精裝房市場以次充好成潛規(guī)則

????四方區(qū)新都心區(qū)域的一位業(yè)主，精裝修房子交付后，找來了驗房師，對房子進行“診斷”。經(jīng)過兩個多小時，驗房報告出爐了，瓷磚有空鼓現(xiàn)象、門窗鎖失靈、大理石表面有劃損、墻上有裂紋……存在35處不合格的地方。

????1月5日～13日，記者對青島精裝房市場進行了詳細調查。在這個市場上，開發(fā)商是操控方，以次充好已成潛規(guī)則，1500元/平方米的精裝標準可能實際上還不足1000元/平方米。

????業(yè)主的煩惱

????整修三次還沒解決問題

????再給蔡治強一次買房的機會，他肯定不會再選精裝房了?！拔覂赡昵百I了這套房子，開發(fā)商是個大企業(yè)，樓盤位置不錯。價格高一點我就忍了，但是把精裝房做成這樣，非常過分?？們r 130萬元的套三房子，售樓處自稱精裝標準超過1200元/平方米，房子面積100平方米，也就是說這套房子的裝修費起碼是12萬元。當初真該買毛坯房，自己裝不至于花12萬元裝成現(xiàn)在這個樣子?！?月9日，蔡治強向記者反映。

????2012年6月30日，蔡治強拿到了新房鑰匙。蔡治強的房子在6樓，一進門便被墻上的裂紋給傷著了，而且不止一處。“我不專業(yè)，不懂怎么驗房，即使這樣，我還是發(fā)現(xiàn)了很多問題，比如主臥的柜子都是壞的。物業(yè)態(tài)度倒是很好，稱會聯(lián)系施工方進行整修。我第一次發(fā)現(xiàn)了10多個大問題。大約過了一個月，我又去小區(qū)，只給解決幾個問題，處理完裂紋后，墻面顏色有深有淺，一看就能看出來。第二次，我上網(wǎng)查了很多資料，然后又發(fā)現(xiàn)了一些問題。我拿一根細鐵棍挨個臥室敲了敲，發(fā)現(xiàn)地板有3處空鼓，有1處最厲害。物業(yè)說要找開發(fā)商商量更換問題，但地板到現(xiàn)在還沒換?！?/p>

????最讓蔡治強接受不了的是，衛(wèi)生間太小，設計不合理。打開衛(wèi)生間的門，可以直接碰到淋浴房玻璃?！皝砹丝腿?，上洗手間，搞不好就把玻璃弄碎了。都整修三次了，至今問題還沒解決。”

????地板被泡才發(fā)現(xiàn)有貓膩

????李鳴的房子在李滄區(qū)，離世園會園區(qū)不遠。去年小區(qū)第一年供暖，試壓時暖氣片漏水把他家淹了，處理時要把地板撬開，沒想到竟是劣質地板，根本不是開發(fā)商承諾的品牌地板。

????“我們小區(qū)有精裝修的房子，也有毛坯房。精裝房比毛坯房貴大約1000元/平方米，算下來我的精裝修費用得10萬元。2010年購房的時候，開發(fā)商說精裝修標準很高，地板是大自然牌的。然而合同里面寫的是‘大自然牌或者同等檔次品牌?！@就麻煩了，意思是什么牌子的都能用。當時沒考慮那么多，交房的時候，地板早已鋪好，我們根本看不出是什么牌子的。偏偏后來地板被水泡了，我才發(fā)現(xiàn)地板很劣質，根本不是開發(fā)商說的那個品牌?！崩铠Q告訴記者。

????“一開始，開發(fā)商不承認產品有任何問題，但是說可以再鋪一次，到現(xiàn)在還沒有把問題解決好。其他業(yè)主也很惱火，準備維權?！?/p>

????跟著專家去驗房

????驗房師貼了35個標簽

????為深入調查青島精裝房的內幕，1月11日，記者聯(lián)系了青島安寧驗房地產信息咨詢公司的驗房師付實立，他帶記者驗收了3處精裝修房子。11日上午，付實立和記者先是來到了四方區(qū)新都心區(qū)域的一家樓盤進行驗房。房子面積90平方米，精裝修標準超過了1000元/平方米，2010年的時候價格已經(jīng)到了1.3萬元/平方米，目前已經(jīng)交房。業(yè)主表示，房子已經(jīng)整修過幾次了，但還是有問題。

????還沒進門，付實立便發(fā)現(xiàn)了防盜門有問題，跟墻體連接不緊密。進門后，付實立用專業(yè)機器進行探測，他敲了敲地面的瓷磚，聲音很脆，“瓷磚得重新鋪，空鼓非常厲害，不幾天就會破損?！比缓笏脚P室進行地板檢測，發(fā)現(xiàn)一處空鼓，需要修整。

