房屋征收補償公攤獨立計算

    補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積；就地房屋補償標準普遍增加19%-27%建筑面積的改善、房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估時，房屋征收補償標準將按征收區(qū)域新建商品住房市場價格確定……國有土地上房屋征收與補償，既關系到廣大人民群眾的切身利益，又關系到城市的建設與發(fā)展，關系到社會公共利益。昨天，市十五屆人大二次會議組織召開新聞發(fā)布會，就《青島市國有土地上房屋征收與補償條例（草案）》背景及亮點進行了說明。據(jù)悉，地方性法規(guī)的制定，拿到大會上征求所有代表的意見，在我市還是第一次。

    人大代表聯(lián)名提出議案

    昨天，《關于制定<青島市國有土地上房屋征收與補償條例>的議案》的提出人之一、市人大代表劉學政接受記者采訪時表示，2011年1月，國務院頒布施行了《國有土地上房屋征收與補償條例》，廢除了以前的城市房屋拆遷管理模式，對國有土地上房屋征收的主體、依據(jù)、程序以及補償原則、權(quán)利救濟等做出了重大調(diào)整，切實保障了老百姓的利益。在新形勢下，大家都非常關心房屋征收工作的法制化，劉學政由于從事的職業(yè)關系，加上經(jīng)常在實踐中遇到此類情況，過去就曾介入過有關法規(guī)的制定，因此立即展開調(diào)研，搜集了國內(nèi)外規(guī)范化法規(guī)，了解過去拆遷過程中的相關數(shù)據(jù)、問題及百姓的反應。在去年3月份舉行的市十五屆人大一次會議上，大會主席團決定將劉學政等12名代表聯(lián)名提出的《關于制定<青島市國有土地上房屋征收與補償條例>的議案》作為大會議案，交市人大法制委員會辦理，以進一步規(guī)范我市國有土地上房屋征收與補償。

    經(jīng)過召開座談會，當面聽取區(qū)政府、部門以及街道辦事處、社區(qū)居委會和居民代表的意見，根據(jù)各方意見和未來一段時間我市房屋征收工作的預期，設計多套征收補貼方案進行分析論證，去年8月底完成了草案初稿?！霸诖髸蠒嫦虼碚髑蟮胤叫苑ㄒ?guī)制定的意見，這在過去從未有過?！眲W政表示，“地方性法規(guī)上會”在全國也是第一次。

    利好一

    公攤面積單獨計入應補償面積

    據(jù)介紹，2006年以來，針對房價趨高的現(xiàn)實情況，我市依法確立執(zhí)行了以“就地房屋補償”作為基準的補償標準，以“拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格”作為計算補償金的標準，并規(guī)定了25平方米的住房保障面積、10平方米的住房改善面積以及45平方米的有償改善面積。這在當時較好地保障了被拆遷人的居住權(quán)益、改善了居住條件，但是最近幾年來，房屋征收基本上為征收多層、補償高層，高層住宅的公攤面積一般遠遠大于多層住宅，在一定程度上影響了被征收人居住條件的改善。為了保證補償標準不降低并適當改善，《草案》提出，在原有補償標準的基礎上，增加“補償房屋的公攤面積單獨計入應補償面積”，也就是在補償房屋的公攤面積部分，應作為補償面積，由征收人給予補償。

    解釋

    平均公攤面積為23%

    據(jù)市人大法制委員會主任委員萬振東介紹，根據(jù)委托城鄉(xiāng)建設部門進行的統(tǒng)計計算，我市2008年以來進行的住宅房屋建設項目，多層（6層及6層以下）房屋公攤比例主要集中在11%-15%之間；7-11層房屋公攤面積比例主要集中在16%-20%之間；12-18層房屋公攤比例主要集中在18%-24%之間；19層及以上房屋公攤比例主要集中在19%-27%之間。同時，近三年來，我市用于征收補償房屋多為19層以上房屋，在同等增幅內(nèi)選擇數(shù)量相近的套數(shù)和戶型房屋進行算術(shù)平均。經(jīng)測算，平均公攤面積比例約為23%。按照以上數(shù)據(jù)，《草案》提出的就地房屋補償標準，相比較2006年的補償標準而言，基本上普遍增加了19%-27%建筑面積的改善，有利于進一步保障被征收人的實際居住條件。

