酒店式公寓5年凈賺1套房純扯淡

????家住青島嶗山區(qū)的綦先生今年頗為不順：此前投入股市的50萬(wàn)元資金只剩下20萬(wàn)，同時(shí)他的外貿(mào)公司生意越來(lái)越難做。正當(dāng)他感慨“這年頭錢(qián)太難賺”的時(shí)候，妻子拿回來(lái)的一張宣傳單引起他極大的興趣?！白蛱煳依掀艔臉窍滦畔淙』貓?bào)紙，里面夾了一張宣傳單，說(shuō)是投資50萬(wàn)元房產(chǎn)，5年下來(lái)合計(jì)回報(bào)收益達(dá)到58萬(wàn)元，等于再賺了一套房！”

????真有這樣的好事？記者從綦先生提供的宣傳單上看到，這種“包租、分紅

、每年7%固定回報(bào)”的宣傳字眼確實(shí)極具誘惑力，而在島城限購(gòu)的背景下這種可貸款、不限購(gòu)的酒店式公寓則更是吸引了苦于投資無(wú)門(mén)的市民。記者就此展開(kāi)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)看似光鮮的背后，實(shí)則陷阱很多。

????誘惑方式一 花50萬(wàn)5年后可收益58萬(wàn)

????按照綦先生提供的線索，記者聯(lián)系到了這家開(kāi)發(fā)商。在大潤(rùn)發(fā)附近一網(wǎng)點(diǎn)里，負(fù)責(zé)青島客戶(hù)接待的劉先生向記者作了詳細(xì)介紹。他們的項(xiàng)目位于海陽(yáng)市旅游度假區(qū)，投資者出錢(qián)買(mǎi)了他們的房子，后期租賃由他們戰(zhàn)略合作的香港一家酒店管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

????這種包租分紅的酒店式公寓單位售價(jià)在5000-7000元/平方米，不過(guò)現(xiàn)在是論套銷(xiāo)售，每套售價(jià)在40萬(wàn)-60萬(wàn)元不等。業(yè)主購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓后，每年可以得到7%固定回報(bào)、5年后無(wú)條件回購(gòu)以及1年30天免費(fèi)入住的待遇等。

????當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)那是如何實(shí)現(xiàn)5年凈賺一套房的“夢(mèng)想”時(shí)，劉先生給記者算了一筆賬：他以一套房50萬(wàn)元（一室一廳）為例，（固定回報(bào)）每年50萬(wàn)元×7%=3.5萬(wàn)元，5年合計(jì)17.5萬(wàn)元；（免費(fèi)入?。┟磕?0天×5年×200元/天 （酒店租賃價(jià)格）=3萬(wàn)元；（房產(chǎn)增值）以市場(chǎng)評(píng)估參考每年增值15%，5年合計(jì)75%，即37.5萬(wàn)元，這樣5年下來(lái)的總收益加起來(lái)就是58萬(wàn)元。也就是說(shuō)，50萬(wàn)元的投入5年下來(lái)得到58萬(wàn)元的回報(bào)，等于凈賺了一套房子！

????暗藏貓膩一 回購(gòu)價(jià)格可不是市場(chǎng)價(jià)

????劉先生還表示：“我們這個(gè)是零風(fēng)險(xiǎn)的投資，我們開(kāi)發(fā)商承諾5年后如果業(yè)主對(duì)繼續(xù)經(jīng)營(yíng)存在顧慮，可無(wú)條件退房，合同里都注明‘無(wú)條件回購(gòu)’的，這是其他開(kāi)發(fā)商絕對(duì)不能保障的?！?/p>

????不過(guò)，記者發(fā)現(xiàn)，這個(gè)回購(gòu)價(jià)格可不是房屋的市場(chǎng)價(jià)，而是購(gòu)房時(shí)業(yè)主的買(mǎi)入價(jià)?！伴_(kāi)發(fā)商將按照購(gòu)買(mǎi)時(shí)的房款價(jià)格回購(gòu)?！眲⑾壬C實(shí)了這個(gè)說(shuō)法。同時(shí)，剛才算賬時(shí)按照一年有15%的升值空間，那5年下來(lái)升值的37.5萬(wàn)元就沒(méi)了么？現(xiàn)在看來(lái)，這家開(kāi)發(fā)商顯然不會(huì)“買(mǎi)賬”了，那5年凈賺一套房的說(shuō)法又怎么會(huì)成立呢？同時(shí)，如果度假區(qū)酒店沒(méi)有充足的游客，也無(wú)法保障業(yè)主7%的保本回報(bào)。劉先生告訴記者：“由李嘉誠(chéng)投資的一個(gè)影視基地就在這個(gè)項(xiàng)目的對(duì)面，我們已經(jīng)和他們簽約了，以后影視基地投入拍攝演員都會(huì)住在酒店里，不愁客源?！辈贿^(guò)影視基地何時(shí)建成，如果影視基地經(jīng)營(yíng)不善沒(méi)有客源，酒店又靠啥吃飯？這些都是問(wèn)題所在。

