中國在建摩天大樓超200座相當美國總量 債臺高筑

????6月5日，遠大可建科技有限公司與長沙市望城區(qū)人民政府簽訂戰(zhàn)略協(xié)議，計劃用7個月的時間，規(guī)劃建設(shè)一座220層，高838米的綜合大樓，預計建成后比迪拜塔還高10米，號稱世界第一高樓。

????此舉被認為是我國高樓建設(shè)的巔峰之作。事實上，高樓建設(shè)的速度遠不止于此。據(jù)不完全統(tǒng)計，全球在建的摩天大樓，其中87%在中國。截至目前，我國在建的摩天大樓總數(shù)已經(jīng)超過200座，相當于美國擁有總量。預計未來3

????在高速的建設(shè)進度下，摩天大樓引發(fā)的高樓經(jīng)濟效應卻值得我們探討。

????高樓“大躍進”

????當業(yè)界紛紛質(zhì)疑第一高樓建設(shè)進度時，遠大集團于日前證實了這一消息。“長沙838米高樓項目已經(jīng)在今年4月份啟動，目前各方面工作正在進行中?！边h大集團總裁辦表示。

????據(jù)悉，被命名為“天空城市”的世界第一高樓，其規(guī)劃方案顯示既有居住，也涵蓋了酒店、醫(yī)院、學校、商店等設(shè)施，是一個綜合性社區(qū)概念的建筑，預計明年元旦落成，建成后將成為世界最高樓。

????長期致力于高樓規(guī)劃設(shè)計的中國建筑設(shè)計研究院建筑師李斌認為，目前我國的高樓建筑主要集中在一線城市，一方面是這些城市的土地資源比較緊張，另一方面是這些地區(qū)商業(yè)發(fā)展程度較高，高樓對周邊區(qū)域有一定的帶動作用。

????以上海為例，已經(jīng)建成的“上海中心”，從區(qū)位優(yōu)勢上看，該建筑位于上海浦東陸家嘴[金融貿(mào)易區(qū)內(nèi)，集國際標準的24小時甲級辦公、超五星級酒店和配套設(shè)施、精品商業(yè)、觀光和文化休閑娛樂、特色會議設(shè)施五大功能于一體。“上海中心”將通過聚集符合樓宇經(jīng)濟特點的各類產(chǎn)業(yè)中的領(lǐng)先企業(yè)，打造上海新的商務高地。

????實際上，地標建筑在我國各大城市開始“光榮綻放”。

????5月28日，大連萬達[簡介 最新動態(tài)]以11億元拿下昆明市西山區(qū)老海埂路片區(qū)兩宗地塊。在這幅土地上，萬達[簡介 最新動態(tài)]將建起昆明第一高樓，建筑高度約280米。除此之外，南京建設(shè)了450米的紫峰大廈，廣州東塔的高度也達到了530 米，武漢綠地中心、深圳平安金融中心[最新消息 價格 戶型 點評]兩座高樓的高度分別達到了606米、660米。動輒500米以上的高樓建筑已然成為司空見慣的現(xiàn)象。

????與此同時，一份不完全統(tǒng)計的《摩天城市報告》數(shù)據(jù)顯示，中國在建的摩天大樓總數(shù)已經(jīng)超過200座（僅計算寫字樓與酒店），相當于美國現(xiàn)有摩天大樓的總量。

????據(jù)測算，5年后中國將擁有800座摩天高樓，相當于美國今天的4倍。“其中80%將建在經(jīng)濟不發(fā)達的內(nèi)陸地區(qū)?！鄙鲜鰣蟾娣治稣J為。

????經(jīng)濟周期效應

????“摩天樓專業(yè)戶”綠地集團此前在接受媒體采訪時就直言：“做地標性建筑不是我們想做的，而是政府想做?！?/p>

????但是優(yōu)惠的土地政策，無疑也是地產(chǎn)商鐘情的一大原因。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會理事陳寶存曾多年從事房地產(chǎn)一級市場開發(fā)，他對此深有同感：“超高層拿地便宜，還能獲得地方政府的多種優(yōu)惠，包括土地出讓金等值金額獎勵性補助，建成營業(yè)之日起5至8年內(nèi)所交納的營業(yè)稅、所得稅等值金額獎勵性補助等?！?/p>

????此外，記者也了解到，目前中國的高樓主要分布一些城市新區(qū)、開發(fā)區(qū)在省、市一級開發(fā)新區(qū)，特別是一些二線城市申請國家新區(qū)計劃中，都涉及到地標性建筑的內(nèi)容?！耙话阌烧疇款^，有一級土地開發(fā)資質(zhì)的公司參與，然后招商。通常是政府規(guī)劃好項目，找企業(yè)來簽約合作，建成后給企業(yè)一定的收益。因為不能出售，在土地審批的時候會有一些住宅項目做配套，保證企業(yè)在投入商業(yè)項目時，能通過回收住宅項目資金實現(xiàn)收益?！敝袊笖?shù)研究院分析師何田告訴記者。

