2004年 伊始，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長，第一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長達(dá)41.1%，上海、杭州、南京房價(jià)繼2003年的高速增長之后仍以兩位數(shù)的發(fā)展速度上漲。中央及各級地方政府為了保障房地產(chǎn)健康發(fā)展，抑制飛漲的房價(jià)，紛紛采取措施給房地產(chǎn)市場降溫，2004年上半年的房地產(chǎn)政策都是圍繞著“房地產(chǎn)降溫”這一主線展開的。

土地政策

　　土地——關(guān)乎房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的一種物質(zhì)，土地的相關(guān)政策更是與地產(chǎn)屆的命脈息息相關(guān)。2004上半年，國家相繼出臺了一系列的土地管理政策，這無疑在房地產(chǎn)屆掀起了一場疾風(fēng)勁雨。

繼續(xù)治理整頓土地市場

　　2004年的土地市場在鞏固2003年全面整頓政策的基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場 

　　2004年我國出臺的土地市場政策法規(guī)，頒布單位《關(guān)于停止經(jīng)營性項(xiàng)目國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓的補(bǔ)充規(guī)定》(4號令) 北京市國土房管局《關(guān)于進(jìn)一步治理整頓土地市場秩序加強(qiáng)土地管理工作的意見》 北京市政府《國務(wù)院辦公廳關(guān)于清理整頓各類開發(fā)區(qū)加強(qiáng)建設(shè)用地管理的通知》 國務(wù)院《國土資源部土地利用司關(guān)于建設(shè)用地備案制度執(zhí)行情況的通報(bào)》 國土資源部《國土資源部關(guān)于下達(dá)《2004年全國土地利用計(jì)劃》的通知 國土資源部《關(guān)于深入開展土地市場治理整頓嚴(yán)格土地管理的緊急通知》 國務(wù)院辦公廳土地市場政策影響2004年以來，國家繼續(xù)加大對土地市場的調(diào)控力度，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地受到嚴(yán)格控制，土地開發(fā)面積增幅回落，土地交易價(jià)格持續(xù)上漲。 全國各主要城市的土地市場趨于成熟，近期頻繁制定與實(shí)施的土地政策為土地市場的運(yùn)行提供了良好的市場環(huán)境，保證房地產(chǎn)開發(fā)過程公開化和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

房地產(chǎn)金融政策

　　房地產(chǎn)，這個迅速發(fā)展的行業(yè)，其發(fā)展速度與熱度已經(jīng)引起了國家的關(guān)注。為給經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱實(shí)現(xiàn)“降溫”，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，以確保包括房地產(chǎn)行業(yè)在內(nèi)的多種行業(yè)保持正常穩(wěn)定的發(fā)展。

控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模

　　中央雙管齊下，一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，另一方面則通過調(diào)整資本金比例，來進(jìn)一步抬高過熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。4月11日央行宣布，從2004年4月25日起，資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對象之一。 4月27日，國務(wù)院下發(fā)通知，將房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目(不包含經(jīng)濟(jì)適用房)資本金比例從20%提高到35%及以上。  

提高個人住房按揭貸款門檻 

　　隨著中央對房地產(chǎn)開發(fā)信貸規(guī)模的控制，五一前后 ，各大銀行紛紛采取相應(yīng)措施提高個人住房按揭貸款門檻，歸納總結(jié)主要是限制個人購買2套（及2套以上）的住房以及高檔別墅，旨在控制炒房投機(jī)，平抑房價(jià)。2月26，中國銀監(jiān)會發(fā)布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引(征求意見稿)》�！吨敢�》規(guī)定，商業(yè)銀行對個人住房貸款的發(fā)放，應(yīng)將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以下（含55%）；房地產(chǎn)貸款余額與總貸款余額比不得超過30%。 

