新房脫掉精裝赤膊上陣變毛坯 直降4千誘剛需

????“同一個(gè)項(xiàng)目，就那么幾棟新房源，去年賣(mài)的是精裝修房，今年變成賣(mài)毛坯房了，看來(lái)市場(chǎng)真是不好了，開(kāi)發(fā)商也急了。”準(zhǔn)購(gòu)房者小李走訪市區(qū)一在售樓盤(pán)后發(fā)現(xiàn)。記者隨后調(diào)查了解到，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策和購(gòu)房者買(mǎi)房態(tài)度的日趨明朗，樓市持續(xù)低迷之下，市場(chǎng)上悄然掀起一陣“裸賣(mài)”風(fēng)，一些精裝盤(pán)紛紛“赤膊上陣”，改精裝修為毛坯，降低總價(jià)，以求快速出貨。

????調(diào)查 精裝房聚集區(qū)改賣(mài)毛坯房

????提起島城的精裝房項(xiàng)目，人氣最旺的莫過(guò)于四方區(qū)新都心片區(qū)。如果時(shí)光退回到2007年，新都心片區(qū)幾乎沒(méi)有新盤(pán)可言，而隨著中海、萬(wàn)科、海信等知名開(kāi)發(fā)商2008年、2009年陸續(xù)入駐，這里成為人們置業(yè)新熱點(diǎn)，且相繼開(kāi)盤(pán)的萬(wàn)科金色城品、中海清江華府、萬(wàn)科城、萬(wàn)科藍(lán)山等均為精裝修樓盤(pán)，致使該片區(qū)的新房?jī)r(jià)格也從每平方米7000元-8000元一路飛升至13000元-14500元/平方米，個(gè)別項(xiàng)目更是高達(dá)17000元/平方米，使得新都心成為近兩三年來(lái)市區(qū)房?jī)r(jià)上漲最快的區(qū)域，“精裝修”這一概念在拉升房?jī)r(jià)上立下了“汗馬功勞”。

????而隨著樓市調(diào)控政策的深入推進(jìn)，記者注意到，四方東部板塊最大的一個(gè)在售項(xiàng)目在推出紐約、東京、阿姆斯特丹風(fēng)情的精裝房源后，去年下半年推出了新一期純毛坯房源，主打加拿大多倫多風(fēng)情。單價(jià)也從精裝修時(shí)的13000-14000元/平方米降到了11600-12000元/平方米，一套90平方米的新房就少了18萬(wàn)元。且該房源還推出了諸如“認(rèn)籌2萬(wàn)抵8萬(wàn)”、“在總房款上加1元，即可獲得價(jià)值11萬(wàn)元車(chē)位”、“首套房銀行利率8.5折”等優(yōu)惠，但始終沒(méi)能打開(kāi)銷(xiāo)售局面。

????在清江路上，另一知名開(kāi)發(fā)商推出的樓盤(pán)在去年上半年宣傳時(shí)對(duì)外一直號(hào)稱(chēng)是包含1300元/平方米的精裝社區(qū)，可到了下半年正式開(kāi)盤(pán)時(shí)卻是以毛坯房的形式對(duì)外銷(xiāo)售的。“2009年、2010年那會(huì)兒還沒(méi)有限購(gòu)令，市場(chǎng)又好，清江路一下子賣(mài)到了14000元/平方米，其他開(kāi)發(fā)商嗅到了商機(jī)，也趁這股風(fēng)打算推出精裝房，哪知還沒(méi)等開(kāi)賣(mài)，2011年限購(gòu)令來(lái)了，而且市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，開(kāi)發(fā)商立即轉(zhuǎn)向，賣(mài)起了毛坯房?！币毁?gòu)房者在論壇里打趣說(shuō)道，如今該樓盤(pán)推出特價(jià)房，價(jià)格為11400元/平方米，與精裝房相比降了大約2000元/平方米。

????清江路項(xiàng)目及時(shí)調(diào)轉(zhuǎn)車(chē)頭，脫掉“精裝”改毛坯，但園林景觀、社區(qū)配套仍不變，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)還是個(gè)不錯(cuò)的選擇。但市區(qū)西部另一靠海的在售項(xiàng)目卻在同一個(gè)項(xiàng)目中既有精裝修房又有毛坯房，讓購(gòu)房者哭笑不得?！百I(mǎi)精裝房圖的就是個(gè)品質(zhì)，而且入住后不會(huì)持續(xù)遭遇毛坯房裝修的噪音和污染，但現(xiàn)在精裝房、毛坯房都有，感覺(jué)樓盤(pán)品質(zhì)一下子降低了。”準(zhǔn)購(gòu)房者楊先生指出。據(jù)了解，目前該樓盤(pán)精裝房?jī)r(jià)格為10900元/平方米，而即將推出的毛坯房?jī)r(jià)格在6500元-7500元/平方米左右。

