青島住宅庫(kù)存量30個(gè)月節(jié)節(jié)攀升

????進(jìn)入今年5月以來,北京、上海等城市商品房成交量開始回升,各地房地產(chǎn)價(jià)格大有回漲之勢(shì),部分地區(qū)再現(xiàn)地王,樓市新一波異動(dòng)暗潮洶涌。不過,隨著多個(gè)機(jī)構(gòu)上半年報(bào)告相繼發(fā)布,在市場(chǎng)回暖的躁動(dòng)背后,則是多城市供需同步增長(zhǎng)、庫(kù)存量高壓難解的現(xiàn)狀。今年下半年,庫(kù)存量高企依然是各大房企必須面對(duì)的巨大挑戰(zhàn)。

????來自中原集團(tuán)研究中心上半年樓市研究報(bào)告顯示,即便是成交量快速回升的6月,北京、上海、廣州、深

圳四大一線城市的住宅庫(kù)存消化周期仍然需要8~10個(gè)月。值得關(guān)注的是,對(duì)于一線城市中庫(kù)存量最高的北京來說,8個(gè)月的消化周期尚屬年內(nèi)最短,按照當(dāng)月平均銷售消化周期計(jì)算,北京商品住宅銷售市場(chǎng)的庫(kù)存銷售周期在今年4月,一度曾長(zhǎng)達(dá)15個(gè)月之久。

????此外,多個(gè)二線城市的庫(kù)存預(yù)警情況更為嚴(yán)重,來自戴德梁行2012年6月市場(chǎng)月報(bào)顯示,武漢、沈陽等城市分別仍需17.3及12.2個(gè)月才能消耗目前的市場(chǎng)庫(kù)存。青島的商品房庫(kù)存量甚至超過北京、上海,高達(dá)10萬套以上,按照之前6個(gè)月的平均銷售速度計(jì)算,青島市目前庫(kù)存量的消化周期約為25.83個(gè)月。

???? 【延伸閱讀】盤點(diǎn)青島各區(qū)域樓市庫(kù)存房 開發(fā)商不敢太樂觀

????【案例】一線城市　北京:庫(kù)存消化剛剛開始

????“實(shí)際上,北京樓市成交量超過供給量,在第二季度或者說從5、6月份才剛剛開始。此前,北京市場(chǎng)已經(jīng)累計(jì)了超過一年的庫(kù)存?！痹诘谝惶酱骶S斯7月10日發(fā)布的2012年第二季度市場(chǎng)報(bào)告會(huì)上,第一太平戴維斯北京研究及顧問咨詢部董事王瓊表示,今年第二季度,北京住宅銷售市場(chǎng)在年內(nèi)首次實(shí)現(xiàn)了成交量大于供給量的庫(kù)存去化扭轉(zhuǎn)。

????第一太平戴維的季度報(bào)告顯示,北京第二季度的一手住宅整體市場(chǎng)迎來了供需兩旺,供給與成交量均有大幅增長(zhǎng)。其中,新增供給環(huán)比增長(zhǎng)78.7%,同時(shí)成交面積環(huán)比上漲86.2%,首次實(shí)現(xiàn)了成交環(huán)比增速高于新增供應(yīng)面積增速。

????“按照當(dāng)月消化周期來看,北京市場(chǎng)6月的庫(kù)存已經(jīng)降至到8個(gè)月,而在4月份,這個(gè)周期最長(zhǎng)也曾經(jīng)達(dá)到15個(gè)月?！辨溂业禺a(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪介紹,北京住宅市場(chǎng)的庫(kù)存消化周期已經(jīng)從今年3月的近14個(gè)月、經(jīng)過4月15個(gè)月的高點(diǎn)之后快速回落,5、6月份的庫(kù)存消化周期已降至9.6個(gè)月和8個(gè)月。

????來自鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部顯示,6月北京庫(kù)存消化周期創(chuàng)下一年來的最短紀(jì)錄。

????2012年上半年,商品住宅成交量從年初低谷狀態(tài)大幅攀升,尤其5、6月份,成交量大幅上漲,北京6月純商品住宅成交量達(dá)到10247套,達(dá)到近18個(gè)月以來的最高值。同時(shí),新項(xiàng)目消化速度明顯加快,市場(chǎng)進(jìn)入庫(kù)存負(fù)增長(zhǎng)階段。

????進(jìn)入7月后,北京商品住宅庫(kù)存再次落到8萬套以下。截至7月12日,庫(kù)存量為78456套,面積為9575772平方米,庫(kù)存面積達(dá)到年內(nèi)最低值。

????尤其值得關(guān)注的是,今年3、4、5月份北京市場(chǎng)的新增供應(yīng)套數(shù)都在5000套以下,而在6月的供應(yīng)量猛增至7194套的背景下,仍然能讓庫(kù)存去化周期縮短至8個(gè)月。

????陳雪表示,這說明大量購(gòu)房需求在近期得到釋放后已使北京市場(chǎng)商品住宅庫(kù)存中的大戶型進(jìn)入快速消化階段。

????不過,王瓊指出,北京市場(chǎng)一手房銷售雖然在二季度內(nèi)實(shí)現(xiàn)了供過于求的終結(jié),但是相比去年一年和上半年的前幾個(gè)月的成交低迷,整體的庫(kù)存去化壓力依然很大。

