酒店式公寓5年凈賺1套房純扯淡

????家住青島嶗山區(qū)的綦先生今年頗為不順：此前投入股市的50萬元資金只剩下20萬，同時他的外貿公司生意越來越難做。正當他感慨“這年頭錢太難賺”的時候，妻子拿回來的一張宣傳單引起他極大的興趣。“昨天我老婆從樓下信箱取回報紙，里面夾了一張宣傳單，說是投資50萬元房產，5年下來合計回報收益達到58萬元，等于再賺了一套房！”

????真有這樣的好事？記者從綦先生提供的宣傳單上看到，這種“包租、分紅

、每年7%固定回報”的宣傳字眼確實極具誘惑力，而在島城限購的背景下這種可貸款、不限購的酒店式公寓則更是吸引了苦于投資無門的市民。記者就此展開調查，發(fā)現(xiàn)看似光鮮的背后，實則陷阱很多。

????誘惑方式一 花50萬5年后可收益58萬

????按照綦先生提供的線索，記者聯(lián)系到了這家開發(fā)商。在大潤發(fā)附近一網(wǎng)點里，負責青島客戶接待的劉先生向記者作了詳細介紹。他們的項目位于海陽市旅游度假區(qū)，投資者出錢買了他們的房子，后期租賃由他們戰(zhàn)略合作的香港一家酒店管理公司負責運營。

????這種包租分紅的酒店式公寓單位售價在5000-7000元/平方米，不過現(xiàn)在是論套銷售，每套售價在40萬-60萬元不等。業(yè)主購買酒店式公寓后，每年可以得到7%固定回報、5年后無條件回購以及1年30天免費入住的待遇等。

????當記者詢問那是如何實現(xiàn)5年凈賺一套房的“夢想”時，劉先生給記者算了一筆賬：他以一套房50萬元（一室一廳）為例，（固定回報）每年50萬元×7%=3.5萬元，5年合計17.5萬元；（免費入?。┟磕?0天×5年×200元/天 （酒店租賃價格）=3萬元；（房產增值）以市場評估參考每年增值15%，5年合計75%，即37.5萬元，這樣5年下來的總收益加起來就是58萬元。也就是說，50萬元的投入5年下來得到58萬元的回報，等于凈賺了一套房子！

????暗藏貓膩一 回購價格可不是市場價

????劉先生還表示：“我們這個是零風險的投資，我們開發(fā)商承諾5年后如果業(yè)主對繼續(xù)經(jīng)營存在顧慮，可無條件退房，合同里都注明‘無條件回購’的，這是其他開發(fā)商絕對不能保障的?！?/p>

????不過，記者發(fā)現(xiàn)，這個回購價格可不是房屋的市場價，而是購房時業(yè)主的買入價?！伴_發(fā)商將按照購買時的房款價格回購?！眲⑾壬C實了這個說法。同時，剛才算賬時按照一年有15%的升值空間，那5年下來升值的37.5萬元就沒了么？現(xiàn)在看來，這家開發(fā)商顯然不會“買賬”了，那5年凈賺一套房的說法又怎么會成立呢？同時，如果度假區(qū)酒店沒有充足的游客，也無法保障業(yè)主7%的保本回報。劉先生告訴記者：“由李嘉誠投資的一個影視基地就在這個項目的對面，我們已經(jīng)和他們簽約了，以后影視基地投入拍攝演員都會住在酒店里，不愁客源?！辈贿^影視基地何時建成，如果影視基地經(jīng)營不善沒有客源，酒店又靠啥吃飯？這些都是問題所在。

????最后，當記者詢問現(xiàn)在房子賣得如何時，劉先生表示賣得非常挺火，他們在全國40個地方都設了銷售中心。

????誘惑方式二 酒店式公寓有“產權”

????記者在隨后的調查中發(fā)現(xiàn)，不僅是海陽，隨著全國 “旅游地產”的興起，島城一些開發(fā)商也開始推出這種“固定返還”類的酒店式公寓項目。

????目前，在開發(fā)區(qū)金沙灘景區(qū)附近正有一處酒店式公寓在售，這個酒店式公寓向購房者提出了“明確產權”。記者發(fā)現(xiàn)，購買酒店式公寓時很多投資者沖著 “不限購、不限貸”來的，卻忽略了產權問題。記者從這家酒店公寓了解到，該產權酒店將每個出售的房間全部進行單獨的產權登記轉讓，完全實現(xiàn)業(yè)主自己持有，這也正是這家酒店的宣傳“招牌”動作。工作人員向記者介紹說，業(yè)主購買該酒店式公寓后，前五年每年8%的固定回報，確保了業(yè)主在5年內收回占總房款40%的投資；5年后，酒店將按照每年的實際收入，由業(yè)主和管理公司四六分成。

????暗藏貓膩二 酒店經(jīng)營不善誰來負責？

????按照該酒店式公寓的宣傳，根據(jù)8%的固定回報率和現(xiàn)有的商業(yè)貸款利率進行推算，業(yè)主只要首付50%便可做到收支平衡。由于是酒店式管理后續(xù)返租的經(jīng)營狀況將涉及到業(yè)主的投資收益，如果酒店方管理不善怎么辦？誰來負責？記者了解到，后續(xù)的經(jīng)營合同是業(yè)主和酒店管理方簽，如果經(jīng)營不善管理方拎包走人了，業(yè)主就會被晾到一邊，而開發(fā)商袖手旁觀，業(yè)主只能干瞪眼。對此，該工作人員解釋說：“為了讓業(yè)主放心，業(yè)主和酒店方簽訂的合同，我們開發(fā)商給予擔保，屬于一份三方協(xié)議?！钡牵l也不能保證每個開發(fā)商都有這樣的“責任感”。

