精裝房市場(chǎng)以次充好成潛規(guī)則 新房驗(yàn)出35處傷

????四方區(qū)新都心區(qū)域的一位業(yè)主，精裝修房子交付后，找來了驗(yàn)房師，對(duì)房子進(jìn)行“診斷”。經(jīng)過兩個(gè)多小時(shí)，驗(yàn)房報(bào)告出爐了，瓷磚有空鼓現(xiàn)象、門窗鎖失靈、大理石表面有劃損、墻上有裂紋……存在35處不合格的地方。

????1月5日～13日，記者對(duì)青島精裝房市場(chǎng)進(jìn)行了詳細(xì)調(diào)查。在這個(gè)市場(chǎng)上，開發(fā)商是操控方，以次充好已成潛規(guī)則，1500元/平方米的精裝標(biāo)準(zhǔn)可能實(shí)際上還不足1000元/平方米。

????業(yè)主的煩惱

????整修三次還沒解決問題

????再給蔡治強(qiáng)一次買房的機(jī)會(huì)，他肯定不會(huì)再選精裝房了?！拔覂赡昵百I了這套房子，開發(fā)商是個(gè)大企業(yè)，樓盤位置不錯(cuò)。價(jià)格高一點(diǎn)我就忍了，但是把精裝房做成這樣，非常過分?？們r(jià) 130萬(wàn)元的套三房子，售樓處自稱精裝標(biāo)準(zhǔn)超過1200元/平方米，房子面積100平方米，也就是說這套房子的裝修費(fèi)起碼是12萬(wàn)元。當(dāng)初真該買毛坯房，自己裝不至于花12萬(wàn)元裝成現(xiàn)在這個(gè)樣子。”1月9日，蔡治強(qiáng)向記者反映。

????2012年6月30日，蔡治強(qiáng)拿到了新房鑰匙。蔡治強(qiáng)的房子在6樓，一進(jìn)門便被墻上的裂紋給傷著了，而且不止一處?！拔也粚I(yè)，不懂怎么驗(yàn)房，即使這樣，我還是發(fā)現(xiàn)了很多問題，比如主臥的柜子都是壞的。物業(yè)態(tài)度倒是很好，稱會(huì)聯(lián)系施工方進(jìn)行整修。我第一次發(fā)現(xiàn)了10多個(gè)大問題。大約過了一個(gè)月，我又去小區(qū)，只給解決幾個(gè)問題，處理完裂紋后，墻面顏色有深有淺，一看就能看出來。第二次，我上網(wǎng)查了很多資料，然后又發(fā)現(xiàn)了一些問題。我拿一根細(xì)鐵棍挨個(gè)臥室敲了敲，發(fā)現(xiàn)地板有3處空鼓，有1處最厲害。物業(yè)說要找開發(fā)商商量更換問題，但地板到現(xiàn)在還沒換。”

????最讓蔡治強(qiáng)接受不了的是，衛(wèi)生間太小，設(shè)計(jì)不合理。打開衛(wèi)生間的門，可以直接碰到淋浴房玻璃。“來了客人，上洗手間，搞不好就把玻璃弄碎了。都整修三次了，至今問題還沒解決?！?/p>

????地板被泡才發(fā)現(xiàn)有貓膩

????李鳴的房子在李滄區(qū)，離世園會(huì)園區(qū)不遠(yuǎn)。去年小區(qū)第一年供暖，試壓時(shí)暖氣片漏水把他家淹了，處理時(shí)要把地板撬開，沒想到竟是劣質(zhì)地板，根本不是開發(fā)商承諾的品牌地板。

????“我們小區(qū)有精裝修的房子，也有毛坯房。精裝房比毛坯房貴大約1000元/平方米，算下來我的精裝修費(fèi)用得10萬(wàn)元。2010年購(gòu)房的時(shí)候，開發(fā)商說精裝修標(biāo)準(zhǔn)很高，地板是大自然牌的。然而合同里面寫的是‘大自然牌或者同等檔次品牌?！@就麻煩了，意思是什么牌子的都能用。當(dāng)時(shí)沒考慮那么多，交房的時(shí)候，地板早已鋪好，我們根本看不出是什么牌子的。偏偏后來地板被水泡了，我才發(fā)現(xiàn)地板很劣質(zhì)，根本不是開發(fā)商說的那個(gè)品牌?！崩铠Q告訴記者。

