青島一夜回到限購(gòu)前 樓市新規(guī)解讀

????核心提示

????一邊忙著帶客戶辦交稅、過戶；另一邊則忙著帶客戶四處看房，這是近兩三天來島城各大房產(chǎn)中介上演的景象。昨日，記者跟隨太平洋房屋一門店店長(zhǎng)，體驗(yàn)了其“忙碌卻很幸?！钡囊惶?，與此同時(shí)，也感受到了新政細(xì)則出臺(tái)后買賣雙方內(nèi)心的焦慮。

????早上8點(diǎn)

????提前半小時(shí)到店 經(jīng)紀(jì)人全到場(chǎng)

????昨日早上8點(diǎn)，陳亮早早地來到門店，而在上星期五出臺(tái)新政前，他通常都是八點(diǎn)半才到店里?！拔乙坏降昀?，發(fā)現(xiàn)店里的經(jīng)紀(jì)人幾乎都到場(chǎng)了，每個(gè)人心里都憋著股勁呢，接著簡(jiǎn)單地開了個(gè)晨會(huì)，大家就忙活開了，打電話回訪客戶，帶客戶看房，幫客戶聯(lián)系銀行辦貸款。”陳亮說，這樣的生活讓他好似重新回到了2009年年底。

????“去年從八九月份開始，二手房市場(chǎng)就開始好轉(zhuǎn)，我們店每個(gè)月能賣出五六套房子，但比不上限購(gòu)令頒布前的2009年、2010年。”陳亮說，但這一切自星期五，也就是3月1日晚上全部改變了?！爱?dāng)天下午五點(diǎn)來鐘，山東路一套房子剛簽完合同，我們準(zhǔn)備下班，突然從網(wǎng)上看到消息說‘國(guó)五條’出臺(tái)細(xì)則了，我一看個(gè)稅調(diào)到差額的20%，有種晴天霹靂的感覺！”盡管已經(jīng)從事二手房中介工作6年，經(jīng)歷了三四次調(diào)控，但他仍用了“晴天霹靂”這個(gè)詞來形容此次新政的威力。接著立即安排經(jīng)紀(jì)人給房東、客戶打電話，兩邊聽了都很吃驚，第二天一早就來到店里商量，能不能加快速度辦過戶。

????陳亮介紹說，這套房子屬于房改房，上手成交價(jià)僅8萬元，而這次成交價(jià)達(dá)到60萬元，差額為52萬元，按照20%的稅率，個(gè)稅要繳11萬多元?！霸具@套房子只要繳1%的契稅、1%的個(gè)稅以及1%的土地收益金，總計(jì)3%，也就是1.8萬元，這一下子多出10萬元，我們能不急嗎？”陳亮說。

????下午1時(shí)

????信貸員要預(yù)約 貸款客戶排長(zhǎng)隊(duì)

????按照慣例，店長(zhǎng)主要負(fù)責(zé)價(jià)格談判、簽約等事宜，很少帶客戶去實(shí)地看房、選房，但由于客戶量瞬間猛增，陳亮也不得不親自帶客戶去看房。

????昨日下午1時(shí)左右，記者再次約訪陳亮?xí)r，他剛剛帶客戶前往延吉路看了一套房，一上午他帶客戶看了三套房?！皬纳闲瞧诹_始，連著三四天，我們店里每個(gè)人每天都至少帶看了四組客戶，店里共10人，一天統(tǒng)計(jì)下來共帶看了客戶將近40組，帶看量幾乎是以前的3倍。”陳亮說。由于忙著帶客戶看房，他的中午飯到1點(diǎn)才吃上，簡(jiǎn)單地吃了一份盒飯后，就接到銀行打來的電話，可以辦貸款了。

????“這個(gè)單是上星期天成交的，山東路一商住樓的大戶型房子，按當(dāng)前政策計(jì)算，這套房子所有稅費(fèi)大約11萬元左右，但如果按照新政的話，就要達(dá)到19萬多元，客戶一聽急得要命，我們當(dāng)天就聯(lián)系銀行的信貸員，但那邊電話都打爆了，要求辦貸款的客戶已經(jīng)排起了長(zhǎng)隊(duì)，昨天沒排上，排到了今天?！标惲练畔裸y行工作人員的電話立即給房東、客戶打電話，電話那頭的買賣雙方?jīng)]有絲毫遲疑，按照約定的下午2點(diǎn)，準(zhǔn)時(shí)趕到了貸款簽約地。

????記者跟著他們來到南京路上的這家銀行，走進(jìn)辦公樓區(qū)，就看到電梯內(nèi)上上下下的人幾乎都是去銀行辦貸款的。到了簽約所在樓層，走廊上、會(huì)議室、簽約室，到處都是人。會(huì)議室的大辦公桌上擺滿了各種表格、計(jì)算器，買房人在信貸員的指導(dǎo)下簽字按手印。

????“簽約的人太多了，你看，我們都安排到會(huì)議室來簽約了。以前都是隨到隨簽，現(xiàn)在要預(yù)約，否則根本沒人接待?！标惲琳f。

????下午3時(shí)