????來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,截至6月24日,北京的庫(kù)存量為1031萬平方米,如果把因在3月份調(diào)整統(tǒng)計(jì)口徑而減少的500萬平方米加進(jìn)來,其總量已達(dá)到1500萬平方米。這與市場(chǎng)最為低迷時(shí)期——去年年底的1550萬平方米相差無幾。

????“下半年市場(chǎng)狀況如何,還取決于宏觀調(diào)控政策的走向,目前還有待觀察,不能盲目樂觀?！蓖醐傉f,持續(xù)松動(dòng)的信貸政策加之利率下調(diào),表明政府正在采取措施刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),以緩解市場(chǎng)中由經(jīng)濟(jì)放緩帶來的負(fù)面情緒。第二季度,一手住宅市場(chǎng)整體供給與成交量均取得大幅增長(zhǎng)。不過,我們也要看到今年下半年將迎來持續(xù)性的供應(yīng)井噴,很多此前推遲入市的項(xiàng)目也會(huì)趁市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖之際入市,預(yù)計(jì)9、10月份商品住宅的供應(yīng)會(huì)再次出現(xiàn)高峰,北京樓市的整體庫(kù)存壓力仍不容小覷。

????【案例】二三線城市　青島:商品住宅　庫(kù)存超10萬套

????與北京等一線城市住宅庫(kù)存量均環(huán)比出現(xiàn)下降相比,部分二線城市的庫(kù)存情況仍然不樂觀,其中青島市的商品房庫(kù)存量更是高達(dá)10萬套以上,消化周期甚至需要兩年以上。

????“作為二線城市,10萬的庫(kù)存量顯然非常高。這與很多大房企在2009年、2010年集中布局青島有關(guān)?！币晃皇煜で鄭u市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士表示。

????在鏈家地產(chǎn)監(jiān)測(cè)的北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、廈門、福州、青島、惠州10個(gè)城市庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示,2012年6月山東省青島市場(chǎng)的商品房庫(kù)存已超過10萬套,位于這10個(gè)城市的庫(kù)存量之首,甚至超過此前一直處于庫(kù)存高壓之下的北京、上海兩大一線城市,也是被監(jiān)測(cè)的10個(gè)城市中唯一在6月環(huán)比、同比仍然雙雙增漲的城市。

????更引人關(guān)注的是,青島市住宅市場(chǎng)庫(kù)存在調(diào)控30個(gè)月來節(jié)節(jié)攀升。數(shù)據(jù)顯示,截至6月30日,青島樓市存量已達(dá)108357套,這一存量的可售面積是2010年年初的2.5倍。

????“這一庫(kù)存量在全國(guó)其他二線城市很罕見,甚至超過了一線城市的庫(kù)存量?！狈治鰩熗踔鞠急硎?如果按照之前6個(gè)月(包含6月份)的平均銷售速度計(jì)算,青島目前的這個(gè)庫(kù)存量的消化周期約為25.83個(gè)月,庫(kù)存量和消化周期都已達(dá)到歷史高點(diǎn)。

????在庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升的同時(shí),青島樓市的成交量卻在不斷下滑。據(jù)青島網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,上半年青島市共成交住宅28128套,同比下降28.47%。環(huán)比下跌41%。

????數(shù)據(jù)顯示,今年6月份,在全國(guó)百城價(jià)格環(huán)比連續(xù)9個(gè)月下跌后首次上漲0.05%的背景下,青島市住宅平均價(jià)格為每平方米9539元,環(huán)比下降0.04%,雖然降幅較前幾個(gè)月減緩明顯,同比去年價(jià)格仍下跌了0.16%。

????在這一背景下,青島樓市的供應(yīng)仍在不斷增加。公開信息顯示,今年7月,青島預(yù)計(jì)有27個(gè)新盤上市。如此一來,青島樓市的庫(kù)存有可能再攀新高,消化周期也將進(jìn)一步拉長(zhǎng)。

????庫(kù)存壓力持續(xù)增大,也讓各大房企青島在售項(xiàng)目的銷售壓力激增?！?月上旬好孩子企業(yè)降價(jià)排行榜》顯示,此次入榜項(xiàng)目全部位于二三線城市,二線城市降價(jià)項(xiàng)目居多,青島、西安等城市紛紛上榜,其中青島以三個(gè)項(xiàng)目入榜位居第一,在項(xiàng)目?jī)?yōu)惠方面,平均折扣力度達(dá)到7.8折。其中,標(biāo)桿房企恒大在青島的項(xiàng)目折扣力度達(dá)7.2折,另外兩個(gè)房企來儀房地產(chǎn)和溢德鑫房地產(chǎn)在青島的兩個(gè)項(xiàng)目,優(yōu)惠幅度也達(dá)到8折左右。

????對(duì)此,亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓表示,由于3~5月份市場(chǎng)剛性需求的釋放,銀行可用的貸款額度正在快速減少,部分二線城市的銀行已經(jīng)開始把利率往基準(zhǔn)回調(diào)。其次,限購(gòu)等行政手段的調(diào)控政策執(zhí)行力度依然很大,開發(fā)商的庫(kù)存也依然偏多,同時(shí)未來潛在供應(yīng)依然處于較高水平,在部分二線城市這種供求關(guān)系短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)。