政策影響

　 各項(xiàng)政策均有助于降溫房地產(chǎn)市場、防范金融風(fēng)險

  以上各項(xiàng)政策的 頒布，均符合政策的主線——適度降溫房地產(chǎn)市場，減緩房價快速增長的步伐。

  政策主要集中于土地和信貸這兩方面。對大量投入土地中的金融資本的調(diào)控，使得利用土地增值部分來獲利的開發(fā)商的融資成本加大，從而有利于金融風(fēng)險的防范。

  其他房地產(chǎn)政策如期房限轉(zhuǎn)政策、嚴(yán)控城市動拆遷規(guī)模的動拆遷政策等均有助于適度降溫房地產(chǎn)市場，防范金融風(fēng)險。

  房地產(chǎn)投資增幅回落

  據(jù)國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)字，1～5月全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32%，增幅較第一季度回落9。1個百分點(diǎn)；同時，1～5月全國完成開發(fā)土地面積6480萬平方米，同比增長19。8%，低于去年同期22。1%。房地產(chǎn)投資額和開發(fā)面積增幅均有不同的下降，可見國家宏觀調(diào)控的效果已經(jīng)顯現(xiàn)。

   資金收緊，開發(fā)商面臨洗牌

  開發(fā)企業(yè)逐步出現(xiàn)兩極分化的走勢。日益規(guī)范化的房地產(chǎn)開發(fā)市場正在成為品牌型、實(shí)力型企業(yè)新一輪角逐的戰(zhàn)場，整個市場的品質(zhì)將有全新的變化。

  房價上漲幅度放緩，購房者趨于理性

  隨著中央至地方下達(dá)的一系列房地產(chǎn)政策的實(shí)施，各地對宏觀調(diào)控政策反應(yīng)存在時差，所以總體上來說，各地房地產(chǎn)市場目前的情況都比較模糊，今后的方向和前景還有待進(jìn)一步觀察。

  上海

  4月以來上海出臺的最有影響的三條房地產(chǎn)政策：“網(wǎng)上公示”、“期房限轉(zhuǎn)”、“降低預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)”，結(jié)合中央頒布的政策，較大的影響了購買者的預(yù)期，根據(jù)中房指數(shù)，今年1～5月，上海住宅指數(shù)累計上漲78點(diǎn)，漲幅為6。9%，與去年同期漲幅10。2%比較，漲幅趨勢明顯放緩。購房者漸趨理性，觀望較多。

  北京

  政府的一系列調(diào)控政策從長遠(yuǎn)來看毫無疑問有利于北京房地產(chǎn)市場的健康持續(xù)發(fā)展，但是由于政策效果本身的時滯性及房地產(chǎn)供給彈性較小等原因，政府出臺的諸如土地和金融方面的政策效果暫時還未在市場上得到明顯反映。部分消費(fèi)者在政策出臺后產(chǎn)生了市場供應(yīng)量減少的預(yù)期，短時間內(nèi)會刺激這部分消費(fèi)者的購買行為，特別是針對有投資潛力的樓盤，造成局部區(qū)域出現(xiàn)房價上漲現(xiàn)象。

  杭州

  近幾年杭州的房價一路攀升。杭州市政府采取了一系列政策，年初恢復(fù)征收二手房轉(zhuǎn)讓20％的個人所得稅；近期一些商業(yè)銀行推出新措施，對1990年以前的面積較小的房子不予發(fā)放按揭貸款或只能發(fā)放五成。此外，浙江省亦在醞釀期房限轉(zhuǎn)政策。

  上述政策的影響下，杭州樓市處于盤整期，買方趨于理性，觀望較多；賣方亦不肯輕易降價，處于僵持狀態(tài)，成交量有所下降。此外90年以前的由于受貸款限制較大，價格有下降趨勢。

　　政策展望

  2004年，是政策年，上半年出臺的一系列政策，這些調(diào)控措施的效應(yīng)將在下半年進(jìn)一步顯現(xiàn)。下半年一些上半年討論的沸沸揚(yáng)揚(yáng)的如物業(yè)稅政策、加息政策將進(jìn)一步明朗化。

  國家對房地產(chǎn)行業(yè)所持的態(tài)度是積極肯定的，這些政策的實(shí)施是為了使房地產(chǎn)行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道，并不是對房地產(chǎn)實(shí)行打壓或是導(dǎo)致整個房地產(chǎn)行業(yè)的衰竭。

  在國家的宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)市場將步入調(diào)整期，房地產(chǎn)利潤、價格趨于合理化。展望未來，中國的房地產(chǎn)市場將更加理性而健康地發(fā)展。

特約編輯：鐘善鵬