房地產(chǎn)兩大命根發(fā)生變化 房地產(chǎn)商活著就是勝利

　　8月31日，隨著北京——中國(guó)最后一個(gè)保留土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓交易方式的城市堵上口子，中國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)全部透明化。隨之，行業(yè)告別粗放期，轉(zhuǎn)向規(guī)范發(fā)展期。

　　促成行業(yè)發(fā)生如此劇變的另一個(gè)因素是：中央實(shí)施宏觀調(diào)控背景下的銀根緊縮，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的主 要來(lái)源——銀行普遍惜貸甚至提高了個(gè)人按揭貸款的門檻。地根、銀根——房地產(chǎn)的兩大命根發(fā)生變化，由不得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體房地產(chǎn)商不因勢(shì)而變。

　　對(duì)于這個(gè)真實(shí)需求旺盛、高總量、高產(chǎn)出的行業(yè)，沒(méi)有哪個(gè)開(kāi)發(fā)商愿意打退堂鼓、自行退出。而要想在這個(gè)行業(yè)繼續(xù)做下去，廉價(jià)拿地、從銀行大把借錢、靠預(yù)售快速回籠資金還貸的老套數(shù)顯然已經(jīng)不靈了。

　　必須換活法——大大小小的開(kāi)發(fā)商們先后認(rèn)識(shí)到了形勢(shì)的嚴(yán)峻性。尤其對(duì)一些資本實(shí)力不足、土地儲(chǔ)備少之又少的小企業(yè)而言，生存還是滅亡更是必須求解的命題。

　　據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)企業(yè)的平均壽命只有7.02歲，其中70%的企業(yè)生存時(shí)間不超過(guò)5年�？梢�(jiàn)，能在不同環(huán)境中存活下去，不管規(guī)模如何，排名如何，活著本身就是一種勝利，活著就是美麗的。

　　那么，多數(shù)起步于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的大好環(huán)境中的中國(guó)房企，如何在這輪轉(zhuǎn)折中不掉隊(duì)、求得繼續(xù)生存和發(fā)展呢？

　　在地產(chǎn)界有“思想家”之稱的馮侖認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)存活的應(yīng)該是兩類企業(yè)，一類是“特種部隊(duì)”，一類是“基地組織”。前者因?yàn)橛羞^(guò)硬的技術(shù)、人才、有效戰(zhàn)略而所向披靡，后者憑借地利而頑強(qiáng)生存。而在業(yè)界，目前活躍著的實(shí)力派企業(yè)也確實(shí)大體可以歸入這兩類，前者如萬(wàn)科、中海、萬(wàn)通、SOHO中國(guó)、陽(yáng)光100，以及在一定區(qū)域內(nèi)擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的招商地產(chǎn)、陸家嘴、順馳中國(guó)、江蘇新城等，后者則指為數(shù)眾多的項(xiàng)目公司。

　　無(wú)論以什么樣的方式生存，長(zhǎng)久活下去的就是勝者。大大小小3萬(wàn)家房企，勝者能有幾多？

　　20歲萬(wàn)科警惕死亡距離

　　今年是萬(wàn)科成立20周年。作為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)公認(rèn)的“領(lǐng)跑者”，在風(fēng)云變幻、群雄并起的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一家原來(lái)并沒(méi)有任何特殊背景的企業(yè)，為何能不斷成長(zhǎng)壯大，最終達(dá)到今日在行業(yè)內(nèi)的影響和地位呢？也許，萬(wàn)科人對(duì)自己20年來(lái)發(fā)展的總結(jié)和評(píng)價(jià)，能帶給我們一些啟示。

　　持續(xù)增長(zhǎng)才能持續(xù)領(lǐng)跑

　　根據(jù)萬(wàn)科2003年年報(bào)，該年度內(nèi)銷售收入增長(zhǎng)39.48%，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)41.81%。在不存在并購(gòu)的情況下，一家已經(jīng)成立了20年的公司，能保持這樣的增長(zhǎng)幅度實(shí)屬不易。

