青島金九銀十不復(fù)存在樓市疲軟

????在樓市持續(xù)調(diào)控的影響下，傳統(tǒng)的金九銀十已經(jīng)不復(fù)存在，從十月份的成交來(lái)看，島城樓市銷售市場(chǎng)明顯動(dòng)力不足。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在剛性需求釋放時(shí)間較長(zhǎng)以及觀望心態(tài)的作用下，目前樓市銷售已經(jīng)不復(fù)以往活躍，略現(xiàn)疲態(tài)。

????買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入觀望狀態(tài)

????“十月份商品房交易量有所下滑，與目前買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入觀望狀態(tài)有很大關(guān)系。”青島市房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部副秘書(shū)長(zhǎng)龍江認(rèn)為，從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)雙方重新

????另外，龍江還認(rèn)為，導(dǎo)致十月份成交量下滑的另一主要原因是新上市的樓盤(pán)比之前的月份明顯減少。據(jù)了解，原本有50多個(gè)樓盤(pán)準(zhǔn)備十月開(kāi)盤(pán)或者加推，而最終只有二十幾個(gè)樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)了這一計(jì)劃。

????不僅如此，業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買(mǎi)數(shù)量是一定的，2012年是一個(gè)純粹的剛需年，而從今年的5月份開(kāi)始，島城樓市便逐漸升溫，幾個(gè)月的時(shí)間，已經(jīng)去化了很大一部分剛性需求，而隨著目前市場(chǎng)逐漸進(jìn)入僵持狀態(tài)，成交自然不會(huì)很樂(lè)觀。

????而太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周則認(rèn)為，十月份成交量下降與“十一”長(zhǎng)假也有著非常直接的影響，畢竟今年“十一”放假期間，受客觀因素影響，很多人都出去旅游了。

????同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司咨詢總監(jiān)張宏偉在接受記者采訪時(shí)表示，目前，限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策未見(jiàn)放松，“去投資化”仍是當(dāng)前調(diào)控重點(diǎn)，房?jī)r(jià)難有大幅反彈的機(jī)會(huì)；但與此同時(shí)，近月來(lái)各地土地市場(chǎng)活躍、樓市成交量持續(xù)回升，在地方通過(guò)公積金等方式微調(diào)政策等背景下，出現(xiàn)大幅降價(jià)也不現(xiàn)實(shí)。短期內(nèi)，在各方的觀望之中，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)恐陷僵持。

????清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉則認(rèn)為，樓市“金九銀十”的落空，意味著目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不溫不火的“僵持”狀況已經(jīng)形成，各方階段性的觀望將延續(xù)一段時(shí)間。

????事實(shí)上，內(nèi)地樓市不溫不火的狀態(tài)早在九月已初現(xiàn)端倪。9月，中國(guó)70個(gè)大中城市中，39個(gè)城市房?jī)r(jià)停漲，青島環(huán)比下降0.4%。

????中國(guó)指數(shù)研究院11月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月中國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為8768元/平方米，環(huán)比9月微漲0.17%。其中42個(gè)城市環(huán)比房?jī)r(jià)下跌，2個(gè)城市持平，其中青島跌幅在0.1%以內(nèi)。

????市場(chǎng)回暖優(yōu)惠幅度減小

????日前，據(jù)報(bào)道，包括中海、萬(wàn)科等在內(nèi)的10個(gè)國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房企已完成了全年八成的銷售任務(wù)，市場(chǎng)整體好轉(zhuǎn)。中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，從2012年3月開(kāi)始，全國(guó)性的市場(chǎng)回暖趨勢(shì)已經(jīng)明確，房企對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始樂(lè)觀，減價(jià)換量現(xiàn)象基本絕跡。

