蘇州
8幅地塊，3幅競(jìng)爭(zhēng)拿地，3幅自然出讓，2幅無(wú)人應(yīng)價(jià)流拍，這是7月10日蘇州市土地儲(chǔ)備中心今年第六次公開(kāi)掛牌競(jìng)價(jià)出讓會(huì)上傳來(lái)的信息。與去年同期面積5萬(wàn)平方米以下均屬小地塊、動(dòng)輒總價(jià)過(guò)億元的火爆場(chǎng)景不同，本次拍賣(mài)會(huì)的8幅地面積均在1萬(wàn)平方米上下，競(jìng)爭(zhēng)最激烈的一幅地成交時(shí)不過(guò)比底價(jià)上漲
了20%。
事實(shí)上，5月份蘇州土地儲(chǔ)備中心舉行的第五次拍賣(mài)會(huì)上已經(jīng)出現(xiàn)了“冷場(chǎng)”現(xiàn)象，6塊參加拍賣(mài)的土地3塊流標(biāo)。由于今年以來(lái)地塊流拍現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，一些分析人士指出蘇州地價(jià)高于未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的情況已經(jīng)比較明朗，調(diào)整地價(jià)勢(shì)在必行。
一直以來(lái)土地拍賣(mài)都是房產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”，業(yè)內(nèi)人士和購(gòu)房者因此預(yù)測(cè)6月繼續(xù)高開(kāi)高走的蘇州房?jī)r(jià)會(huì)隨著地價(jià)調(diào)整而“水落船低”，記者為此專門(mén)采訪了中房指數(shù)系統(tǒng)高級(jí)分析師陳晟。
陳晟認(rèn)為，此次拍賣(mài)進(jìn)一步證實(shí)了目前金融政策不明情況下一些資本雄厚企業(yè)的觀望立場(chǎng)。在某種程度上，土地可以被看作一種貨幣，它的價(jià)格波動(dòng)主要受到市場(chǎng)供需的影響�！皩�(duì)于市場(chǎng)而言，土地價(jià)格回歸正常是件好事情，”陳晟表示，“在目前的三級(jí)市場(chǎng)上，穩(wěn)定是一個(gè)主旋律�！�
陳晟同時(shí)指出，受到宏觀政策因素的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)正經(jīng)歷洗牌，在雙軌制的大背景下，地塊拍賣(mài)并不是開(kāi)發(fā)商拿地的惟一途徑，這也是造成此次土地拍賣(mài)“冷場(chǎng)”的原因之一。由于目前蘇州方面加強(qiáng)了土地核查力度，規(guī)定對(duì)征而不用的土地，超過(guò)兩年的將依法收回，客觀上也加大了中小開(kāi)發(fā)商持有土地的難度。原本是“香餑餑”的土地，正變成一些實(shí)力薄弱開(kāi)發(fā)商手中的“燙手山芋”。個(gè)別資金鏈出現(xiàn)斷裂的開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始采取尋求資金、利潤(rùn)共享的“傍大款”式解決危機(jī)。目前一些實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)如中海等已經(jīng)改變策略，預(yù)留資金等待上門(mén)尋求合作的土地項(xiàng)目。
有數(shù)據(jù)顯示二季度江蘇省房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為138.06，比上季度下挫18.64點(diǎn)，跌幅居八大行業(yè)首位。對(duì)此陳晟的理解是，相對(duì)于以前市場(chǎng)的盲目自信而言，現(xiàn)在的情況比較正常�！澳壳按箝_(kāi)發(fā)商持幣等待、小開(kāi)發(fā)商信心略不足的局面對(duì)于市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展反而有利，是件好事情�！�
南京
來(lái)自權(quán)威部門(mén)的數(shù)據(jù)表明，今年前6月，南京二手房的實(shí)際交易量為2.7萬(wàn)多套，較去年同期的2.95萬(wàn)套雖略有下降，但扣除契稅取消優(yōu)惠政策、稅率恢復(fù)到2％等因素影響，有效交易基本持平。值得注意的是，約有六成的二手房交易量，是在繞開(kāi)中介公司的情況下完成的。
記者隨意瀏覽各家專業(yè)房地產(chǎn)網(wǎng)站的二手房信息發(fā)布欄發(fā)現(xiàn)，大量的賣(mài)房和購(gòu)房信息后面，都加上一個(gè)括號(hào)，注明“免中介”。由于此前南京市房管部門(mén)規(guī)定二手房中介代理費(fèi)自7月起由原來(lái)的最高按成交價(jià)格總額的2％下調(diào)到1.4％，預(yù)計(jì)可能造成房產(chǎn)中介的整體利潤(rùn)直接減少30％，如果市民繼續(xù)回避中介無(wú)疑將造成“釜底抽薪”的雙重打擊，對(duì)于南京的中介機(jī)構(gòu)而言，日子正變得越來(lái)越難過(guò)。
目前南京有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)的房介公司已達(dá)800多家，沒(méi)有資質(zhì)的“黑中介”數(shù)量或許更多，一些非法小中介一方面把傭金降低到0.5％—0.7％，另一方面卻通過(guò)“暗箱操作”賺取差價(jià)。上海漢宇物業(yè)代理有限公司總經(jīng)理施宏睿在接受記者采訪時(shí)表示，中介公司的誠(chéng)信與否將直接導(dǎo)致他們將來(lái)的生存與發(fā)展。南京市民繞開(kāi)中介自己交易，主要是由于目前中介市場(chǎng)不夠規(guī)范，部分市民未從市場(chǎng)上獲得被承諾的服務(wù)項(xiàng)目，因而傾向于自己尋找直接交易的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。
施宏睿說(shuō)，政府短期內(nèi)不會(huì)再次下調(diào)中介傭金，成交量的減少將促使中介機(jī)構(gòu)從價(jià)格戰(zhàn)轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺⻊?wù)戰(zhàn)”，通過(guò)提升全方位的專業(yè)服務(wù)爭(zhēng)取客戶。事實(shí)上，中介在整個(gè)二手房交易過(guò)程中的作用不能被忽視，無(wú)論是貸款、議價(jià)還是售后服務(wù)，由于中介機(jī)構(gòu)對(duì)于買(mǎi)賣(mài)雙方的基本信息都進(jìn)行登錄，相對(duì)于沒(méi)有信息規(guī)范制約的網(wǎng)絡(luò)，肯定會(huì)提高交易的安全系數(shù)。
中房指數(shù)系統(tǒng)高級(jí)分析師陳晟則指出，國(guó)外所有的房產(chǎn)交易都是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)完成，因此個(gè)別中介賺取違規(guī)差價(jià)的行為雖然在一定時(shí)期內(nèi)得逞，但隨著市場(chǎng)的完善成熟，市民對(duì)于中介的依賴將會(huì)逐步提升。
無(wú)論施宏睿還是陳晟，都對(duì)于南京中介市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展前景持樂(lè)觀態(tài)度，相信隨著一段時(shí)間的市場(chǎng)整合和服務(wù)提升，中介機(jī)構(gòu)在協(xié)調(diào)價(jià)格和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方面的優(yōu)勢(shì)將逐漸顯現(xiàn)，南京二手房買(mǎi)賣(mài)“自銷”量大幅上升現(xiàn)象不會(huì)持續(xù)很久。
特約編輯：鐘善鵬
