【行業(yè)觀察】青島邁入TOD發(fā)展新時(shí)代 跟著地鐵買房未來可期

【青島新聞網(wǎng)獨(dú)家】

（記者 李倍）

無論是住宅還是商業(yè)，地鐵上蓋或者是臨近地鐵都是一大賣點(diǎn)。如今，地鐵所影響的不再只是一個(gè)城市的交通體系，它對區(qū)域乃至整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)布局及商圈發(fā)展都有著千絲萬縷的關(guān)聯(lián)，在地鐵站點(diǎn)周圍往往會(huì)形成新的商業(yè)中心乃至城市中心，而這種“軌道＋物業(yè)”的TOD模式已成為軌道交通發(fā)展的新風(fēng)口。

所謂“TOD模式”，是指以公共交通為導(dǎo)向?qū)Τ鞘锌臻g的綜合開發(fā)，形成同時(shí)滿足居住、工作、購物、娛樂、出行、休憩等需求的多功能社區(qū)，并讓公共交通在此得到最大化地利用。2017年，青島迎來首個(gè)TOD項(xiàng)目，隨著地鐵建設(shè)進(jìn)程地加快，TOD模式被寫入《青島市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)攻勢作戰(zhàn)方案》，隨后在青島多點(diǎn)開花。

從一座城市的發(fā)展格局來看，地鐵不再止于出行，而是城市發(fā)展的命脈。進(jìn)入TOD時(shí)代后，地鐵盤不再只有交通一項(xiàng)優(yōu)勢，而是全方位配套所帶來的更高層次的人居體驗(yàn)。青島已加速邁入TOD發(fā)展新時(shí)代，跟著地鐵去買房，買到的很可能就是下一個(gè)城市中心區(qū)。

地鐵通車城市擴(kuò)圍 通勤便捷讓地鐵房炙手可熱

俗話說“地鐵一響黃金萬兩”，作為在城市地下縱橫交織的軌道交通，地鐵不僅會(huì)改變城市的交通狀況，還會(huì)帶動(dòng)地鐵沿線的土地開發(fā)、新生商業(yè)帶和經(jīng)濟(jì)帶地形成，成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。

相比于一線大城市，青島的地鐵時(shí)代來得相對晚一些。地鐵3號線作為青島市首條地鐵線路，于2015年12月16日開通運(yùn)營北段（青島北站至雙山站區(qū)間），2016年12月18日開通運(yùn)營南段（雙山站至青島站區(qū)間）。隨后，地鐵2號線、地鐵11號線、地鐵13號線相繼開通。

作為城市軌道交通工具，地鐵的開通極大地方便了人們的出行，但對于城市的發(fā)展來說，地鐵不止于出行，更是城市發(fā)展的命脈。可以說交通的完善會(huì)帶動(dòng)城市發(fā)展，而城市發(fā)展將推動(dòng)人居選擇，早在3號線開通之前，各大房企便瞅準(zhǔn)了地鐵的“熱乎勁兒”紛紛“抱大腿”，彼時(shí)地鐵盤成為青島樓市最為炙手可熱的項(xiàng)目。人們看中了地鐵在通勤上的便捷，甚至可以為了“蹭地鐵”不惜將買房的區(qū)域再挪遠(yuǎn)一些，雖然價(jià)差是跨城置業(yè)的最大吸引力，但是吸引大量購房者“舍近求遠(yuǎn)”的關(guān)鍵因素還是地鐵。

如此看來，地鐵就像城市的骨架，地鐵的修建拉伸了城市骨架，讓城市迅速變大，通過地鐵的向外擴(kuò)散，市中心與郊區(qū)相連，繁華區(qū)帶動(dòng)次繁華區(qū)。地鐵拓寬城市邊際，通過商業(yè)和交通雙向加持聚集人氣，形成了多個(gè)城市副中心，彼時(shí)青島的新都心商圈和李滄商圈異常火熱，人們從最開始對地鐵盤的觀望，到后來的趨之若鶩，這樣的轉(zhuǎn)變發(fā)生在3號線全線貫通的一年時(shí)間里，而如今，地鐵房的熱度仍然未減。