????回暖跡象在青島也有所顯現(xiàn)，青島樓市已逐漸走出2011“調(diào)控年”陰影。從成交量方面來(lái)看，從5月開(kāi)始，島城成交量接連攀升，九月受保障性住房影響，實(shí)現(xiàn)了11734套的樓市成交。從價(jià)格方面來(lái)看，青島房?jī)r(jià)已從年初的“跌得狠”演變成現(xiàn)在的“跌得穩(wěn)”，小幅上漲或未可知。從上市樓盤(pán)來(lái)看，雖然鮮見(jiàn)有提價(jià)的，但有一些原本優(yōu)惠的樓盤(pán)，或是取消了優(yōu)惠或是減少了優(yōu)惠幅度，而且大部分樓盤(pán)的優(yōu)惠幅度已不像年中那樣的瘋狂。

????“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商給的優(yōu)惠已經(jīng)比以前少了很多，許多原來(lái)可以打到88折的項(xiàng)目現(xiàn)在最多也就97折?！饼埥J(rèn)為，由于之前市場(chǎng)銷售狀況明顯好轉(zhuǎn)，大部分開(kāi)發(fā)商的資金壓力有所緩解。資金壓力減輕了，對(duì)銷售的速度自然就不會(huì)像以前那樣看重，特別是賠錢(qián)走量的項(xiàng)目，更是放緩了銷售速度。

????“我們集團(tuán)并沒(méi)有太大的資金壓力，但對(duì)我們來(lái)說(shuō)每年都會(huì)有一個(gè)銷售指標(biāo)任務(wù)，我們今年的指標(biāo)雖然還沒(méi)有完成，但是其中有很多客觀原因，所以現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)要求以少賠錢(qián)為目標(biāo)，取消了大部分項(xiàng)目的優(yōu)惠政策。”城陽(yáng)區(qū)某地產(chǎn)公司銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，他們公司在煙臺(tái)的項(xiàng)目完成的不錯(cuò)，青島這邊的項(xiàng)目雖然指標(biāo)還沒(méi)有完全完成，但是相對(duì)于年初和年中，銷售壓力少了很多，所以接下來(lái)的時(shí)間也不可能再繼續(xù)加大優(yōu)惠力度。

????“我們代理了青島幾個(gè)一手樓盤(pán)的銷售，9月底之前給我們中介公司的條件非常優(yōu)惠，但是從十月份開(kāi)始，這些優(yōu)惠條件都慢慢的取消了，這其中最根本的原因就是開(kāi)發(fā)商覺(jué)得房子好賣(mài)了，所以才會(huì)這樣?！绷謶椫芨嬖V記者。

????調(diào)控持續(xù)買(mǎi)方看好后市

????“買(mǎi)什么東西，人都會(huì)有一個(gè)比較的心理，買(mǎi)房子也一樣，現(xiàn)在買(mǎi)房子優(yōu)惠比以前少了，如果不是特別著急，還是可以再等等，更何況，購(gòu)房者對(duì)后市的信心還是比較足的，畢竟到現(xiàn)在，政府調(diào)控的決心一直都沒(méi)有動(dòng)搖?！饼埥J(rèn)為，在這兩種心理作用下，購(gòu)房者存在觀望心態(tài)也是非常正常的。

????徐先生是一個(gè)堅(jiān)定的購(gòu)房觀望者，他屬于改善性需求客戶。他告訴記者，現(xiàn)在雖然市場(chǎng)有所回暖，但是，這是開(kāi)發(fā)商通過(guò)以價(jià)換量得來(lái)的，一旦開(kāi)發(fā)商減少優(yōu)惠，市場(chǎng)立馬就會(huì)萎縮，而十月份的成交也說(shuō)明了這些，所以他認(rèn)為，現(xiàn)在并不是真正的市場(chǎng)回暖。