????房東直降7萬 趕緊找買家

????下午3時(shí)許，還沒等該客戶的貸款事宜辦完，陳亮又接著趕回店內(nèi)忙著接待其他客戶。

????“敦化路有個(gè)房子急售，年前就開始賣，賣了將近3個(gè)月還沒賣掉，報(bào)價(jià)從最初的98萬元降到95萬元，上周五新政細(xì)則一出，房東立即給我們打電話，報(bào)價(jià)落到88萬元，相當(dāng)于直降了7萬元，這是目前我們經(jīng)手的降幅最大的一套房子，因?yàn)榉孔記]過5年，有5.6%的營(yíng)業(yè)稅，如果新政一落地，還要再交差額20%的個(gè)稅，這套房子轉(zhuǎn)手差額將超過30萬元，你算算就知道稅費(fèi)有多重了?！标惲琳f，“這兩天已經(jīng)有兩個(gè)意向客戶在談，估計(jì)能很快成交，所以我得趕緊回去，眼下誰也耽擱不起，3月份真是拼了?！?/p>

????值得關(guān)注的是，目前新政的執(zhí)行時(shí)間還沒有確定，因此，不少人在咨詢買房時(shí)都擔(dān)心陷入“交稅時(shí)間差”的風(fēng)險(xiǎn)中。陳亮也表示說，“這幾天，我們公司已經(jīng)明確，如果現(xiàn)在成交的房子一旦出現(xiàn)因新政產(chǎn)生的增值稅費(fèi)，就會(huì)視同該筆交易失效，我們也全額退還中介費(fèi)，就當(dāng)大家白忙活一場(chǎng)，以防止出現(xiàn)合同糾紛?！?/p>

????解讀

????“差額20%”也許不可怕

????“國(guó)五條”細(xì)則已出臺(tái)4天，其中 “二手房轉(zhuǎn)手按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征”是最為引人注目，也是最令各方恐慌的。但如今各地并未正式落地實(shí)施這一新規(guī)，不少人在經(jīng)歷了頭兩天的恐慌后開始理性思考這一新政的內(nèi)涵，也許，“差額20%”并沒那么可怕。記者采訪了多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)此新規(guī)進(jìn)行了解讀。

????1、嚴(yán)格算法：

????一套房多交11.4萬元首付

????按照中介目前最嚴(yán)格的估計(jì)，如果買一套130萬元的房子，該房原值是60萬元，差額的20%相當(dāng)于14萬元，此前按照2%的個(gè)稅僅交2.6萬元，相當(dāng)于多花了11.4萬元。且交稅都是要交現(xiàn)金，在國(guó)內(nèi)賣方稅費(fèi)一貫轉(zhuǎn)嫁給買家的慣常做法下，最終相當(dāng)于買家要多出11.4萬元的首付款。

????2、優(yōu)惠算法：

????成本增加應(yīng)刨除其他成本

????多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為重申個(gè)稅是在提高買房門檻，增加購(gòu)房成本。但在細(xì)則沒出來前，不能妄加揣測(cè)，徒增煩惱。知名地產(chǎn)商任志強(qiáng)認(rèn)為20%的個(gè)稅，應(yīng)該刨除包括買房人此前的裝修等多項(xiàng)成本，更有資深媒體人表示個(gè)稅征收應(yīng)該考慮到原房產(chǎn)的貸款利息，這些賣房人在持有房產(chǎn)過程中并沒有增值。因此，個(gè)稅增加一定成本的可能性是有，但現(xiàn)在被假設(shè)出來的“幾十萬元”嚇壞買房人，有點(diǎn)盲目。

????3、差額法：

????兩者差額或許比2%個(gè)稅還少

????買房的徐先生認(rèn)為現(xiàn)在市場(chǎng)有點(diǎn)失去理性，在他看來，按照差額征收個(gè)稅首先要有一套完善體制能公平證明“原房值”。以自己剛買的房子為例，成交評(píng)估總價(jià)和原房產(chǎn)價(jià)格差距甚小，“如果按照差額20%交個(gè)稅的話，比我現(xiàn)在按照總價(jià)2%還低，這樣的房子應(yīng)該也不少吧，大家睜大眼總能找著。我想再等等辦過戶，到時(shí)能省不少稅?！?/p>

????4、減免法：

????部分房產(chǎn)或許不用交個(gè)稅

????還有不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，細(xì)則可能會(huì)有部分豁免，將對(duì)個(gè)人購(gòu)首套房或賣首套房實(shí)行一定的優(yōu)待政策?！爱?dāng)前我們?cè)趥€(gè)人所得稅這一塊，針對(duì)個(gè)人唯一一套住宅且超過5年出讓的，減免個(gè)人所得稅?！笨仆粍?dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰說，他判斷這次在細(xì)則中可能繼續(xù)延續(xù)，另外對(duì)于20%差額征收可能也將分別對(duì)待，如用普通住宅與非普通住宅來區(qū)分，或者以第一套房或第二套房及以上來區(qū)別對(duì)待。所以政策對(duì)正常改善人群的影響不大，也就不存在誤傷之說。

????中介門店店長(zhǎng)：

????3月份拼了！

????陳亮，太平洋房屋市北區(qū)山東路店店長(zhǎng)，自2007年從事二手房中介工作至今。因?yàn)橐粭l新政的頒布，年后較為清閑的工作節(jié)奏完全改變了。(記者 孫靜芳)