規(guī)劃頻出多點(diǎn)開花 青島正加速邁入TOD發(fā)展時(shí)代

當(dāng)青島迎來地鐵黃金時(shí)代后，一種以公共交通為導(dǎo)向的TOD發(fā)展模式也隨之而來。2017年，青島迎來首個(gè)TOD項(xiàng)目青鐵華潤城，建在地鐵上的城市綜合體概念首次落地青島。所謂TOD，即transit－oriented development以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)，是規(guī)劃一個(gè)居民區(qū)或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規(guī)劃設(shè)計(jì)方式，它的到來將為青島城市空間發(fā)展帶來革命性地改變。

著名城市規(guī)劃專家、清華大學(xué)教授顧朝林先生表示，TOD模式就是方便、快捷、高效的城市生活方式，是圍繞公共交通展開人們的生活、購物、辦公、居住等城市功能。對于青島而言，隨著地鐵路網(wǎng)的逐漸完善通行，這種“軌道＋物業(yè)”的開發(fā)模式，為城市的發(fā)展提供一種新可能，以地鐵為導(dǎo)向的TOD城市布局崛起成為必然。

2019年6月，青島迎來地鐵1號線TOD項(xiàng)目，位于“團(tuán)島”區(qū)域的貴州路5號項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)住宅、商業(yè)及地鐵設(shè)施，項(xiàng)目總建筑面積32111．25平方米，地鐵1號線自東北－西南方向從本項(xiàng)目用地內(nèi)穿過，并在用地內(nèi)設(shè)有自動(dòng)扶梯出入口、無障礙電梯出入口及安全疏散樓梯出口。

該項(xiàng)目以TOD為理念妥善處理了商業(yè)、住宅與地鐵的關(guān)系，形成良好的宜居、宜購的生態(tài)住區(qū)。難怪有人說，世界上最摩登、最高效的城市出行方式，是軌道。TOD項(xiàng)目兩大典型要素“軌道交通”和“復(fù)合業(yè)態(tài)”成為老城區(qū)煥發(fā)活力的關(guān)鍵。2019年，西海岸新區(qū)首個(gè)TOD產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)簽約，總投資額300億元，將打造國家級海洋科技創(chuàng)新示范區(qū)，為新區(qū)智慧海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展注入新動(dòng)力。

2020年7月，青島傳統(tǒng)商業(yè)中心臺東商圈發(fā)出新規(guī)劃，地鐵臺東站A出入口地塊上蓋項(xiàng)目進(jìn)入批前公示階段。根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目擬結(jié)合地鐵站點(diǎn)設(shè)置地上三層商業(yè)設(shè)施，建成后會(huì)將地鐵的交通功能與購物、餐飲、休閑、娛樂等多種商業(yè)功能加以綜合，而最為重要的一點(diǎn)則是，依賴于軌道交通，臺東的“停車難”問題也將得到極大的緩解。

成熟技術(shù)可防震降噪 TOD自帶交通優(yōu)勢和商業(yè)前景獲青睞

“地鐵從房子地下穿過，噪音和震動(dòng)是否會(huì)對建筑產(chǎn)生影響？”當(dāng)TOD項(xiàng)目首現(xiàn)青島時(shí)，不少人基于項(xiàng)目結(jié)構(gòu)抱有疑慮。比如會(huì)不會(huì)影響地基的穩(wěn)固性？噪音會(huì)不會(huì)很大？車輛穿過的時(shí)候會(huì)不會(huì)振動(dòng)得很厲害？讓我們看看TOD是如何成功實(shí)現(xiàn)防塵、防震、降噪和建筑安全的。

