杭州房?jī)r(jià)“軟著陸”猜想
國(guó)務(wù)院報(bào)告：房?jī)r(jià)上漲較快 有形成房產(chǎn)泡沫可能
建設(shè)部官員回應(yīng)房?jī)r(jià)和泡沫：房?jī)r(jià)短期仍上漲
特約記者 傅白水 杭州報(bào)道
從1999年2000元／平方米左右到2003年的6000元／平方米左右杭州市房?jī)r(jià)三年內(nèi)翻了一番。
今年10月19日，在杭州
舉行的第五屆人居展上，杭州房產(chǎn)均價(jià)甚至達(dá)到7200元／平方米。然而，2004年春天開始，杭州人似乎看到了房?jī)r(jià)見頂?shù)氖锕狻ｋS著10月28日，央行調(diào)高利息，杭州房?jī)r(jià)泡沫搖搖欲墜，“軟著陸”跡象明顯。
房?jī)r(jià)見頂?shù)乃拇笮盘?hào)
此次杭州房?jī)r(jià)見頂，有四大信號(hào)。
在國(guó)家此輪宏觀調(diào)控中，重要的一個(gè)手段就是實(shí)行新的土地供給政策。但目前的結(jié)果是，新土地供給政策造成的供應(yīng)量過少，致使房?jī)r(jià)猛漲。前幾年高速上漲的杭州房?jī)r(jià)似乎是強(qiáng)弩之末，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了徘徊狀態(tài)，顯示出杭州房?jī)r(jià)上漲的空間業(yè)已提前釋放，再無力快速攀升而見頂?shù)拿珙^。
10月中旬，浙江省統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)調(diào)查表明，浙江省第三季度房?jī)r(jià)漲幅開始回落。今年第一季度，杭州房?jī)r(jià)同比上漲10．5％，第二季度同比上漲11．8％，而到了第三季度為10％。
10月19日，在剛剛結(jié)束的杭州舉行的第五屆人居展上，房?jī)r(jià)較上一屆只微漲了3％，比上屆高達(dá)27％漲幅要低得多。
杭州目前房?jī)r(jià)漲幅雖然保持在3％—10％之間，但扣除目前飛漲的物價(jià)上漲，尤其是有關(guān)房地產(chǎn)材料的高位上漲因素，實(shí)際上杭州房?jī)r(jià)幾乎沒有上漲。
第二個(gè)信號(hào)，是杭州的樓盤放量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出前幾年的同期，供應(yīng)量急劇放大，從一個(gè)側(cè)面反映出杭州樓價(jià)式微之勢(shì)。今年1—6月，杭州樓盤新開工量為155．35萬平方米，而2002年杭州全年為181．78平方米，2003年1—11月為208．18平方米。而同時(shí)，樓盤的銷售速度明顯放緩，并出現(xiàn)杭州樓盤罕見的打折現(xiàn)象。
而此前杭州的樓盤放量不多，其實(shí)與開發(fā)商的囤房待價(jià)而沽的售房心態(tài)有關(guān)。浙江騰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理陳華才透露，在杭州商品房登記預(yù)定往往是有水分的，可能是開發(fā)商故意“限量”供應(yīng)，制造供不應(yīng)求的氣氛。
第三個(gè)信號(hào)就是，目前，杭州的主要出售、租房網(wǎng)站，尤其是“住在杭州”網(wǎng)站的出租房數(shù)量，入夏以來，相繼增加了十多倍。為什么杭州的出租房猛增呢？一方面，顯示出杭州擁有購(gòu)買力的人因改善住房條件而購(gòu)買第二套住房的行為業(yè)已完成，即杭州居民的購(gòu)買力已開始下降，購(gòu)房行為減少。另一方面顯示出投資行為較為普遍，如出租房當(dāng)中許多為才建成的新房。
毋庸置疑，投機(jī)行為也會(huì)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。從供給來看，分散在業(yè)主手中的二手房源，同樣也是供應(yīng)量。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，杭州二手房市場(chǎng)中，有將近一半的房源為1998年以后建造的新商品房，甚至有部分是期房。因此，空置房不在開發(fā)商的手里，而是積壓在炒房者的手中。