　　5月8日，溫州市工行對個人購房貸款利率進(jìn)行上調(diào)，同時宣布對購買3套住房以上的貸款不在辦理房貸。

　　5月11日，北京工行不鼓勵投資性的住房貸款行為，對于個人投資性購房超過3套則不予放貸。

　　5月15日，滬上各家銀行已將第二套房的首付款比例提高至三成，而對于第三套房的購房者，銀行基本上不提供貸款支持。

政策影響

開發(fā)商面臨大洗牌，強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者將被淘汰出局

　　房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，實(shí)力不強(qiáng)的開發(fā)商將面臨較大的困難。融資難度的加大意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本的提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商將被逐漸淘汰出局。 

催生典當(dāng)?shù)刃屡d融資方式  

　　隨著各項(xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺，個人房貸審查日趨嚴(yán)格使得放貸速度大幅放緩，而部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。而典當(dāng)作為新型的融資方式，以其快速、短期、便捷的特性開始漸入人們的視野。

房產(chǎn)政策

　　為了平抑飛揚(yáng)的房價(jià)，各地政府陸陸續(xù)續(xù)出臺了一系列房產(chǎn)政策，其中涉及到期房限轉(zhuǎn)、中低價(jià)配套房政策、經(jīng)濟(jì)適用房以及動拆遷管理相關(guān)政策。

期房限轉(zhuǎn)政策 

　　期房限轉(zhuǎn)政策實(shí)施的主要目的是為了打擊房地產(chǎn)投機(jī)炒房者，切實(shí)保護(hù)消費(fèi)者和投資者的利益，確保房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

上海

　　上海出臺的《關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題的決定》明確指出：自2004年4月26日起，預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。

　　3月30日，上海正式開通了商品房銷售網(wǎng)上備案登記系統(tǒng)，上海市所有取得預(yù)售、銷售許可證的新建商品房信息將全部上網(wǎng)備案登記。

南京

　　從4月1日起，南京市政府《關(guān)于加強(qiáng)商品房市場管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》正式實(shí)施。根據(jù)《意見》，企業(yè)銷售商品房時需要采取認(rèn)購方式的，必須采取實(shí)名制，未提供有效身份證明者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得接受認(rèn)購。認(rèn)購協(xié)議簽訂兩周內(nèi)，雙方必須簽訂買賣契約。同時實(shí)施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》，限制期房轉(zhuǎn)讓。

經(jīng)濟(jì)適用房政策 

　　5月13日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》正式施行�！掇k法》明確規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房的面積將嚴(yán)格控制以中小套型為主，住房價(jià)格以保本微利為原則，真正讓廣大中低收入群眾受益。

中低價(jià)配套商品房政策  

　　上海對中低價(jià)配套商品房降低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，即完成建筑安裝工程的總投資的25％以上即可預(yù)售。而此前的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)為7層以下（含7層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；8層以上（含8層）的商品房項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上（不得少于7層）。500萬平米的普通商品房即將上市。500萬平方米的普通商品住宅將在預(yù)售門檻降低之后上市供應(yīng)，除了可能平抑增幅過快的房價(jià)之外，從長遠(yuǎn)角度來講，還將對整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到促進(jìn)作用。

動拆遷政策  

　　國務(wù)院辦公廳近日發(fā)出關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知，要求各地合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、嚴(yán)格拆遷管理。

　　減少拆遷活動，將有助于減少過多開發(fā)的新項(xiàng)目。很多城市的住房剛性需求來自于拆遷，通過減少拆遷規(guī)模可以降低大規(guī)模的購房需求，使得房地產(chǎn)達(dá)到供需均衡，平抑房價(jià)。 

政策影響和政策展望

政策影響 

各項(xiàng)政策均有助于降溫房地產(chǎn)市嘗防范金融風(fēng)險(xiǎn)  

　　以上各項(xiàng)政策的頒布，均符合政策的主線——適度降溫房地產(chǎn)市場，減緩房價(jià)快速增長的步伐。

　　政策主要集中于土地和信貸這兩方面。對大量投入土地中的金融資本的調(diào)控，使得利用土地增值部分來獲利的開發(fā)商的融資成本加大，從而有利于金融風(fēng)險(xiǎn)的防范。 