????“一開始，開發(fā)商不承認(rèn)產(chǎn)品有任何問題，但是說可以再鋪一次，到現(xiàn)在還沒有把問題解決好。其他業(yè)主也很惱火，準(zhǔn)備維權(quán)?！?/p>

????跟著專家去驗(yàn)房

????驗(yàn)房師貼了35個(gè)標(biāo)簽

????為深入調(diào)查青島精裝房的內(nèi)幕，1月11日，記者聯(lián)系了青島安寧驗(yàn)房地產(chǎn)信息咨詢公司的驗(yàn)房師付實(shí)立，他帶記者驗(yàn)收了3處精裝修房子。11日上午，付實(shí)立和記者先是來到了四方區(qū)新都心區(qū)域的一家樓盤進(jìn)行驗(yàn)房。房子面積90平方米，精裝修標(biāo)準(zhǔn)超過了1000元/平方米，2010年的時(shí)候價(jià)格已經(jīng)到了1.3萬(wàn)元/平方米，目前已經(jīng)交房。業(yè)主表示，房子已經(jīng)整修過幾次了，但還是有問題。

????還沒進(jìn)門，付實(shí)立便發(fā)現(xiàn)了防盜門有問題，跟墻體連接不緊密。進(jìn)門后，付實(shí)立用專業(yè)機(jī)器進(jìn)行探測(cè)，他敲了敲地面的瓷磚，聲音很脆，“瓷磚得重新鋪，空鼓非常厲害，不幾天就會(huì)破損?！比缓笏脚P室進(jìn)行地板檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)一處空鼓，需要修整。

????門旁的墻面裂紋比較明顯，驗(yàn)房師說這是膩?zhàn)佑袉栴}，施工很匆忙。此外，墻面不平，有一處凹陷。付實(shí)立用激光檢測(cè)儀一測(cè)便測(cè)出來了，“這個(gè)很讓人頭疼，如果補(bǔ)平的話，肯定會(huì)出現(xiàn)色差，不美觀?！?/p>

????在主臥室，石材出現(xiàn)了問題，大理石劃損嚴(yán)重，很難看?！斑@個(gè)你得和開發(fā)商協(xié)調(diào)，肯定得處理。”“開發(fā)商說能給換，但是到現(xiàn)在也沒動(dòng)靜?！睒I(yè)主說。

????查看廚房后，付實(shí)立告訴記者，櫥柜不嚴(yán)實(shí)，推拉窗上不了鎖，鎖壞了，得重新?lián)Q?！拔乙还操N了35個(gè)標(biāo)簽，意思是有35處不合格的地方，問題不是很嚴(yán)重。上次檢測(cè)了城陽(yáng)一個(gè)新小區(qū)，陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)計(jì)不合理，下雨后，雨水會(huì)滲透到陽(yáng)臺(tái)內(nèi)部，墻內(nèi)側(cè)會(huì)長(zhǎng)毛?！备秾?shí)立說。

????“從客廳到臥室、浴室、廚房，墻體有裂縫、櫥柜安裝不規(guī)范、瓷磚有破損是精裝修房子普遍存在的問題。”

????隨后，記者陪同付實(shí)立檢測(cè)了李滄區(qū)的2處精裝修房子?！案叨藰潜P，天然石材，裝修標(biāo)準(zhǔn)確實(shí)高，但有兩個(gè)重要的問題。”檢測(cè)結(jié)束后付實(shí)立說，“石材多少錢我不清楚，房主自己也不知道。天然石材的裂縫太嚴(yán)重了，這得打磨處理。另外，門框與墻面交界處需要處理。”

????驗(yàn)房報(bào)告出爐后，物業(yè)公司表示會(huì)聯(lián)系施工方進(jìn)行整修，然而業(yè)主維權(quán)仍比較難?！叭绻麡I(yè)主因裝修質(zhì)量問題跟開發(fā)商打官司，法院會(huì)安排人員檢測(cè)業(yè)主房子的質(zhì)量，驗(yàn)房報(bào)告通過法院裁決后可以成為權(quán)威文件。開發(fā)商對(duì)自己房子存在的問題一般都心知肚明，很少會(huì)有開發(fā)商面對(duì)問題拒不整改。業(yè)主可將驗(yàn)房報(bào)告作為業(yè)主個(gè)人收房時(shí)的建議交由開發(fā)商，如果開發(fā)商置之不理，我們的合作律師可協(xié)助業(yè)主進(jìn)一步和開發(fā)商協(xié)調(diào)，并要求相應(yīng)的賠償?！备秾?shí)立說。

