我國千億住房維修金成糊涂賬 支取復雜不透明

　　連日降雨讓全國各地的不少小區(qū)遭了殃：有的地方幾十戶人家同時被淹，墻體積水滲漏、電梯灌水停用……誰來負責，誰來出錢解決這些問題？

　　不久前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會有關人士表示，北京“7·21”特大自然災害中，很多小區(qū)的公用部位，如樓頂、樓體、電梯等出現(xiàn)了漏雨、滲水、積水等問題。“暴雨造成的房屋漏雨屬緊急情況，可以不用經(jīng)過小區(qū)2/3以上業(yè)主同意等程序，應急使用住宅專項維修資金維修房屋建筑。

　　其實，2009年年底出臺的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》，已把嚴重漏水、電梯故障等問題列為緊急情況，為其開辟“綠色通道”。然而政策出臺幾年來，還是有很多看起來符合情況的小區(qū)，至今沒用上這筆錢。

　　按理，每個業(yè)主都應繳納住宅專項維修資金（以下簡稱“維修資金”），用于日后房屋“養(yǎng)老”。但目前全國累計的維修資金金額到底有多少，卻很少有人說得清。中國青年報記者查閱公開資料得知，截至今年6月30日，北京市累計歸集維修資金314.93億元；上海市累計歸集超過290億元；深圳67億元、廣州58億元、哈爾濱12億元、合肥42億元、長沙80億元……僅記者能夠查到公開資料的17個城市的數(shù)據(jù)總額，已超過1000億元。但很少有業(yè)主清楚，這項和自身權益息息相關的錢，應該如何使用，如何查詢，如何監(jiān)管？

　　過去多年間，這筆巨額資金還曾經(jīng)出現(xiàn)過諸多“糊涂賬”，很多時候看來政策已“說清楚”了，但業(yè)主們還是感覺“糊涂”。

　　“漏頂聯(lián)盟”的困惑

　　北京市昌平區(qū)王府溫馨公寓業(yè)主葉秋（化名）說，7月21日那天，她家“到處都用盆接水”，墻上有好幾條被水泡開的裂縫，臥室的頂燈燈罩里至今留有積水，“這個燈一旦漏電，后果不堪設想”。

　　她是1997年入住該小區(qū)的首批業(yè)主，住在六層樓的頂層。入住次年，葉家就開始漏水，“十多年來沒間斷過”。葉秋說，剛開始物業(yè)會派人來免費維修，修完用一陣子，還會再漏，就再請人來修。后來，請物業(yè)補漏還要收費。這個小區(qū)漏雨的不止一家，以致葉秋和另外幾棟樓的頂層住戶一起，組成了所謂的“漏頂聯(lián)盟”。

　　這種情況能否申請維修資金？葉秋認為，自家漏水是開發(fā)商和物業(yè)的責任，不該動用維修資金，即使要動用，她也不知能不能用，該怎么用。

　　該小區(qū)法政王府物業(yè)公司的經(jīng)理告訴中國青年報記者，小區(qū)防水工程竣工于2000年，早已過了保修期（保修期3～5年）?，F(xiàn)在解決漏水問題，就應從業(yè)主共有的維修資金中支取。以前這個小區(qū)的17號樓漏水，物業(yè)就支取過該樓的維修資金，更新了樓體防水層。但是現(xiàn)在漏水的幾棟樓如16號樓等，沒有辦法支取維修資金，“有的業(yè)主買房時沒繳納這筆錢，整棟樓的24個住戶里，只有8戶交過，所以錢取不出，（維修）這事兒就卡在資金上?！?/p>

　　為什么同一筆錢，有些人交了，有些人沒交？使用維修資金要經(jīng)過哪些程序？對這些事，大多數(shù)業(yè)主都弄不清楚，甚至一些基層政府部門也搞不明白。