　　從1984年到2003年，萬(wàn)科的銷售收入從5800萬(wàn)到63.8億，增長(zhǎng)了114倍；凈利潤(rùn)從500萬(wàn)到5.42億，增長(zhǎng)了108倍。作為中國(guó)最早的上市公司之一，從1991年到2003年，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)收入的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到25.4%，利潤(rùn)的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到28.7%；而在最初的上市公司里面，像萬(wàn)科這樣連續(xù)12年盈利增長(zhǎng)的幾乎絕無(wú)僅有。

　　尤其值得關(guān)注的是，萬(wàn)科目前惟一的主營(yíng)業(yè)務(wù)房地產(chǎn)，最近五年的收入復(fù)合增長(zhǎng)率為33.13%，利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為30.44%，明顯超過(guò)公司前20年的平均速度，這證明，萬(wàn)科在經(jīng)歷20年的增長(zhǎng)后，至今仍處于加速期。

　　逆境自強(qiáng)順境自省

　　說(shuō)到萬(wàn)科遇到的逆境，首推上一次宏觀調(diào)控。當(dāng)時(shí)剛在地產(chǎn)業(yè)嶄露頭角的萬(wàn)科，面對(duì)嚴(yán)峻形勢(shì)作出了冷靜的判斷，堅(jiān)信房地產(chǎn)業(yè)存在巨大發(fā)展機(jī)遇，做出了以房地產(chǎn)為主業(yè)，逐步削減其他業(yè)務(wù)、最終過(guò)渡到專業(yè)地產(chǎn)公司的決策，并以更大的力度執(zhí)行。正是在此次宏觀調(diào)控期間，萬(wàn)科從中國(guó)數(shù)以萬(wàn)計(jì)的房地產(chǎn)公司中脫穎而出，從此奠定了自己在行業(yè)內(nèi)的領(lǐng)跑者地位。

　　1997年左右，在全國(guó)再次響起跑馬圈地之聲的時(shí)候，萬(wàn)科從原有的十幾個(gè)開(kāi)發(fā)城市收縮到六個(gè)主要城市，從全面的地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮到單一的住宅業(yè)務(wù)。面對(duì)外界普遍的疑問(wèn)，萬(wàn)科坦然承認(rèn)，自己的第一輪城市擴(kuò)張是頭腦過(guò)熱的表現(xiàn)，而業(yè)務(wù)的收縮，是因?yàn)槿f(wàn)科認(rèn)為即使只作住宅一種業(yè)務(wù)，自身的專業(yè)程度也還大有提升的空間。

　　這一輪收縮幫助萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)了專業(yè)能力的快速提升，而專業(yè)能力的提升正是為下一輪擴(kuò)張聚集“內(nèi)力”。從2001年開(kāi)始，萬(wàn)科再次邁出擴(kuò)張步伐，目前已經(jīng)進(jìn)入19個(gè)城市，并在新進(jìn)入的城市接連獲得成功。

　　到2003年，萬(wàn)科無(wú)論銷售額、利潤(rùn)還是增長(zhǎng)率，在行業(yè)中和自身的歷史上，都呈現(xiàn)形勢(shì)一片大好的局面。然而，就在此時(shí)，萬(wàn)科對(duì)自己進(jìn)行了深刻的反省。在內(nèi)部論壇上，總經(jīng)理郁亮提出這樣的問(wèn)題：萬(wàn)科離死亡有多遠(yuǎn)？在萬(wàn)科看來(lái)，如果在順境中不思進(jìn)取、不求突破，則必將在環(huán)境的變化中走向消亡。

　　經(jīng)過(guò)審慎的思考和分析，在2004年中舉行的集團(tuán)員工視頻會(huì)議上，萬(wàn)科提出“有質(zhì)量增長(zhǎng)、均好中加速”，要求以國(guó)際最優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)桿，對(duì)流程進(jìn)行全面重整，將自有資金經(jīng)營(yíng)周期縮短30%到40%，在負(fù)債率不變的前提下，提高凈資產(chǎn)收益率3個(gè)百分點(diǎn)。

　　在這次會(huì)議上，萬(wàn)科告誡它的每一個(gè)成員：這不是一次改良，而是一次變革。在逆境中自強(qiáng)不息，在順境中謀求突破，在均好中強(qiáng)調(diào)加速，這一過(guò)程貫穿了一種對(duì)自己高標(biāo)準(zhǔn)的要求，體現(xiàn)了萬(wàn)科的“自省意識(shí)”。

