國外基金能否玩轉(zhuǎn)中國地產(chǎn) 地博會論壇眾說融資
楊曉
近期央行出臺了一系列的政策，使國內(nèi)發(fā)展商遇到了暫時的困難，但也為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的模式轉(zhuǎn)型創(chuàng)造了一次機遇。按國際慣例辦事，與數(shù)千億美元的國際基金對接，這是目前行業(yè)發(fā)展所必須邁出的一步。值得欣慰的是一些大開發(fā)商已經(jīng)走
在了前面。例如首創(chuàng)與荷蘭國際集團成立的ING北京基金，順馳與摩根斯坦利的合作，7月5日萬科也透露與德國銀行首期3500萬美元的合作項目。國內(nèi)發(fā)展商與國際基金的對接不僅僅是要解決發(fā)展資金的問題，更重要的是改變現(xiàn)有的發(fā)展和經(jīng)營觀念，確立長久的發(fā)展模式，為此未雨綢繆的發(fā)展商和投資基金經(jīng)理會聚中國地博會·地產(chǎn)金融高峰論壇共同探討房地產(chǎn)融資的可行性。
■國內(nèi)開發(fā)商融資渠道單一
金融政策、土地政策的緊縮讓我們看到國內(nèi)開發(fā)商融資渠道趨于單一，資金過多依賴貸款。首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光指出，目前置地貸款、開發(fā)貸款、按揭貸款加在一起可能占到開發(fā)總資金的80%左右。另外金融體系還不健全，沒有更多形式和更多層次的金融構(gòu)架體系，沒有更多的金融創(chuàng)新產(chǎn)品產(chǎn)生，這樣中小企業(yè)發(fā)展受到局限。
與普通開發(fā)商不同，首創(chuàng)一直在想辦法拓展融資渠道。劉曉光說，首創(chuàng)集團發(fā)展10年歷程中，開拓出19個資金渠道。他認(rèn)為如果是單一靠銀行，恐怕走不到今天。首創(chuàng)的多層次、多元化的融資渠道，包括直接融資、間接融資，包括國內(nèi)上市、海外上市，海內(nèi)基金、海外基金，自己發(fā)債、可轉(zhuǎn)債等等。
國際上房地產(chǎn)基金非常普遍，無論是上市的、非上市的、封閉的，它已經(jīng)成為房地產(chǎn)融資的主渠道。但在中國，目前只有證券基金，沒有產(chǎn)業(yè)投資基金。房地產(chǎn)基金始終是一個問題。房地產(chǎn)基金法在國內(nèi)談了6年，卻始終沒有出臺，這意味著發(fā)展房地產(chǎn)基金缺少法律保障。因此很多企業(yè)只好跟國際地產(chǎn)基金做對接。
成功的例子是首創(chuàng)與荷蘭國際集團合作的中國房地產(chǎn)基金。具體操作是，在國際上發(fā)起一個基金，籌組不同的投資者做一個組合，然后按照中外合資企業(yè)構(gòu)架一個項目公司，直接投資北京房地產(chǎn)項目，盈利后再回到國外。據(jù)了解，基金第一個項目已經(jīng)啟動了，在陽光上東北側(cè)，叫麗都水岸，起價在每平方米9300元。
■國內(nèi)活躍的地產(chǎn)基金
北京城建總經(jīng)理助理羅高波指出，目前在國內(nèi)較為活躍的海外基金是以新加坡為代表的亞洲基金。包括凱德和吉寶，它們對中國房地產(chǎn)實際投資力度已經(jīng)加大。上海和北京是它們的主要投資地。
歐美投資基金也從原來的觀望走向試探性地投資，規(guī)模在幾千萬美元，它們想通過小額投資過程中發(fā)現(xiàn)長期值得合作的伙伴。其中美國漢斯已經(jīng)在北京成功持有兩個物業(yè)，并在自主開發(fā)第3個。
