嶗山區(qū)200多套別墅皆違法 專家稱拆遷無補償

????有一種別墅真叫別野

????有的社區(qū)建200多套別墅往外賣一旦拆遷就是一場空

????聽著海浪的聲音入睡，站在落地窗前看海鷗飛翔……

????在海邊有套別墅是不少市民的夢想，所以這幾年村里建的別墅越來越多，價格越來越貴，而且一“墅”難求。

????記者調(diào)查中了解到，目前受歡迎的別墅有兩種，一種是嶗山區(qū)海邊的一些別墅，還有一種是山里的別墅。在嶗山區(qū)王哥莊街道會場社區(qū)有200多套別墅，可是，購買這里的別墅有保障嗎？“僅以會場社區(qū)的別墅來說，幾乎全部都是不合法建筑，一旦拆遷，可能其中多數(shù)別墅的主人都無法獲得任何補償。”有關(guān)部門表示。

????市場需求

????買別墅的人越來越多

????王先生是島城一家公司的負(fù)責(zé)人，經(jīng)過幾年奮斗已經(jīng)積累下千萬元資產(chǎn)。成為有錢人后，他想改變一下自己的生活質(zhì)量。

????“早在一兩年以前，我?guī)е胰巳魃接瓮娴臅r候，就看好了山里的風(fēng)景，想在山里有棟屬于自己的別墅?！蓖跸壬f，“我的朋友已經(jīng)在王哥莊街道購買了一套別墅，我去過那里，非常好，所以我想著買一套。”

????“原本我打算在石老人附近購買，后來發(fā)現(xiàn)這里不夠原生態(tài)，城市的味道太重，并且價格非常高?！蓖跸壬f。

????“為了省點錢，我就到處打聽看看能不能買塊宅基地，在宅基地上建一套別墅?！蓖跸壬f，他找人了解后發(fā)現(xiàn)，自己的想法根本行不通，“前幾年有人賣宅基地，可是現(xiàn)在賣宅基地的人幾乎沒有了，大家都在等著拆遷?！蓖跸壬f，因此他打算購買一套村里已經(jīng)建成的別墅。

????“托朋友打聽了好長時間，在會場社區(qū)找到一套別墅，還不錯，只是價格稍高，400多平方米，要價接近500萬元。跟賣方溝通后，對方告訴我沒有產(chǎn)權(quán)證，是小產(chǎn)權(quán)房，這讓我心里沒譜?，F(xiàn)在不少地方有拆遷的傳聞，一旦這里拆遷，我能不能獲得補償？如果無法獲得補償，花了這么多錢，豈不全部打了水漂？”

????采訪后 ，記者了解到，其實有這種想法的不僅僅是王先生一個人，2010年以來，到村里買別墅的人越來越多。

????住別墅到底是什么感覺，讓有錢人如此神往？從2月24日開始，記者對島城一些別墅主人的生活進行了調(diào)查。天比較冷，海邊別墅住的人并不多，在幾個村子里記者都沒能找到別墅主人，待在別墅里的基本都是幫主人看房子的人。

????“我就是這個村里的村民，幫別墅主人看房子已經(jīng)兩年多了，他每個月給我800塊錢?！币晃豢捶孔拥拇迕窀嬖V記者，他不能住進別墅，只能和妻子住在旁邊的平房里 ，“平常也沒有什么事，就是看看房子，挺輕松，還能有些收入?！?/p>

????這位村民告訴記者，“夏天的時候，去別墅住的人能多一些，有時候他們會帶著一大幫朋友一起在海邊玩，在別墅里喝酒、打牌?！?/p>

????后來，記者在會場社區(qū)的一處別墅里找到了一位別墅主人。這位房主他不愿意透露自己的姓名，讓記者稱他為李先生。

????“我這套別墅是2006年買的，按4500元/平方米的價格買的 ，總建筑面積是450平方米，總房價是200多萬元?！崩钕壬f。

????這是一套3層的別墅，客廳面積80平方米，進門靠墻的部分是一個吧臺。記者在二層的主臥里看到巨大的落地窗，映入眼簾的是一望無際的大海。

????“夏天，我經(jīng)常帶著孩子去沙灘上嬉戲，看孩子在沙灘上挖螃蟹?！彼f。

????現(xiàn)狀調(diào)查

????別墅集中在沿海一帶和山里

????記者對嶗山區(qū)、城陽區(qū)等地的一些村子進行調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，別墅主要集中在兩片區(qū)域，一片在山中的村子里，主要是從北九水到鰲山衛(wèi)附近。另一片集中在鰲山衛(wèi)到太清宮的沿海一帶，其中，王哥莊街道的別墅比較多。