????記者了解到，目前我國(guó)對(duì)于毛坯房建筑質(zhì)量的驗(yàn)收已經(jīng)實(shí)行了“一房一驗(yàn)”制度，但是針對(duì)精裝修房屋的驗(yàn)收，還沒有明文規(guī)定，一旦出現(xiàn)問題，購(gòu)房者會(huì)處于劣勢(shì)。

????精裝房的貓膩

????更換品牌，虛報(bào)裝修標(biāo)準(zhǔn)

????精裝房交房時(shí)出現(xiàn)的各種問題，其實(shí)早在開發(fā)商訂貨、施工的時(shí)候已經(jīng)埋下伏筆。當(dāng)購(gòu)房者在買房的時(shí)候，開發(fā)商便在商品房購(gòu)房合同中埋下了“炸彈”。

????1月10日，記者拿到了市民張先生的一份購(gòu)房合同，樓盤在四方區(qū)，有精裝房也有毛坯房，張先生購(gòu)買的是精裝房，標(biāo)準(zhǔn)是1200元/平方米。合同里有一頁(yè)專門介紹精裝房交房標(biāo)準(zhǔn)。“地面是強(qiáng)化地板(德爾或同檔次品牌)、地磚是馬可波羅或同檔次品牌、頂棚涂料是立邦或者同檔次品牌；整體櫥柜是海爾或者同檔次品牌、燃?xì)庠钍欠教蛲瑱n次品牌……”此外，合同寫著因樓棟、樓層、單元及戶型結(jié)構(gòu)不同，柜體可能為低柜、高柜或者高低柜，具體以實(shí)際交付為準(zhǔn)。

????可以看出，“或者同檔次”給開發(fā)商更換品牌提供了支持，本身就是開發(fā)商為自己留下的后路。如果提前指明型號(hào)，萬(wàn)一后期產(chǎn)品漲價(jià)，開發(fā)商的裝修成本就增加了?！斑@個(gè)合同格式，在青島市精裝房購(gòu)房合同中是普遍存在的。打著高端品牌的旗號(hào)吸引購(gòu)房者注意，最后交房時(shí)，產(chǎn)品采用該品牌最低檔次的型號(hào)或干脆換成其他品牌，購(gòu)房者也沒辦法。因?yàn)闆]有指明型號(hào)，同檔次的解釋可以有很多種，這一切都有利于開發(fā)商對(duì)成本進(jìn)行把控并避免維權(quán)糾紛，然而對(duì)于購(gòu)房者來說，就成了一本糊涂賬。開發(fā)商的最終目標(biāo)是控制成本，追求利潤(rùn)最大化。”驗(yàn)房師付實(shí)立告訴記者。

????如果你問置業(yè)顧問，1000多元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)是怎么定出來的，置業(yè)顧問會(huì)說合同里有，但是合同里沒有各個(gè)材料的價(jià)格，只有總的價(jià)格。也就是說，裝修標(biāo)準(zhǔn)到底是多少，只有開發(fā)商的一方說法，合同里根本沒有提及。

????目前在青島市場(chǎng)上，精裝修標(biāo)準(zhǔn)分為三類：低端類，500～800元/平方米；中等類，800～1500元/平方米；高端類2000～5000元/平方米。實(shí)際上到底是多少錢？“精裝修這塊利潤(rùn)空間很大，不賺錢是不可能的?！边@是李滄區(qū)某樓盤營(yíng)銷總監(jiān)的原話。

????1月12日，記者采訪了在城陽(yáng)區(qū)做門窗安裝工作的王明，他有自己的施工隊(duì)?！皹I(yè)主自己裝修，肯定找大的裝修公司，還有施工隊(duì)。開發(fā)商有幾種選擇，有的會(huì)直接把這個(gè)活分給施工方，這個(gè)成本就低了很多，因?yàn)槿绻覍I(yè)裝修公司，成本要高很多。再說開發(fā)商買地板、地磚、涂料等，都有特價(jià)，比市場(chǎng)價(jià)要低很多。有些廠商為了得到給這個(gè)樓盤提供材料的機(jī)會(huì)，甚至以5折的價(jià)格賣過去，有的還會(huì)給開發(fā)商回扣?！?/p>