　　告別粗放的多元

　　“萬(wàn)科的減法”至今已成為中國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)典案例。與大多數(shù)企業(yè)因?yàn)槌掷m(xù)虧損而退出某個(gè)領(lǐng)域不同，萬(wàn)科賣掉的每一家公司，幾乎在當(dāng)時(shí)都業(yè)績(jī)良好。尤其在2001年轉(zhuǎn)讓萬(wàn)佳百貨時(shí)，許多外人都為之扼腕痛惜。無(wú)疑，把正在下蛋的母雞賣掉，不僅需要勇氣，更需要智慧。

　　萬(wàn)科這二十年中，在多元化中做減法，在區(qū)域擴(kuò)張中做集約化，在專業(yè)化中做精細(xì)化，在產(chǎn)品領(lǐng)先中做技術(shù)創(chuàng)新，比國(guó)內(nèi)其他優(yōu)秀企業(yè)更早地從經(jīng)驗(yàn)上摸索出公司增長(zhǎng)的減法原理。

　　萬(wàn)科為業(yè)界所稱道的另一個(gè)重要理由是，這是一個(gè)簡(jiǎn)單的企業(yè)。

　　萬(wàn)科今天的業(yè)務(wù)是簡(jiǎn)單的。經(jīng)過(guò)專業(yè)化調(diào)整之后，萬(wàn)科幾乎只做房地產(chǎn)，而且只做住宅。因此，它有多大的市場(chǎng)空間，有多少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，募集的資金將如何投放，產(chǎn)品在市場(chǎng)上處于什么位置，客戶對(duì)它做何評(píng)價(jià)，環(huán)境的變化又將產(chǎn)生什么影響，都是一目了然。

　　萬(wàn)科的公司治理結(jié)構(gòu)是簡(jiǎn)單的。集團(tuán)本身是上市公司，而集團(tuán)與分公司的關(guān)系簡(jiǎn)單明了、并完全對(duì)外公開(kāi)，一張由頂而下的樹(shù)狀圖就能看清一切，沒(méi)有任何可供想象和猜測(cè)的內(nèi)幕空間。

　　萬(wàn)科企業(yè)與員工的關(guān)系是簡(jiǎn)單的。一方面，萬(wàn)科強(qiáng)調(diào)工作與生活的平衡，對(duì)員工私人生活保持高度尊重；另一方面，也制定了嚴(yán)格的職務(wù)行為規(guī)范，員工不得與自己親屬或親屬所在企業(yè)建立業(yè)務(wù)往來(lái)，從而避免了絕大多數(shù)企業(yè)易于出現(xiàn)的裙帶效應(yīng)。

　　遵守規(guī)則的人最輕松

　　在地產(chǎn)行業(yè)中，萬(wàn)科各方面的能力備受好評(píng)，但“萬(wàn)科拿不到好地”，卻是這家優(yōu)秀企業(yè)長(zhǎng)期的心頭之痛。

　　最優(yōu)秀的公司得到最糟糕的地塊，一方面與行業(yè)狀況有關(guān)。中國(guó)最初涌現(xiàn)的大地產(chǎn)商，都或多或少具有土地資源上的優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科是沒(méi)有任何政府背景的惟一特例。而另一方面，也與萬(wàn)科堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)作，拒絕以臺(tái)下交易獲得土地有很大關(guān)系(也有業(yè)界人士認(rèn)為萬(wàn)科拿產(chǎn)品找地，所以開(kāi)發(fā)區(qū)域總在城郊)。

　　萬(wàn)科的固執(zhí)使它失去了許多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，不少人會(huì)覺(jué)得這是遺憾的事情。但在萬(wàn)科看來(lái)，遵守規(guī)則的人最輕松，用王石的話說(shuō)就是：規(guī)范做事，睡得著覺(jué)。規(guī)范自身，才能讓企業(yè)產(chǎn)生更高的效率，讓企業(yè)擺脫對(duì)個(gè)人的依賴，讓企業(yè)減少波動(dòng)以及由此而來(lái)的附加成本，獲得一個(gè)健康的成長(zhǎng)環(huán)境。