首先，TOD項(xiàng)目通常分為三個(gè)夾層開發(fā)，0－9M為地鐵?？炕驒z修空間，9M－15M／16M為地下停車場，而15M／16M以上才開始建住宅。據(jù)記者了解，TOD項(xiàng)目為成功實(shí)現(xiàn)防震、降噪等效果，已于2017年成功探索出一套“地鐵車輛段上蓋建筑振動(dòng)控制成套技術(shù)及應(yīng)用”。如今開發(fā)的TOD項(xiàng)目，在降噪減振上，使用了多項(xiàng)技術(shù)及措施來規(guī)避。從軌道、土、建筑三個(gè)方面入手，可以將噪音和振動(dòng)降到最低。同時(shí)TOD還能實(shí)現(xiàn)垂直交通，人車分流的天然優(yōu)勢，安全性反而更有保障，這也是為什么近兩年TOD突然火起來的原因。

TOD強(qiáng)調(diào)綜合開發(fā)城市空間，以站點(diǎn)為中心，以約400－800米為半徑進(jìn)行高密度開發(fā)，形成同時(shí)滿足居住、工作、購物、娛樂、出行、休憩等需求的多功能社區(qū)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)高度和諧統(tǒng)一。當(dāng)人們對項(xiàng)目加以了解并拋開疑慮后，TOD“自帶”的便捷交通優(yōu)勢以及未來的商業(yè)發(fā)展前景就足以讓其獲得更多青睞。

打造更高層次的人居體驗(yàn) 跟著地鐵去買房未來可期

近年來圍繞TOD開發(fā)相關(guān)政策陸續(xù)出臺，我國40個(gè)開通軌道交通的城市中，已有近一半出臺了TOD開發(fā)相關(guān)政策。而青島也將“打造TOD發(fā)展模式”作為攻堅(jiān)目標(biāo)寫入《青島市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)攻勢作戰(zhàn)方案》。青島發(fā)展“TOD模式”絕不只是說說而已，2019年底，青島地鐵斥資19．95億元成功獲取地鐵4號線勁松四路站項(xiàng)目二期地塊，擬打造集文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、商務(wù)酒店、辦公、文化休閑、餐飲、居住等多位一體的區(qū)域地標(biāo)項(xiàng)目。

今年2月，青島地鐵資源開發(fā)有限公司競得黃島區(qū)可樂石項(xiàng)目，該項(xiàng)目將依托地鐵線路規(guī)劃建設(shè)“軌道＋物業(yè)”的TOD模式，打造集商業(yè)、金融、居住多種業(yè)態(tài)功能為一體的生態(tài)型綜合開發(fā)項(xiàng)目，營造在公園里生活的安全舒適居家體驗(yàn)。

如今，跟著地鐵去買房，買到的不再僅僅是便捷的交通，而是邁入TOD時(shí)代后，地鐵沿線片區(qū)觸手可及的全方位配套，即更高層次的人居體驗(yàn)，這里面首當(dāng)其沖的就是與地鐵無縫結(jié)合的商業(yè)綜合體，當(dāng)商業(yè)與交通緊密結(jié)合聚集人氣后，勢必形成一個(gè)個(gè)城市“副中心”，往日需要“跋山涉水”、“城市穿越”才能實(shí)現(xiàn)的生活方式，在“TOD模式”下，不論是在時(shí)間成本還是金錢成本上面均能有效縮減。

與此同時(shí)，“TOD模式”不再依附于單一購物中心或文化功能，而是將多功能進(jìn)行整合，如此一來不論是商業(yè)、住宅還是地段價(jià)值均能相互影響，提升其原有價(jià)值高度。

有人說，“TOD模式”已經(jīng)取代“地鐵房”成為置業(yè)新寵，在TOD面前，不用再辨別樓盤是“真地鐵房”還是“偽地鐵房”，因?yàn)椤癟OD模式”離不開軌道。如今，青島地鐵正加速邁入TOD發(fā)展新時(shí)代，跟著地鐵去買房，買到的很可能就是下一個(gè)城市中心區(qū)。