????最后，當(dāng)記者詢(xún)問(wèn)現(xiàn)在房子賣(mài)得如何時(shí)，劉先生表示賣(mài)得非常挺火，他們?cè)谌珖?guó)40個(gè)地方都設(shè)了銷(xiāo)售中心。

????誘惑方式二 酒店式公寓有“產(chǎn)權(quán)”

????記者在隨后的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，不僅是海陽(yáng)，隨著全國(guó) “旅游地產(chǎn)”的興起，島城一些開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始推出這種“固定返還”類(lèi)的酒店式公寓項(xiàng)目。

????目前，在開(kāi)發(fā)區(qū)金沙灘景區(qū)附近正有一處酒店式公寓在售，這個(gè)酒店式公寓向購(gòu)房者提出了“明確產(chǎn)權(quán)”。記者發(fā)現(xiàn)，購(gòu)買(mǎi)酒店式公寓時(shí)很多投資者沖著 “不限購(gòu)、不限貸”來(lái)的，卻忽略了產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。記者從這家酒店公寓了解到，該產(chǎn)權(quán)酒店將每個(gè)出售的房間全部進(jìn)行單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)登記轉(zhuǎn)讓?zhuān)耆珜?shí)現(xiàn)業(yè)主自己持有，這也正是這家酒店的宣傳“招牌”動(dòng)作。工作人員向記者介紹說(shuō)，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)該酒店式公寓后，前五年每年8%的固定回報(bào)，確保了業(yè)主在5年內(nèi)收回占總房款40%的投資；5年后，酒店將按照每年的實(shí)際收入，由業(yè)主和管理公司四六分成。

????暗藏貓膩二 酒店經(jīng)營(yíng)不善誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？

????按照該酒店式公寓的宣傳，根據(jù)8%的固定回報(bào)率和現(xiàn)有的商業(yè)貸款利率進(jìn)行推算，業(yè)主只要首付50%便可做到收支平衡。由于是酒店式管理后續(xù)返租的經(jīng)營(yíng)狀況將涉及到業(yè)主的投資收益，如果酒店方管理不善怎么辦？誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)？記者了解到，后續(xù)的經(jīng)營(yíng)合同是業(yè)主和酒店管理方簽，如果經(jīng)營(yíng)不善管理方拎包走人了，業(yè)主就會(huì)被晾到一邊，而開(kāi)發(fā)商袖手旁觀，業(yè)主只能干瞪眼。對(duì)此，該工作人員解釋說(shuō)：“為了讓業(yè)主放心，業(yè)主和酒店方簽訂的合同，我們開(kāi)發(fā)商給予擔(dān)保，屬于一份三方協(xié)議?！钡?，誰(shuí)也不能保證每個(gè)開(kāi)發(fā)商都有這樣的“責(zé)任感”。

????誘惑方式三 每年給予7%-10%固定回報(bào)

????相對(duì)于酒店式公寓打出的7%、8%這樣的固定年收益來(lái)說(shuō)，還并不是最牛的，更有甚者給出了年收益10%這樣的回報(bào)。一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，膠南的一處酒店式公寓曾給出了10%返租的超高回報(bào)。記者近日聯(lián)系到該酒店式公寓售樓處，目前均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米，公寓面積在60-260平方米，也就是說(shuō)投資一套最小的酒店式公寓起步價(jià)也要120萬(wàn)元。

????同時(shí)，售樓處的李先生表示：“我們這邊很多外地的投資人過(guò)來(lái)買(mǎi)房，像這種稀缺海景的酒店公寓吸引了全國(guó)的投資者，這個(gè)周末還有北京看房團(tuán)的過(guò)來(lái)，可以給出團(tuán)購(gòu)價(jià)?！倍浾吡私獾剑z南的另一處大手筆的酒店項(xiàng)目，其酒店式公寓還打出了“會(huì)籍制”概念，不過(guò)目前銷(xiāo)售情況似乎并不樂(lè)觀。

????暗藏貓膩三 超高回報(bào)率其實(shí)很難實(shí)現(xiàn)

????記者粗略地算了一下，如果按照年收益10%來(lái)計(jì)算，最便宜的一套120萬(wàn)元的公寓每年能得到12萬(wàn)元收入，那么每天的租金就要在400元甚至更高。而據(jù)記者了解，該樓盤(pán)所在區(qū)域并非景區(qū)，再加上青島旅游淡旺季明顯，在膠南海邊每晚400元甚至上千元的房費(fèi)還真不是一般的高。而李先生表示：“我們這個(gè)是五星級(jí)酒店公寓，對(duì)面的四星級(jí)酒店的標(biāo)價(jià)每晚都在1000元上下，都有客人來(lái)住?！钡侨胱÷誓苓_(dá)到多少，卻沒(méi)給出答案。