????城陽(yáng)嶗山精裝房備受煎熬

????除了該片區(qū)，其他區(qū)域同樣在經(jīng)歷著精裝房的煎熬，不得不玩起了 “裸賣(mài)”。“我們一期是精裝修，房源剩得不多了，均價(jià)在11000元/平方米。接下來(lái)要推二期，全部是毛坯的高層住宅，起價(jià)7780元/平方米?！遍_(kāi)發(fā)區(qū)一在售新盤(pán)售樓人員推介說(shuō)。可以看到，與一期相比二期價(jià)格大幅下降，降幅約為3000元/平方米。但售樓人員堅(jiān)持稱(chēng)“并不是精裝房不好賣(mài)才開(kāi)始賣(mài)毛坯房，而是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就已經(jīng)定好了。而且兩者不具有可比性。一期是小高層，公攤小，且距海近。二期是大高層，公攤更大，而且位置更靠北，所以?xún)r(jià)格相差比較大?！?/p>

????城陽(yáng)區(qū)白沙河畔，一在售新盤(pán)去年10月打出 “均價(jià)6500元/平方米”的驚爆價(jià)大廣告猶歷歷在目，該片區(qū)價(jià)格也從八九千元每平方米直降兩千元，這一大降價(jià)行為猶如多米諾骨牌一樣，直接引發(fā)島城樓市降價(jià)潮。如今該項(xiàng)目又推出清盤(pán)特惠，購(gòu)房贈(zèng)送10萬(wàn)元房款及價(jià)值10萬(wàn)元的車(chē)位一個(gè)，相當(dāng)于直降20萬(wàn)元。其實(shí)，該項(xiàng)目宣傳之初是打算做精裝修的，去年9月29日，該項(xiàng)目召開(kāi)發(fā)布會(huì)，正式推出其3D精裝理念，包含了社區(qū)景觀、公共大堂及室內(nèi)裝修三方面內(nèi)容，致力于打造360°全方位、全視野立體精裝視覺(jué)效果，再創(chuàng)行業(yè)內(nèi)精裝新標(biāo)準(zhǔn)。但很快該開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)清形勢(shì)，果斷刨掉精裝修，改為毛坯房推向市場(chǎng)，且打出遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的驚爆價(jià)，大幅降價(jià)后熱銷(xiāo)三四百套，如今已進(jìn)入清盤(pán)階段?！笆袌?chǎng)不好大家也看到了，否則我們不會(huì)打出那么大的降價(jià)廣告。當(dāng)初就是看清了市場(chǎng)，才放棄了精裝?！笔蹣翘幹脴I(yè)顧問(wèn)坦誠(chéng)地對(duì)記者說(shuō)。

????嶗山區(qū)一主推精裝公寓、寫(xiě)字樓的在售盤(pán)在開(kāi)盤(pán)之初，其公寓不僅是精裝修，而且附帶全部家電，與其他精裝盤(pán)僅僅是“硬裝”相比，該盤(pán)可謂是名副其實(shí)的“拎包入住”精裝公寓，均價(jià)16000元/平方米，但銷(xiāo)售一度陷入停滯，后期不得不拿出一棟公寓樓推出毛坯房，價(jià)格降為13000元/平方米，但大勢(shì)已去，無(wú)力回天。據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心在線(xiàn)交易統(tǒng)計(jì)顯示，該項(xiàng)目新房源共有1120套，截至昨日仍有1029套房源可售。

????分析 ?精裝房?jī)r(jià)格高銷(xiāo)售艱難

????“雖然精裝修的房?jī)r(jià)相比毛坯房每平方米要高出一二千元，但從前兩年各精裝盤(pán)銷(xiāo)售情況來(lái)看，精裝修在中高端客戶(hù)群中的接受度還是蠻高的?！睄u城一開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人陳先生說(shuō)，中高端客戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，且不愿意花很多的時(shí)間和精力自己搞裝修，所以省時(shí)省力的精裝修房更加符合他們的要求?！暗F(xiàn)在，市場(chǎng)變化了，首次置業(yè)的剛性需求和有限的改善性需求成為市場(chǎng)主力，價(jià)格偏貴的精裝修房就難賣(mài)了，尤其是在限購(gòu)令持續(xù)發(fā)威的大背景下?！标愊壬治稣f(shuō)。

????在當(dāng)前市場(chǎng)行情下，精裝房有多難賣(mài)，也許透過(guò)直降百萬(wàn)的大廣告可“管中窺豹”。今年4月17日，曾經(jīng)的地王、精裝大宅——中海紫御觀邸經(jīng)歷了大半年銷(xiāo)售幾乎停滯的煎熬后推出“每套房直接降價(jià)100萬(wàn)元”的大降價(jià)，撼動(dòng)島城，相當(dāng)于每平方米降價(jià)4000-5000元。緊隨其后，同處于市北區(qū)的精裝現(xiàn)房——華遠(yuǎn)湯米洋房推出購(gòu)房可享總價(jià)基礎(chǔ)立減45萬(wàn)元，一次性付款立減50萬(wàn)元的購(gòu)房?jī)?yōu)惠，其精裝標(biāo)準(zhǔn)為2000元/平方米。

