隧道降價(jià)將刺激西海岸樓市成交量

????去年6月30日，隨著青島膠州灣隧道和大橋的正式通車，“大青島”拉開(kāi)序幕，青島樓市也隨之步入“橋隧時(shí)代”，包括開(kāi)發(fā)區(qū)和膠南在內(nèi)的西海岸樓市成為了青島樓市中最具活力的板塊。但隨著橋隧的利好漸漸被消磨以及隨之而來(lái)的樓市調(diào)控，西海岸新房庫(kù)存量居高不下。昨日，隧道通行費(fèi)下降的消息正式發(fā)布，這一利好將給西海岸樓市帶來(lái)什么樣的影響，記者就此展開(kāi)了采訪。

????新房庫(kù)存位居全市前列

????天塹

變通途，青黃首相接。隨著橋隧順利通車，西海岸區(qū)域一度成為置業(yè)新興板塊，房?jī)r(jià)也從三五年前的每平方米三四千元漲到一萬(wàn)多元，部分一線看海豪宅甚至突破每平方米2萬(wàn)元大關(guān)。此外伴隨著西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)規(guī)劃的通過(guò)，西海岸在青島發(fā)展中的位置也越來(lái)越重要，保利、萬(wàn)科、中海及本土海爾、海信等地產(chǎn)大牌紛紛進(jìn)駐，讓西海岸再次成為焦點(diǎn)。但隨著樓市調(diào)控政策日益深入，西海岸的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始有些底氣不足，庫(kù)存壓力空前巨大。

????昨日記者登錄青島市房地產(chǎn)交易中心官方網(wǎng)站看到，截止到昨日下午6時(shí)，青島的新房總庫(kù)存量高達(dá)161132套，可售樓盤數(shù)達(dá)1440個(gè)。其中膠南、黃島等區(qū)域的庫(kù)存量高達(dá)1萬(wàn)多套，分別是膠南16944套、黃島15999套、城陽(yáng)13495套、即墨11206套，從中可以看出整個(gè)西海岸的新房庫(kù)存量已經(jīng)超過(guò)35000套，占全市的五分之一還多。且膠南、黃島在七區(qū)五市的樓市存量中分別位居第一和第二位，可售樓盤均在200個(gè)左右，并且同質(zhì)化現(xiàn)象非常嚴(yán)重。

????在巨大的存量房壓力下，降價(jià)已經(jīng)成為目前西海岸特別是開(kāi)發(fā)區(qū)樓市最強(qiáng)勁的聲音。特別是傳統(tǒng)的剛需樓盤板塊降價(jià)最為明顯，如秀蘭·禧悅山推出高層房源均價(jià)6000元/平方米，掀起開(kāi)發(fā)區(qū)降價(jià)的大幕，此后，青橙時(shí)代、萊茵小鎮(zhèn)也紛紛跟進(jìn)，剛需市場(chǎng)回歸理性。

????短期內(nèi)成交量有望增加

????那么在此現(xiàn)狀下，隧道通行費(fèi)的降低是否能提振西海岸房地產(chǎn)市場(chǎng)，改變其較為低迷的現(xiàn)狀呢？開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者對(duì)此又是如何看呢？

????開(kāi)發(fā)區(qū)一高端豪宅銷售負(fù)責(zé)人說(shuō)：“作為豪宅的客戶群體，三五十元的通車費(fèi)對(duì)他們而言不是多么大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，但此次新政傳遞的信號(hào)會(huì)讓他們更加敏感?！边@名負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為，這一重要舉措將會(huì)把隧道給西海岸帶來(lái)的影響提高到新的高度，預(yù)示著今后住在西海岸、工作在東部的生活模式不再是一種負(fù)擔(dān)，市民可以一邊以相對(duì)較低的居住成本自由享受西海岸的親海生活，一邊打拼于市南區(qū)的繁華區(qū)域，而且西海岸新區(qū)的規(guī)劃、隧道通行費(fèi)用的降低將會(huì)帶來(lái)西海岸經(jīng)濟(jì)的騰飛，在未來(lái)的幾年內(nèi)將會(huì)引導(dǎo)更多產(chǎn)業(yè)向西海岸戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。位于青島市區(qū)與西海岸新區(qū)連接咽喉位置、擁有青島最佳海邊資源的鳳凰島也將會(huì)逐漸成為青島市新的經(jīng)濟(jì)、文化和生活樞紐，整個(gè)地區(qū)價(jià)值將會(huì)得到提升，在這片區(qū)域里占據(jù)最核心資源、獨(dú)占性資源和不可復(fù)制性資源的項(xiàng)目將成為區(qū)域價(jià)值的引爆點(diǎn)。

