半年報(bào)直擊：宏觀調(diào)控考驗(yàn)房地產(chǎn)上市公司

　　優(yōu)勢(shì)企業(yè)不怕“火煉”　

　　自去年6月央行121號(hào)文件以來(lái)，一系列宏觀調(diào)控政策相繼出臺(tái)，有關(guān)部門(mén)從信貸、資本金、土地、規(guī)劃等多方面控制房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快。身處宏觀調(diào)控的“風(fēng)雨飄搖”之際，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司境況如何？會(huì)否身陷“四 面楚歌”的凄慘境地呢？上周金融街交出了一份漂亮的成績(jī)單，其公布的2004年半年度報(bào)告讓我們看到了行業(yè)優(yōu)勢(shì)公司的希望。

　　金融街臨危不亂　

　　根據(jù)金融街2004年半年報(bào)，公司今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.38億，較去年同期增長(zhǎng)9.53%。管理層表示信貸及緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金供給影響較大，公司從去年下半年起已采取了調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道等措施。預(yù)計(jì)公司業(yè)績(jī)第三季度仍會(huì)有所增長(zhǎng)。半年報(bào)顯示公司受機(jī)構(gòu)投資者青睞，有多家基金現(xiàn)身其十大流通股股東名單。　

　　雖然公司上半年業(yè)績(jī)亮眼，但記者在閱讀其半年報(bào)時(shí)也產(chǎn)生了一些疑問(wèn)：公司半年內(nèi)短期借款從無(wú)到有，增加了2.54億，并且一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債高達(dá)6億，這是否反映了公司面臨的資金壓力，同時(shí)是否會(huì)給公司在年內(nèi)的還款帶來(lái)困難？公司2002年剛剛進(jìn)行過(guò)一次增發(fā)，募集資金近4億元。而半年報(bào)披露公司2004年A股增發(fā)申請(qǐng)已經(jīng)獲發(fā)審委審議通過(guò)。這是不是由于公司資金鏈緊張而采取的應(yīng)對(duì)措施？公司房屋租賃業(yè)務(wù)的拓展是否也歸因于宏觀調(diào)控？帶著這些疑問(wèn)，記者采訪了該公司董事會(huì)的證券事務(wù)代表于蓉。　

　　于蓉首先承認(rèn)了宏觀調(diào)控給公司以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金供給帶來(lái)的不利影響，但她認(rèn)為，宏觀調(diào)控對(duì)公司的實(shí)際影響并不大�！�

　　針對(duì)記者對(duì)公司短期還款壓力的疑問(wèn)，于蓉解釋說(shuō)，為應(yīng)對(duì)目前形勢(shì)，公司充分利用已獲得的銀行授信額度。所有的短期借款是充分利用商業(yè)銀行的循環(huán)授信額度來(lái)進(jìn)行的，而且目前公司的借款總額還處于授信額度以內(nèi)，因此并不會(huì)給公司帶來(lái)短期還款壓力�！�

　　對(duì)于即將進(jìn)行的A股增發(fā)，她表示，金融街作為一家上市公司，通過(guò)資本市場(chǎng)進(jìn)行再融資是出于公司發(fā)展的需要，房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個(gè)資本高投入的行業(yè)，公司在去年時(shí)就已有增發(fā)意向，此次增發(fā)同宏觀調(diào)控政策的關(guān)系不大�！�

　　談到公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的拓展，于蓉表示，業(yè)務(wù)拓展是出于公司可持續(xù)發(fā)展的需要，因?yàn)橥恋亻_(kāi)發(fā)和房產(chǎn)開(kāi)發(fā)是“一錘子”買(mǎi)賣(mài)，而房屋租賃卻能細(xì)水常流。公司原來(lái)就有拓展業(yè)務(wù)的打算，而宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)堅(jiān)定了公司在房屋租賃方面的信心，她表示，接下來(lái)公司會(huì)加大開(kāi)發(fā)的力度和速度，同時(shí)還會(huì)增加自有物業(yè)的持有量�！�

　　于蓉最后表示，客觀地說(shuō)，宏觀調(diào)控對(duì)金融街的影響不大，公司正有條不紊地推進(jìn)各項(xiàng)工作計(jì)劃和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)，金融街作為行業(yè)內(nèi)業(yè)績(jī)比較優(yōu)良的公司，非常歡迎宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，因?yàn)檫@有助于行業(yè)內(nèi)部的調(diào)整并促進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)的公開(kāi)透明化。　

　　資金壓力檢驗(yàn)企業(yè)實(shí)力　

　　房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，因此對(duì)信貸政策的變化十分敏感。國(guó)泰君安證券研究所的張宇認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款流程規(guī)范和提高項(xiàng)目資本金提高了房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款負(fù)債門(mén)檻。土地出讓市場(chǎng)化進(jìn)程加快更是提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作成本。對(duì)企業(yè)的資金管理能力、融資能力提出了前所未有的挑戰(zhàn)，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金密集型行業(yè)特點(diǎn)更加明顯�！�

　　可以說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在一定程度上已經(jīng)集中于自有資金和融資能力的競(jìng)爭(zhēng)。市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)份額正在向自有資金充足、現(xiàn)金流狀況良好、融資能力高、品牌好的企業(yè)集中�！�

　　對(duì)金融街、華僑城、萬(wàn)科A(行情資訊 論壇 點(diǎn)評(píng))這類(lèi)成長(zhǎng)性較好、盈利能力較強(qiáng)的上市公司來(lái)說(shuō)，信貸收縮雖然帶來(lái)資金壓力，但影響并不大。銀行看中的是公司好的項(xiàng)目和穩(wěn)定業(yè)績(jī)。金融街的銀行借款增加和增發(fā)計(jì)劃也反映了公司的融資能力。相反，對(duì)那些股本規(guī)模小、融資能力不強(qiáng)的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司來(lái)說(shuō)，其面臨的資金壓力將增大，形勢(shì)相對(duì)嚴(yán)峻�！�

　　海通證券研究所的張巒也認(rèn)為宏觀調(diào)控在一定程度上會(huì)造成行業(yè)內(nèi)上市公司的分化。目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道相對(duì)狹窄，主要依靠銀行貸款，因此整個(gè)行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比例在70%左右。貸款標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，對(duì)一些資產(chǎn)負(fù)債比例較高、自有資金較少的房地產(chǎn)企業(yè)影響更大。對(duì)金融街這類(lèi)具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的公司來(lái)說(shuō)，影響相對(duì)較小。在談到半年報(bào)顯示多家基金增持金融街時(shí)，她認(rèn)為這表明機(jī)構(gòu)投資者對(duì)該公司的信心，而并不代表基金就對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)看好�！�

　　前景仍不明朗　

　　宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，2004年第一季度城鎮(zhèn)房地產(chǎn)投資增幅落后于城鎮(zhèn)投資增幅6.7個(gè)百分點(diǎn)，1至4月住宅投資增幅落后于全社會(huì)投資額增幅12.4%。房地產(chǎn)投資增速回落有利于房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)保持持續(xù)快速健康發(fā)展。但宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的影響究竟有多大仍難以準(zhǔn)確判斷。　

　　海通證券的張巒表示，2004年全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)速度將放緩，宏觀調(diào)控產(chǎn)效果將進(jìn)一步體現(xiàn)。另外，今年4月國(guó)務(wù)院提高房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例及信貸收縮等政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的影響并未完全顯現(xiàn)，有一個(gè)滯后效應(yīng)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司2004年半年度報(bào)告對(duì)宏觀調(diào)控效果的體現(xiàn)仍不明顯。最終結(jié)果如何仍待日后檢驗(yàn)。(張喜玉 程勇)

　　特約編輯：宋廣偉