????而地處李村商圈的李滄萬(wàn)達(dá)中央公館將推出新一批房源，均為精裝修，裝修標(biāo)準(zhǔn)2500元/平方米，現(xiàn)在起價(jià)9500元/平方米，刨除精裝修價(jià)格，相當(dāng)于起價(jià)7000元/平方米，與之前開(kāi)盤(pán)的毛坯起價(jià)8550元/平方米，均價(jià)9500元/平方米相比，確實(shí)算得上“震撼”。

????外來(lái)大鱷帶來(lái)精裝風(fēng)潮

????青島房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂(lè)部常務(wù)副秘書(shū)長(zhǎng)龍江表示，精裝修一直是國(guó)家提倡的住宅發(fā)展方向，精裝修可以減少二次污染和浪費(fèi)，做到資源節(jié)約化。對(duì)業(yè)主而言，可節(jié)省大量時(shí)間，減少精力和財(cái)力的浪費(fèi)，提高社區(qū)居住舒適度。我市品牌地產(chǎn)商天泰集團(tuán)早在2002年在開(kāi)發(fā)區(qū)陽(yáng)光海岸項(xiàng)目中就第一個(gè)采用精裝修交房，之后在奧園、韓國(guó)城、迦南美地、新羅園、美立方等項(xiàng)目上全部采用精裝修，天泰城也因此成為青島目前規(guī)模最大的精裝修社區(qū)。隨后本土知名地產(chǎn)商海信地產(chǎn)、魯信地產(chǎn)也加入到打造精裝修房的隊(duì)伍中，相繼開(kāi)發(fā)了魯信長(zhǎng)春花園、海信都市陽(yáng)光、海信鳳凰金岸等精裝品質(zhì)大宅。

????但真正在島城掀起一陣精裝風(fēng)潮的還是萬(wàn)科、中海等外來(lái)大鱷入駐青島后，大約在2007年、2008年。萬(wàn)科在精裝修上走在全國(guó)前列，且為此專(zhuān)門(mén)成立了研發(fā)部門(mén)，就其精裝修房源劃分了A、B、C、D四個(gè)等級(jí)，來(lái)青開(kāi)發(fā)的萬(wàn)科城市花園、萬(wàn)科金色城品、萬(wàn)科城、萬(wàn)科藍(lán)山、萬(wàn)科生態(tài)城均為精裝修產(chǎn)品，備受市場(chǎng)青睞。但受到樓市調(diào)控的影響，這股風(fēng)潮慢慢冷卻下來(lái)，一些新項(xiàng)目悄悄地改掉了此前規(guī)劃好的精裝設(shè)計(jì)。

????剛需青睞實(shí)惠的毛坯房

????“在市場(chǎng)行情好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商為了增加利潤(rùn)空間，紛紛通過(guò)精裝來(lái)為房子賣(mài)高價(jià)找到理由。當(dāng)然精裝修是住宅發(fā)展的趨勢(shì)，不排除有一些品牌地產(chǎn)商確實(shí)是走在時(shí)代前沿，認(rèn)真研發(fā)住宅產(chǎn)品，以減少對(duì)環(huán)境的污染。”龍江談了自己的看法，但隨著樓市調(diào)控的深入，尤其是限購(gòu)令的頒布，大量經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的改善或投資客戶(hù)被擋在置業(yè)門(mén)外，且限購(gòu)令已持續(xù)了一年半，目前還看不到要中止的希望。因此首次置業(yè)或改善住房條件的剛性需求是購(gòu)房的絕對(duì)主力，剛性需求者，他們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)，對(duì)價(jià)格極為敏感，減掉裝修可以把房屋總價(jià)降下來(lái)，更容易讓購(gòu)房者接受。脫掉“精裝”，降低總價(jià)，是低迷市場(chǎng)下開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)變策略。

????地產(chǎn)商砍掉精裝拉動(dòng)銷(xiāo)售

????“我們的精裝修房?jī)r(jià)要1.1萬(wàn)元/平方米左右，目標(biāo)客戶(hù)定位偏中高端，但面比較窄，現(xiàn)在減掉裝修，房?jī)r(jià)只要8000多元/平方米，客戶(hù)面一下子寬了不少。而且做精裝修投入的資金大，整個(gè)建設(shè)工期比較長(zhǎng)，對(duì)我們的資金壓力比較大?！北就烈坏禺a(chǎn)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人劉先生說(shuō)出了自己“砍掉”精裝修的初衷。“這是我們第一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的精裝房項(xiàng)目，說(shuō)實(shí)在的，本來(lái)是抱著向地產(chǎn)大鱷邊學(xué)習(xí)邊摸索的態(tài)度在做，但市場(chǎng)太差了，價(jià)格要不上去，不要說(shuō)利潤(rùn)，就怕成本都很難收回來(lái)。市場(chǎng)沒(méi)給我們摸索的空間和時(shí)間，我們也不敢貿(mào)然繼續(xù)往下做，否則對(duì)自己、對(duì)購(gòu)房者都是不負(fù)責(zé)任的?！绷硪坏禺a(chǎn)商副總經(jīng)理李先生說(shuō)。