????不僅如此，現(xiàn)在國(guó)家的樓市調(diào)控政策一直沒(méi)有變化，不管將來(lái)局勢(shì)如何，他覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定是不可動(dòng)搖的，所以房地產(chǎn)的調(diào)控政策一定不會(huì)放松。但是，他也認(rèn)為現(xiàn)在的調(diào)控政策主要是保護(hù)剛性需求，但是將來(lái)會(huì)在信貸等方面逐漸放開(kāi)對(duì)改善性需求購(gòu)買(mǎi)的限制，畢竟改善性需求也是剛性需求的一部分。（記者 鞠培霞）

????金九銀十成色不足十月樓市成交回落

????“金九銀十”是樓市傳統(tǒng)銷售旺季，今年的9月份，在最后一個(gè)周，借保障性住房發(fā)力，島城樓市絕地反擊，最終月銷售突破萬(wàn)套。接下來(lái)的十月份，樓市成交卻又峰回路轉(zhuǎn)，重新跌落至萬(wàn)套以內(nèi)。根據(jù)銀海世邦市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，10月份島城共計(jì)簽約住宅8756套、約86.45萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17.6%，較上月減少近1800套。

????郊區(qū)市區(qū)“平分秋色”

????隨著島城北部樓市的崛起，近幾年，城陽(yáng)和李滄已經(jīng)成為青島房地產(chǎn)的主戰(zhàn)場(chǎng)，盡管受限購(gòu)影響，但從10月成交來(lái)看，李滄和城陽(yáng)依然當(dāng)仁不讓地成為本月成交前兩名。而郊區(qū)樓市則由于“非限購(gòu)”的刺激，在2012年的整個(gè)市場(chǎng)成交中表現(xiàn)突出。

????根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年10月青島市新房銷售“最火爆”的區(qū)域當(dāng)屬城陽(yáng)區(qū)，城陽(yáng)10月新房成交總量達(dá)到了1715套，環(huán)比增加了24.8%，全市排名第一位；李滄區(qū)緊隨其后，10月新房成交1343套，雖然與9月相比成交總量略有下降，但也算是穩(wěn)坐亞軍寶座。“銀十”熱銷區(qū)域的第三名是膠州市，膠州10月新房成交1285套，環(huán)比9月也有所下降，但下降幅度并不大。以上三個(gè)區(qū)域也是青島10月樓市新房賣(mài)過(guò)“一千套”的區(qū)域，此外，膠南、即墨、開(kāi)發(fā)區(qū)新房成交量均不足“千”。

????而綜合整個(gè)成交數(shù)據(jù)，包括市南、市北等在內(nèi)的七區(qū)成交數(shù)量在整個(gè)市場(chǎng)成交中占據(jù)49%，其他五市成交占據(jù)51%，基本“平分秋色”。

????中小戶型依然熱銷

????從2012年10月青島市新建住宅成交情況來(lái)看，10月青島樓市成交的主力戶型依然是60-120平方米的中小戶型。其中60-90平方米的新房總成交量為3588套，雖然與九月份4366套的成交量無(wú)法相比，但10月份60-90平方米的住宅成交量占當(dāng)月全市住宅總成交量的41%，與9月份基本相同。

????的確，在整個(gè)調(diào)控政策影響下，剛性需求已經(jīng)成為今年市場(chǎng)的絕對(duì)主力，而這些剛需的購(gòu)買(mǎi)目標(biāo)大都集中在90平方米左右的中小戶型。特別是目前，對(duì)于首次置業(yè)的剛性需求，無(wú)論在稅收政策還是在信貸方面，都有著一定的政策支持?！百I(mǎi)太大了也根本買(mǎi)不起，90平方米左右最合適，我最喜歡的就是面積在90平方米以下，但是戶型做到了套三，這樣，將來(lái)有了孩子也不需要忙著換房子?！毙±罡嬖V記者，他十月一期間結(jié)的婚，9月份買(mǎi)了個(gè)89平方米的套三房。