　　北京市昌平區(qū)新康園小區(qū)竣工于2003年，其中有6幢樓是32層塔樓，但這幾棟高層住宅的電梯經(jīng)常發(fā)生故障。一位住在8層的居民告訴記者，她這幾年來一直爬樓梯上下，“我住得低，還算好的，住在樓上的更麻煩”。另一位住在28層的居民說，老人和孩子出行最讓人擔心。

　　為了修電梯，這里的業(yè)主一直在多方維權。2011年秋天，昌平區(qū)回龍觀鎮(zhèn)政府為維修新康園小區(qū)的電梯發(fā)了兩份文件。文件里寫明，由鎮(zhèn)政府墊資修電梯。目前負責牽頭協(xié)調此事的是回龍觀鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長黃俊。

　　為何申請一個小區(qū)的維修資金修電梯，竟由政府出面，墊資進行？

　　黃俊告訴中國青年報記者，新康園小區(qū)為修電梯的事折騰了幾年，去年鎮(zhèn)政府通過開會總算“找到了可用的工作途徑”，這個途徑就是申請維修資金。為此，他們請來北京市房屋安全鑒定總站進行檢測，“他們給出了161萬元的報價”。按照這個報價，經(jīng)過招投標確定公司后，新康園小區(qū)的電梯于今年6月修完。修電梯的資金，由回龍觀鎮(zhèn)政府墊資40多萬元，剩下的100多萬元還沒支付給維修公司。目前，申請維修資金的材料還沒報上去，這161萬元沒批下來，鎮(zhèn)政府的錢暫時拿不回來。

　　電梯都修完了，政府也墊了錢，但申請還沒進行，萬一維修資金批不下來怎么辦？對此，黃俊表示，他并不清楚維修資金的具體申請流程，“反正不可能批不下來。要不然政府墊的錢怎么辦？”

　　維修資金申請“九步走”

　　并非所有小區(qū)都為維修資金犯難，全國各地均有小區(qū)成功申請維修資金的案例。北京市住房資金管理中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月，全市共有796個小區(qū)使用商品住宅專項維修資金2.84億元。

　　成功申請到維修資金的小區(qū)，具體如何操作？北京市朝陽區(qū)新天第家園業(yè)委會主任張大憲說，該小區(qū)已用過3次維修資金。第一次用于改造小區(qū)水箱，第二次用于大修電梯，第三次用于小區(qū)的防水改造?！叭ツ甏笥赀^后，超過一半的住戶家漏水，我們用維修資金找專業(yè)公司做了防水和外墻改造，今年完成了，扛過了大雨?！?/p>

　　據(jù)張大憲介紹，新天第小區(qū)申請使用維修資金的流程分九步。

　　第一步，小區(qū)物業(yè)公司就需要維修的項目向業(yè)委會提出報告，業(yè)委會討論是否應使用維修資金。

　　第二步，業(yè)委會認為該項目確需動用維修資金后，由物業(yè)公司把項目報送至區(qū)建委指定的鑒定中心審核。審核內容分3部分：第一，能不能用。包括項目是否適用于維修資金的使用范圍，是否應建議由開發(fā)商負責。第二，有沒有資格用。包括小區(qū)的維修資金是否全部歸集到位，維修項目是否過了保修期。第三，能用多少錢。由區(qū)建委的物業(yè)管理科住宅小區(qū)管理辦公室（以下簡稱“小區(qū)辦”）根據(jù)小區(qū)維修資金的數(shù)量與物業(yè)公司的初步預算申請進行平衡。與此同時，小區(qū)內成立由業(yè)委會、物業(yè)公司、業(yè)主代表組成的三方工作組，在小區(qū)內向業(yè)主宣傳公示。

