樓市限購與剛需拉鋸 明年調(diào)控繼續(xù)房價漲幅有限

????在事實到來之前，最大膽的預(yù)言家也不敢相信島城樓市成交量“第一高”會出現(xiàn)在2012年年末。

????在限購令已實施兩年，而且將繼續(xù)執(zhí)行的當(dāng)口，這個12月份顯得“前不著村，后不著店”?？删褪沁@個2012年的最后一個月，成交的新建住宅超過15000套，輕松登頂月成交量冠軍，更是超過當(dāng)年前四個月之和。

????是什么原因讓2012年島城樓市的成交量逐步放大？2013年，樓市又將去向何方？

????2012變化：

????冒出個成交“大年”

????在2012年之初，不少樓市分析師斷言，這還是一個調(diào)控政策充分發(fā)力的年份，至少上半年，樓市的成交數(shù)據(jù)將非常慘淡，而下半年，數(shù)據(jù)可能會緩慢回升。分析師們猜對了開頭，卻在結(jié)尾上有了閃失。

????翻開2012年的樓市成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計我們可以發(fā)現(xiàn)，2012年島城樓市成交走過了一條“先抑后揚”之路。在限購令持續(xù)發(fā)力的影響下，上半年成交量持續(xù)慘淡，前六個月的月成交量分別為2145套、5129套、3449套、3526套、6935套和 6851套，合計為28128套，較2011年同期減少三成。下半年，樓市快速回暖，半年勁銷新建住宅66221套，除12月外，11月的月新建住宅成交量也突破了13000套，可以排進島城月成交量前四。

????縱觀2012年全年，島城樓市整體表現(xiàn)不俗，年銷售包括新建住宅、辦公、商業(yè)在內(nèi)的新房突破10萬套，成為當(dāng)之無愧的樓市成交“大年”，不僅遠(yuǎn)超同處限購令籠罩的2011年，就是與號稱“瘋狂”的2010年相比，也毫不遜色。

????數(shù)據(jù)真實地反映了市場。2012年年中以來，島城樓市活躍度日增，供銷兩旺。受困于項目匱乏，市南區(qū)、原市北區(qū)和嶗山區(qū)表現(xiàn)平平，原四方區(qū)、李滄區(qū)和城陽區(qū)則大幅攀升，西海岸樓市也頗有起色。

????探因：剛需釋放

????同樣是處于限購令之年，對比2011年，2012年的表現(xiàn)為什么會如此搶眼？

????島城地產(chǎn)分析師曹青表示，買賣雙方拉鋸之下的心理變化應(yīng)該是最主要的原因。“2011年是限購令的第一年，這時的開發(fā)商和購房者的心理都不成熟”，曹青表示，開發(fā)商的心理不成熟指的是沒有認(rèn)清限購令是長期政策，襯著2010年賺了個盆滿缽盈，以為“扛”一下就過去了，沒有實實在在的行動應(yīng)對。開發(fā)商的原地不動影響了購房者的購買行動，既然限購令的預(yù)期是樓市降價，價格不動，購房者自然不出手。兩個不動疊加，讓2011年樓市降溫不少。

????到了2012年三四月份，買賣雙方的拉鋸戰(zhàn)到達了頂點，原本新年樓市“開門紅”的時間交出了兩個月成交不到7000套住宅的成績單，讓開發(fā)商徹底認(rèn)清形勢，開始降價走量，6000元/平方米、7000元/平方米的起價也在主城區(qū)頻繁出現(xiàn)。扎實的降價舉動獲得購房者熱烈的回應(yīng)，廣大剛需紛紛入市帶熱島城樓市。七八月份，成交量一度沖破萬套大關(guān)。在此后的“金九銀十”中，雖然并未再度沖高，但已經(jīng)處于高位的成交量穩(wěn)居不下。年底兩月，更是在大批保障房入市和區(qū)劃調(diào)整的影響下，成交量沖上了歷史最高點。

????2013預(yù)判：

????調(diào)控繼續(xù)漲幅有限

????對于2013年的島城樓市，不少分析人士表示，作為限購令施行的第三年，島城樓市預(yù)計漲價幅度有限。

????太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周認(rèn)為，限購令已經(jīng)實施了有幾年的時間，但是需求仍舊需要釋放，今年的成交量應(yīng)該比去年有所增加。量增加了，房價應(yīng)該會上漲，但表現(xiàn)主要是優(yōu)惠幅度收窄，從這一點上理解，也可以看做房價穩(wěn)定。

????曹青也認(rèn)為島城房價在新的一年里會出現(xiàn)上漲?！笆袌龌嘏?，而人工、材料的價格都漲了，沒什么東西沖抵成本，價格應(yīng)該會有些表現(xiàn)吧”，曹青表示，盡管價格上漲，但在全市超過11萬套存量住宅的背景下，漲價幅度會非常有限。