最為關(guān)鍵的是，來自官方的兩次調(diào)查報(bào)告，均顯示出房?jī)r(jià)似要見頂?shù)膹?qiáng)烈信號(hào)。9月，浙江省統(tǒng)計(jì)局企業(yè)調(diào)查隊(duì)發(fā)布的《浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究報(bào)告》，首次發(fā)出預(yù)警：目前浙江房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫已經(jīng)膨脹，已進(jìn)入警戒區(qū)，若任其發(fā)展，樓市泡沫隨時(shí)可能破裂。這是省內(nèi)權(quán)威部門首次發(fā)布樓市泡沫預(yù)警。
據(jù)浙江省城調(diào)隊(duì)最近對(duì)全省11個(gè)市1300戶城市居民抽樣調(diào)查，有84．6％的市民表示難以承受當(dāng)?shù)氐纳唐贩績(jī)r(jià)格，表示還可以承受的占14．9％，表示完全可以承受的只占0．5％。
“軟著陸”通道
如何讓房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)“軟著陸”？這也是杭州市政府目前的難題。有專家預(yù)測(cè)，加息之后，杭州樓盤正處于回落當(dāng)口，應(yīng)該是政府通過調(diào)控手段令其實(shí)現(xiàn)“軟著陸”的最佳時(shí)期。
業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，當(dāng)前杭州乃至浙江房地產(chǎn)的主要矛盾是供求的結(jié)構(gòu)問題，結(jié)構(gòu)錯(cuò)位導(dǎo)致供求失衡，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)虛高。土地癥結(jié)仍是房?jī)r(jià)虛高的主要原因。因此專家建議政府對(duì)供求雙方進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)，以促進(jìn)供求的有效性。
浙江省企業(yè)調(diào)查隊(duì)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近年來由于土地緊張，土地供應(yīng)開始采用市場(chǎng)化的招標(biāo)拍賣方式，但在市場(chǎng)缺乏正確的估價(jià)和拍賣價(jià)無封頂?shù)那闆r下，造成浙江土地交易價(jià)格連續(xù)上漲，地價(jià)由此出現(xiàn)大量“泡沫”。
根據(jù)國(guó)土資源部土地利用司對(duì)2003年全國(guó)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)結(jié)果看，全國(guó)省會(huì)城市、直轄市及計(jì)劃單列市的平均地價(jià)最高的是北京，其次是上海、杭州，與此對(duì)應(yīng)這三地的房地產(chǎn)價(jià)格也正好是名列前三。充分說明了地價(jià)對(duì)樓盤價(jià)格的主導(dǎo)作用。2003年，杭州的土地交易價(jià)格漲幅為38．1％，排在全國(guó)35個(gè)大中城市之首。高額地價(jià)直接推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，形成“高地價(jià)—高房?jī)r(jià)—更高地價(jià)”的惡性循環(huán)。同時(shí)這也催生了部分開發(fā)商大量投資、囤積土地，加劇了土地出讓價(jià)格的上漲。
在2003年9月的土地招標(biāo)會(huì)上，浙江某房產(chǎn)商以25．34億元的高價(jià)投標(biāo)競(jìng)得杭州四塊土地，而其中一地塊報(bào)價(jià)竟比第二家投標(biāo)者整整要高出1個(gè)多億。
專家建議，政府調(diào)控房?jī)r(jià)，應(yīng)從土地的供應(yīng)入手，保持土地的適當(dāng)放量，在杭州分散建立多個(gè)中心區(qū)和商業(yè)區(qū)使樓盤保持放量供應(yīng)。如錢江新城的規(guī)劃開發(fā)就具有參照性。
