青島回到限購前 樓市新規(guī)解讀

????核心提示

????一邊忙著帶客戶辦交稅、過戶；另一邊則忙著帶客戶四處看房，這是近兩三天來島城各大房產(chǎn)中介上演的景象。昨日，記者跟隨太平洋房屋一門店店長，體驗了其“忙碌卻很幸?！钡囊惶欤c此同時，也感受到了新政細則出臺后買賣雙方內(nèi)心的焦慮。

????早上8點

????提前半小時到店 經(jīng)紀人全到場

????昨日早上8點，陳亮早早地來到門店，而在上星期五出臺新政前，他通常都是八點半才到店里?！拔乙坏降昀铮l(fā)現(xiàn)店里的經(jīng)紀人幾乎都到場了，每個人心里都憋著股勁呢，接著簡單地開了個晨會，大家就忙活開了，打電話回訪客戶，帶客戶看房，幫客戶聯(lián)系銀行辦貸款。”陳亮說，這樣的生活讓他好似重新回到了2009年年底。

????“去年從八九月份開始，二手房市場就開始好轉(zhuǎn)，我們店每個月能賣出五六套房子，但比不上限購令頒布前的2009年、2010年?！标惲琳f，但這一切自星期五，也就是3月1日晚上全部改變了。“當天下午五點來鐘，山東路一套房子剛簽完合同，我們準備下班，突然從網(wǎng)上看到消息說‘國五條’出臺細則了，我一看個稅調(diào)到差額的20%，有種晴天霹靂的感覺！”盡管已經(jīng)從事二手房中介工作6年，經(jīng)歷了三四次調(diào)控，但他仍用了“晴天霹靂”這個詞來形容此次新政的威力。接著立即安排經(jīng)紀人給房東、客戶打電話，兩邊聽了都很吃驚，第二天一早就來到店里商量，能不能加快速度辦過戶。

????陳亮介紹說，這套房子屬于房改房，上手成交價僅8萬元，而這次成交價達到60萬元，差額為52萬元，按照20%的稅率，個稅要繳11萬多元?！霸具@套房子只要繳1%的契稅、1%的個稅以及1%的土地收益金，總計3%，也就是1.8萬元，這一下子多出10萬元，我們能不急嗎？”陳亮說。

????下午1時

????信貸員要預(yù)約 貸款客戶排長隊

????按照慣例，店長主要負責價格談判、簽約等事宜，很少帶客戶去實地看房、選房，但由于客戶量瞬間猛增，陳亮也不得不親自帶客戶去看房。

????昨日下午1時左右，記者再次約訪陳亮?xí)r，他剛剛帶客戶前往延吉路看了一套房，一上午他帶客戶看了三套房。“從上星期六開始，連著三四天，我們店里每個人每天都至少帶看了四組客戶，店里共10人，一天統(tǒng)計下來共帶看了客戶將近40組，帶看量幾乎是以前的3倍?！标惲琳f。由于忙著帶客戶看房，他的中午飯到1點才吃上，簡單地吃了一份盒飯后，就接到銀行打來的電話，可以辦貸款了。

????“這個單是上星期天成交的，山東路一商住樓的大戶型房子，按當前政策計算，這套房子所有稅費大約11萬元左右，但如果按照新政的話，就要達到19萬多元，客戶一聽急得要命，我們當天就聯(lián)系銀行的信貸員，但那邊電話都打爆了，要求辦貸款的客戶已經(jīng)排起了長隊，昨天沒排上，排到了今天。”陳亮放下銀行工作人員的電話立即給房東、客戶打電話，電話那頭的買賣雙方?jīng)]有絲毫遲疑，按照約定的下午2點，準時趕到了貸款簽約地。

????記者跟著他們來到南京路上的這家銀行，走進辦公樓區(qū)，就看到電梯內(nèi)上上下下的人幾乎都是去銀行辦貸款的。到了簽約所在樓層，走廊上、會議室、簽約室，到處都是人。會議室的大辦公桌上擺滿了各種表格、計算器，買房人在信貸員的指導(dǎo)下簽字按手印。

