2003年，在歷經(jīng)了非典、清理整頓等一系列風(fēng)風(fēng)雨雨之后，我市房地產(chǎn)業(yè)走過了不平凡的一年。在這一年里，我市的房地產(chǎn)業(yè)投資、開工面積、竣工面積等各項(xiàng)指標(biāo)均有所增長，房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持繁榮發(fā)展勢頭。圍繞市民關(guān)心的幾個問題，本報記者采訪了市國土資源和房屋管理局局長張敬吉。

　　解決中低收入家庭住房問題，一直是政府的一項(xiàng)重要工作

　　記者：建立全面的社會保障體系是政府的一項(xiàng)重要工作。作為社會保障體系的重要組成部分，解決中低收入家庭的住房問題也一直是社會關(guān)注的焦點(diǎn)。請問，我市在解決這一難題上有何措施？

　　張敬吉：自20世紀(jì)90年代開始，我市堅(jiān)持以解決中低收入家庭住房為宗旨，充分調(diào)動社會積極因素，全面加大住宅建設(shè)力度，組織實(shí)施了解困工程、棚戶區(qū)改造、安居工程三大民心工程，積極推進(jìn)舊城、村莊改造和新區(qū)開發(fā)，許多居民先后告別了低矮破舊、設(shè)施簡陋、環(huán)境惡劣的平房，住進(jìn)了寬敞明亮、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的住宅小區(qū)。

　　市委市政府特別重視把推進(jìn)舊城改造，尤其是棚戶區(qū)的拆遷改造，作為解決市民住房困難的重要形式。1998年，我市加快了棚戶區(qū)改造步伐，市委市政府將24處剩余棚戶區(qū)改造列入民心工程，做出了三年內(nèi)全部改造完成、不把棚戶區(qū)帶進(jìn)21世紀(jì)的莊嚴(yán)承諾，共計(jì)改造棚戶區(qū)40片，完成投資43.4億元，竣工面積384萬平方米，解決了4.56萬戶居民住房困難。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，也為我市爭得了榮譽(yù)，被聯(lián)合國人居中心評為“迪拜國際改善居住環(huán)境良好范例獎”。

　　有這樣一個數(shù)字可以簡單說明我市近幾年居民居住質(zhì)量的改善情況：1991年我市城鎮(zhèn)人均住宅使用面積7平方米，在山東省內(nèi)屬住房條件最差的城市之一。2002年我市人均住宅使用面積提高到17.5平方米，實(shí)現(xiàn)了居民住房改善歷史性的跨越。而且，2003年青島市又贏得了“中國人居環(huán)境獎”的殊榮，這是對我市居住環(huán)境和居住質(zhì)量的充分肯定。

　　記者：一些市民是通過政府的安居工程實(shí)現(xiàn)了住房夢，而更多的市民是通過住房制度改革成為受益者。應(yīng)該看到，在最近幾年，深刻影響并改變市民生活的一件大事就是房改，隨著公房出售和新型住房供應(yīng)體系的建立，更多的市民成為這一改革的受益者。

　　張敬吉：這個問題很有意義。房改進(jìn)行到今天，是應(yīng)該回過頭來好好想一想了。

　　我市自1992年起，在市區(qū)及五市三區(qū)全面啟動城鎮(zhèn)住房制度改革，按照國家、省有關(guān)房改政策、規(guī)定和要求，在住房貨幣化分配、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、廉租住房制度建設(shè)、建立住房公積金制度、推進(jìn)公有住房改革等方面積極探索，制定出臺了《青島市城鎮(zhèn)住房制度改革實(shí)施方案》等一系列住房制度改革的方案及配套政策，有力地推動了我市住房貨幣化分配體系、住房供應(yīng)體系、住房市場流通體系、房屋維修體系、住房市場調(diào)控管理體系、住房金融支持體系等多個體系的建立，使我市逐步建立起適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟(jì)要求的住房新機(jī)制，住房制度改革取得了階段性的重大成果。可以這樣表述：如果沒有房改，就沒有房地產(chǎn)業(yè)繁榮的今天。

　　記者：公房出售使房子成為市民最大宗的財(cái)產(chǎn)，也使房子成為這幾年持續(xù)的熱門話題。

　　張敬吉：我市公有住房出售工作從1995年3月《青島市公有住房出售暫行辦法》頒布后開始起步。截至目前市區(qū)累計(jì)出售公有住房33.09萬套，占住宅總量的80％以上，歸集售房款38.44億元；五市三區(qū)累計(jì)出售公有住房9.1萬套，占住宅總量的97％以上，各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到或超過全國同類城市水平。公有住房出售工作的順利進(jìn)行為轉(zhuǎn)變居民住房消費(fèi)觀念、激活房地產(chǎn)市場、實(shí)施住房貨幣化分配奠定了基礎(chǔ)。