　　其他房地產(chǎn)政策如期房限轉(zhuǎn)政策、嚴(yán)控城市動拆遷規(guī)模的動拆遷政策等均有助于適度降溫房地產(chǎn)市場，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。 

房地產(chǎn)投資增幅回落 

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)字，1～5月全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32%，增幅較第一季度回落9.1個百分點(diǎn)；同時，1～5月全國完成開發(fā)土地面積6480萬平方米，同比增長19.8%，低于去年同期22.1%。房地產(chǎn)投資額和開發(fā)面積增幅均有不同的下降，可見國家宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

資金收緊，開發(fā)商面臨洗牌  

　　開發(fā)企業(yè)逐步出現(xiàn)兩極分化的走勢。日益規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)市場正在成為品牌型、實(shí)力型企業(yè)新一輪角逐的戰(zhàn)場，整個市場的品質(zhì)將有全新的變化。

房價(jià)上漲幅度放緩，購房者趨于理性  

　　隨著中央至地方下達(dá)的一系列房地產(chǎn)政策的實(shí)施，各地對宏觀調(diào)控政策反應(yīng)存在時差，所以總體上來說，各地房地產(chǎn)市場目前的情況都比較模糊，今后的方向和前景還有待進(jìn)一步觀察。

上海  

　　4月以來上海出臺的最有影響的三條房地產(chǎn)政策：“網(wǎng)上公示”、“期房限轉(zhuǎn)”、“降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”，結(jié)合中央頒布的政策，較大的影響了購買者的預(yù)期，根據(jù)中房指數(shù)，今年1～5月，上海住宅指數(shù)累計(jì)上漲78點(diǎn)，漲幅為6.9%，與去年同期漲幅10.2%比較，漲幅趨勢明顯放緩。購房者漸趨理性，觀望較多。 

北京  

　　政府的一系列調(diào)控政策從長遠(yuǎn)來看毫無疑問有利于北京房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，但是由于政策效果本身的時滯性及房地產(chǎn)供給彈性較小等原因，政府出臺的諸如土地和金融方面的政策效果暫時還未在市場上得到明顯反映。部分消費(fèi)者在政策出臺后產(chǎn)生了市場供應(yīng)量減少的預(yù)期，短時間內(nèi)會刺激這部分消費(fèi)者的購買行為，特別是針對有投資潛力的樓盤，造成局部區(qū)域出現(xiàn)房價(jià)上漲現(xiàn)象。

杭州  

　　近幾年杭州的房價(jià)一路攀升。杭州市政府采取了一系列政策，年初恢復(fù)征收二手房轉(zhuǎn)讓20％的個人所得稅；近期一些商業(yè)銀行推出新措施，對1990年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭貸款或只能發(fā)放五成。此外，浙江省亦在醞釀期房限轉(zhuǎn)政策。

　　上述政策的影響下，杭州樓市處于盤整期，買方趨于理性，觀望較多；賣方亦不肯輕易降價(jià)，處于僵持狀態(tài)，成交量有所下降。此外90年以前的由于受貸款限制較大，價(jià)格有下降趨勢。  

政策展望 

　　2004年，是政策年，上半年出臺的一系列政策，這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在下半年進(jìn)一步顯現(xiàn)。下半年一些上半年討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的如物業(yè)稅政策、加息政策將進(jìn)一步明朗化。  

　　國家對房地產(chǎn)行業(yè)所持的態(tài)度是積極肯定的，這些政策的實(shí)施是為了使房地產(chǎn)行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道，并不是對房地產(chǎn)實(shí)行打壓或是導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)的衰竭。  

　　在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤、價(jià)格趨于合理化。展望未來，中國的房地產(chǎn)市場將更加理性而健康地發(fā)展。

    特約編輯：鐘善鵬