????改善性需求占五成

????從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，10月份，90-120平方米的新建住宅共成交3403套，占住宅總成交量的39%，也接近了4成，所占比例未減。同9月份成交的4035套所占的戶型比例相差不大。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前的成交比例來(lái)看，作為剛性需求的一部分，改善性需求已經(jīng)同剛性需求一起，逐漸成為市場(chǎng)的兩大主力軍。而針對(duì)這種情況，與市場(chǎng)接觸最為密切的開(kāi)發(fā)企業(yè)自然不會(huì)放過(guò)，據(jù)了解，將在11月上市的新樓盤(pán)中，中小戶型占比較少，特別是李滄、城陽(yáng)的項(xiàng)目大部分面向改善和投資置業(yè)者。而一直以來(lái)，李滄和城陽(yáng)是島城樓市剛性需求最為集中的區(qū)域，這兩個(gè)區(qū)域的市場(chǎng)變化足以代表整個(gè)島城樓市的市場(chǎng)變化。

????臨近年底大鱷排隊(duì)推盤(pán)

????每年的年末，島城樓市都會(huì)上演一些令人興奮和驚訝的事情。去年10月份，龍湖滟瀾海岸小高層項(xiàng)目震撼開(kāi)盤(pán)，11月份，萬(wàn)科生態(tài)城熱銷，燃起了島城樓市 “冬天里的一把火”。2012年11月份，目前，對(duì)外宣稱將在本月開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目約有26個(gè)，盡管從數(shù)量上看并不多，但是從成員來(lái)看，全都是大鱷級(jí)別。據(jù)了解，萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、城建、華潤(rùn)、龍湖等大開(kāi)發(fā)商在11月份均有新盤(pán)或是加推產(chǎn)品入市。

????作為房地產(chǎn)行業(yè)的排頭兵，2012年青島萬(wàn)科在 “傾心筑造·幸福青島”年度品牌主題的帶領(lǐng)下，動(dòng)作頻頻。近期，青島小鎮(zhèn)二期首期產(chǎn)品剛剛開(kāi)盤(pán)，11月還將有加推產(chǎn)品推出。即墨項(xiàng)目萬(wàn)科東郡11月也將有新一批房源推出；此外，平度萬(wàn)科項(xiàng)目11月底將推出首期項(xiàng)目。

????11月份，本土房地產(chǎn)品牌公司城建地產(chǎn)在浮山新區(qū)的高端樓盤(pán)——青島印象山預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)，此次開(kāi)盤(pán)推出高層、多層洋房和小高層，戶型面積在96-280平方米之間；10月27日，龍湖在城陽(yáng)中心城區(qū)的新項(xiàng)目悠山郡示范區(qū)開(kāi)放，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)也會(huì)在11月份開(kāi)盤(pán)。

????年底，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)主力李滄樓市也不甘寂寞，三個(gè)大盤(pán)綠城理想之城、李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、中海國(guó)際社區(qū)都有新產(chǎn)品推出。其中，綠城理想之城推出的是藍(lán)岸南區(qū)組團(tuán)，戶型面積80-150平方米；李滄萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)今年已推出了中央公館，11月下旬，萬(wàn)達(dá)悅公館也將開(kāi)盤(pán)銷售，該項(xiàng)目以改善型產(chǎn)品為主，面積區(qū)間為85-170平方米；11月，中海國(guó)際社區(qū)將推出“一里城”。10月底，李滄大盤(pán)時(shí)代城加推一棟小高層，戶型以80-100平方米為主。

????而根據(jù)青島市房產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)，全市可售房源超過(guò)16萬(wàn)套，其中住宅超過(guò)11萬(wàn)套，而據(jù)了解，進(jìn)入10月份，青島樓市的新房存量一直高居16萬(wàn)套以上。

????業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在如此高的存量壓力下，再加上年底即將開(kāi)盤(pán)或者加推的項(xiàng)目，2012年年底的島城樓市，雖然不一定會(huì)出現(xiàn)“年底大甩賣(mài)”的現(xiàn)象，但是，競(jìng)爭(zhēng)畢竟會(huì)非常激烈，特別是李滄片區(qū)。