????但政府背景的高樓也引來了不少質(zhì)疑。政府熱心于地標性建筑，不外乎其對本地經(jīng)濟的活躍，比如摩天大樓不僅能拉動相關(guān)區(qū)域商業(yè)的繁榮，同時帶來的當?shù)赜^光旅游經(jīng)濟的繁榮也同樣被地方政府看重。但有外資機構(gòu)研究表明，過去140年來，摩天大樓熱卻是經(jīng)濟崩潰即將來臨的一個可靠的指標。紐約的克萊斯勒和帝國大廈騰空而起的建筑熱，就發(fā)生在1929年的紐約股市崩盤和大蕭條前夕。最近的例證，是迪拜高聳入云的辦公大樓、旅店和世界最高的哈利法塔，這些巨無霸均在迪拜陷入可怕的經(jīng)濟危機之前不久建成。

????“建筑熱是信貸過剩的一個信號。”香港巴克萊資本房地產(chǎn)調(diào)查主任安德魯·勞倫斯說，歷史上，摩天大樓的建造具有突發(fā)性和偶然性，但是與信貸寬松、土地價格飆升和過分的樂觀預期緊密相關(guān)；往往建筑完工之日，便是經(jīng)濟進入緊縮衰退之時。

????巧合的是，今年前5個月的宏觀數(shù)據(jù)似乎也有所警示。

????財政部數(shù)據(jù)顯示，今年1至5月全國累計財政收入同比增幅顯著回落。5月份PMI為50.4%，比上月回落2.9個百分點，創(chuàng)5個月以來新低；生產(chǎn)者物價指數(shù)（PPI）同比下跌1.4%，為連續(xù)第三個月負增長，也為2009年12月以來最低點。這顯示需求疲軟，增長乏力，宏觀經(jīng)濟亮起“紅燈”，中國實體經(jīng)濟增長已經(jīng)明顯放緩。

????對此，中國指數(shù)研究院分析師何田認為，摩天大樓建設(shè)資金巨大，一旦得不到較好的回報，就會引發(fā)資金鏈斷裂，并且短期內(nèi)出現(xiàn)供過于求的情況應該也是正常的，更多的還是要看當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展情況，以及相配套的規(guī)劃和金融發(fā)展情況。

????企業(yè)風險巨大

????“在房地產(chǎn)政策調(diào)控以后，開發(fā)商利潤空間被壓縮，拿地的成本增加，建設(shè)高層可以減少建安成本，而且節(jié)約土地?！敝性禺a(chǎn)市場總監(jiān)張大偉坦言。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年四季度以來標桿房企開盤項目的土地成本相當于目前銷售均價的3成以上，其中標桿房企在一線城市的土地成本約占當前銷售均價的35%，而二三線城市的土地成本約占售價的30%。

????事實上，通過建設(shè)高樓來減少建安成本，以抵消拿地成本的做法，一度讓開發(fā)商挺過了資金鏈的壓力，但高層建筑有一個臨界點，一般容積率不超過5，此時土地成本和樓層高度建設(shè)成本比較適宜，一旦超越這個臨界，隨著樓層高度的增加，建安成本也會成倍增加。

????“以100米高樓為例，同等條件下，100米高樓和80米高樓相比，其建安成本每平方米就增加了近20%，以此推算，隨著樓層增高，建安成本每平方米會增加1/4～1/3”。李斌分析。

????此外，從開發(fā)商收益方面來說，超高層，更多依靠的是租賃市場。而租賃在一線城市的傾向性成交也遠高于二三線城市。

????仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，從租賃需求的行業(yè)來看，甲級寫字樓一般有高新技術(shù)類公司、高端生產(chǎn)制造型企業(yè)、金融服務類公司等市場需求作為主要推動力量。“以北京為例，從區(qū)域市場看，金融街、中關(guān)村和東二環(huán)的空置率最低，均在5%以內(nèi)。這也說明，寫字樓所在地區(qū)商業(yè)化程度直接影響著租賃市場發(fā)展?！?/p>

????對于遠大的“天空城市”而言，何田分析認為，高樓建筑一般都有相配套的服務業(yè)和金融業(yè)，“目前來看，長沙還是一個工業(yè)城市，雖然也很發(fā)達，但是更多依賴投資，要么工業(yè)化廠房，要么是高層住宅，對寫字樓等商業(yè)綜合體可能并沒有那么大的需求，短期內(nèi)市場供應量會很大，導致租賃壓力?！?/p>

????在他看來，在二三線城市建設(shè)高層建筑，很可能造成供大于求的局面，因為對當?shù)氐钠髽I(yè)來說，有時并不需要這么高端的寫字樓?！耙錾虡I(yè)地產(chǎn)，可能還是要選擇北京、上海這樣的超大城市，或者國家級中心城市，因為市場有承受能力，商業(yè)金融發(fā)展也比較完善?！?/p>