????“眼下西海岸樓市確實(shí)不太理想，隧道調(diào)低通行費(fèi)帶來(lái)的刺激有限，但這給了部分購(gòu)房群體一個(gè)出手的理由，尤其是在開(kāi)發(fā)商不斷降價(jià)促銷之下。另外開(kāi)發(fā)商也必將拿此次新政做文章，炒作、搞促銷，所以短期內(nèi)應(yīng)該是會(huì)帶動(dòng)西海岸的成交量?！碧窖蠓课萆綎|總部總經(jīng)理林憲周指出。

????交通利好對(duì)樓市刺激有限

????本土一知名地產(chǎn)商銷售負(fù)責(zé)人王先生聽(tīng)聞隧道新政后則表現(xiàn)得較為平靜，在他看來(lái)，隧道調(diào)低通行費(fèi)僅僅是一次交通上的升級(jí)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展肯定是個(gè)利好，但決定某個(gè)區(qū)域房產(chǎn)的價(jià)值，僅靠交通是不夠的，還需要教育、衛(wèi)生、購(gòu)物等各方面配套的完善，資源的集中程度決定一個(gè)區(qū)域的地價(jià)及房?jī)r(jià)?！皬奈覀冺?xiàng)目的購(gòu)房群體來(lái)看，常年居住、工作在黃島的人占了一半以上，還有一部分外地客戶，真正老青島過(guò)來(lái)買房的不多，占比不到10%，后兩種客戶群體購(gòu)房大多不是用來(lái)居住，主要還是長(zhǎng)線投資。所以這次調(diào)低隧道通行費(fèi)短期內(nèi)很難看出它帶來(lái)的變化，我們眼下也不會(huì)因此對(duì)銷售策略進(jìn)行調(diào)整?！蓖跸壬f(shuō)，但從長(zhǎng)期看，對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)地產(chǎn)的利好是顯而易見(jiàn)的。

????“兩三年前房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲時(shí)，大量開(kāi)發(fā)商在西海岸拿地，經(jīng)過(guò)兩年的建設(shè)周期，開(kāi)始陸續(xù)上市交易，但正好趕上了國(guó)家限購(gòu)令調(diào)控，市場(chǎng)跌入低谷，房子很不好賣，這直接導(dǎo)致了西海岸新房庫(kù)存量居高不下，在這種局面下隧道有限地調(diào)低通行費(fèi)，并不能解渴?！笨仆?guó)際不動(dòng)產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰分析指出，就像當(dāng)年青銀高速收費(fèi)從10元降低到5元，并未對(duì)北部樓市帶來(lái)根本的變化?！笆袌?chǎng)講究供需平衡，供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的情況下，僅靠一個(gè)交通利好是不夠的。因?yàn)闃蛩淼睦迷跊](méi)通車前的那幾年已經(jīng)提前透支了。”

????購(gòu)房者希望完善配套設(shè)施

????已在開(kāi)發(fā)區(qū)投資買房的青島市民郭先生說(shuō)：“剛買房時(shí)我根本沒(méi)想過(guò)去開(kāi)發(fā)區(qū)住，但這次通行費(fèi)調(diào)低了，我開(kāi)始考慮是不是可以過(guò)去住，不過(guò)真要決定去住與否，我還要再想想孩子怎么上學(xué)、老人生病上哪兒看病的問(wèn)題?！惫壬懔艘还P賬，這次調(diào)低通行費(fèi)，尤其是使用ETC通行只要16元，比以前劃算多了，每天往返一次是32元，一年下來(lái)通行費(fèi)約1萬(wàn)元，10年約10萬(wàn)元錢，而他在開(kāi)發(fā)區(qū)買的房子與市南同檔次房子相比便宜了5000元/平方米，按照100平方米計(jì)算，相當(dāng)于便宜了50萬(wàn)元，這夠50年的隧道通行費(fèi)，但郭先生還是沒(méi)能拿定主意是否要去開(kāi)發(fā)區(qū)住那套綠化很好的花園洋房，因?yàn)橹苓叧司G化及海景，還啥都沒(méi)有。

