今年上半年，上海市消保委共受理的房產(chǎn)銷售和房產(chǎn)中介的投訴高達(dá)422件，其中涉及格式條款爭議的有128件。昨天市消保委請來知名法學(xué)專家、律師，首次對涉及房產(chǎn)行業(yè)典型的霸王條款進(jìn)行了公開點(diǎn)評，并準(zhǔn)備將點(diǎn)評結(jié)果送達(dá)相關(guān)企業(yè)，以規(guī)勸其改正。據(jù)市消保委透露，接下來還將點(diǎn)評其他十多
個(gè)行業(yè)中的霸王條款。
霸王誠意金
條款實(shí)例：如買方反悔，未于約定日期至房產(chǎn)方簽訂買賣合同，致無法完成買賣事宜，則買方同意將實(shí)際給付的誠意金支付給中介公司，以作為買方違約之賠償。
專家點(diǎn)評：合同法規(guī)定，房產(chǎn)中介未促成合同成立的，不得要求買方支付報(bào)酬，只可要求買方支付從事買賣合同所支出的必需費(fèi)用。
該條款霸氣十足，房產(chǎn)中介公司設(shè)定的誠意金是為了多收買方錢款的一個(gè)借口，目的是當(dāng)房屋買賣不成功時(shí)，房產(chǎn)中介公司藉此可吞掉這筆誠意金，這是房產(chǎn)中介公司利用其優(yōu)勢地位，在房屋買方因價(jià)格等原因不能成交時(shí)，想謀取不當(dāng)利益而設(shè)定的霸王條款。
霸王賠償金
條款實(shí)例：委托合同履行期間，買方和賣方達(dá)成買賣協(xié)議并約定簽訂合同后，賣方違約的，買方同意將賣方賠償?shù)亩ń鸬?0%支付給中介公司作為傭金。
專家點(diǎn)評：據(jù)了解，該委托合同已約定中介費(fèi)為成交價(jià)的1%，現(xiàn)在的問題是，如果賣方違約，中介公司再要獲取賣方已支付的定金的50%賠償金，這顯然是中介公司的不當(dāng)?shù)美?
根據(jù)合同法，因解除合同給對方造成損失的，除不可歸責(zé)于該當(dāng)事人的理由以外，違約方應(yīng)賠償利益受損方的損失。依據(jù)這一法律規(guī)定，如違約發(fā)生，充其量視作委托人解除委托合同，至于如何承擔(dān)違約責(zé)任，應(yīng)有其他法律來調(diào)整，與中介公司無關(guān)。
霸王意向金
條款實(shí)例：為確保房屋買賣成交，買方需在簽訂合同前交付承購意向金人民幣1萬元。
專家點(diǎn)評：這個(gè)房屋承購意向金，是該條款制訂者巧立名目，為了達(dá)到先收取買方錢款、取得不當(dāng)?shù)美O(shè)置的一個(gè)陷阱。
當(dāng)房屋買賣交易不成時(shí)，中介公司就會以預(yù)先收取“意向金”的有利地位，迫使買方付出不應(yīng)支付的所謂違約金或中介公司所謂的種種損失，故該條款有悖于房屋中介的法律關(guān)系特征，應(yīng)認(rèn)定為無效。
霸王定金
條款實(shí)例：買方在簽訂《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，應(yīng)支付總房款30%的分期款(含定金)。
專家點(diǎn)評：首先此條款的規(guī)定不明確，因?yàn)榉课莘制诳钆c定金的性質(zhì)不同。其次，按照擔(dān)保法的規(guī)定，定金不得超過主合同標(biāo)的的20%。
現(xiàn)在，該條款將分期款與定金合并在一起，一旦買房方在支付了30%錢款后違約，其所應(yīng)承擔(dān)的定金雙倍返還的責(zé)任就難以確定具體數(shù)額了。
霸王傭金
條款實(shí)例：委托成功后，買賣雙方均應(yīng)按房屋成交價(jià)的1.5%比例支付傭金(即中介費(fèi))給中介方。
專家點(diǎn)評：根據(jù)市物價(jià)局等部門去年下發(fā)的有關(guān)規(guī)定，居住房屋買賣中介經(jīng)紀(jì)服務(wù)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，指導(dǎo)價(jià)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房屋交易中心登記成交價(jià)的1%，房地產(chǎn)中介公司可在指導(dǎo)價(jià)上限以下(含指導(dǎo)價(jià))，按服務(wù)項(xiàng)目實(shí)行菜單式收費(fèi)。
該條款約定中介方可收取1.5%的傭金，顯然突破了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的上限，違反了物價(jià)等部門的規(guī)定。
作者:諸達(dá)鶴 特約編輯：宋廣偉