　　時(shí)至今日，隨著房地產(chǎn)業(yè)的法制環(huán)境日漸成熟，土地市場(chǎng)的游戲規(guī)則越來(lái)越規(guī)范，萬(wàn)科在土地資源上的弱勢(shì)地位正在逐漸淡去，而其專業(yè)實(shí)力和在資本市場(chǎng)、客戶群體中良好的口碑將帶給它越來(lái)越顯著的優(yōu)勢(shì)。

　　作為上市公司，萬(wàn)科在信息披露方面的透明程度，在資本市場(chǎng)上也一直廣受好評(píng)。萬(wàn)科的業(yè)務(wù)是透明的，透明到通過(guò)網(wǎng)站進(jìn)行招標(biāo)、采購(gòu)，并公布協(xié)議簽訂情況。萬(wàn)科的管理是透明的，除了商業(yè)機(jī)密，在內(nèi)部網(wǎng)站上可以訪問(wèn)到公司經(jīng)營(yíng)的全部信息——對(duì)于一個(gè)敢于以BBS這種方式，來(lái)公布對(duì)自己的外部批判和內(nèi)部批評(píng)的企業(yè)，還能有什么秘密刻意隱藏呢？

　　25歲中海地產(chǎn)：多條血管多條命

　　今年是中國(guó)海外集團(tuán)成立25周年，也是集團(tuán)旗下中國(guó)海外發(fā)展有限公司在香港聯(lián)交所上市的第12個(gè)年頭。

　　按中國(guó)海外集團(tuán)方面的總結(jié)，該公司25年來(lái)經(jīng)歷過(guò)三次戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：一是上世紀(jì)八十年代中期利用中英簽訂香港前途問(wèn)題協(xié)議的契機(jī)，首度進(jìn)軍香港地產(chǎn)業(yè)；二是1992年資產(chǎn)重組，使旗下的中國(guó)海外發(fā)展成為第一家以香港業(yè)務(wù)直接上市的中資公司；三是1998年后實(shí)施向內(nèi)地地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略決策。

　　12年前地產(chǎn)業(yè)務(wù)向內(nèi)轉(zhuǎn)

　　1988年，該集團(tuán)便在深圳市第一塊(同時(shí)也是我國(guó)內(nèi)地第一塊)國(guó)際招標(biāo)出讓土地中獲勝，由此開(kāi)始拓展內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但直到1997年之前，集團(tuán)70%的資源仍然投入到香港市場(chǎng)。1997年，金融風(fēng)暴橫掃東南亞，香港經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)跌入長(zhǎng)期的低谷，中國(guó)海外在香港的投資也遭受重創(chuàng)。1998年，該集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)全面“向內(nèi)轉(zhuǎn)”，2001年組建內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新旗艦——中海地產(chǎn)股份有限公司。迄今為止，集團(tuán)90%的投資已經(jīng)投放到內(nèi)地市場(chǎng)。

　　像大多數(shù)紅籌國(guó)企一樣，以地產(chǎn)、建筑、基建實(shí)業(yè)投資為主體的中國(guó)海外集團(tuán)，一貫作風(fēng)也是踏實(shí)做事、不事張揚(yáng)，這一點(diǎn)在其內(nèi)地地產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展上表現(xiàn)更加明顯。但最近一段時(shí)間，業(yè)界注意到此種低調(diào)穩(wěn)健的作風(fēng)已為更加積極進(jìn)取的姿態(tài)所取代，一般認(rèn)為這與宏觀調(diào)控下內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入變革、整合、重組的新階段，為實(shí)力雄厚的大企業(yè)帶來(lái)更多市場(chǎng)機(jī)會(huì)有關(guān)。

　　三大區(qū)域、11個(gè)城市大布局

　　自2001年以來(lái)，中海地產(chǎn)在原有的深圳、上海、廣州、北京和成都五個(gè)中心城市的基礎(chǔ)上，先后向西安、長(zhǎng)春、南京、中山、蘇州和東莞拓展，地區(qū)公司達(dá)到11個(gè)，初步形成了全國(guó)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)格局。

