去年以來，針對房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出矛盾和問題，國家采取了進一步整頓土地市場秩序、暫停農轉非用地審批、提高存款準備金和項目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項目等一系列宏觀調控措施，對房地產(chǎn)和相關行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了重大影響。日前，建設部副部長劉志峰對宏觀調控的效果進行了階段性
盤點。他指出，在這些措施的綜合作用下，2004年以來的房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出發(fā)展中調整的態(tài)勢，宏觀調控已經(jīng)取得初步成效；隨著各項調控措施逐步發(fā)揮作用，對房地產(chǎn)市場的宏觀調控效果還將進一步顯現(xiàn)。結合最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，劉志峰介紹了此次宏觀調控在房地產(chǎn)開發(fā)投資領域已經(jīng)顯現(xiàn)的作用。
█ 投資：保持快速增長，增速過猛勢頭得到初步遏制
今年1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資3703億元，同比增長32%，增幅比1-4月份回落2.6個百分點、比1-3月份回落9.1個百分點，比去年同期下降0.9個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期固定資產(chǎn)投資的24%，比1-4月份下降0.3個百分點，比去年同期下降2.2個百分點。特別是一些反映市場調整趨勢的因素有較大變動。今年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)新購置土地面積12380萬平方米，同比增長9.8%，增幅比1-4月份回落13.6個百分點，比去年同期下降46.9個百分點。土地開發(fā)面積6480萬平方米，同比增長19.8%，增速比1-4月份回落12.4個百分點，比去年同期下降22.1個百分點。新開工面積22496萬平方米，同比增長18.7%，增速比1-4月份回落0.6個百分點，比去年同期下降13.3個百分點。
█ 銷售：增速繼續(xù)快于竣工，但有所回落
今年1-5月份，全國商品房銷售面積8310萬平方米，同比增長30.9%，比1-4月份回落2.4個百分點，比去年同期回落7.8個百分點；大于同期竣工面積1226萬平方米，大于竣工面積增幅9.5個百分點。其中，商品住宅銷售面積7404萬平方米，同比增長30.3%，比1-4月份回落2個百分點，比去年同期回落7.9個百分點；大于同期竣工面積1682萬平方米，大于竣工面積增幅11.9個百分點�？傮w看，住宅供求關系有所緩和。1-5月份全國商品房空置面積9706萬平方米（空置1年以上的5609萬平方米），同比增長2.4%，比去年底減少6.8%。其中，商品住宅空置面積5954萬平方米，比去年同期減少3.9%；辦公樓空置面積659萬平方米，比去年同期減少6.7%。
█ 貸款：得到有效控制，資金來源結構進一步調整
據(jù)人民銀行調整口徑后的最新統(tǒng)計，今年5月，各金融機構新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款17.3億元，較上月少增145.1億元；截至5月末，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款余額1684億元，比上月末凈減少43.8億元，比年初減少144.3億元。5月份新增個人住房貸款351.3億元，較上月少增113.3億元。房地產(chǎn)開發(fā)貸款和消費貸款增速放緩，特別是流動資金貸款逐月負增長，推動了房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的結構調整。今年1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內貸款所占比例由去年同期的27%下降到22.8%，降低4.2個百分點；自籌資金和其他資金的比例，分別由去年同期的30.4%、40.7%提高到31.1%、44.8%，合計提高4.8個百分點。企業(yè)自有資金比例仍然較低，占全部到位資金的16.1%。
█ 市場：削減不合理需求，市場結構逐步優(yōu)化
今年以來，控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模、規(guī)范拆遷程序、完善拆遷補償政策等調控舉措，在相當程度上抑制了盲目大拆大建，控制了房屋拆遷導致的市場需求。今年1-5月份，江蘇省房屋拆遷面積150萬平方米，相當于去年同期的四分之一。上海市房屋拆遷面積85萬平方米，相當于去年同期的39.2%。同時，一些地區(qū)采取了開發(fā)項目網(wǎng)上公示、認購實名制、禁止炒樓花、禁止炒房號等一系列措施，部分地區(qū)投資性購房需求下降，短期炒作現(xiàn)象得到遏制。如上海市去年投資性購房占新建商品房銷售的16.6%，今年以來逐步下降，4月1日至25日，預購住房再轉讓面積相當于同期預售住房的7.41%；5月1日至31日，該比例下降到2.05%。最近舉辦的杭州第11屆房屋交易會上，有關單位進行的抽樣調查表明，以投資收益為目的的購房比例約為2%，大大低于前兩年的10%。
在總結宏觀調控所取得的階段性成效的同時，房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在許多亟待解決的問題。一是房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然偏大，投資增幅仍然偏高。二是房地產(chǎn)市場供求結構性矛盾仍很突出。從投資增長情況看，非住宅投資增幅繼續(xù)保持較高水平，持續(xù)高于商品住宅投資增幅，導致住宅與非住宅的比例失衡。三是城鎮(zhèn)房屋拆遷中損害群眾合法權益問題還沒有得到根本遏制。一段時期以來，一些地方急于求成，城鎮(zhèn)建設規(guī)模過大、標準過高、實施過急，脫離當?shù)厣鐣?jīng)濟發(fā)展水平和財政承受能力，脫離當?shù)鼐用窠?jīng)濟和心理承受能力，脫離當?shù)刭Y源環(huán)境承受能力，推動城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模急劇增加。四是住宅產(chǎn)業(yè)粗放型發(fā)展的格局沒有根本改變。不利于帶動相關產(chǎn)業(yè)的技術進步，不利于可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略在相關產(chǎn)業(yè)的順利實施。
面對房地產(chǎn)業(yè)面臨的新形勢和任務，劉志峰強調，今后一段時期，要把加強宏觀調控作為調整結構、深化改革、轉變住宅產(chǎn)業(yè)增長方式的契機，繼續(xù)抓好各項宏觀調控措施的落實，切實樹立科學的發(fā)展觀，不斷深化市場化改革，加快推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化。
特約編輯:振強
