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樓市限購與剛需拉鋸 明年調控繼續(xù)房價漲幅有限

來源:青島日報-- 2013-01-17 05:20:15 字號:TT

樓市:限購與剛需“拉鋸”

????在事實到來之前,最大膽的預言家也不敢相信島城樓市成交量“第一高”會出現(xiàn)在2012年年末。

????在限購令已實施兩年,而且將繼續(xù)執(zhí)行的當口,這個12月份顯得“前不著村,后不著店”??删褪沁@個2012年的最后一個月,成交的新建住宅超過15000套,輕松登頂月成交量冠軍,更是超過當年前四個月之和。

????是什么原因讓2012年島城樓市的成交量逐步放大?2013年,樓市又將去向何方?

????2012變化:

????冒出個成交“大年”

????在2012年之初,不少樓市分析師斷言,這還是一個調控政策充分發(fā)力的年份,至少上半年,樓市的成交數(shù)據(jù)將非常慘淡,而下半年,數(shù)據(jù)可能會緩慢回升。分析師們猜對了開頭,卻在結尾上有了閃失。

????翻開2012年的樓市成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計我們可以發(fā)現(xiàn),2012年島城樓市成交走過了一條“先抑后揚”之路。在限購令持續(xù)發(fā)力的影響下,上半年成交量持續(xù)慘淡,前六個月的月成交量分別為2145套、5129套、3449套、3526套、6935套和 6851套,合計為28128套,較2011年同期減少三成。下半年,樓市快速回暖,半年勁銷新建住宅66221套,除12月外,11月的月新建住宅成交量也突破了13000套,可以排進島城月成交量前四。

????縱觀2012年全年,島城樓市整體表現(xiàn)不俗,年銷售包括新建住宅、辦公、商業(yè)在內的新房突破10萬套,成為當之無愧的樓市成交“大年”,不僅遠超同處限購令籠罩的2011年,就是與號稱“瘋狂”的2010年相比,也毫不遜色。

????數(shù)據(jù)真實地反映了市場。2012年年中以來,島城樓市活躍度日增,供銷兩旺。受困于項目匱乏,市南區(qū)、原市北區(qū)和嶗山區(qū)表現(xiàn)平平,原四方區(qū)、李滄區(qū)和城陽區(qū)則大幅攀升,西海岸樓市也頗有起色。

????探因:剛需釋放

????同樣是處于限購令之年,對比2011年,2012年的表現(xiàn)為什么會如此搶眼?

????島城地產分析師曹青表示,買賣雙方拉鋸之下的心理變化應該是最主要的原因?!?011年是限購令的第一年,這時的開發(fā)商和購房者的心理都不成熟”,曹青表示,開發(fā)商的心理不成熟指的是沒有認清限購令是長期政策,襯著2010年賺了個盆滿缽盈,以為“扛”一下就過去了,沒有實實在在的行動應對。開發(fā)商的原地不動影響了購房者的購買行動,既然限購令的預期是樓市降價,價格不動,購房者自然不出手。兩個不動疊加,讓2011年樓市降溫不少。

????到了2012年三四月份,買賣雙方的拉鋸戰(zhàn)到達了頂點,原本新年樓市“開門紅”的時間交出了兩個月成交不到7000套住宅的成績單,讓開發(fā)商徹底認清形勢,開始降價走量,6000元/平方米、7000元/平方米的起價也在主城區(qū)頻繁出現(xiàn)。扎實的降價舉動獲得購房者熱烈的回應,廣大剛需紛紛入市帶熱島城樓市。七八月份,成交量一度沖破萬套大關。在此后的“金九銀十”中,雖然并未再度沖高,但已經(jīng)處于高位的成交量穩(wěn)居不下。年底兩月,更是在大批保障房入市和區(qū)劃調整的影響下,成交量沖上了歷史最高點。

????2013預判:

????調控繼續(xù)漲幅有限

????對于2013年的島城樓市,不少分析人士表示,作為限購令施行的第三年,島城樓市預計漲價幅度有限。

????太平洋房屋山東總部總經(jīng)理林憲周認為,限購令已經(jīng)實施了有幾年的時間,但是需求仍舊需要釋放,今年的成交量應該比去年有所增加。量增加了,房價應該會上漲,但表現(xiàn)主要是優(yōu)惠幅度收窄,從這一點上理解,也可以看做房價穩(wěn)定。

????曹青也認為島城房價在新的一年里會出現(xiàn)上漲?!笆袌龌嘏?,而人工、材料的價格都漲了,沒什么東西沖抵成本,價格應該會有些表現(xiàn)吧”,曹青表示,盡管價格上漲,但在全市超過11萬套存量住宅的背景下,漲價幅度會非常有限。

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