    房屋、貨幣補償公攤面積標準不同

    《草案》雖然提出了公攤面積比例標準為23%，但對征收住宅房屋的貨幣補償標準中的公攤面積確定并非采用同樣的計算方法?！恫莅浮诽岢?，征收住宅房屋實行貨幣補償?shù)?，按照征收區(qū)域新建商品住房市場價格結(jié)算貨幣補償金，其中補償房屋公攤面積部分，按照征收房屋面積（不足25平方米的按照25平方米計算）、10平方米住房改善面積、“差額部分”（被征收房屋面積與住宅改善面積之和不足45平方米的，按照45平方米補償，差額部分由被征收人按照征收區(qū)域新建商品住房的市場價格的50%支付房款）之和的23%來計算。

    最低補償面積暫不調(diào)整

    記者了解到，在征求意見和法制委員會起草過程中，有的提出，我市人均住房面積已由2005年的22.96平方米提高至2011年的27.6平方米，按照“十二五”規(guī)劃，至2015年末，人均住房面積要達到30平方米，基本解決人均住房建筑面積低于15平方米的低收入家庭住房困難問題。因此，建議將最低補償面積由25平方米提高到30平方米。

    萬振東介紹說，由于市政府2012年7月下發(fā)了《關于加快主城區(qū)危舊房屋改造工作的意見》和正在《主城區(qū)危舊房改造房屋征收補償安置辦法》，確定爭取用5年時間有計劃地完成3.3萬戶筒子樓、1.3萬戶倒危房和80片、3780戶棚戶區(qū)的改造，現(xiàn)已按此實施了7片，涉及居民1350戶，如果現(xiàn)在調(diào)整標準，不利于整個危舊房改造工程的工作。法制委員會認同這一意見，但考慮到人均住房面積不斷提高的趨勢，于是在《草案》增加條款，表述為“市人民政府應當根據(jù)本市居民人均住房面積增加的實際，適時提高最低補償面積的標準。”

    利好二

    補償金標準根據(jù)市場價確定

    記者看到，為真實反映被征收房屋的價值或者市場價格，《草案》中提出，將被征收房屋征收補償金結(jié)算標準的價格修改為“征收區(qū)域新建商品住房市場價格”，強調(diào)新建商品房的市場交易價格。

    解釋

    銷售價無法反映市場價

    2006年拆遷法規(guī)以“拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格”作為結(jié)算補償金的標準，這一價格要求房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估時，要盡量參照拆遷或者相鄰區(qū)域新建商品房的實際銷售價格。但是，隨著城市建設發(fā)展，主城區(qū)新建商品房會逐步減少，在可以實施征收的公共利益情形中，大部分不能就地改建新房，可用于評估參照的新建商品房銷售價格會較少甚至沒有，并且在有的情況下，新建商品房的銷售價格并不能真實反映房屋的價值或者市場價值，因此《草案》做出了修改。

    評估結(jié)合朝向和樓層等

    《草案》提出，房屋市場價格、異地補償房屋價款，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定，市房屋征收部門應當向社會公布房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名錄，供當事人選擇。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；在征收補償方案規(guī)定的期限內(nèi)未能協(xié)商一致的，由房屋征收部門組織被征收人以投票、抽簽等隨機的方式選定。

    房屋征收評估一般采用市場比較法，參照鄰近、同類房地產(chǎn)銷售價格，結(jié)合被征收房屋的朝向、樓層等狀況確定。房屋征收部門應當在征收范圍內(nèi)公示評估結(jié)果。

    相關鏈接

    征收部門名稱更加明確

    《草案》保留了市人民政府這一征收主體的表述，但房屋征收部門在我市目前極不統(tǒng)一，有的單位設立，有的在建設行政主管部門，考慮到房屋征收直接涉及到房屋所有權(quán)人重大財產(chǎn)權(quán)的處置，是一個極其嚴肅的法律行為，因此保證行為主體的適格是非常重要。為此，建議市、區(qū)（市）兩級房屋征收部門不論機構(gòu)如何設置，名稱上應當統(tǒng)一規(guī)范，確定為城市房屋征收與補償辦公室，以適宜的法律身份開展房屋征收與補償活動。

    超半數(shù)有異議應改方案

    《草案》提出，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，超過50%的被征收人認為征收補償方案不符合法律、法規(guī)和條例規(guī)定的，市或者區(qū)（市）人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。

    違法建筑不予補償補助

    征收未超過批準使用期限的臨時建筑，應當按照建筑造價結(jié)合剩余使用年限給予補償。對違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償、補助，由當事人在期限內(nèi)自行拆除。

    征收期間不得斷水斷電

    《草案》提出，房屋征收期間，征收部門不得改變尚未搬遷的被征收人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣、供熱、交通等基本生活條件，不得拆除影響其房屋安全和正常使用的建筑物、構(gòu)筑物等。禁止以暴力、脅迫等手段迫使和欺騙被征收人、房屋承租人簽訂補償協(xié)議或者搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。(記者 于順）