　　經(jīng)濟(jì)適用房是解決住房困難的重要渠道

　　記者：相對于幾年前的平淡來說，經(jīng)濟(jì)適用房在2003年可謂出盡了風(fēng)頭，不光市民念叨，而且還寫進(jìn)了市政府今年要辦的實(shí)事中。

　　張敬吉：經(jīng)濟(jì)適用房的大行其道是有其歷史淵源的。1998年以來，我市認(rèn)真貫徹國家有關(guān)加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、建立多層次住房供應(yīng)體系的政策規(guī)定，逐步將經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理推向了健康有序的發(fā)展軌道。5年來，經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì)完成投資82億元，竣工面積662萬平方米，解決了7萬戶中低收入家庭的住房問題。

　　記者：經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)已經(jīng)成為我市建立新的住房供應(yīng)體系重要組成部分，成為部分中低收入居民家庭改善住房條件的重要渠道，我市的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理已經(jīng)走上了一條規(guī)范有序的發(fā)展軌道，在這方面采取了哪些措施？

　　張敬吉：目前我市已基本建立起“兩渠道、三層次、三類型”的住房供應(yīng)體系。即通過市場和政府保障兩個渠道，面向最低收入、中低收入、高收入家庭三個收入層次，按需求提供廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和商品住房，重點(diǎn)解決中低收入家庭的住房問題。

　　近幾年，我市的經(jīng)濟(jì)適用房管理工作主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是加強(qiáng)制度建設(shè)，切實(shí)落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房政策；二是規(guī)范存量管理，建立健全長效機(jī)制，逐步將青島市經(jīng)濟(jì)適用住房納入了“統(tǒng)一征地、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一銷售”的“五統(tǒng)一”軌道；三是推行五項(xiàng)制度，加強(qiáng)銷售管理；四是適應(yīng)住房制度改革和建立新的住房供應(yīng)體系的要求，組建了青島市住宅發(fā)展中心，按照政策法規(guī)要求，具體負(fù)責(zé)加強(qiáng)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理的工作。

　　規(guī)范土地市場管理，保障土地供應(yīng)

　　記者：最近一段時間，左右土地市場走勢的有兩件大事：一是土地市場的清理整頓，二是土地交易的公開出讓。這兩件事的最終目的只有一個：促使土地市場走向正軌。這兩件工作，尤其是以招標(biāo)、拍賣和掛牌為主要內(nèi)容的土地市場的公開出讓，在我市都有很好的體現(xiàn)。

　　張敬吉：從2000年以來，我市積極運(yùn)作土地儲備與土地的公開出讓工作，一方面有來自市場的呼聲在起作用；另一方面，大的政策環(huán)境成為最重要的推動力。出現(xiàn)這種變化的主要動力之一來自更高的政府層面。大背景是我國土地一級市場長期不夠規(guī)范，個別環(huán)節(jié)腐敗現(xiàn)象較為突出，國有資產(chǎn)流失。2001年，國務(wù)院出臺了《關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》，這是一個綱領(lǐng)性文件。2002年，國土資源部頒布11號令，明確規(guī)定從2002年7月1日起，經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓。隨后，中紀(jì)委也出臺了四項(xiàng)制度，從黨紀(jì)政紀(jì)角度規(guī)定土地必須走公開出讓的路。在這之后，青島市出臺了一系列關(guān)于經(jīng)營性土地必須公開出讓的規(guī)范性文件。在這個大的背景下，我市的土地儲備及土地公開出讓工作取得了長足進(jìn)展。

　　記者：巨大的土地收益給我們這座城市帶來什么變化？

　　張敬吉：土地收益主要用于城市的可持續(xù)發(fā)展。通過土地儲備和土地“招拍掛”出讓制度的實(shí)施，為促進(jìn)國有企業(yè)改革、分流安置職工、籌集城建資金，取得了一定的效果。在分流安置職工方面，從2000年至2003年9月，共有89戶企業(yè)利用土地變現(xiàn)收益安置分流下崗職工，分流安置職工總費(fèi)用7.5億元，分流人員28905人，清償各類欠薪欠費(fèi)3.4億元。

　　另外，土地收益還用來支援青島第一海水浴場整治改造等城市重大項(xiàng)目建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使我們居住的城市越來越美好，居住環(huán)境越來越優(yōu)美，可以說，我市能在今年獲得“人居環(huán)境獎”，也有土地收益的功勞。