????誘惑方式三 每年給予7%-10%固定回報

????相對于酒店式公寓打出的7%、8%這樣的固定年收益來說，還并不是最牛的，更有甚者給出了年收益10%這樣的回報。一位業(yè)內人士告訴記者，膠南的一處酒店式公寓曾給出了10%返租的超高回報。記者近日聯(lián)系到該酒店式公寓售樓處，目前均價為2萬元/平方米，公寓面積在60-260平方米，也就是說投資一套最小的酒店式公寓起步價也要120萬元。

????同時，售樓處的李先生表示：“我們這邊很多外地的投資人過來買房，像這種稀缺海景的酒店公寓吸引了全國的投資者，這個周末還有北京看房團的過來，可以給出團購價。”而記者了解到，膠南的另一處大手筆的酒店項目，其酒店式公寓還打出了“會籍制”概念，不過目前銷售情況似乎并不樂觀。

????暗藏貓膩三 超高回報率其實很難實現(xiàn)

????記者粗略地算了一下，如果按照年收益10%來計算，最便宜的一套120萬元的公寓每年能得到12萬元收入，那么每天的租金就要在400元甚至更高。而據(jù)記者了解，該樓盤所在區(qū)域并非景區(qū)，再加上青島旅游淡旺季明顯，在膠南海邊每晚400元甚至上千元的房費還真不是一般的高。而李先生表示：“我們這個是五星級酒店公寓，對面的四星級酒店的標價每晚都在1000元上下，都有客人來住?！钡侨胱÷誓苓_到多少，卻沒給出答案。

????一位購買過一套酒店式公寓的業(yè)主于先生告訴記者：“我3年前在市區(qū)買過一套公寓，當時覺得酒店式公寓理念很好，配套能給予酒店化的服務，不過后來再看這只是宣傳，實際操作起來相差很遠，后期管理跟不上實則就是住宅型公寓?！庇谙壬硎?，他出手50萬元購入的這套53平方米的公寓，現(xiàn)在每年的租金為2萬元，這樣算來投資回報率還不如銀行理財產品高。

????業(yè)內揭秘 限購政策下開發(fā)商急于套現(xiàn)

????如今，投資房地產市場不再是一本萬利的買賣，房價波動給不少投資者帶來了損失。那么，眼下這種看似 “零風險”的投資模式，又有哪些不為外界所知的內幕呢？“目前國內的旅游地產看似熱鬧，但是鮮有成功的案例?！苯聩i翔置業(yè)CEO修方舟表示，“海南有做得不錯的項目，不過只是個別的，而不是整個區(qū)域都火?！?/p>

????在一些業(yè)內人士看來，所謂的旅游地產不過是房企逃避限購政策的 “曲線救國”。“旅游地產最大的問題就是借旅游之名，行地產之實，以突破限制嚴格的房產調控政策。目前來看，炒作旅游地產概念的根本目的就是要推銷旅游地產主題項目附帶的房地產項目。”青島房地產經(jīng)理人俱樂部副秘書長吳云海這樣說，“旅游地產開發(fā)周期長，需要大量的資金投入，風險不容小覷。雖然在宏觀調控的大背景下，房地產商開拓旅游地產是不錯的轉型做法，但其中風險不小，也著實考驗開發(fā)商的實力?！辈贿^他表示，理論上講成熟的酒店公司不能賣，這其實是開發(fā)商缺乏現(xiàn)金急于套現(xiàn)的表現(xiàn)?！昂侠淼幕貓罂梢越邮埽贿^現(xiàn)在的回報都是預計出來的，今后經(jīng)營如何很難說?！?/p>

????吳云海分析說，在酒店式公寓后期經(jīng)營上還存在很多麻煩，比如產權不明晰、整個酒店式公寓不一定全銷售出去，那么爛尾糾紛就隨之而來，而且這種單一的“別墅+公寓+酒店”的開發(fā)模式，也使得旅游地產發(fā)展遭遇項目同質化的尷尬境地。

????律師說法 宣傳“固定返還”并不合法

????至于酒店式公寓可能存在的合同糾紛，記者咨詢了山東雅博律師事務所律師盛少華，他表示：“投資人購買房屋后要網(wǎng)簽，由產權交易中心登記發(fā)放產權證，這才是真正意義上的買房子。如果只是和開發(fā)商簽訂了合同，那不是法律意義上的買賣，今后出現(xiàn)問題，業(yè)主很難維權?！蓖瑫r，盛律師表示，要辨清開發(fā)商是急于變現(xiàn)、吸引資金還是真正有實力經(jīng)營，而且這種形式的“固定返還”并無法律支持，如果經(jīng)營中一旦實現(xiàn)不了，業(yè)主也很可能吃“啞巴虧”。

????“這種售后返租的形式，我認為有變相集資的嫌疑?！笔⑸偃A說，“而且售后返租早被國家建設部門明令禁止。”據(jù)悉，2001年建設部第88號令 《商品房銷售管理辦法》就規(guī)定，開發(fā)商如有“采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房”行為的，“處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款”。2006年在《關于進一步整頓規(guī)范房地產交易秩序的通知》中更是規(guī)定，“對未取得預售許可證發(fā)布預售廣告的，承諾售后包租、返本銷售的”，要“予以嚴肅處理”。（記者 景虹）