????門旁的墻面裂紋比較明顯，驗房師說這是膩子有問題，施工很匆忙。此外，墻面不平，有一處凹陷。付實立用激光檢測儀一測便測出來了，“這個很讓人頭疼，如果補平的話，肯定會出現(xiàn)色差，不美觀?！?/p>

????在主臥室，石材出現(xiàn)了問題，大理石劃損嚴重，很難看?！斑@個你得和開發(fā)商協(xié)調，肯定得處理?！薄伴_發(fā)商說能給換，但是到現(xiàn)在也沒動靜?！睒I(yè)主說。

????查看廚房后，付實立告訴記者，櫥柜不嚴實，推拉窗上不了鎖，鎖壞了，得重新?lián)Q?！拔乙还操N了35個標簽，意思是有35處不合格的地方，問題不是很嚴重。上次檢測了城陽一個新小區(qū)，陽臺外面設計不合理，下雨后，雨水會滲透到陽臺內部，墻內側會長毛?！备秾嵙⒄f。

????“從客廳到臥室、浴室、廚房，墻體有裂縫、櫥柜安裝不規(guī)范、瓷磚有破損是精裝修房子普遍存在的問題?！?/p>

????隨后，記者陪同付實立檢測了李滄區(qū)的2處精裝修房子。“高端樓盤，天然石材，裝修標準確實高，但有兩個重要的問題?！睓z測結束后付實立說，“石材多少錢我不清楚，房主自己也不知道。天然石材的裂縫太嚴重了，這得打磨處理。另外，門框與墻面交界處需要處理。”

????驗房報告出爐后，物業(yè)公司表示會聯(lián)系施工方進行整修，然而業(yè)主維權仍比較難。“如果業(yè)主因裝修質量問題跟開發(fā)商打官司，法院會安排人員檢測業(yè)主房子的質量，驗房報告通過法院裁決后可以成為權威文件。開發(fā)商對自己房子存在的問題一般都心知肚明，很少會有開發(fā)商面對問題拒不整改。業(yè)主可將驗房報告作為業(yè)主個人收房時的建議交由開發(fā)商，如果開發(fā)商置之不理，我們的合作律師可協(xié)助業(yè)主進一步和開發(fā)商協(xié)調，并要求相應的賠償?！备秾嵙⒄f。

????記者了解到，目前我國對于毛坯房建筑質量的驗收已經(jīng)實行了“一房一驗”制度，但是針對精裝修房屋的驗收，還沒有明文規(guī)定，一旦出現(xiàn)問題，購房者會處于劣勢。

????精裝房的貓膩

????更換品牌，虛報裝修標準

????精裝房交房時出現(xiàn)的各種問題，其實早在開發(fā)商訂貨、施工的時候已經(jīng)埋下伏筆。當購房者在買房的時候，開發(fā)商便在商品房購房合同中埋下了“炸彈”。

????1月10日，記者拿到了市民張先生的一份購房合同，樓盤在四方區(qū)，有精裝房也有毛坯房，張先生購買的是精裝房，標準是1200元/平方米。合同里有一頁專門介紹精裝房交房標準。“地面是強化地板(德爾或同檔次品牌)、地磚是馬可波羅或同檔次品牌、頂棚涂料是立邦或者同檔次品牌；整體櫥柜是海爾或者同檔次品牌、燃氣灶是方太或同檔次品牌……”此外，合同寫著因樓棟、樓層、單元及戶型結構不同，柜體可能為低柜、高柜或者高低柜，具體以實際交付為準。

????可以看出，“或者同檔次”給開發(fā)商更換品牌提供了支持，本身就是開發(fā)商為自己留下的后路。如果提前指明型號，萬一后期產品漲價，開發(fā)商的裝修成本就增加了?！斑@個合同格式，在青島市精裝房購房合同中是普遍存在的。打著高端品牌的旗號吸引購房者注意，最后交房時，產品采用該品牌最低檔次的型號或干脆換成其他品牌，購房者也沒辦法。因為沒有指明型號，同檔次的解釋可以有很多種，這一切都有利于開發(fā)商對成本進行把控并避免維權糾紛，然而對于購房者來說，就成了一本糊涂賬。開發(fā)商的最終目標是控制成本，追求利潤最大化?！彬灧繋煾秾嵙⒏嬖V記者。

????如果你問置業(yè)顧問，1000多元/平方米的裝修標準是怎么定出來的，置業(yè)顧問會說合同里有，但是合同里沒有各個材料的價格，只有總的價格。也就是說，裝修標準到底是多少，只有開發(fā)商的一方說法，合同里根本沒有提及。

