2004年上半年深圳樓市真不平靜。從年初開始，各種爭論就沒有停止過。而市場就像鏡面般的湖水，無論是利好還是利空，各種消息的“石子”丟進(jìn)去，總能濺起種種不同的反映。地鐵、房價(jià)、政策、土地、豪宅、9萬3地塊的拍賣，這些都是曾經(jīng)讓深圳上半年樓市不平靜的因素。
關(guān)鍵詞一:房價(jià)
風(fēng)一樣向上飄
2004年剛剛開始的時(shí)候，房價(jià)會(huì)不會(huì)上升就成為地產(chǎn)界最關(guān)注的問題。普通置業(yè)者關(guān)心的是腰包里的錢能不能少掏出去一些，發(fā)展商關(guān)心如何將更多的錢放進(jìn)自己的腰包。不過這一切還是市場說了算。由于種種原因，今天上半年樓價(jià)走勢(shì)幾乎讓所有的發(fā)展商都如愿以償。
前5個(gè)月，全國樓價(jià)普遍上升，增長幅度達(dá)到10％。相比較，深圳樓價(jià)漲幅相對(duì)平緩，前5個(gè)月上升幅度達(dá)到6％。雖然這個(gè)數(shù)字不算高，但是在深圳房價(jià)不低的基數(shù)上，樓價(jià)的實(shí)際上漲是相當(dāng)可觀的。撇開正在上漲的關(guān)外樓盤，羅湖、福田和鹽田的樓盤均價(jià)幾乎都保持在8000元／平方米的水平上。這是一個(gè)老百姓并不喜歡的數(shù)字。形成的原因，一方面是因?yàn)橥恋氐南∪币鸬�，另一方面卻顯示了深圳極強(qiáng)的購買力。
春交會(huì)的時(shí)候，市國土資源和房產(chǎn)管理局和中原地產(chǎn)曾聯(lián)合進(jìn)行過一項(xiàng)調(diào)查。該調(diào)查顯示深圳市民對(duì)于房價(jià)的期望值最高值不超過5000元／平方米。然而，即便綜合關(guān)內(nèi)和關(guān)外的平均價(jià)格，深圳的房價(jià)也是在6000元／平方米左右。所以，考慮到市民的購買能力，房價(jià)上漲應(yīng)該停止。深圳的地產(chǎn)研究人士也曾指出，隨著深圳下半年土地供應(yīng)的增加以及樓盤可銷售面積的擴(kuò)大，房價(jià)將不會(huì)繼續(xù)攀升。
關(guān)鍵詞二:地鐵
房地產(chǎn)的強(qiáng)心劑
今年年初，香港地鐵有限公司投資深圳軌道交通4號(hào)線原則性協(xié)議在五洲賓館正式簽署。香港地鐵有限公司將投資約60億元，參與建設(shè)經(jīng)營深圳地鐵4號(hào)線。這給深圳地鐵的運(yùn)營帶來了更大的希望。按照地鐵施工的進(jìn)度，1號(hào)線1期工程年底即將完工。緊接著，深圳地鐵公司的自有商業(yè)物業(yè)招商的新聞也傳來，于是地鐵概念又一次被地產(chǎn)商借用起來，幾大報(bào)紙相繼推出地鐵�？罔F物業(yè)的概念頻頻出現(xiàn)。
軌道交通是一個(gè)城市發(fā)展的基礎(chǔ)，這是勿庸置疑的。根據(jù)深圳的交通規(guī)劃，其1、2、3、4、11號(hào)線5條軌道線將在5年內(nèi)全部建成。建成之后，深圳的交通網(wǎng)絡(luò)將趨于完善。按照其他城市的經(jīng)驗(yàn)，地鐵物業(yè)將會(huì)升值。問題在于，深圳這些樓盤的升值空間還有多大呢？因?yàn)樵谫u房子初期，發(fā)展商已經(jīng)拿地鐵概念做了炒作，等到真的地鐵開通之后，那個(gè)升值的空間從哪里來，這是一個(gè)問題。
從春天開始，到夏天結(jié)束，地鐵概念在2004年上半年狠狠地?zé)狒[了一下，但是概念不等于市場，是否真的有效，還得等年底地鐵真的開通時(shí)刻。
關(guān)鍵詞三:土地供應(yīng)量
杯水車薪引起樓價(jià)高企
因?yàn)楹头績r(jià)直接掛鉤，今年深圳的土地供應(yīng)量也成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。但是2004年的整體出讓計(jì)劃遲遲不能出爐。而在此之前，幾塊拍賣地的狀況都讓人大吃一驚，盡管這些拍賣的地塊大多在寶安和龍崗，可是不管是酒店用地還是居住用地，其火爆的場面都讓人不免擔(dān)心以后的樓價(jià)會(huì)大大高出消費(fèi)者的承受能力。