　　第三步，工作組組織招投標，確定預算和具體施工方案，選定施工隊。

　　第四步，工作組將施工單位的預算和方案上報給政府指定的資金審核部門進行財務審計。如果批復的金額和公司金額不一致，根據(jù)審計結果，要求施工單位修改預算。

　　第五步，工程預算通過審計之后，召開業(yè)主大會，將“決定在某事項上使用專項維修資金”事宜，向業(yè)主說明。

　　第六步，動用維修資金的決議經(jīng)業(yè)主大會通過后，需要做資金分攤表。也就是說，把即將維修的項目資金總額，按每戶業(yè)主的房產(chǎn)面積進行分攤，算出每一戶業(yè)主的份額。比如，同一小區(qū)內住宅為200平方米的業(yè)主分攤2000元，鄰居是100平方米的，分攤1000元，以此類推，這個明細表，需讓每一戶業(yè)主簽字同意。

　　第七步，拿著業(yè)主委員會的通過決議（第一步），建委指定的鑒定部門的蓋章審核（第二步），財政審計部門的蓋章審核（第四步），業(yè)主大會的通過決議（第五步），經(jīng)三分之二業(yè)主簽字同意的資金分攤表（第六步），共5項，去找北京市屬房屋資金管理中心拿一張蓋章的單據(jù)。

　　第八步，拿著房屋資金管理中心蓋章的單據(jù)（第七步），小區(qū)業(yè)委會在銀行備案的3個章（業(yè)委會公章、正副主任人名章）與施工單位的合同副本，去該小區(qū)維修資金存儲的銀行。銀行核對撥款總數(shù)（以政府財務審計數(shù)為準），為業(yè)委會開一個維修資金的專用賬戶（?？顚Ｓ?，不得取現(xiàn)，只能劃撥，不經(jīng)同意不得挪用），將指定數(shù)額的錢從小區(qū)維修資金存款賬戶撥到此專用賬戶。

　　第九步，由銀行根據(jù)業(yè)主委員會要求和合同規(guī)定，將錢款分批分期直接劃撥給施工單位，就此開始維修。按規(guī)定，這筆錢不是全額一次性發(fā)放，一般首次發(fā)放款項總額的60%～70%，經(jīng)工作組驗收后，通知銀行撥第二次款項，約占總額的25%～35%，維修工程結束，直到質保期過后撥付尾款，約占總額的5%。工作組負責工程質量監(jiān)督、控制（電梯由施工單位找國家指定的安監(jiān)部門監(jiān)督）。

　　很多業(yè)主認為申請維修資金程序繁瑣、復雜。一些沒有經(jīng)驗和專業(yè)知識的物業(yè)公司，對“三分之二的業(yè)主簽字同意”一項更是一籌莫展，稱其“難度不亞于人口普查”。

　　一位物業(yè)公司負責人表示，“每個住戶分攤的金額都要算好，還要讓他們簽字，可是有些業(yè)主把房子出租了，怎么找戶主？這太難了?！?/p>

　　服務于新康園小區(qū)的陸凱物業(yè)公司經(jīng)理王占山告訴本報記者，物業(yè)公司里“沒有跑這方面的工作人員?！边@段時間，為了準備申請所需的資料和文件，對每戶分攤費用進行測算，王占山專門聘請了一個經(jīng)濟師，“每個月工資1萬元。”

　　在張大憲看來，其實整個流程不算繁瑣，唯一可能麻煩的，就是第六步做資金分攤表，“做資金分攤表需要進行一些專業(yè)培訓，找經(jīng)濟師也未必懂行。這件事需要那些已經(jīng)弄明白的人，去幫助那些還不熟悉的人，做得快，兩天就能完成?！?/p>

　　各方說法無法統(tǒng)一

　　既然有的小區(qū)有經(jīng)驗，也能拿出具體“攻略”，申請維修資金還有什么難處？

　　一位不愿透露姓名的業(yè)委會主任告訴本報記者，上述步驟看起來嚴謹全面，實際執(zhí)行中經(jīng)常遇到“意外”，“有一次我們小區(qū)想啟用維修資金，先打電話去建委指定的鑒定中心詢問，對方開口就說，我們最近很忙，等一個月再說?！?/p>

