投資增速放緩

　　作為房地產(chǎn)鏈條的啟動(dòng)環(huán)節(jié)，投資的構(gòu)成和地域分布直接決定了市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和發(fā)展格局。從去年各種信息來(lái)看，投資由快速縱進(jìn)轉(zhuǎn)為慢速放橫的趨向已初露端倪。

　　從投資結(jié)構(gòu)來(lái)看，有關(guān)資料顯示，今年非住宅類投資增長(zhǎng)迅猛，幅度已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)商品住宅投資增長(zhǎng)，住宅投資一枝獨(dú)秀的形勢(shì)逐漸改觀。一是住宅投資增長(zhǎng)開始持續(xù)慢于整體房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，商業(yè)用房及辦公樓投資迅速上升。數(shù)據(jù)顯示，截止到去年11月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資突破8000億，達(dá)到8285億元，同比增長(zhǎng)32.5％，增幅比去年同期增加4.3個(gè)百分點(diǎn)。而住宅完成投資5647億元，雖然仍占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.2％，但同比僅增長(zhǎng)27.5％，而同時(shí)辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資同比增長(zhǎng)速度均超過(guò)40％。去年9月份和10月份住宅投資放慢的趨勢(shì)更為明顯，上海已從22％到20％，北京也有一定程度的下降，廣州甚至已出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

　　最值得注意的是，今年是銀行改制、重組、上市的關(guān)鍵一年，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)要保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，資產(chǎn)質(zhì)量要穩(wěn)步提高。房地產(chǎn)信貸更是其將重點(diǎn)梳理內(nèi)容，銀行資金投放方向肯定會(huì)有所調(diào)整，將進(jìn)一步影響投資構(gòu)成。

　　從投資地域分布來(lái)看，中西部地區(qū)則保持了高速增長(zhǎng)，去年上半年房地產(chǎn)投資增幅34％，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)的東部地區(qū)尤其是大城市。同時(shí)，相當(dāng)部分的發(fā)展商也開始將資金西移。如廣東軍團(tuán)和上海軍團(tuán)紛紛入駐西部，而香港瑞安集團(tuán)也已開始在重慶大舉投資。有關(guān)人士認(rèn)為，在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈市場(chǎng)空間越來(lái)越緊張的形勢(shì)下，房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)從東部地區(qū)切換到中西部是大勢(shì)所趨。

　　結(jié)構(gòu)和地域間的調(diào)整，表明資金的穩(wěn)定性和綜合效益受到了更多的關(guān)注，這對(duì)改善國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)不平衡現(xiàn)象，起到重要的作用。

　　多元調(diào)控

　　行業(yè)在發(fā)展初期，一般以求增長(zhǎng)速度、快速見效為主旨，發(fā)展到一定階段后，則以追求長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定和效益綜合為主。近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)增長(zhǎng)速度一枝獨(dú)秀，雖然帶動(dòng)了相聯(lián)產(chǎn)業(yè)一定程度上的發(fā)展，但仍有欠協(xié)調(diào)，也造成了行業(yè)內(nèi)結(jié)構(gòu)失衡。王小廣認(rèn)為，下一步房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整應(yīng)以多元化、平衡性為主要原則，具體內(nèi)容有：

　　一是房地產(chǎn)發(fā)展跟城市交通等公共基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)達(dá)成雙向協(xié)調(diào)發(fā)展。如美國(guó)曾經(jīng)在發(fā)展地鐵、公共道路交通等公共基礎(chǔ)設(shè)施時(shí)，采取了與房地產(chǎn)開發(fā)商合作的方式。即房地產(chǎn)商利用土地開發(fā)房屋盈利的同時(shí)，要承擔(dān)該地域的基礎(chǔ)公共設(shè)施建設(shè)。據(jù)悉，上海將在一個(gè)規(guī)模較大房地產(chǎn)項(xiàng)目中引用該做法，在房地產(chǎn)開發(fā)中融入交通等基礎(chǔ)設(shè)施，開發(fā)商以此得到優(yōu)惠政策。實(shí)際上，這更是一個(gè)平衡點(diǎn)，以平衡房地產(chǎn)開發(fā)中的高利潤(rùn)和公共建設(shè)的較多義務(wù)之間的關(guān)系，實(shí)現(xiàn)企業(yè)效率和社會(huì)公平的結(jié)合。

　　二是將房地產(chǎn)開發(fā)與城市功能區(qū)域布局戰(zhàn)略調(diào)整結(jié)合起來(lái)，如商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)要統(tǒng)籌合理規(guī)劃。

　　三是開發(fā)定位要向大眾化轉(zhuǎn)移。有關(guān)資料顯示，中國(guó)近一周期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有一個(gè)重要背景，就是中國(guó)的城鎮(zhèn)居民中間中產(chǎn)階級(jí)的崛起，人口數(shù)量可能要超過(guò)1.3億人口，占城鎮(zhèn)家庭的25％，住房和汽車成為其主要的消費(fèi)方向。這也是房地產(chǎn)能夠高速發(fā)展的關(guān)鍵因素。如果說(shuō)房地產(chǎn)初期發(fā)展只能率先滿足5％的人的需求的話，那么到目前則應(yīng)為25％的城鎮(zhèn)人口開發(fā)住宅，這就需要大眾化的定位。

　　四是實(shí)行房地產(chǎn)差別稅率，定向用于支持教育、社會(huì)保障等，而當(dāng)人們這些后顧之憂減輕后，就會(huì)增加房地產(chǎn)有效需求，形成良性的社會(huì)效益循環(huán)。如美國(guó)的房地產(chǎn)稅金與教育結(jié)合在一起，所以教育資金源源不斷。