6月份，深圳市土地出讓計(jì)劃正式公布，今年出讓的總面積依然和往年差別不大，但是特區(qū)內(nèi)的羅湖和福田，幾乎無土地供應(yīng)。業(yè)內(nèi)人士表示，政府刻意將特區(qū)內(nèi)土地壓住不放，目的是希望將發(fā)展商手里的大量存地釋放出來。
土地供應(yīng)量的不足導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，第一也是最直接的后果就是拍賣價(jià)格的提高，其次它將導(dǎo)致大量開發(fā)商另尋出路。品牌發(fā)展商紛紛“北伐”已經(jīng)成為深圳地產(chǎn)的一道風(fēng)景，但是小發(fā)展商要走出去，在能力和資金上都沒有可靠的支撐。下半年，土地拍賣的數(shù)量會(huì)比上半年增多，一場場龍爭虎斗也將越來越激烈。
關(guān)鍵詞四:9萬3
改寫深圳拍賣紀(jì)錄
說到上半年深圳地產(chǎn)的熱點(diǎn)，9萬3的拍賣是不得不提的。因?yàn)樗鼜哪撤N意義上改變了很多東西，其中包括深圳土地拍賣史上地價(jià)和成本價(jià)的比例關(guān)系、香港地產(chǎn)商進(jìn)軍深圳的跡象以及開發(fā)商聯(lián)合的趨勢(shì)。
4月16日，被市場關(guān)注很久的編號(hào)為B303－0041（俗稱9萬3）地塊的拍賣終于塵埃落定。香港的信和置業(yè)中國投資集團(tuán)有限公司和中海地產(chǎn)股份有限公司以9.5億元聯(lián)合競拍成功。這次拍賣的樓面價(jià)格高達(dá)7252元／平方米，這個(gè)價(jià)格已經(jīng)超過了目前香蜜湖某些樓盤的銷售價(jià)格，它改寫了深圳傳統(tǒng)地價(jià)和成本價(jià)的比例關(guān)系。
9萬3的拍賣加劇了大發(fā)展商的聯(lián)合，就在此次拍賣會(huì)上，除了地塊得主是聯(lián)合競拍，參加競拍的還有萬科地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)三家品牌聯(lián)合以及金地和浩和投資的聯(lián)合，這種趨勢(shì)可能導(dǎo)致未來更多的聯(lián)合，從而加速深圳地產(chǎn)界的優(yōu)勝劣汰。
關(guān)鍵詞五:銀根緊縮
小地產(chǎn)商進(jìn)入寒冬
北京首創(chuàng)集團(tuán)的劉曉光曾說，做地產(chǎn)最重要的是資金了。
去年121號(hào)文件引發(fā)了房地產(chǎn)界的震蕩，今年上半年銀行開始實(shí)行按照資金比例貸款的政策又讓很多發(fā)展商陷入了困境。這一金融緊縮政策直接導(dǎo)致的后果就是，很多開發(fā)商貸不到款，開工的項(xiàng)目無法完成，或者有地不能開發(fā)，融資重新變得無比重要。
不過據(jù)市場反映，深圳這方面的影響并不是很大。這主要是由于深圳市場相對(duì)成熟，不少企業(yè)的資金鏈比較牢固。所以，目前銀根緊縮的政策對(duì)深圳的影響應(yīng)該是較小的，深圳的地產(chǎn)未必面臨北京開發(fā)商說的行業(yè)洗牌。
關(guān)鍵詞六:豪宅
風(fēng)生水起惹人關(guān)注
觀瀾高爾夫大宅和天琴灣在上半年競相推出價(jià)值千萬以上的豪宅，萬科17英里開始先聲奪人，城市山谷二期推出私人會(huì)館，一系列豪宅的推出成上半年樓市的一大亮點(diǎn)。
撇開千萬豪宅不說，我們談紅樹灣雙雄——中信紅樹灣和百仕達(dá)紅樹西岸，這兩者除了聲勢(shì)不小之外，還有就是它們?cè)诋a(chǎn)品上的創(chuàng)新也值得關(guān)注和欣賞，百仕達(dá)地產(chǎn)對(duì)紅樹西岸的精雕細(xì)琢已經(jīng)業(yè)界知名，中信華南集團(tuán)對(duì)中信紅樹灣項(xiàng)目也是反復(fù)研究，完成了豪宅從產(chǎn)品到作品的轉(zhuǎn)換，因?yàn)檫@兩個(gè)樓盤，深圳紅樹灣片區(qū)將成為深圳嶄新的豪宅區(qū)域。上半年，兩者都各自進(jìn)行了一系列宣傳，將深圳市民的目光成功吸引到紅樹灣片區(qū)，加上附近的瑞河耶納以及日月府，紅樹灣片區(qū)的下半年必將是豪宅領(lǐng)唱。
(作者：李孟姣 )
特約編輯:振強(qiáng)