????讓記者意外的是，城陽區(qū)有別墅的村子并不是非常多，到這里購買別墅的人非常少。為何會出現(xiàn)這種情況？記者調(diào)查后了解到，一般到村里購買別墅的人往往對環(huán)境要求較高，距市區(qū)較近的別墅區(qū)空氣不如山里新鮮，而且海灘上游客較多。

????那些受歡迎的別墅主要建在比較偏遠(yuǎn)的村子里 ，因為這里不會馬上規(guī)劃開發(fā)。城陽不少村子已經(jīng)規(guī)劃開發(fā)或者會在不遠(yuǎn)的將來規(guī)劃開發(fā)，所以，村民一般不會出售宅基地。

????記者專門對沙子口街道彭家莊社區(qū)、北宅街道河?xùn)|社區(qū)進行調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示出兩個極端，在彭家莊社區(qū)記者沒有找到一戶建別墅賣給外人的，在河?xùn)|社區(qū)卻有一個居民建了4棟別墅向外出售。

????“我們社區(qū)有不少居民把院子租出去，不過，院子租出去的價格不高，沒有建別墅的?！迸砑仪f社區(qū)的宋先生告訴記者，他們這里不建別墅是因為這里沒有太好的風(fēng)景，也不靠海。

????在河?xùn)|社區(qū)，記者了解到，這個社區(qū)在嶗山，靠近北九水，山里分散住著不少居民?！昂芏嗄暌郧?，我們這里有不少村民征得村里的同意后 ，在山坡上建了別墅，或者說是兩三層的小樓，都帶著院子，然后，他們把這些小樓帶著院子賣出去，對外就說是小產(chǎn)權(quán)房?！焙?xùn)|社區(qū)一位居民對記者說，建房子往外賣的事距現(xiàn)在有近十年了，“當(dāng)時，一棟小樓帶著院子的價格也就二三十萬元，據(jù)我了解，當(dāng)時，我們村里有人一下建了4棟別墅，向外出售了3棟?！庇浾卟稍L了解到，即便在山里，想建房子的難度也是與日俱增，一般情況下，已經(jīng)很難獲得相關(guān)部門的批準(zhǔn)了。

????價格趨勢 別墅價格一路飆升，仍有人不舍得賣

????由于目前能建別墅的地方越來越少，隨著城市拆遷進程加快，不少村民不愿意將宅基地拿出來賣掉，市民對別墅的需求卻在日益增加，導(dǎo)致村里別墅的價格一路飆升。

????以王哥莊街道為例，這里的別墅價格已經(jīng)逼近10000元/平方米，在五六年以前，這里的別墅價格只有四五千元/平方米。即便這樣，不少房主仍不舍得出售。“10000元/平方米的價格已經(jīng)是底線了，你想想，別墅不能建了，卻有如此多的人想買，目前建成的別墅成為稀缺資源?！币晃淮蛩阗u別墅的女士這樣說。

????記者曾問過李先生，是否會出售自己的別墅，他表示，按照市場價格，他的別墅能賣500萬元，“也就是說，我享受了這么多錢，反而賺了幾百萬元，不過，到目前為止，我還沒有把別墅賣掉的打算。起碼在1000萬元以內(nèi)，我不會將別墅賣掉。”

????由于一房難求，所以，不少市民選擇到山里購買一處小院?！艾F(xiàn)在買小院也只能到偏遠(yuǎn)的小村子買，在王哥莊街道附近很難買到?！崩钕壬f，自從他買了這棟別墅，他就經(jīng)常了解這方面的信息。

????記者調(diào)查了解到，目前，這些別墅有的是小產(chǎn)權(quán)房，有的沒產(chǎn)權(quán)。

????“在我們這里 ，幾乎所有的別墅都是外來人住著，社區(qū)居民很少有人住。這些別墅有的是村里建的，有的是外來人直接買了宅基地建的?！睍錾鐓^(qū)的一位居民說。

????在北九水附近購買了一個小院的周先生說，他購買這個院子是和村民簽了一個協(xié)議，那位村民是這個院子的使用權(quán)所有人，他將使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給了周先生。采訪中，記者了解到，有部分別墅是被租出去了，有的人一租就是10年，20年，甚至更長的時間。

????存在問題 200多套別墅幾乎都是違法建筑

????在會場社區(qū)調(diào)查時，有些賣別墅的人表示，房子是他們自己建的，“我就是這里的居民，宅基地是我家的，現(xiàn)在我蓋上房子出售，也就是說，我把自己的房子賣給你?！?/p>