????目前在青島市場上，精裝修標準分為三類：低端類，500～800元/平方米；中等類，800～1500元/平方米；高端類2000～5000元/平方米。實際上到底是多少錢？“精裝修這塊利潤空間很大，不賺錢是不可能的。”這是李滄區(qū)某樓盤營銷總監(jiān)的原話。

????1月12日，記者采訪了在城陽區(qū)做門窗安裝工作的王明，他有自己的施工隊。“業(yè)主自己裝修，肯定找大的裝修公司，還有施工隊。開發(fā)商有幾種選擇，有的會直接把這個活分給施工方，這個成本就低了很多，因為如果找專業(yè)裝修公司，成本要高很多。再說開發(fā)商買地板、地磚、涂料等，都有特價，比市場價要低很多。有些廠商為了得到給這個樓盤提供材料的機會，甚至以5折的價格賣過去，有的還會給開發(fā)商回扣?！?/p>

????“這個價格標準是沒法公布的，根據(jù)我的經(jīng)驗，號稱1500元/平方米的裝修標準，實際上成本不足1000元/平方米。開發(fā)商說用的是國外進口材料，你也不要輕信?！?/p>

????市場咋規(guī)范

????黃島“出拳”規(guī)范精裝房市場

????對于青島精裝房市場存在的問題，青島有關部門已經(jīng)開始行動了。記者采訪了解到，黃島區(qū)已經(jīng)“出拳”。

????“黃島區(qū)房屋建筑工程中已呈現(xiàn)出精裝修房屋不斷增多的趨勢，但同時也暴露出部分精裝修工程未辦理相關建設手續(xù)即開工建設等問題。建設單位在房屋建筑工程設計階段，應一并對裝飾裝修工程進行設計，并按照建設程序對整體工程進行施工圖審核，辦理招投標、質(安)監(jiān)督和施工許可等手續(xù)，納入施工總承包管理，最終辦理整體工程竣工驗收備案。”這是黃島區(qū)城市建設局發(fā)布的文件，目前已經(jīng)實施。

????根據(jù)規(guī)定，房屋裝飾裝修工程需單獨設計，且未納入施工總承包范圍內的，建設單位必須在房建工程總承包企業(yè)完成總包合同范圍內的全部工程量并辦理完竣工驗收手續(xù)后，按照《建筑工程施工許可管理辦法》的規(guī)定，投資額在30萬元以上或者裝飾裝修建筑工程建筑面積在300平方米以上的裝飾裝修工程應發(fā)包給具有相應資質等級的裝飾裝修企業(yè)，并到建設行政主管部門申請領取施工許可證，未取得施工許可證的，一律不得開工。依法必須招標的裝飾裝修工程，應當通過招標方式擇優(yōu)選擇裝飾裝修企業(yè)。

????據(jù)介紹，建筑裝飾裝修企業(yè)承接裝飾裝修工程，必須持有建設行政主管部門核發(fā)的《建筑業(yè)企業(yè)資質證書》和《安全生產許可證》，并在資質許可的范圍內從事相應資質范圍內的工程裝飾裝修業(yè)務。

????未按規(guī)定辦理招投標和施工許可手續(xù)(或合同備案)的裝飾裝修工程，不予竣工驗收備案，并按相關規(guī)定予以處罰。對違反相關法律、法規(guī)和規(guī)章的建筑裝飾裝修工程，一經(jīng)查實，黃島區(qū)建設行政主管部門將依據(jù)相關法律、法規(guī)予以從嚴處罰。

????這些精裝房真不讓人省心

????我第一次發(fā)現(xiàn)了10多個大問題。大約過了一個月，我又去小區(qū)，只給解決幾個問題，處理完裂紋后，墻面顏色有深有淺，一看就能看出來。

????——蔡治強

????交房的時候，地板早已鋪好，我們根本看不出是什么牌子的。偏偏后來地板被水泡了，我才發(fā)現(xiàn)地板很劣質，根本不是開發(fā)商說的那個品牌。

????——李鳴

????防盜門有問題，跟墻體連接不緊密。瓷磚得重新貼，空鼓非常厲害，不幾天就會破損。墻面不平，有一處凹陷，大理石劃損嚴重，推拉窗上不了鎖，鎖壞了，得重新?lián)Q?！灧繋?/p>

????上次檢測了城陽一個新小區(qū)，陽臺外面設計不合理，下雨后，雨水會滲透到陽臺內部，墻內側會長毛?！灧繋?/p>