從近幾年情況看，房地產(chǎn)業(yè)已成為經(jīng)濟(jì)和稅收快速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)因素，房地產(chǎn)業(yè)稅收占到地方稅收的近四成。這些因素很可能造成政府為了保持經(jīng)濟(jì)和稅收的穩(wěn)定增長(zhǎng)而積極托市。因此，政府應(yīng)盡量回避運(yùn)用土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度的負(fù)面效用，將房地產(chǎn)市場(chǎng)的財(cái)政稅收轉(zhuǎn)移為城市基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)營(yíng)城市的資金。“高昂地價(jià)提高的商品房成本，最終轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使這個(gè)城市變得越來越昂貴。”浙江大學(xué)教授史晉川說。應(yīng)建立土地供應(yīng)的中長(zhǎng)期規(guī)劃，加強(qiáng)土地調(diào)控的科學(xué)性；發(fā)揮價(jià)格和稅收的杠桿作用，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供給，以緩解老百姓的購(gòu)房壓力，通過增加低位房源來改善供求關(guān)系。
杭州市前市長(zhǎng)茅臨生曾透過市政府“市民信箱”，承認(rèn)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)存在一定的炒作行為。“現(xiàn)在房子緊張的原因是房子一出來就被‘黃�！米撸踔潦欠康禺a(chǎn)商直接發(fā)給員工了，以制造氣氛促銷，直接上市銷售的房子很少。為此，政府也有必要調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制，將稅收政策重點(diǎn)轉(zhuǎn)向使用環(huán)節(jié)，增大房地產(chǎn)的保有成本和交易成本，從而打擊囤積炒作行為，抑制被放大的過度需求�！焙贾菀晃环康禺a(chǎn)研究專家說。
同時(shí)，還要防止外國(guó)游資進(jìn)入本地房產(chǎn)市場(chǎng)，以購(gòu)房名義積聚人民幣，來賭人民幣升值的預(yù)期。一方面，外國(guó)游資投機(jī)房產(chǎn)自然會(huì)抬高房?jī)r(jià)；另一方面，一旦人民幣升值，外國(guó)游資撤走，大量拋售住房，將對(duì)本地房產(chǎn)市場(chǎng)以致命打擊。
作為國(guó)內(nèi)“都市圈”概念的最早提出者之一，王建非�？隙ǖ乇硎荆氨Ｊ氐卣f，今后10年，中國(guó)的大城市，無論是上海、北京還是南京，房?jī)r(jià)要漲3倍；大膽地說，10年房?jī)r(jià)要漲5倍以上�！敝袊�(guó)的地價(jià)再度上揚(yáng)是有充分理由的！中國(guó)的人均土地面積不到1.5畝，美國(guó)的人均土地面積差不多有15公頃。我們?nèi)硕嗟厣�，不可能走美�?guó)的粗放型道路，而會(huì)走日本的都市圈模式。日本的土地貴，房?jī)r(jià)是美國(guó)的4－5倍，但同樣大小的土地上的產(chǎn)出也是美國(guó)的4－5倍，這就說明房?jī)r(jià)貴得合理。
歲末年初，人們總要回顧上一年，展望新一年，其形式多種多樣，有過年的形式、有發(fā)獎(jiǎng)的形式，而經(jīng)濟(jì)學(xué)家最喜歡的形式是用一堆理論來預(yù)測(cè)未來，其實(shí)這也不過是一種形式而已，生意人千萬不要過分相信這些預(yù)測(cè)的結(jié)果———過分相信一定會(huì)賺不到錢的。
我從來沒有講過房?jī)r(jià)的漲跌。我從來不認(rèn)為誰能準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)市場(chǎng)的價(jià)格。這樣肯定地說房?jī)r(jià)要漲還是第一次。
這些年來，增長(zhǎng)過快的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致了地價(jià)的大幅上漲，而地價(jià)的上漲又反過來拉動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。政府在從地價(jià)增值中獲益的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了一定的危機(jī)。
房?jī)r(jià)是由市場(chǎng)說了算嗎？但本應(yīng)作為大眾消費(fèi)品的商品房，如今卻只能讓那些收入菲薄的消費(fèi)者望房興嘆；人們?cè)絹碓较嘈乓粋�(gè)現(xiàn)實(shí)：房?jī)r(jià)再高也會(huì)有人買，房?jī)r(jià)再低也會(huì)有人買不起！
據(jù)此看來，真正決定商品房?jī)r(jià)格的因素就只有兩個(gè)，一個(gè)是房產(chǎn)商，另一個(gè)是政府。傅白水
特約編輯：廣偉