????一位購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套酒店式公寓的業(yè)主于先生告訴記者：“我3年前在市區(qū)買(mǎi)過(guò)一套公寓，當(dāng)時(shí)覺(jué)得酒店式公寓理念很好，配套能給予酒店化的服務(wù)，不過(guò)后來(lái)再看這只是宣傳，實(shí)際操作起來(lái)相差很遠(yuǎn)，后期管理跟不上實(shí)則就是住宅型公寓?！庇谙壬硎荆鍪?0萬(wàn)元購(gòu)入的這套53平方米的公寓，現(xiàn)在每年的租金為2萬(wàn)元，這樣算來(lái)投資回報(bào)率還不如銀行理財(cái)產(chǎn)品高。

????業(yè)內(nèi)揭秘 限購(gòu)政策下開(kāi)發(fā)商急于套現(xiàn)

????如今，投資房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是一本萬(wàn)利的買(mǎi)賣(mài)，房?jī)r(jià)波動(dòng)給不少投資者帶來(lái)了損失。那么，眼下這種看似 “零風(fēng)險(xiǎn)”的投資模式，又有哪些不為外界所知的內(nèi)幕呢？“目前國(guó)內(nèi)的旅游地產(chǎn)看似熱鬧，但是鮮有成功的案例?！苯聩i翔置業(yè)CEO修方舟表示，“海南有做得不錯(cuò)的項(xiàng)目，不過(guò)只是個(gè)別的，而不是整個(gè)區(qū)域都火。”

????在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，所謂的旅游地產(chǎn)不過(guò)是房企逃避限購(gòu)政策的 “曲線救國(guó)”?！奥糜蔚禺a(chǎn)最大的問(wèn)題就是借旅游之名，行地產(chǎn)之實(shí)，以突破限制嚴(yán)格的房產(chǎn)調(diào)控政策。目前來(lái)看，炒作旅游地產(chǎn)概念的根本目的就是要推銷(xiāo)旅游地產(chǎn)主題項(xiàng)目附帶的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！鼻鄭u房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部副秘書(shū)長(zhǎng)吳云海這樣說(shuō)，“旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，需要大量的資金投入，風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。雖然在宏觀調(diào)控的大背景下，房地產(chǎn)商開(kāi)拓旅游地產(chǎn)是不錯(cuò)的轉(zhuǎn)型做法，但其中風(fēng)險(xiǎn)不小，也著實(shí)考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力。”不過(guò)他表示，理論上講成熟的酒店公司不能賣(mài)，這其實(shí)是開(kāi)發(fā)商缺乏現(xiàn)金急于套現(xiàn)的表現(xiàn)?！昂侠淼幕貓?bào)可以接受，不過(guò)現(xiàn)在的回報(bào)都是預(yù)計(jì)出來(lái)的，今后經(jīng)營(yíng)如何很難說(shuō)?！?/p>

????吳云海分析說(shuō)，在酒店式公寓后期經(jīng)營(yíng)上還存在很多麻煩，比如產(chǎn)權(quán)不明晰、整個(gè)酒店式公寓不一定全銷(xiāo)售出去，那么爛尾糾紛就隨之而來(lái)，而且這種單一的“別墅+公寓+酒店”的開(kāi)發(fā)模式，也使得旅游地產(chǎn)發(fā)展遭遇項(xiàng)目同質(zhì)化的尷尬境地。

????律師說(shuō)法 宣傳“固定返還”并不合法

????至于酒店式公寓可能存在的合同糾紛，記者咨詢(xún)了山東雅博律師事務(wù)所律師盛少華，他表示：“投資人購(gòu)買(mǎi)房屋后要網(wǎng)簽，由產(chǎn)權(quán)交易中心登記發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，這才是真正意義上的買(mǎi)房子。如果只是和開(kāi)發(fā)商簽訂了合同，那不是法律意義上的買(mǎi)賣(mài)，今后出現(xiàn)問(wèn)題，業(yè)主很難維權(quán)?！蓖瑫r(shí)，盛律師表示，要辨清開(kāi)發(fā)商是急于變現(xiàn)、吸引資金還是真正有實(shí)力經(jīng)營(yíng)，而且這種形式的“固定返還”并無(wú)法律支持，如果經(jīng)營(yíng)中一旦實(shí)現(xiàn)不了，業(yè)主也很可能吃“啞巴虧”。

????“這種售后返租的形式，我認(rèn)為有變相集資的嫌疑。”盛少華說(shuō)，“而且售后返租早被國(guó)家建設(shè)部門(mén)明令禁止?！睋?jù)悉，2001年建設(shè)部第88號(hào)令 《商品房銷(xiāo)售管理辦法》就規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如有“采取售后包租或者變相售后包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款”。2006年在《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》中更是規(guī)定，“對(duì)未取得預(yù)售許可證發(fā)布預(yù)售廣告的，承諾售后包租、返本銷(xiāo)售的”，要“予以嚴(yán)肅處理”。（記者 景虹）