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房屋征收補償有兩大利好 補償金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場價確定

來源:青島早報2013-01-10 08:02:09字號:TT

  補償房屋的公攤面積單獨計入應(yīng)補償面積;就地房屋補償標(biāo)準(zhǔn)普遍增加19%-27%建筑面積的改善、房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估時,房屋征收補償標(biāo)準(zhǔn)將按征收區(qū)域新建商品住房市場價格確定……國有土地上房屋征收與補償,既關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益,又關(guān)系到城市的建設(shè)與發(fā)展,關(guān)系到社會公共利益。昨天,市十五屆人大二次會議組織召開新聞發(fā)布會,就《青島市國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》背景及亮點進行了說明。據(jù)悉,地方性法規(guī)的制定,拿到大會上征求所有代表的意見,在我市還是第一次。

  人大代表聯(lián)名提出議案

  昨天,《關(guān)于制定<青島市國有土地上房屋征收與補償條例>的議案》的提出人之一、市人大代表劉學(xué)政接受記者采訪時表示,2011年1月,國務(wù)院頒布施行了《國有土地上房屋征收與補償條例》,廢除了以前的城市房屋拆遷管理模式,對國有土地上房屋征收的主體、依據(jù)、程序以及補償原則、權(quán)利救濟等做出了重大調(diào)整,切實保障了老百姓的利益。在新形勢下,大家都非常關(guān)心房屋征收工作的法制化,劉學(xué)政由于從事的職業(yè)關(guān)系,加上經(jīng)常在實踐中遇到此類情況,過去就曾介入過有關(guān)法規(guī)的制定,因此立即展開調(diào)研,搜集了國內(nèi)外規(guī)范化法規(guī),了解過去拆遷過程中的相關(guān)數(shù)據(jù)、問題及百姓的反應(yīng)。在去年3月份舉行的市十五屆人大一次會議上,大會主席團決定將劉學(xué)政等12名代表聯(lián)名提出的《關(guān)于制定<青島市國有土地上房屋征收與補償條例>的議案》作為大會議案,交市人大法制委員會辦理,以進一步規(guī)范我市國有土地上房屋征收與補償。

  經(jīng)過召開座談會,當(dāng)面聽取區(qū)政府、部門以及街道辦事處、社區(qū)居委會和居民代表的意見,根據(jù)各方意見和未來一段時間我市房屋征收工作的預(yù)期,設(shè)計多套征收補貼方案進行分析論證,去年8月底完成了草案初稿。“在大會上書面向代表征求地方性法規(guī)制定的意見,這在過去從未有過?!眲W(xué)政表示,“地方性法規(guī)上會”在全國也是第一次。

  ▉利好一

  公攤面積單獨計入應(yīng)補償面積

  據(jù)介紹,2006年以來,針對房價趨高的現(xiàn)實情況,我市依法確立執(zhí)行了以“就地房屋補償”作為基準(zhǔn)的補償標(biāo)準(zhǔn),以“拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格”作為計算補償金的標(biāo)準(zhǔn),并規(guī)定了25平方米的住房保障面積、10平方米的住房改善面積以及45平方米的有償改善面積。這在當(dāng)時較好地保障了被拆遷人的居住權(quán)益、改善了居住條件,但是最近幾年來,房屋征收基本上為征收多層、補償高層,高層住宅的公攤面積一般遠遠大于多層住宅,在一定程度上影響了被征收人居住條件的改善。為了保證補償標(biāo)準(zhǔn)不降低并適當(dāng)改善,《草案》提出,在原有補償標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,增加“補償房屋的公攤面積單獨計入應(yīng)補償面積”,也就是在補償房屋的公攤面積部分,應(yīng)作為補償面積,由征收人給予補償。

  解釋

  平均公攤面積為23%

  據(jù)市人大法制委員會主任委員萬振東介紹,根據(jù)委托城鄉(xiāng)建設(shè)部門進行的統(tǒng)計計算,我市2008年以來進行的住宅房屋建設(shè)項目,多層(6層及6層以下)房屋公攤比例主要集中在11%-15%之間;7-11層房屋公攤面積比例主要集中在16%-20%之間;12-18層房屋公攤比例主要集中在18%-24%之間;19層及以上房屋公攤比例主要集中在19%-27%之間。同時,近三年來,我市用于征收補償房屋多為19層以上房屋,在同等增幅內(nèi)選擇數(shù)量相近的套數(shù)和戶型房屋進行算術(shù)平均。經(jīng)測算,平均公攤面積比例約為23%。按照以上數(shù)據(jù),《草案》提出的就地房屋補償標(biāo)準(zhǔn),相比較2006年的補償標(biāo)準(zhǔn)而言,基本上普遍增加了19%-27%建筑面積的改善,有利于進一步保障被征收人的實際居住條件。