　　這位業(yè)委會主任認為，政府指定鑒定中心做鑒定，指定審計公司做審計，其實是一種壟斷，產(chǎn)生的鑒定費和財務審計費，都要從業(yè)主繳納的維修資金或物業(yè)費里出，而且這錢必須得花，“拿著大家的錢，官腔還這么大！”

　　在他看來，新天第小區(qū)是北京市多項政策的“試點”小區(qū)，因此進行得比較順利，其他普通小區(qū)要申請維修資金，任何一個“意外”都會拖慢進程?！叭ド暾埦S修資金的小區(qū)，其能力和人脈很重要。比如在財務審核上，卡得緊些還是放得松些，對小區(qū)影響很大。”

　　而且，在許多具體問題上，“專業(yè)人士”們的說法也不一致。

　　北京盛德恒通物業(yè)公司總經(jīng)理王中秋從業(yè)多年，其公司所在的多個小區(qū)成功使用過維修資金，熟悉這套流程。他所說的步驟與張大憲所說基本一致，又有不同。

　　誰負責維修過程中的組織、協(xié)調、監(jiān)督？在王中秋看來，應由物業(yè)公司負責。而在張大憲看來，應由三方工作組負責。在2009年年底出臺的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）中，政策鼓勵引入第三方監(jiān)督。

　　誰負責項目驗收？王中秋認為是建委負責驗收，也同時起到監(jiān)督作用。但張大憲認為，建委不負責驗收，由小區(qū)工作組驗收。

　　王中秋和張大憲認為，回龍觀鎮(zhèn)為新康園小區(qū)修電梯的做法，存在“先斬后奏”，難以保證他們能申請到足額資金。

　　但是，《辦法》中明文規(guī)定，屬于緊急情況的維修，應在工程結束、驗收合格后，再由物業(yè)公司提出申請。

　　《辦法》中規(guī)定了5種緊急情況。2010年5月，北京市建委印發(fā)《北京市住宅專項維修資金使用審核標準》，其中界定的緊急情況變?yōu)?種。

　　為何政策與人們的理解存在諸多偏差？北京市盛廷律師事務所律師畢文強說，1992年5月，有關部門開始對這筆資金作出原則性規(guī)定，至今已有20年，其間,政策持續(xù)調整、修改，發(fā)放文件紛繁復雜，1998年商品房成為住宅的主要形式以后，這筆資金越來越受到重視；2008年，政府將公共維修基金改為“住宅專項維修資金”。除了政策上的調整，現(xiàn)實中這筆資金的使用也經(jīng)常出現(xiàn)漏洞，即使是“物業(yè)專家”、“業(yè)主專家”也不一定熟悉，絕大多數(shù)業(yè)主對此更是茫然無知，無所適從。

　　業(yè)主、專家、媒體曾多次質疑，維修資金“交錢時沒商量、用錢時說不清”。在畢文強看來，這一方面是由于相關業(yè)主對政策宣傳、相關規(guī)定了解不夠，另一方面，在執(zhí)行中也確實存在著許多現(xiàn)實困難。

　　曾經(jīng)算出諸多“糊涂賬”

　　北京市是所有城市中對維修資金使用情況公布得最詳細及時的。最新數(shù)據(jù)顯示，目前北京市累計歸集維修資金314.93億元，共有796個小區(qū)使用維修資金2.84億元，涉及電梯、屋面防水等2783個項目。人們想知道，這兩億多元具體花到哪些和項目上，能否公示？但記者就這一問題約訪相關部門，對方拒絕接受采訪。

　　從已公布的情況來看，截至去年年底，西安市歸集了55億元維修資金，使用僅1386萬元；截至去年8月，武漢市歸集近50億元資金，使用約5000多萬元；截至去年8月，浙江省麗水市歸集總額超過1億元，使用僅20多萬元，截至今年1月，天津市歸集145.4億元，使用僅7753.5萬元……國內大多數(shù)城市已使用的維修資金只占歸集總額的不到1%。