????西海岸自駕游今后會(huì)更火

????橋隧正式通車后，青島野生動(dòng)物世界總經(jīng)理齊曉新打心底里高興，通車一年來(lái)景區(qū)游客量增長(zhǎng)了35%，而昨日聽(tīng)聞隧道調(diào)低通行費(fèi)，她更是喜上眉梢。昨日記者采訪了解到，此次新政對(duì)青黃兩地的旅游將發(fā)揮重要的帶動(dòng)作用，尤其是自駕游市場(chǎng)將進(jìn)一步激活。

????橋隧開(kāi)通后旅游“節(jié)節(jié)高”

????來(lái)自黃島旅游局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，橋隧通車后，黃島旅游迎來(lái)了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，各景區(qū)人流激增，拉動(dòng)了旅游消費(fèi)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，橋隧開(kāi)通首月，黃島接待游客260萬(wàn)人次，游客量和旅游收入增長(zhǎng)均翻倍，達(dá)到118%和100%，最高峰時(shí)周末兩天金沙灘接待游客達(dá)到20萬(wàn)人次，主要星級(jí)飯店平均客房出租率達(dá)到80%。2011年下半年，全區(qū)接待游客同比上年增長(zhǎng)90%以上，幾乎翻了一番，市區(qū)和周邊游客明顯增多。去年全年全區(qū)接待國(guó)內(nèi)外游客突破1000萬(wàn)大關(guān)，達(dá)到1002萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游收入54.9億元，同比分別增長(zhǎng)65%和63%。在一個(gè)個(gè)創(chuàng)新高的數(shù)字背后，是西海岸各主要景區(qū)與青島市區(qū)景區(qū)及各大旅行社的緊密對(duì)接，是游客對(duì)西海岸旅游日益增強(qiáng)的信心。如野生動(dòng)物世界與青島奧帆中心推出了“橋隧一票通”，而市區(qū)不少旅行社也開(kāi)始把黃島的景點(diǎn)作為今年的新產(chǎn)品串進(jìn)了青島游的線路，把原來(lái)的青島兩日游改為三日游，推出了“橋隧體驗(yàn)黃島一日游”。

????降價(jià)進(jìn)一步激發(fā)自駕游

????“這一年的變化是看得到摸得著的，不僅游客量上去了，而且我們的二期擴(kuò)建工程也正式開(kāi)工，迎接未來(lái)游客量的激增?！饼R曉新說(shuō)，僅今年1-10月份景區(qū)游客量就突破了38萬(wàn)人次，同比大幅增長(zhǎng)。其中自駕游占了六成多，她預(yù)計(jì)此次降低通行費(fèi)自駕游將進(jìn)一步增長(zhǎng)，將成為未來(lái)一個(gè)很大的趨勢(shì)。就拿剛剛過(guò)去的“十一”黃金周來(lái)說(shuō)，黃金周期間按照國(guó)家規(guī)定，隧道免收通行費(fèi)，極大刺激了人們出行的欲望，光青島森林野生動(dòng)物世界就納客5萬(wàn)余人次，其中10月4日接待游客突破8000人次，創(chuàng)開(kāi)園9年來(lái)單日接待量之最。金沙灘接待游客突破60萬(wàn)人次，日均接待游客7.7萬(wàn)人次，10月3日、4日游客數(shù)均突破11萬(wàn)人次，日均接待游客同比增長(zhǎng)45.8%。海都大酒店、凱賓斯基酒店、藍(lán)海金港、多元錦江等高星級(jí)酒店客房出租率達(dá)到95%，一房難求?！皬狞S金周期間人們暴漲的出游熱情就可以看得出，隧道通行費(fèi)的調(diào)低甚至免費(fèi)將給旅游帶來(lái)直接的利好。”

????青島國(guó)際旅游集散中心總經(jīng)理劉增平也表示這一交通利好對(duì)旅游是個(gè)極大的拉動(dòng)。橋隧通車一年多來(lái)，集散中心開(kāi)通了多條前往珠山國(guó)家森林公園、青島野生動(dòng)物世界、膠南瑯琊臺(tái)、日照五蓮山等景區(qū)的直通車，取得了不錯(cuò)的旅游效益。“市民對(duì)西海岸的出游熱情以前是被壓抑住了，而有了橋隧，直接給激發(fā)出來(lái)了。現(xiàn)在隧道通行費(fèi)調(diào)低，將進(jìn)一步激發(fā)自駕游市場(chǎng)，我們也將適時(shí)推出自駕游線路，滿足人們自駕游需求?！眲⒃銎秸f(shuō)。（記者 孫靜芳）