????有位居民表示，“我們這里的大部分別墅是外來人買了地，在這里建的，有人一建就是四五套?，F(xiàn)在，還有人在這里建別墅呢?！边@位居民的話讓人感到意外，因為根據(jù)記者之前的調(diào)查，在這里建設(shè)任何房屋都會被嚴(yán)格控制。這位居民表示，他想翻建一下自己的房子，都沒有被批準(zhǔn)，“可能，我們這里快拆遷了?！?/p>

????那么這里到底有多少別墅？這些別墅是不是合法建筑？帶著這些問題，記者以購房者的身份，咨詢了青島市國土資源和房屋管理局嶗山國土資源分局土地監(jiān)察大隊的工作人員。這位工作人員表示，他們曾經(jīng)對這里的別墅進行過摸底調(diào)查，“到目前為止，這里的別墅一共有200多套?！?/p>

????這位工作人員表示，這里200多套別墅幾乎都是違法建筑，“早在2004年，我們就能打算對這里的別墅進行整治，但是到目前為止也沒有取得太大的成效。”

????當(dāng)記者表示目前仍然有人在建別墅時 ，這位工作人員表示，將馬上帶人去現(xiàn)場查看。

 ???權(quán)威聲音

????拆遷時購買者得不到補償

????調(diào)查中記者了解到，只要別墅所在地不拆遷，不被查處，一般不會影響其使用，所以，已經(jīng)建起來的別墅在拆遷之前可以正常使用。當(dāng)然，正常使用還有一個前提，那就是和建設(shè)別墅的村民有約定，且雙方都不反悔。

????“作為土地監(jiān)察大隊的工作人員，我們不建議你購買這樣的別墅?！碑?dāng)記者以購房者的身份咨詢時 ，土地監(jiān)察大隊工作人員說，因為政府對此長年沒有整體規(guī)劃，沒有成型的功能布局，使得這些別墅存在，“首先，這里的別墅幾乎都是違法建筑，一旦有了規(guī)劃，也就是說拆遷的時候，別墅的所有人不會獲得任何補償，因為別墅所有者沒有土地使用權(quán)?！?/p>

????工作人員開玩笑說，“如果遇到拆遷，購買這種別墅的人可以把別墅搬走，因為你擁有的只是別墅，你并不擁有土地。”

????“所有的建筑計劃都應(yīng)當(dāng)?shù)绞袊临Y源和房屋管理局報批備案，到目前為止，這些別墅幾乎都沒有進行報批備案，也就是說這些幾乎都是違法建筑，違法建筑怎么能獲得拆遷補償呢？”

????購買農(nóng)村小院行嗎？這位工作人員說，農(nóng)村宅基地不允許向村外人流轉(zhuǎn)，也就是說，即便購買了這個院子也無法獲得產(chǎn)權(quán)，最多獲得使用權(quán)，相當(dāng)于是從村民手里租來了房子。這位工作人員還說，拆遷時 ，受益的只是村民，并非那些所謂購買了宅基地的市民。

????律師分析

????六個字：不牢靠、不長遠(yuǎn)

????記者就此問題咨詢山東重諾律師事務(wù)所主任律師劉明峰，他給出六個字意見——“不牢靠、不長遠(yuǎn)”。

????為何說不牢靠？劉明峰分析說，第一，農(nóng)村的宅基地只能在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間流轉(zhuǎn)，“換句話說，村民的宅基地只能村民之間流轉(zhuǎn)，同村外人之間所有的交易都是非法的。也就是說，即便是購買農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房也是不被允許的。”

????同時，劉明峰律師表示，即便外來人員成為了本村居民，也不意味著就能隨便建房。“根據(jù)我國的法律規(guī)定，所有房屋的建設(shè)都應(yīng)當(dāng)先到街道一級的國土資源所審批備案，并由街道一級的國土資源所上報縣區(qū)級國土資源部門審批、備案?！眲⒚鞣逭f，目前國家審批嚴(yán)格，如果是違法建筑，即使買來也“不長遠(yuǎn)”，“什么時候規(guī)劃了，或者說，政府的相關(guān)部門查處了，別墅就可能被拆?！?/p>

????因此，劉明峰律師建議市民，最好不要購買這種別墅，“如果市民真的想擁有這樣的別墅，不妨考慮租用。如果能租用十年甚至更長時間的話，就能有效規(guī)避風(fēng)險?！?/p>