項(xiàng)目業(yè)績(jī)

　　建外SOHO：上半年完成20億元，據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)排名第一

　　富力城：上半年單盤銷售13.7億元，全市排名第三

　　珠江帝景、珠江羅馬、 珠江綠洲：三盤上半年完成15億元紫金長(zhǎng)安：一周之內(nèi)將一期賣光，回籠7億元

　　上周，本報(bào)邀請(qǐng)到市場(chǎng)第一線的代理行負(fù)責(zé)人以及北京上半年銷售榜上前幾位的四家開(kāi)發(fā)商就下半年樓市走勢(shì)召開(kāi)了大型論談會(huì)，四家銷售榜上的排頭兵對(duì)市場(chǎng)表現(xiàn)出較樂(lè)觀的心態(tài)。

　　■對(duì)話嘉賓：

　　陳長(zhǎng)纓：合生創(chuàng)展集團(tuán)副總裁

　　楊建平：北京中關(guān)村科學(xué)城建設(shè)股份有限公司副總裁

　　潘石屹：SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)

　　呂勁：富力集團(tuán)副董事長(zhǎng)

　　潘石屹：還是要把錢換成土地和房子

　　下半年我覺(jué)得這幾個(gè)政策的出臺(tái)影響比較大。第一個(gè)政策是國(guó)土資源部的11號(hào)令的繼續(xù)71號(hào)文件，設(shè)了8月31日的大限時(shí)間，規(guī)定此后所有的土地必須公開(kāi)交易。有兩句話，一個(gè)是時(shí)間的大限，后面全是罰則。北京的情況是，變革前開(kāi)發(fā)商圈了2.02億平方米規(guī)劃建筑面積的土地，這樣絕大多數(shù)都要在8月31日之前處理清楚�，F(xiàn)在處理的辦法，今年上半年公布了第一批處理歷史遺留問(wèn)題的987萬(wàn)平方米規(guī)劃建筑面積土地，第二批是999萬(wàn)平方米規(guī)劃建設(shè)面積土地，加起來(lái)是近2000萬(wàn)平方米。從數(shù)字看，大家覺(jué)得，有了這樣的歷史遺留問(wèn)題，第一批、第二批處理的，北京的供應(yīng)量不會(huì)受到影響，從成交量上看也不會(huì)受到影響。實(shí)際上我前一段時(shí)間想把錢換成土地，一直做這個(gè)事情，絕大多數(shù)地匯集在五環(huán)之外，東壩就有好幾十萬(wàn)平方米，也在處理歷史遺留問(wèn)題。

　　未來(lái)有三個(gè)事的影響會(huì)非常大，第一是71號(hào)文件，第二是農(nóng)民征地的問(wèn)題，第三，也是影響最大的，就是拆遷。有多少已經(jīng)拿到土地證的，已經(jīng)交了一部分出讓金的，現(xiàn)在都碰到了問(wèn)題。我想，圍繞著71號(hào)文件，對(duì)今年下半年甚至是明年土地供應(yīng)量的影響。我找項(xiàng)目的時(shí)候發(fā)現(xiàn)國(guó)土資源部和北京市都下發(fā)了一個(gè)文件，要停止農(nóng)民用地的征用，北京市先停半年時(shí)間，已經(jīng)處理歷史遺留問(wèn)題和一部分已經(jīng)拿到土地證的里面，又牽扯到農(nóng)民征地的問(wèn)題，這個(gè)量不是很大，大概占整個(gè)處理歷史遺留問(wèn)題的2000萬(wàn)平方米中的百分之十幾，最大的是已經(jīng)拿到土地證的拆遷，國(guó)務(wù)院下發(fā)的文件是，糾紛集中的地方，拆遷要停。呂勁：我們手中還有項(xiàng)目消化

　　大的開(kāi)發(fā)商還是下決心繼續(xù)在市場(chǎng)上干，我們也在考慮，但是在北京還是很不容易。在協(xié)議轉(zhuǎn)讓這塊，雖然市場(chǎng)上還有一些地塊在流轉(zhuǎn)，但是在手續(xù)方面會(huì)遇到各種各樣的困難，不像過(guò)去，掏錢就可以買到地，現(xiàn)在要等政府拍賣，在等一塊地的時(shí)候，可能全國(guó)、全世界的開(kāi)發(fā)商都來(lái)北京搶，將來(lái)世界上的基金可能也來(lái)?yè)尩�，那就是誰(shuí)出高價(jià)誰(shuí)拿到地。