　　同時(shí)，中海地產(chǎn)調(diào)整了土地吸納思路，加速進(jìn)行土地儲(chǔ)備。2003年以來(lái)先后以拍賣、投標(biāo)等方式獲得成都望江豪庭、西安航博館等五大項(xiàng)目，其中今年4月與首次涉足內(nèi)地的香港信和置業(yè)聯(lián)合成功競(jìng)投成都國(guó)際社區(qū)及深圳香蜜湖地塊，不僅拿下了這兩個(gè)在市場(chǎng)上頗具影響力的項(xiàng)目，也通過(guò)合作拿地、合作開(kāi)發(fā)方式的嘗試，一定程度上緩解了土地成本不斷上升給企業(yè)帶來(lái)的資金壓力，為持續(xù)發(fā)展?fàn)幦〉礁�大空間。

　　真心喜歡宏觀調(diào)控

　　在新一輪宏觀調(diào)控政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金鏈狀況成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。融資能力是否強(qiáng)大，融資渠道是否多樣，往往直接決定企業(yè)未來(lái)的命運(yùn)，而同時(shí)在中港兩地?fù)碛卸嗲�道融資能力，是中國(guó)海外集團(tuán)引以為傲的優(yōu)勢(shì)。所以，該企業(yè)高層人士稱：“我們從心底喜歡宏觀調(diào)控”。

　　隨著近兩年香港股市市況明顯改善，投資者對(duì)中國(guó)海外發(fā)展的看法也比較正面，去年摩根大通增持該公司股票比例達(dá)到8%，成為策略性股東，極大地提升了其股東基礎(chǔ)，令公司市值回升至100多億港元。今年年初，中國(guó)海外發(fā)展搶閘發(fā)行8.5億股新股，每股定價(jià)1.8元，在市場(chǎng)上成功集資15.3億港元。7月，該公司又成功籌組了24.3億港元銀團(tuán)貸款，主要用于內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目，這是自1992年以來(lái)公司最大的無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保且貸款成本最低的融資行動(dòng)，反映了國(guó)際金融界對(duì)該公司的強(qiáng)烈信心。

　　除獲得香港資本市場(chǎng)強(qiáng)大融資平臺(tái)的支持外，中海還根據(jù)不同的經(jīng)營(yíng)方式需要，選擇不同融資手段，力爭(zhēng)用較低的成本得到公司發(fā)展所需資金。在2003年獲得農(nóng)行16億元人民幣授信額度的基礎(chǔ)上，今年上半年中海又獲得建行10億元的授信額度，標(biāo)志著該公司與四大國(guó)有商業(yè)銀行的銀企戰(zhàn)略性合作取得積極進(jìn)展。剛剛公布的中國(guó)海外發(fā)展今年中報(bào)顯示，該公司今年上半年實(shí)現(xiàn)盈利3.68億港元，比去年同期上升51%，同時(shí)，公司手中持有現(xiàn)金40億港元，可動(dòng)用銀行貸款額度為50億港元，加起來(lái)共90億港元，積聚了加速拓展業(yè)務(wù)和尋找商機(jī)的能量。

　　積極打造國(guó)內(nèi)融資平臺(tái)

　　最近，中國(guó)海外集團(tuán)通過(guò)旗下的中海地產(chǎn)股份公司，重新整合內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，積極籌備國(guó)內(nèi)上市之舉，已成為業(yè)界關(guān)心的話題之一。有消息稱，中海地產(chǎn)最快有可能將于明年上半年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)A股上市，如果此事落實(shí)，則可以預(yù)見(jiàn)，中海地產(chǎn)目前在內(nèi)地市場(chǎng)正在進(jìn)行的全面擴(kuò)張，將進(jìn)一步提速。