????“這個(gè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是沒法公布的，根據(jù)我的經(jīng)驗(yàn)，號(hào)稱1500元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際上成本不足1000元/平方米。開發(fā)商說用的是國(guó)外進(jìn)口材料，你也不要輕信?！?/p>

????市場(chǎng)咋規(guī)范

????黃島“出拳”規(guī)范精裝房市場(chǎng)

????對(duì)于青島精裝房市場(chǎng)存在的問題，青島有關(guān)部門已經(jīng)開始行動(dòng)了。記者采訪了解到，黃島區(qū)已經(jīng)“出拳”。

????“黃島區(qū)房屋建筑工程中已呈現(xiàn)出精裝修房屋不斷增多的趨勢(shì)，但同時(shí)也暴露出部分精裝修工程未辦理相關(guān)建設(shè)手續(xù)即開工建設(shè)等問題。建設(shè)單位在房屋建筑工程設(shè)計(jì)階段，應(yīng)一并對(duì)裝飾裝修工程進(jìn)行設(shè)計(jì)，并按照建設(shè)程序?qū)φw工程進(jìn)行施工圖審核，辦理招投標(biāo)、質(zhì)(安)監(jiān)督和施工許可等手續(xù)，納入施工總承包管理，最終辦理整體工程竣工驗(yàn)收備案?！边@是黃島區(qū)城市建設(shè)局發(fā)布的文件，目前已經(jīng)實(shí)施。

????根據(jù)規(guī)定，房屋裝飾裝修工程需單獨(dú)設(shè)計(jì)，且未納入施工總承包范圍內(nèi)的，建設(shè)單位必須在房建工程總承包企業(yè)完成總包合同范圍內(nèi)的全部工程量并辦理完竣工驗(yàn)收手續(xù)后，按照《建筑工程施工許可管理辦法》的規(guī)定，投資額在30萬(wàn)元以上或者裝飾裝修建筑工程建筑面積在300平方米以上的裝飾裝修工程應(yīng)發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的裝飾裝修企業(yè)，并到建設(shè)行政主管部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證，未取得施工許可證的，一律不得開工。依法必須招標(biāo)的裝飾裝修工程，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)方式擇優(yōu)選擇裝飾裝修企業(yè)。

????據(jù)介紹，建筑裝飾裝修企業(yè)承接裝飾裝修工程，必須持有建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》和《安全生產(chǎn)許可證》，并在資質(zhì)許可的范圍內(nèi)從事相應(yīng)資質(zhì)范圍內(nèi)的工程裝飾裝修業(yè)務(wù)。

????未按規(guī)定辦理招投標(biāo)和施工許可手續(xù)(或合同備案)的裝飾裝修工程，不予竣工驗(yàn)收備案，并按相關(guān)規(guī)定予以處罰。對(duì)違反相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的建筑裝飾裝修工程，一經(jīng)查實(shí)，黃島區(qū)建設(shè)行政主管部門將依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)予以從嚴(yán)處罰。

????這些精裝房真不讓人省心

????我第一次發(fā)現(xiàn)了10多個(gè)大問題。大約過了一個(gè)月，我又去小區(qū)，只給解決幾個(gè)問題，處理完裂紋后，墻面顏色有深有淺，一看就能看出來。

????——蔡治強(qiáng)

????交房的時(shí)候，地板早已鋪好，我們根本看不出是什么牌子的。偏偏后來地板被水泡了，我才發(fā)現(xiàn)地板很劣質(zhì)，根本不是開發(fā)商說的那個(gè)品牌。

????——李鳴

????防盜門有問題，跟墻體連接不緊密。瓷磚得重新貼，空鼓非常厲害，不幾天就會(huì)破損。墻面不平，有一處凹陷，大理石劃損嚴(yán)重，推拉窗上不了鎖，鎖壞了，得重新?lián)Q。——驗(yàn)房師

????上次檢測(cè)了城陽(yáng)一個(gè)新小區(qū)，陽(yáng)臺(tái)外面設(shè)計(jì)不合理，下雨后，雨水會(huì)滲透到陽(yáng)臺(tái)內(nèi)部，墻內(nèi)側(cè)會(huì)長(zhǎng)毛。——驗(yàn)房師