青島樓市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購 遏制推高房價(圖)

　　一次競價意味著土地競拍者只能報一次價，自然可以杜絕土地拍賣過程中出現(xiàn)多次報價、多輪競拍而促使土地成交價格上升的情況?！獦I(yè)內(nèi)聲音

　　“今年島城將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購政策，重點(diǎn)抓好抑制投機(jī)投資性需求、增加普通商品房供給和推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)?！?4日，記者從日前召開的全省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會上獲悉，山東省將針對重點(diǎn)區(qū)域試行一次競價，對中低價位普通商品住房項(xiàng)目則大力推廣“限房價、競地價”的方式，以抑制住房用地價格非理性上漲。業(yè)內(nèi)人士分析，如果該項(xiàng)政策嚴(yán)格執(zhí)行，島城土地出讓市場將有望施行一次競價，這將對杜絕“地王”的產(chǎn)生，抑制房價起到治本的作用。

　　23日召開的全省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會明確提出，山東省將繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)國家調(diào)控政策，濟(jì)南、青島兩地將繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行限購等政策。并明確，為抑制住房用地價格非理性上漲，我省將對重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)用地試行一次競價，對舊城、舊村改造項(xiàng)目試行“限地價、競政策性住房面積”，對中低價位普通商品住房項(xiàng)目大力推廣“限房價、競地價”。

　　什么是一次競價？島城的土地拍賣市場會不會跟進(jìn)執(zhí)行一次競價的方式？

　　“從字面上來看，一次競價就是參與土地競拍的企業(yè)在土地拍賣過程中只能報一次價格，由土地主管部門再綜合考慮其他因素后，從而確定合理的競得方。”24日下午，青島銳理數(shù)據(jù)總經(jīng)理馬光明說。

　　記者從青島市國土資源和房屋管理局了解到，青島市完善住房用地出讓方式方面，早已做過有益的探索?！霸缭?005年的時候，本市就已經(jīng)通過了‘定房價、競地價’的模式，探索實(shí)施了限價商品住房建設(shè)?！鼻鄭u市國土資源和房屋管理局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，但普通商品房領(lǐng)域并沒有探索“定房價、競地價”的方式。

　　土地出讓市場是否會跟進(jìn)執(zhí)行一次競價？就此問題，記者24日咨詢了多個部門的相關(guān)負(fù)責(zé)人，均未得到肯定的回答。“但如果上級主管部門有要求跟進(jìn)，本市肯定會針對特定區(qū)域的開發(fā)用地，施行一次競價的方式?！痹诓稍L中，相關(guān)部門的一位負(fù)責(zé)人說。

　　“一次競價意味著土地競拍者只能報一次價，自然可以杜絕土地拍賣過程中出現(xiàn)多次報價、多輪競拍而促使土地成交價格上升的情況?！瘪R光明說，早在青島2009年、2010年的土地拍賣市場中，“地王”曾數(shù)次光顧，其中位于泉州路的工人療養(yǎng)院地塊起拍價僅為6000元/平方米，但在短短的15分鐘里，9家競拍人先后經(jīng)過了66輪的報價后，才分出勝負(fù)。最終，中國遠(yuǎn)洋地產(chǎn)子公司北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)公司以樓面地價19500元/平方米競得該地塊，刷新了當(dāng)時的“地王”紀(jì)錄。

　　“在房地產(chǎn)市場向好的時候，青島的土地市場一度非常火熱，只是因?yàn)槭軜鞘姓{(diào)控政策的影響，從去年開始土地市場趨冷。但前幾年‘地王’頻頻出現(xiàn)，青島也多次表態(tài)抑制房價不動搖，如果一次競價的政策嚴(yán)格施行，青島最有可能首先跟進(jìn)。”樓市分析人士張百忍說。

　　-業(yè)內(nèi)分析

　　可減少開發(fā)商非理性競價

　　雖然具體方案和試點(diǎn)區(qū)域尚不明確，但試行一次競價的消息還是引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。23日晚，我省某開發(fā)企業(yè)專門負(fù)責(zé)拿地的一位工作人員表示，這種轉(zhuǎn)讓方式，能夠有效遏制多輪競拍從而推高土地成交價，制造“地王”的現(xiàn)象，也能夠避免競拍中開發(fā)企業(yè)的非理性競價行為。

　　這位工作人員稱，從目前實(shí)行的土地出讓制度來看，招、拍、掛比協(xié)議轉(zhuǎn)讓更陽光、更透明，也部分防止了出讓過程的“暗箱操作”，應(yīng)予以充分肯定。但同時，這位工作人員稱，從制度設(shè)計來看，招、拍、掛采取的是“價高者得之”的原則，競拍極易產(chǎn)生非理性競價沖動，從而導(dǎo)致土地成交溢價數(shù)倍。山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長、房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授在接受記者采訪時也曾表示，在樓盤價格構(gòu)成中，建安成本(房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本的簡稱)大致相同，樓盤價格差異主要來源于地價差異。