　　11歲新城房產(chǎn)：活的要有耐力

　　在中國(guó)的二三線城市，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育，孕育出一批區(qū)域龍頭企業(yè)。這些企業(yè)經(jīng)過(guò)10來(lái)年的發(fā)展壯大，在區(qū)域內(nèi)位列三甲，在本地市場(chǎng)占有15%以上的市場(chǎng)份額(通常以開(kāi)發(fā)面積、銷售額論)。如今已經(jīng)名震全國(guó)的天津順馳、江蘇新城房產(chǎn)、南京棲霞建設(shè)等就是這樣的企業(yè)。記者近日走訪了江蘇新城房產(chǎn)股份有限公司(以下簡(jiǎn)稱“新城房產(chǎn)”)，這是一家已經(jīng)發(fā)展了11年的上市企業(yè)，主營(yíng)地產(chǎn)，在常州一家獨(dú)占15%以上的市場(chǎng)份額，綜合實(shí)力位列江蘇房地產(chǎn)企業(yè)二強(qiáng)。

　　艱難起步

　　新城房產(chǎn)是在上一輪宏觀調(diào)控時(shí)期艱難起步的民營(yíng)企業(yè)，也正是這樣的出身，讓該企業(yè)在經(jīng)受這一輪宏觀調(diào)控時(shí)安然若素，在別人急速擴(kuò)展的時(shí)候愈發(fā)注重穩(wěn)扎穩(wěn)打，甚至要把急速發(fā)展時(shí)省略的腳印補(bǔ)回來(lái)。如今，這家在三線城市起步的企業(yè)，一邊鞏固著大本營(yíng)的市場(chǎng)，一邊出征南京、上海拓展新的市場(chǎng)空間，為早日躋身全國(guó)一流地產(chǎn)商之列做準(zhǔn)備。

　　新城房產(chǎn)董事長(zhǎng)王振華回顧企業(yè)的發(fā)展歷程時(shí)頗多感慨。早年間，王在江蘇武進(jìn)(原為縣級(jí)市，現(xiàn)改為常州的一個(gè)區(qū))第一棉紡廠做車間主任，自己家里還開(kāi)了個(gè)織布廠。白天正常上班，晚上做自己的事情。幾年下來(lái)，積累了200萬(wàn)元資金。后來(lái)覺(jué)得紡織業(yè)成長(zhǎng)速度太慢，而且競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，就考慮換個(gè)行業(yè)。1992年，王瞄上了當(dāng)時(shí)很紅火的房地產(chǎn)，準(zhǔn)備進(jìn)入。但是，1993年7月2日剛成立武進(jìn)新城投資開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司(新城房產(chǎn)前身)，7月7日總理講話就開(kāi)始銀根收緊、宏觀調(diào)控。一夜之間，整個(gè)行業(yè)急轉(zhuǎn)直下，市場(chǎng)驟然變冷。“但我們只能硬著頭皮上”，王振華說(shuō)。

　　因?yàn)橘Y金實(shí)力不夠，無(wú)能力去常州市區(qū)發(fā)展，王就把目光投向郊區(qū)武進(jìn)。當(dāng)時(shí)拿的第一個(gè)項(xiàng)目很小，是三畝農(nóng)田地，每畝地價(jià)3萬(wàn)元，樓板價(jià)只有每平方米15元，一共建了72套房子，總面積6000多平方米，成本每平方米500元，售價(jià)是每平方米680元。王振華很幸運(yùn)，第一個(gè)項(xiàng)目預(yù)售只在《常州日?qǐng)?bào)》報(bào)眼刊登了一則廣告，電話幾乎被打爆，72套房一天就賣完了。該項(xiàng)目一年讓王振華賺了100多萬(wàn)。

　　三級(jí)跳農(nóng)村包圍城市

　　之后，新城房產(chǎn)每年開(kāi)發(fā)一個(gè)大約5萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，平穩(wěn)地做到1996年，當(dāng)時(shí)已經(jīng)成為常州市很重要的一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)，但還沒(méi)有進(jìn)入市區(qū)，仍然在郊區(qū)發(fā)展。靠著這條低成本擴(kuò)張的路，在人家紛紛因?yàn)楹暧^調(diào)控的緣故退出這個(gè)行業(yè)的時(shí)候，新城房產(chǎn)慢慢長(zhǎng)大。這一年新城房產(chǎn)捕捉到一個(gè)信號(hào)：福利分房要取消，果然，第二年常州市區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)了。