　　記者：很多市民并沒有看到土地收益帶來的好處，他們只是感覺到地價越拍越高，由此造成房價也越來越高。

　　張敬吉：一種普遍接受的觀點(diǎn)是，房價是由地價、建安費(fèi)、配套費(fèi)等成本組成，地價越高，房價也越高。但是這一觀點(diǎn)難以解釋開發(fā)商低價獲取土地卻不肯以成本加上合理利潤來定價的事實(shí)。

　　實(shí)際上土地拍賣招標(biāo)中，開發(fā)商也是根據(jù)對建成后市場可接受的房價的預(yù)計(jì)，扣除相應(yīng)的配套費(fèi)、建安費(fèi)等成本以及正常利潤后求得可承受的地價。因此，市場可接受的房價越高，土地價格也就越高。

　　房價的高低，主要是由市場供求關(guān)系決定，以拍賣方式出讓土地，只是土地供應(yīng)的一種方式，這種方式并不會造成土地價格走高，更不是房價上漲的主要原因。這種拍賣出讓的方式只能是更加客觀、更加公正地顯化了土地原本已蘊(yùn)涵的價值，反映出土地市場乃至房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系。

　　土地經(jīng)營的本質(zhì)就是建立公開、公平、公正的土地市場，實(shí)現(xiàn)政府對土地的集中統(tǒng)一管理，防止土地資產(chǎn)收益的流失，通過“招標(biāo)、拍賣、掛牌”出讓方式，全面促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。從這個角度上說，這一舉措對我市住房市場應(yīng)該是個利好消息。

　　保持房地產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展態(tài)勢對各方都有利

　　記者：針對不斷高漲的房價，市場中傳來打壓房價的呼聲。針對這種呼聲，作為全市土地與房屋的主管部門的領(lǐng)導(dǎo)，您有什么見解？

　　張敬吉：以行政手段來管理房價顯然是不可取的，也是不可行的。從目前的現(xiàn)狀來看，保持房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢，對包括開發(fā)商、購房者在內(nèi)的各方都有利。

　　市委領(lǐng)導(dǎo)同志最近在到國土房管部門調(diào)研時提出，青島要努力保持房地產(chǎn)業(yè)目前繁榮興旺的局面。現(xiàn)在整個城市的發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密相關(guān)，房地產(chǎn)價格提升了整個城市的價值，維護(hù)房地產(chǎn)價格就等于維護(hù)城市的價值。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)價格的大幅波動將給整個社會的經(jīng)濟(jì)生活帶來動蕩，香港房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展給了我們深刻的教訓(xùn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價格的波動，香港市民個人資產(chǎn)平均縮水40％。我市目前房屋基本上都出售到個人手中，如果房價大幅下跌，受損失的將是大多數(shù)的市民。

　　記者：那么，保持房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展態(tài)勢，政府在這方面有哪些準(zhǔn)備？

　　張敬吉：運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是政府總的思路。具體來說，大體包括以下幾個方面：

　　一方面，要實(shí)施土地供應(yīng)總量控制。土地總量控制的前提是市場需求，用供給來引導(dǎo)需求。針對現(xiàn)有的建設(shè)用地，要實(shí)行增量和存量互補(bǔ)的方式，先存量后增量，根據(jù)總體需求，按整體計(jì)劃供應(yīng)土地，差額用增量彌補(bǔ)。同時強(qiáng)化土地儲備制度，政府掌握一定數(shù)量的土地，當(dāng)市場供應(yīng)量過多的時候，政府就收購回來，使市場保持平穩(wěn)；供應(yīng)量減少時，土地價格快速上漲，政府再從儲備庫里增加一些供應(yīng)量來解決市場的需求。通過這些措施，使土地供應(yīng)供求基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，從而起到從宏觀上調(diào)控房價的作用。

　　另一方面，在以經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控市場，使房地產(chǎn)價格走勢按規(guī)律發(fā)展的同時，政府將加大力度，強(qiáng)化對低收入家庭住房的保障工作。主要措施編制經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展計(jì)劃。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，建立多層次的住房供應(yīng)體系，通過經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、二手房等保證城市低收入者的住房需求。要研究經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)總量問題，把握尺度，既要保證困難職工的住房，又有利于推動房地產(chǎn)業(yè)向前發(fā)展。同時，按照國務(wù)院18號文件指示精神，增加普通商品房的供應(yīng)量，滿足市場需求。大多數(shù)的市民家庭都可以通過住房分配貨幣化和新型住房供應(yīng)體系，購買合適的住房。對于少數(shù)的城市最低收入家庭，他們的住房可以通過租住等方式要有所保障。本報記者白波