　　數(shù)以億計的資金沉淀、閑置在政府的賬戶里，對業(yè)主意味著什么？

　　2006年，北京市開始試點：如果小區(qū)業(yè)主同意，可將這筆錢劃轉至小區(qū)分賬戶。新天第小區(qū)就是試點中第一個劃轉出來的小區(qū)。張大憲說，在劃轉之前，全市維修資金都存在政府指定的光大銀行，利率按活期計算，約為0.72。小區(qū)把這筆錢劃轉出來后，可以改變增值方式，“這700多萬元不可能短期用完，我們設定一筆錢用于應急，其余的有些存成一年定期存款，有些存成三年定期存款，利息就是原來的數(shù)倍。”到去年年底，新天第小區(qū)的維修資金由700多萬元，變成近1000萬元。

　　當時北京海淀區(qū)太月園小區(qū)業(yè)委會主任王嘉吾也算了筆賬，該小區(qū)維修資金總額超過3000萬元，按活期利率計算，一年下來利息收益20萬元左右。如果把總額的10%存為一年定期存款，20%存為三年定期存款，70%存為五年定期款，每年利息超過150萬元。為此，太月園小區(qū)也將資金劃轉出來。

　　全國多年來數(shù)以億計的維修資金存在政府賬戶里，為何不“理財”？2006年9月以后，在北京市人大代表、政協(xié)委員和大量業(yè)主的質疑聲中，北京市將維修資金年息從0.72%調整到3%。

　　圍繞著維修資金，還有許多“糊涂賬”。

　　2006年，廣州市12個小區(qū)業(yè)主委員會聯(lián)合維權稱，開發(fā)商或物業(yè)公司挪用維修資金。此后公布的廣州市房管局數(shù)據(jù)顯示，1999年至2006年6月，廣州市該項資金歸集額應為37.8億元，實收14.13億元。此后，福州、深圳等多地也陸續(xù)出現(xiàn)維修資金被侵吞的案例。

　　畢文強律師認為，目前專項維修資金主要面臨的問題有：第一，開發(fā)商侵占維修資金的情況突出。這筆錢本不該由房地產(chǎn)商管理，但現(xiàn)實中不少房地產(chǎn)商將其與房款捆綁收取，延時上繳，將部分資金挪作他用。第二，專項維修資金歸集到政府部門后，在使用的具體程序上需要進一步規(guī)范。國內很多地方對這筆資金的收益如何使用還是一筆糊涂賬。第三，目前申請使用這筆資金的程序和審批極為復雜，政府方面比較謹慎；而在業(yè)主共同決定時也會出現(xiàn)不一致的地方，從而導致實際上較難動用。

　　還有一些地方，出現(xiàn)了另一種“糊涂賬”：據(jù)新華社2010年報道，國家已明確規(guī)定小區(qū)電梯更新費由維修資金支出，但安徽淮南出臺了一條地方法規(guī)，要求當?shù)厮蟹慨a(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房前必須繳納每部25萬元的“首次電梯更新費”，不交錢不發(fā)房屋預售許可證。

　　中國人民大學法學院教授劉俊海認為，目前維修資金存在種種問題，關鍵在于“不透明”：“維修資金涉及使用的過程中可能出現(xiàn)各種問題，業(yè)主少繳了、開發(fā)商少繳了、使用不規(guī)范了，但歸結起來還是要透明，只有完全透明，政策才能到位?！?/p>

　　他建議政府應將信息“全面上網(wǎng)”：“切入點、突破口還是加大透明度，提高資金的可預期性，讓每個業(yè)主、市民都能在互聯(lián)網(wǎng)上查詢到維修資金：總計是多少，每個小區(qū)花了多少錢，這不涉及國家機密、商業(yè)利益、個人隱私問題?！?/p>

　　劉俊海認為，向業(yè)主宣傳普及專項維修資金方面的知識不到位，政府、物業(yè)公司、業(yè)主委員會都有責任，但主要是政府的責任?！拔飿I(yè)公司是管家、仆人，不應懶惰，政府是全體人民的公仆，更應該改進工作。”