　　1998年，新城房產(chǎn)迎來(lái)第一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)——進(jìn)入常州市區(qū)，開(kāi)發(fā)了萬(wàn)博花苑項(xiàng)目，同時(shí)也在武進(jìn)繼續(xù)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目。兩地加起來(lái)一共10多萬(wàn)平方米。這時(shí)大多數(shù)企業(yè)還在睡夢(mèng)中，新城房產(chǎn)卻開(kāi)始崛起。2000年福利分房終結(jié)，地產(chǎn)復(fù)蘇，常州市迅速擴(kuò)容。2001年，新城房產(chǎn)借重組江蘇五菱實(shí)現(xiàn)借殼上市，擁有了融資平臺(tái)，為進(jìn)一步發(fā)展打下基礎(chǔ)。

　　2002年，新城房產(chǎn)迎來(lái)第二個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。這一年，公司走出了常州，進(jìn)入本省的南京市場(chǎng)，同時(shí)也走出江蘇，進(jìn)入上海市場(chǎng)，年銷售面積也增加到26萬(wàn)平方米。2003年，銷售面積達(dá)30萬(wàn)平方米，成為江蘇開(kāi)發(fā)面積最大的企業(yè)。在常州已經(jīng)成為絕對(duì)的市場(chǎng)第一，預(yù)計(jì)今年常州一地的市場(chǎng)占有率可以達(dá)到20%～25%。今年，常州、南京、上海三地項(xiàng)目加起來(lái)新開(kāi)工面積達(dá)到94萬(wàn)平方米。與此同時(shí)，公司實(shí)力也大大增強(qiáng)。2003年，實(shí)際銷售10個(gè)億，今年1到8月銷售13億，到年底可以完成20億銷售額。

　　進(jìn)入外地市場(chǎng)，新城房產(chǎn)采取的也是從郊區(qū)到市區(qū)的模式。

　　產(chǎn)品就是競(jìng)爭(zhēng)力

　　王振華認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力還是在產(chǎn)品。從人們對(duì)房子的需求上看，也是這樣。人們對(duì)房子的需求從滿足居住到講究舒適再到追求個(gè)性化，不斷升級(jí)，產(chǎn)品品質(zhì)最為重要。

　　也正是基于這樣的認(rèn)識(shí)，該公司非常注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，為常州人提供了很多高性價(jià)的住宅，取得了大多數(shù)樓盤實(shí)現(xiàn)100%銷售的業(yè)績(jī)。

　　成功進(jìn)入常州以外的市場(chǎng)，王認(rèn)為靠的是超前的判斷力。而這種超前的判斷力得益于常州很早就開(kāi)始招拍掛讓開(kāi)發(fā)商提前積累了經(jīng)驗(yàn)。該公司在上海投標(biāo)地塊時(shí)，中標(biāo)的是當(dāng)時(shí)最高的價(jià)格，但在其后推出的同類地塊，已將他們的中標(biāo)價(jià)作為標(biāo)底價(jià)了。市場(chǎng)證明其眼光是準(zhǔn)確的。

　　做能在沙漠行走的駱駝

　　新城房產(chǎn)在2003年底制訂了5年規(guī)劃，主要內(nèi)容是，在2008年前每年以35%以上的速度增長(zhǎng)，2008年銷售面積達(dá)到120萬(wàn)平方米、銷售額達(dá)到50億元，成為長(zhǎng)三角區(qū)域的品牌企業(yè)。未來(lái)兩年，他們將把總部搬到上海，常州主陣地不丟。

　　談到企業(yè)理想，王振華說(shuō)：“有的企業(yè)希望成為老虎一樣強(qiáng)大的企業(yè)，有的希望成為獵豹一樣快速發(fā)展的企業(yè)。我們不希望成為老虎、獵豹一樣的企業(yè)，而是希望成為駱駝一樣的企業(yè)，有耐力，可以走過(guò)沙漠。走沙漠，老虎和獵豹都不行。”

　　顯然，新城房產(chǎn)的志向在做“百年老店”，塑造企業(yè)擁有駱駝一樣的堅(jiān)韌性格，追求長(zhǎng)久地活著。當(dāng)無(wú)數(shù)前輩后輩都倒下了的時(shí)候，“活著”這個(gè)事實(shí)本身就是勝利。

　　特約編輯：宋廣偉