統(tǒng)計(jì)數(shù)字略顯滯后

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)字分析來看，去年我市市區(qū)的房價(jià)仍呈上漲趨勢，商品房和二手房買賣總面積較上年同期增長49％，，但是交易金額同比增長卻達(dá)到了75％，由此可見交易房屋單位面積的金額較前年有較大幅度增長。從商品房成交情況來看，成交面積同比增長45％，而交易金額同比增長達(dá)到了66％。二手房也存在同樣問題，并且表現(xiàn)更為突出，成交面積同比增長56％，而成交金額同比增長95％。由此可見二手房去年的價(jià)格上漲幅度過大。從以上數(shù)據(jù)可以看出，去年商品房交易延續(xù)了前兩年的增長勢頭，人們理財(cái)置業(yè)觀念的加強(qiáng)，政府各項(xiàng)優(yōu)惠政策的及時(shí)到位，城市化進(jìn)程的不斷加快，再加上海濱城市的優(yōu)越地理位置和宜人的氣候，造就了我市火爆的房屋交易市場。

　　但是，我們在分析這份數(shù)字的同時(shí)，必須認(rèn)識到：由于從簽定合同買房到辦理房產(chǎn)證，這中間存在一個過程，而且這個過程從幾個月到十幾個月不等，因此，市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)字只能代表發(fā)生過且已經(jīng)進(jìn)入辦證程序的交易統(tǒng)計(jì)，并不能準(zhǔn)確地反映當(dāng)下市場交易。比如說，全年市內(nèi)四區(qū)的商品房平均房價(jià)在3100元／平方米左右，這顯然和市場真實(shí)情況有差距。而發(fā)生在2003年的交易統(tǒng)計(jì)，這個平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了3700多元，這個數(shù)據(jù)相對而言就比較準(zhǔn)確。

　　抵押登記比例較高

　　從統(tǒng)計(jì)數(shù)字可以看出，去年我市市區(qū)房屋交易的另一大特點(diǎn)就是房屋抵押交易占據(jù)了整個交易市場的半壁河山。隨著人民生活水平逐步提高，人們的消費(fèi)觀念發(fā)生了很大變化，用明天的錢圓今天的夢，已經(jīng)成為很多人能接受的觀念，因此也造成了我市房產(chǎn)抵押逐年增高。住房金融為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為房產(chǎn)交易的持續(xù)升溫提供了強(qiáng)有力的支持。去年總抵押金額95.7億多元，同比增長29％；而去年全年房屋買賣交易的總金額為125.1億多元，抵押已經(jīng)超過了市場交易量的大半。通過以上數(shù)據(jù)說明，一方面樓市的繁榮過度地依賴貸款；另一方面也說明人們的消費(fèi)意識在增強(qiáng)，這對拉動樓市的繁榮、推動經(jīng)濟(jì)增長，都具有積極意義。

　　二手房交易持續(xù)走高

　　去年的存量房交易，也就是我們常說的二手房交易仍舊沿襲上年的發(fā)展態(tài)勢，成交量持續(xù)增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2003年二手房交易登記24140戶，同比增長56％；交易面積169.34萬平方米，同比56％。交易額42.2億元，同比增長95％。二手房交易顯然已經(jīng)成為整個房地產(chǎn)交易的重要組成部分。

　　專家認(rèn)為，支撐青島二手房交易的持續(xù)增長的動力，除了居民改善居住條件的需求十分巨大之外，很大程度上得益于政策環(huán)境的不斷優(yōu)化。房改取消福利分房之后，已購公房上市的放開，交易稅費(fèi)的不斷下調(diào)都極大地激活了市場。另外，政府從信息發(fā)布、交易、貸款擔(dān)保、證件辦理等各個環(huán)節(jié)上的有效工作，也為交易營造了一個良好的市場環(huán)境。

　　從市場角度來看，二手房交易的持續(xù)繁榮對于促進(jìn)整個市場的發(fā)展是非常有利的。增量市場與存量市場的互動發(fā)展并保持一個適當(dāng)?shù)谋壤�，這是一個房地產(chǎn)市場發(fā)育是否成熟的重要標(biāo)志。市房地產(chǎn)交易中心有關(guān)人士分析認(rèn)為，存量市場的繁榮標(biāo)志著房地產(chǎn)交易全新格局的形成，標(biāo)志著青島房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動已呈現(xiàn)良性勢態(tài)。它將成為維持青島樓市平穩(wěn)、持續(xù)發(fā)展的重要力量。作為存量的二手房交易與商品房交易潛存著一種梯次關(guān)系，使得市場不同層面的需求可以在這兩個梯次轉(zhuǎn)換中得到相應(yīng)的滿足。也就是說二手房的交易在滿足購房者的消費(fèi)需求的同時(shí)，又產(chǎn)生了一批潛在的購房者，從而在一定程度上化解了市場風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)際上，青島商品房市場長久以來存在的結(jié)構(gòu)性失衡問題，很大程度上就是因?yàn)槎�手房交易的持續(xù)增長才得以部分緩解的。

　　個人購買成為市場主體

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，各類房屋交易中，個人已經(jīng)成為絕對主體。在商品房交易中，個人交易住宅20518套，非住宅2002套，共計(jì)22520套，而單位交易總量僅為538套；在二手房交易中，個人交易總計(jì)達(dá)24012套，單位交易僅128套。

　　專家分析，個人投資購買住房成主流是我國住房體制改革深化的充分體現(xiàn)。1998年下半年以來，我國停止住房實(shí)物分配，絕大多數(shù)城市完善了住房分配貨幣化方案，開始發(fā)放住房補(bǔ)貼，為個人購買住房創(chuàng)造了條件。住房分配制度改革，切斷了單位建房、分房的舊渠道，提高了職工住房支付能力，調(diào)動了居民住房消費(fèi)的積極性。近些年來，住房公積金制度逐步走上法制化軌道。各地按照國家統(tǒng)一部署，從決策、管理運(yùn)作、監(jiān)督等環(huán)節(jié)加強(qiáng)了住房公積金管理。以住房公積金制度為主要內(nèi)容的政策性住房金融體系初步形成。這一制度為個人購買住房提供了有力的資金支持。與此同時(shí)，為促進(jìn)住房市場的發(fā)展，國家相繼推出配套政策與措施。對房地產(chǎn)交易的相關(guān)稅收政策進(jìn)行了較大調(diào)整，對涉及居民購買、出售普通自用住房的契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅實(shí)行了免征、減征政策，降低了住房租賃稅負(fù)，這些優(yōu)惠條件和利好消息對個人房屋交易具有明顯的推動作用。本報(bào)記者白波