  房屋、貨幣補償公攤面積標(biāo)準(zhǔn)不同

  《草案》雖然提出了公攤面積比例標(biāo)準(zhǔn)為23%,但對征收住宅房屋的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)中的公攤面積確定并非采用同樣的計算方法?!恫莅浮诽岢?,征收住宅房屋實行貨幣補償?shù)模凑照魇諈^(qū)域新建商品住房市場價格結(jié)算貨幣補償金,其中補償房屋公攤面積部分,按照征收房屋面積(不足25平方米的按照25平方米計算)、10平方米住房改善面積、“差額部分”(被征收房屋面積與住宅改善面積之和不足45平方米的,按照45平方米補償,差額部分由被征收人按照征收區(qū)域新建商品住房的市場價格的50%支付房款)之和的23%來計算。

  最低補償面積暫不調(diào)整

  記者了解到,在征求意見和法制委員會起草過程中,有的提出,我市人均住房面積已由2005年的22.96平方米提高至2011年的27.6平方米,按照“十二五”規(guī)劃,至2015年末,人均住房面積要達到30平方米,基本解決人均住房建筑面積低于15平方米的低收入家庭住房困難問題。因此,建議將最低補償面積由25平方米提高到30平方米。

  萬振東介紹說,由于市政府2012年7月下發(fā)了《關(guān)于加快主城區(qū)危舊房屋改造工作的意見》和正在《主城區(qū)危舊房改造房屋征收補償安置辦法》,確定爭取用5年時間有計劃地完成3.3萬戶筒子樓、1.3萬戶倒危房和80片、3780戶棚戶區(qū)的改造,現(xiàn)已按此實施了7片,涉及居民1350戶,如果現(xiàn)在調(diào)整標(biāo)準(zhǔn),不利于整個危舊房改造工程的工作。法制委員會認同這一意見,但考慮到人均住房面積不斷提高的趨勢,于是在《草案》增加條款,表述為“市人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市居民人均住房面積增加的實際,適時提高最低補償面積的標(biāo)準(zhǔn)。”

  ▉利好二

  補償金標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)市場價確定

  記者看到,為真實反映被征收房屋的價值或者市場價格,《草案》中提出,將被征收房屋征收補償金結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)的價格修改為“征收區(qū)域新建商品住房市場價格”,強調(diào)新建商品房的市場交易價格。

  解釋

  銷售價無法反映市場價

  2006年拆遷法規(guī)以“拆遷區(qū)域新建商品住房銷售價格”作為結(jié)算補償金的標(biāo)準(zhǔn),這一價格要求房地產(chǎn)評估機構(gòu)在評估時,要盡量參照拆遷或者相鄰區(qū)域新建商品房的實際銷售價格。但是,隨著城市建設(shè)發(fā)展,主城區(qū)新建商品房會逐步減少,在可以實施征收的公共利益情形中,大部分不能就地改建新房,可用于評估參照的新建商品房銷售價格會較少甚至沒有,并且在有的情況下,新建商品房的銷售價格并不能真實反映房屋的價值或者市場價值,因此《草案》做出了修改。

  評估結(jié)合朝向和樓層等

  《草案》提出,房屋市場價格、異地補償房屋價款,由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)評估確定,市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向社會公布房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的名錄,供當(dāng)事人選擇。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;在征收補償方案規(guī)定的期限內(nèi)未能協(xié)商一致的,由房屋征收部門組織被征收人以投票、抽簽等隨機的方式選定。

  房屋征收評估一般采用市場比較法,參照鄰近、同類房地產(chǎn)銷售價格,結(jié)合被征收房屋的朝向、樓層等狀況確定。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在征收范圍內(nèi)公示評估結(jié)果。

  █相關(guān)鏈接

  征收部門名稱更加明確

  《草案》保留了市人民政府這一征收主體的表述,但房屋征收部門在我市目前極不統(tǒng)一,有的單位設(shè)立,有的在建設(shè)行政主管部門,考慮到房屋征收直接涉及到房屋所有權(quán)人重大財產(chǎn)權(quán)的處置,是一個極其嚴肅的法律行為,因此保證行為主體的適格是非常重要。為此,建議市、區(qū)(市)兩級房屋征收部門不論機構(gòu)如何設(shè)置,名稱上應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范,確定為城市房屋征收與補償辦公室,以適宜的法律身份開展房屋征收與補償活動。

  超半數(shù)有異議應(yīng)改方案

  《草案》提出,因舊城區(qū)改建需要征收房屋,超過50%的被征收人認為征收補償方案不符合法律、法規(guī)和條例規(guī)定的,市或者區(qū)(市)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會,并根據(jù)聽證會情況修改方案。

  違法建筑不予補償補助

  征收未超過批準(zhǔn)使用期限的臨時建筑,應(yīng)當(dāng)按照建筑造價結(jié)合剩余使用年限給予補償。對違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑,不予補償、補助,由當(dāng)事人在期限內(nèi)自行拆除。

  征收期間不得斷水?dāng)嚯?/strong>

  《草案》提出,房屋征收期間,征收部門不得改變尚未搬遷的被征收人、房屋承租人原有的供水、供電、供氣、供熱、交通等基本生活條件,不得拆除影響其房屋安全和正常使用的建筑物、構(gòu)筑物等。禁止以暴力、脅迫等手段迫使和欺騙被征收人、房屋承租人簽訂補償協(xié)議或者搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動。(記者 于順)

 
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