按揭貸款購(gòu)房是近幾年比較流行的購(gòu)房付款方式，據(jù)了解，超過(guò)90％的購(gòu)房者采用銀行按揭的方式。但是，因?yàn)榇蠖鄶?shù)人對(duì)按揭貸款購(gòu)房方式的內(nèi)涵并不熟悉，而且其過(guò)程涉及到擔(dān)保、利息計(jì)算等方方面面，隨著按揭貸款方式的逐步鋪開，借款人與銀行和開發(fā)商之間也因此產(chǎn)生了許多不必要的糾紛。
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按揭不成 合同解除沒(méi)了定金
江小姐出于投資的目的，看中天河區(qū)單位附近的一套小戶型公寓。江小姐按照開發(fā)商的要求，預(yù)交了2萬(wàn)元定金，同時(shí)簽訂了認(rèn)購(gòu)書，并約定，江小姐與開發(fā)商10天之后將簽訂正式的購(gòu)房合同。10天后簽正式合同時(shí)，江小姐多留了一個(gè)心眼，她對(duì)按揭貸款提出了約定：她要用首付20％，貸款80％的發(fā)方式購(gòu)買的這套精裝修小戶型公寓，開發(fā)商必須保證如果按揭無(wú)法按照自己計(jì)劃的比例批下來(lái)的話，購(gòu)房合同可以解除。開發(fā)商爽快的答應(yīng)了江小姐的要求，雙方于是簽訂了合同，江小姐同時(shí)支付了20％的首期購(gòu)房款。
銀行只同意提供50％的貸款額度，也就是說(shuō)批下來(lái)的按揭款少了30％，江小姐買這套小戶型單位要多拿出一筆錢支付首期。江小姐提出要求：因?yàn)橘J款未能按照預(yù)計(jì)的批下來(lái)，要求解除購(gòu)房合同。開發(fā)商倒也守信，同意江小姐解除合同的要求，返還了購(gòu)房款，但是卻沒(méi)有返還定金。開發(fā)商認(rèn)為，定金是預(yù)訂房子時(shí)交的，雙方也以協(xié)議的形式明確這是“定金”，現(xiàn)在江小姐不能購(gòu)買房子了，先前承諾的合同可以解除，但是并沒(méi)有承諾返還定金。江小姐一怒之下把開發(fā)商告上了法庭。
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定金應(yīng)該返還
岳成律師所張啟軍律師認(rèn)為，江小姐和開發(fā)商在簽訂合同之前約定，如果無(wú)法辦成房款80％貸款按揭，合同可以解除，這樣所簽訂的購(gòu)房合同實(shí)際上是附解除條件的合同。根據(jù)《合同法》的規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)合同的效力可以約定附條件。附解除條件的合同，自條件成就時(shí)合同失效。在江小姐遇到的情況中，既然按揭貸款沒(méi)有辦成，合同自然可以解除。合同解除后，開發(fā)商理應(yīng)返還房款和定金，開發(fā)商將定金交付和購(gòu)房合同分割成兩個(gè)互不相關(guān)的法律關(guān)系，這樣是不對(duì)的。定金只是雙方為達(dá)成協(xié)議而約定的一種擔(dān)保形式，是購(gòu)房合同的從合同，效力應(yīng)該隨著預(yù)售合同這個(gè)主合同變化而變化，隨之解除，開發(fā)商同樣應(yīng)向江小姐返還定金。
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退了房子還要供樓
2002年8月，邱生與廣州市某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房預(yù)售合同，購(gòu)買一套兩居室的商品房。雙方在合同中約定：邱生交納一定的首付款以后，其余購(gòu)房款通過(guò)辦理銀行按揭的方式交納；2003年6月前開發(fā)商必須把房屋交付邱生使用，如果逾期交房超過(guò)3個(gè)月，邱生可以要求解除購(gòu)房合同。在雙方簽訂合同后，邱生的銀行按揭也很快辦妥。
2002年10月，邱生按照銀行要求開始償還貸款，但是，開發(fā)商卻未能按照合同約定將房子交付給邱生使用，而且在邱生的一再催促下還以種種理由一直拖延。2004年1月，眼看著距離交房的日子已經(jīng)過(guò)去了一年多而開發(fā)商仍然無(wú)法按照合同約定交付符合條件的房屋，邱生決定不再等下去，其按照合同約定，向開發(fā)商提出了解除合同的要求，同時(shí)要求開發(fā)商返還自己已經(jīng)支付的房款及利息。因?yàn)橛泻贤拿鞔_約定，開發(fā)商同意解除合同，退回房款，賠償利息損失。邱生以為購(gòu)房的事情就這樣徹底解決了，但接下來(lái)發(fā)生的事情卻讓他摸不著頭腦：過(guò)了兩個(gè)月，他居然收到了貸款銀行的交款催促書！原來(lái)，開發(fā)商并沒(méi)有將銀行已經(jīng)劃給開發(fā)商的貸款款項(xiàng)退還給銀行，因此銀行只能找到貸款人邱生的頭上，催著邱生繼續(xù)按時(shí)支付本息。
［律師分析］
可直接訴至法院
張啟軍律師分析認(rèn)為，邱生與開發(fā)商簽訂的購(gòu)房合同及與銀行簽訂的借款合同都是有效的，邱生與開發(fā)商解除的只是購(gòu)房合同。開發(fā)商返還了邱生的購(gòu)房首付款及利息后，就銀行按揭部分，邱生可要求開發(fā)商賠償已支付的銀行貸款本息，對(duì)于尚未支付的銀行貸款本息，開發(fā)商必須代邱生直接償還給按揭銀行。這樣，邱生與銀行之間的法律關(guān)系就因提前還貸而解除借款合同。但以上作法實(shí)踐中操作起來(lái)很困難。建議邱生直接起訴到人民法院，要求解除借款合同，根據(jù)我國(guó)房產(chǎn)方面的法律解釋規(guī)定，在解除商品房買賣合同的前提下，購(gòu)房者要求解除對(duì)應(yīng)的按揭貸款合同，其訴訟請(qǐng)求法院理應(yīng)支持。
特約編輯：振強(qiáng)