????上述工作人員稱，自去年至今，國土部多次表示將對現(xiàn)行的土地出讓制度進(jìn)行制度修正，包括山東在內(nèi)的一些省市也明確表示，將采用多種方式改變以往價高者得之的方式。這位工作人員稱，包括一次競價在內(nèi)，這些土地轉(zhuǎn)讓制度的改變將極大遏制“地王”產(chǎn)生，對房價穩(wěn)定和合理回落能起到積極的推動作用。

????【名詞解釋】

????何為“限房價、競地價”

????限房價、競地價：根據(jù)市場行情限定房屋銷售價格，競買人通過對土地報價，按照價高者得的方式確定競得人。

????限地價、競政策性住房面積：土地價格統(tǒng)一確定，競買人承諾并申報該項(xiàng)目的政策性住房配建面積，根據(jù)配建政策性住房面積最大者確定競得人。宗合【名詞解釋】

????期房：房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，所出售商品房稱為期房。消費(fèi)者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同。人們習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、尚不能入住的房屋稱為期房。

　　預(yù)售資金未監(jiān)管禁賣房

　　島城已監(jiān)管330個項(xiàng)目，上半年房價同比降2.2%

　　“自9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證?！庇浾?4日采訪了解到，目前島城已將330個項(xiàng)目的預(yù)售資金納入了監(jiān)管，共監(jiān)管資金370.41億元。同時，為動態(tài)監(jiān)測商品房市場的價格變化情況，島城啟動了價格異動監(jiān)控，研發(fā)應(yīng)用了商品房銷售價格異動監(jiān)控系統(tǒng)，嚴(yán)格實(shí)行“一房一價”。此外，對于不合理確定銷售價格的開發(fā)企業(yè)實(shí)行價格約談機(jī)制。

　　記者從23日舉行的全省保障性安居工程和房地產(chǎn)市場調(diào)控工作會上了解到，實(shí)施調(diào)控以來，2011年青島市新建住宅價格指數(shù)同比增幅為3.8%，較2010年下降了3.9個百分點(diǎn)，今年上半年同比下降了2.2% ，調(diào)控效果比較明顯，得到了國務(wù)院房地產(chǎn)市場調(diào)控督查組的高度評價和認(rèn)可。

　　此外，為認(rèn)真執(zhí)行住房限購措施，島城在全國率先應(yīng)用了住房限購信息管理系統(tǒng)，實(shí)行“三級核驗(yàn)”制度。首先，購房人購房前，需先行開具《家庭住房情況證明》，登記機(jī)關(guān)核對購房人身份證明、戶口簿、婚姻關(guān)系證明等，對非本市戶籍居民核對納稅或社保證明，并依托系統(tǒng)對其家庭成員名下的所有住房進(jìn)行檢索確認(rèn)；其次，購房人辦理網(wǎng)簽手續(xù)時，系統(tǒng)自動核對是否符合住房限購條件，并在合同中自動生成有關(guān)住房限購的約束性條款；最后，購房人申辦產(chǎn)權(quán)登記時，系統(tǒng)自動核驗(yàn)住房限購資格。

????在商品房預(yù)售資金監(jiān)管方面，對不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的項(xiàng)目不予頒發(fā)預(yù)售許可證。截至目前，已納入監(jiān)管項(xiàng)目330個，監(jiān)管資金370.41億元，審核撥付資金288.12億元。實(shí)行價格異動監(jiān)控，研發(fā)應(yīng)用了商品房銷售價格異動監(jiān)控系統(tǒng)，嚴(yán)格實(shí)行“一房一價”。合理確定銷售價格，建立了價格約談機(jī)制，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理確定開盤價格。

????此外，在規(guī)范市場秩序方面，今年上半年共檢查商品住宅項(xiàng)目65個，責(zé)令限期整改項(xiàng)目9個。

????【名詞解釋】

????現(xiàn)房：指消費(fèi)者在購買時已經(jīng)通過交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收、可以正式入住的物業(yè)。

????試點(diǎn)商品住房現(xiàn)房銷售

????我省將總結(jié)改進(jìn)商品房預(yù)售管理辦法

????針對部分城市房價上漲苗頭，山東省將嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售許可制度，并選擇有條件的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。下月起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

????記者從山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，山東省將總結(jié)改進(jìn)商品房預(yù)售管理辦法，選擇有條件的開發(fā)項(xiàng)目開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)?，F(xiàn)房是指消費(fèi)者在購買時已經(jīng)通過交付標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)驗(yàn)收、可以正式入住的物業(yè)。這種現(xiàn)房銷售已不再需要預(yù)售許可證，而要查看房產(chǎn)證。

　　同時，山東省還將嚴(yán)格按照“一房一價、明碼標(biāo)價”的要求，加強(qiáng)商品住房預(yù)售方案審核，預(yù)售報價過高、隨意調(diào)價且不接受房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，一律不得核發(fā)預(yù)售許可證。

　　山東省還要求全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金用到相應(yīng)項(xiàng)目上，防止資金挪用和抽逃。山東省規(guī)定，自今年9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。

　　今年上半年，山東省房地產(chǎn)市場總體運(yùn)行平穩(wěn)，房價穩(wěn)中有降。商品房銷售面積和金額雙雙下降，銷售商品房2997萬平方米、實(shí)現(xiàn)銷售額1391億元，同比分別下降20.4% 、12.9%。