????“簽約的人太多了，你看，我們都安排到會議室來簽約了。以前都是隨到隨簽，現(xiàn)在要預(yù)約，否則根本沒人接待?！标惲琳f。

????下午3時

????房東直降7萬 趕緊找買家

????下午3時許，還沒等該客戶的貸款事宜辦完，陳亮又接著趕回店內(nèi)忙著接待其他客戶。

????“敦化路有個房子急售，年前就開始賣，賣了將近3個月還沒賣掉，報價從最初的98萬元降到95萬元，上周五新政細則一出，房東立即給我們打電話，報價落到88萬元，相當于直降了7萬元，這是目前我們經(jīng)手的降幅最大的一套房子，因為房子沒過5年，有5.6%的營業(yè)稅，如果新政一落地，還要再交差額20%的個稅，這套房子轉(zhuǎn)手差額將超過30萬元，你算算就知道稅費有多重了。”陳亮說，“這兩天已經(jīng)有兩個意向客戶在談，估計能很快成交，所以我得趕緊回去，眼下誰也耽擱不起，3月份真是拼了?！?/p>

????值得關(guān)注的是，目前新政的執(zhí)行時間還沒有確定，因此，不少人在咨詢買房時都擔心陷入“交稅時間差”的風(fēng)險中。陳亮也表示說，“這幾天，我們公司已經(jīng)明確，如果現(xiàn)在成交的房子一旦出現(xiàn)因新政產(chǎn)生的增值稅費，就會視同該筆交易失效，我們也全額退還中介費，就當大家白忙活一場，以防止出現(xiàn)合同糾紛?！?/p>

????解讀

????“差額20%”也許不可怕

????“國五條”細則已出臺4天，其中 “二手房轉(zhuǎn)手按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”是最為引人注目，也是最令各方恐慌的。但如今各地并未正式落地實施這一新規(guī)，不少人在經(jīng)歷了頭兩天的恐慌后開始理性思考這一新政的內(nèi)涵，也許，“差額20%”并沒那么可怕。記者采訪了多名業(yè)內(nèi)人士對此新規(guī)進行了解讀。

????1、嚴格算法：

????一套房多交11.4萬元首付

????按照中介目前最嚴格的估計，如果買一套130萬元的房子，該房原值是60萬元，差額的20%相當于14萬元，此前按照2%的個稅僅交2.6萬元，相當于多花了11.4萬元。且交稅都是要交現(xiàn)金，在國內(nèi)賣方稅費一貫轉(zhuǎn)嫁給買家的慣常做法下，最終相當于買家要多出11.4萬元的首付款。

????2、優(yōu)惠算法：

????成本增加應(yīng)刨除其他成本

????多位業(yè)內(nèi)人士認為重申個稅是在提高買房門檻，增加購房成本。但在細則沒出來前，不能妄加揣測，徒增煩惱。知名地產(chǎn)商任志強認為20%的個稅，應(yīng)該刨除包括買房人此前的裝修等多項成本，更有資深媒體人表示個稅征收應(yīng)該考慮到原房產(chǎn)的貸款利息，這些賣房人在持有房產(chǎn)過程中并沒有增值。因此，個稅增加一定成本的可能性是有，但現(xiàn)在被假設(shè)出來的“幾十萬元”嚇壞買房人，有點盲目。

????3、差額法：

????兩者差額或許比2%個稅還少

????買房的徐先生認為現(xiàn)在市場有點失去理性，在他看來，按照差額征收個稅首先要有一套完善體制能公平證明“原房值”。以自己剛買的房子為例，成交評估總價和原房產(chǎn)價格差距甚小，“如果按照差額20%交個稅的話，比我現(xiàn)在按照總價2%還低，這樣的房子應(yīng)該也不少吧，大家睜大眼總能找著。我想再等等辦過戶，到時能省不少稅。”

????4、減免法：

????部分房產(chǎn)或許不用交個稅

????還有不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認為，細則可能會有部分豁免，將對個人購首套房或賣首套房實行一定的優(yōu)待政策。“當前我們在個人所得稅這一塊，針對個人唯一一套住宅且超過5年出讓的，減免個人所得稅?！笨仆粍赢a(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說，他判斷這次在細則中可能繼續(xù)延續(xù)，另外對于20%差額征收可能也將分別對待，如用普通住宅與非普通住宅來區(qū)分，或者以第一套房或第二套房及以上來區(qū)別對待。所以政策對正常改善人群的影響不大，也就不存在誤傷之說。

????中介門店店長：

????3月份拼了！

????陳亮，太平洋房屋市北區(qū)山東路店店長，自2007年從事二手房中介工作至今。因為一條新政的頒布，年后較為清閑的工作節(jié)奏完全改變了。(記者 孫靜芳)