開發(fā)型基金一般選擇北京、上海兩個地方，二線城市去的比較少，它們投資重點從商業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，在北京比較明顯。投資的物業(yè)逐步從非常高檔轉(zhuǎn)變到中檔，有時候?qū)χ械蜋n也有一定的興趣。
收租型基金表現(xiàn)更積極，它們在北京、上海取得成功經(jīng)驗后，選擇向二線城市拓展，比如廣東、深圳、寧波、蘇州、天津、大連，它們喜歡完工的，最好有租戶的這種商用物業(yè)長期持有。
■外國基金并不比本土開發(fā)商傻
有的開發(fā)商總認(rèn)為外國的錢好蒙，所以接觸基金經(jīng)理人隨意性較大，甚至出現(xiàn)前后說法不一致。在此大地發(fā)展投資公司董事長威廉·克魯格忠告，基金經(jīng)理人作出投資決策要取決于詳盡的資料和清楚的數(shù)字，而不是開發(fā)商所描繪的美好前途。舉例來說，外國的資金要在北京買一棟寫字樓，基金經(jīng)理人可能調(diào)查了10棟不同的寫字樓，并收集30至40個寫字樓的數(shù)據(jù)，回來做比較后再來決定所中意的寫字樓價格是否符合價值。同時他們組織大量人力，包括建筑師、工程師，還有跟客戶溝通，把這些數(shù)據(jù)收集來做比較。這樣調(diào)查后，經(jīng)理人將很熟悉北京寫字樓市場，甚至對他的競爭對手開發(fā)的樓盤都有很多了解。
克魯格指出，在建設(shè)上，國外基金要求建筑上非常嚴(yán)謹(jǐn)。所有的都是黑白分明，開發(fā)商不能有太多的變數(shù)，不能今天告訴他要1個億，明天告訴他要兩個億。不能不談風(fēng)險。還有，開發(fā)商做項目介紹時不能不談風(fēng)險。有些開發(fā)商準(zhǔn)備的材料都是正面的，往往不提及任何風(fēng)險和可能會出現(xiàn)的問題，這讓國外投資者最擔(dān)憂。他們覺得開發(fā)商可能在隱瞞，或者自己根本就不知道。后果是當(dāng)基金經(jīng)理人向他老板要錢時，老板問有沒有風(fēng)險，他講不出來。
東西方溝通中開發(fā)商會發(fā)現(xiàn)兩個很大的差別，一個是國內(nèi)開發(fā)商的看法，一個是國際投資者的看法，還有私營企業(yè)家的做法、大的房地產(chǎn)基金的做法。這需要開發(fā)商做很多前期工作，要使項目具有吸引力，需要包裝，需要換成基金經(jīng)理人熟悉的語言。
房地產(chǎn)基金途徑從上市和非上市的區(qū)分可以分為公開和私募，所謂公開是去股市上發(fā)行股票或者到交易所發(fā)行債務(wù)。私募有各種方式，其中一個就是與股東合作開發(fā)。另外一個方法是股本的投資和債務(wù)的投資。從國際基金來講，兩種都有。有一種是股本基金進來，還有一種是債務(wù)基金，這兩種都有。作為股本這種形式，有一種叫投資基金，還有一種叫風(fēng)險基金，多半是參與地產(chǎn)的開發(fā)。從債務(wù)的形式進來有各種各樣，大部分是國際的銀行。
■基金的局限
基金在中國獲利，但如何退出，這是困擾基金在中國投資的重大問題。一位開發(fā)商告訴記者，他跟很多基金經(jīng)理人接觸，人們不是對他的項目不滿意，而是他不能給出具體辦法讓外國基金獲利退出。“外國基金可以自由進來，但撤出中國卻很難。所以基金獲利了只能在國內(nèi)流通。實在不行就去澳門賭錢將資金轉(zhuǎn)移出去�！�
特約編輯：宋廣偉