　　因?yàn)檎麄�(gè)政策有滯后性，我們認(rèn)為下半年政府把地拿出來(lái)公開(kāi)拍賣也不太樂(lè)觀，正好我們可以消化手頭的項(xiàng)目了。明年我們看政府有什么項(xiàng)目進(jìn)行新的招標(biāo)，有什么地拿出來(lái)。但是北京還是沉淀了一些在市場(chǎng)上可供銷售的面積，今年到明年還是比較平穩(wěn)的，市場(chǎng)不會(huì)突然間有翻天覆地的變化，當(dāng)然也不會(huì)向下走。

　　國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)一般的購(gòu)房者影響不是太大，影響最大的是個(gè)別的投資專業(yè)戶，是真正的炒家，這種炒家北京不太多，個(gè)別的樓盤可能會(huì)有三幾個(gè)，他們會(huì)真正的面臨今年再想炒都炒不動(dòng)了。其實(shí)不單是溫州，北京也有很多炒家，只是大家不愿意說(shuō)，北京的炒家出手比溫州大多了，但是他們受到了銀行對(duì)項(xiàng)目限制的影響，雖然他們還在炒，但是增加了很多難度，對(duì)老百姓的購(gòu)房方面，政策影響不是很大。

　　陳長(zhǎng)纓：合生還要再推陽(yáng)光銷售

　　上半年我們自身的銷售狀況和整個(gè)北京市大的氛圍是一致的，叫購(gòu)銷兩旺或者別的什么也好，三個(gè)項(xiàng)目我們銷售了15億，到現(xiàn)在每個(gè)項(xiàng)目的回收是在2億以上，這個(gè)勢(shì)頭是從去年下半年開(kāi)始的，一直延續(xù)到現(xiàn)在，今年我們主要的工作主題就是推廣陽(yáng)光計(jì)劃，通過(guò)陽(yáng)光的銷售、陽(yáng)光的產(chǎn)品，提倡陽(yáng)光服務(wù)，全面提高我們自身的地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)水平，這里的核心是陽(yáng)光公寓，從去年以來(lái)我們也一直強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的工作態(tài)度，以精品產(chǎn)品來(lái)回報(bào)社會(huì)，回報(bào)消費(fèi)者。

　　從廣州房地產(chǎn)發(fā)展的歷程來(lái)講，從90年代初，廣州房地產(chǎn)開(kāi)始起步，到現(xiàn)在比較成熟，比較理性，實(shí)際上經(jīng)過(guò)了十幾年的風(fēng)風(fēng)雨雨�？偟膩�(lái)講，從當(dāng)時(shí)的幾十萬(wàn)平方米、100萬(wàn)平方米，一直到現(xiàn)在1000萬(wàn)平方米的成交量，也構(gòu)成中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的某些特征。包括北京的市場(chǎng)容量更大，因?yàn)槭袌?chǎng)的消費(fèi)預(yù)期更好，舊城改造量很大，新的消費(fèi)能力產(chǎn)生過(guò)程比廣州還短。所以，我們公司非�？春帽本┦袌�(chǎng)，因?yàn)榈綇V州發(fā)展了十幾年以后，去年年底又有一個(gè)小的復(fù)蘇，一直講有壓力競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是依然很健康。

　　楊建平：北京市場(chǎng)穩(wěn)定厚重

　　老百姓對(duì)政策的理解不比開(kāi)發(fā)商差，尤其是長(zhǎng)安街周邊的購(gòu)房人，他們對(duì)政策了解，比如對(duì)土地的控制，銀行貸款對(duì)開(kāi)發(fā)商、對(duì)房貸的約束等，這些事情都引起了老百姓對(duì)購(gòu)房的需求。紫金長(zhǎng)安開(kāi)盤可能也導(dǎo)致了一些人的心理膨脹，一開(kāi)始我們沒(méi)有做宣傳，好像帶著一點(diǎn)神秘感，不敢公開(kāi)說(shuō)這個(gè)盤如何如何，實(shí)際上真是不敢，不是有意的造成這個(gè)結(jié)果。最終是使周邊本來(lái)想買和介于買和不買之間的人都買了房子。這就是當(dāng)時(shí)房子的現(xiàn)象。

　　北京市的房?jī)r(jià)好像跟其他城市不太一樣，因?yàn)檫@個(gè)城市非常大，和別的城市沒(méi)有相比之處，有自己的特點(diǎn)，北京的房?jī)r(jià)一直是保持升的狀態(tài)，土地資源比較多，也有規(guī)模，各種購(gòu)買人群都在北京，還有各種我們沒(méi)有深入研究的人群也在北京，這就決定了北京的市場(chǎng)是比較穩(wěn)定的、厚重的市場(chǎng)。

　　特約編輯：宋廣偉