青島各地王皆騎虎難下 高檔樓盤(pán)降價(jià)潮或?qū)⒌絹?lái)

????2010年12月，青島市北區(qū)地王誕生，鎮(zhèn)江路22號(hào)成交地價(jià)15060元/平方米。4月19日，記者了解到，目前該項(xiàng)目已經(jīng)封頂，起價(jià)為2萬(wàn)/平方米，本月底開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)還會(huì)有優(yōu)惠。樓市火爆期青島產(chǎn)生的區(qū)域地王項(xiàng)目如今走下了神壇。2009年產(chǎn)生的潛艇學(xué)院地王預(yù)計(jì)在6月份開(kāi)盤(pán)。另外，市南地王已經(jīng)動(dòng)工，年底多層洋房便可以封頂了。另外，青島最高樓綠城項(xiàng)目仍未動(dòng)工，明年才能開(kāi)盤(pán)。

????4月17日，中海

????去年的時(shí)候，該項(xiàng)目便開(kāi)工建設(shè)了。19日上午，記者咨詢了該樓盤(pán)售樓處。一名工作人員告訴記者，項(xiàng)目將在4月底開(kāi)盤(pán)，起價(jià)是2萬(wàn)/平方米，為毛坯房。對(duì)于優(yōu)惠問(wèn)題，該工作人員解釋說(shuō)，屆時(shí)會(huì)有一定優(yōu)惠的。另外，戶型方面，面積110～180平方米不等，主要為套三戶型。整個(gè)項(xiàng)目為多層洋房，配有大電梯，可以進(jìn)擔(dān)架。值得注意的是，該項(xiàng)目還有部分保障房。

????地價(jià)1.5萬(wàn)，房?jī)r(jià)賣(mài)2萬(wàn)，確實(shí)讓人意外。目前，該樓盤(pán)周邊的二手房?jī)r(jià)格大約為1.4萬(wàn)/平方米，附近并沒(méi)有可比較的新樓盤(pán)。

????在市南前海一線，泉州路5號(hào)工人療養(yǎng)院地塊是2010年的地王。當(dāng)時(shí)，北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以樓面地價(jià)19500元/平方米、總價(jià)超過(guò) 15億元的價(jià)格成功競(jìng)得該地塊。

????具體規(guī)劃方面，住宅用地32467.29平方米，商服用地9995.81平方米，規(guī)劃建筑面積為80026平方米，將以多層住宅為主。4月19日，記者采訪了項(xiàng)目施工負(fù)責(zé)人宋先生。宋先生告訴記者，目前項(xiàng)目開(kāi)始了基礎(chǔ)施工。如果進(jìn)展順利，年底的時(shí)候多層便可以封頂。對(duì)于項(xiàng)目上市銷售的問(wèn)題，宋先生介紹說(shuō)，目前公司還在研究，今年能否開(kāi)盤(pán)現(xiàn)在還不能確定。

????記者了解到，在市南區(qū)黃金地段，魯商首府還有不少房源在銷售。整個(gè)市南區(qū)在售樓盤(pán)的成交量一直很低迷，限購(gòu)對(duì)這一區(qū)域的影響較大?！暗赝蹴?xiàng)目操作不好，就是地奴。買(mǎi)房有房奴，開(kāi)發(fā)商拿地，不冷靜，也得付出代價(jià)?！睒鞘蟹治鋈耸繌埌偃探榻B說(shuō)。

????目前，遠(yuǎn)洋在青島有三個(gè)項(xiàng)目，遠(yuǎn)洋風(fēng)景還在銷售中，今年遠(yuǎn)洋將先開(kāi)發(fā)遠(yuǎn)洋自然項(xiàng)目。同樣是外來(lái)大鱷，綠城也有地王項(xiàng)目。2010年1月22日，綠城經(jīng)過(guò)多輪搶拍，最終以總價(jià)40.4億元競(jìng)得原市南法院地塊，樓面地價(jià)達(dá)17800元/平方米。根據(jù)青島規(guī)劃局的最新公示，綠城將建造一座327米的超高層綜合塔樓，由一棟74層的超高層綜合塔樓、兩棟分別為42層和48層超高層住宅塔樓及商業(yè)裙樓組成。項(xiàng)目住宅總戶數(shù)為239戶。

????19日上午的時(shí)候，記者撥打了樓盤(pán)的售樓電話。工作人員告訴記者 ，目前項(xiàng)目還沒(méi)動(dòng)工，對(duì)于開(kāi)盤(pán)時(shí)間，該人士表示得到明年才能開(kāi)盤(pán)。

????另外，同樣在市南區(qū)，總價(jià)地王是山東路華潤(rùn)項(xiàng)目。2009年12月5日潛艇學(xué)院地塊拍賣(mài)，華潤(rùn)置地以成交總價(jià)超過(guò) 67億，樓面地價(jià)9000元/平方米的價(jià)格奪魁。兩年多過(guò)去了，項(xiàng)目雖然在如火如荼建設(shè)，但依然沒(méi)有開(kāi)盤(pán)。對(duì)于開(kāi)盤(pán)時(shí)間、價(jià)格問(wèn)題，售樓處置業(yè)顧問(wèn)的答復(fù)是，開(kāi)盤(pán)時(shí)間在6月份或7月份，價(jià)格得到開(kāi)盤(pán)前一周才能出來(lái)。戶型面積從90到500平方米，高端項(xiàng)目。?

????◎記者手記

????高檔樓盤(pán)降價(jià)潮將到來(lái)

????中海地王的降價(jià)只是導(dǎo)火線，這一天還是來(lái)了。調(diào)控一年多，自信滿滿的高檔樓盤(pán)終于熬不住了。長(zhǎng)達(dá)一年，低迷的成交，售樓處勉強(qiáng)維持。市南還有海景房樓盤(pán)尋求信托支持，還有樓盤(pán)通過(guò)轉(zhuǎn)讓股份求生存。

????當(dāng)然，去年下半年的時(shí)候，也有開(kāi)發(fā)商信誓旦旦表示，市南稀缺地塊，以后越來(lái)越少，肯定不會(huì)降價(jià)，海景房還會(huì)升值。來(lái)到2012年以后，調(diào)控全面加強(qiáng)，到了4月份高檔樓盤(pán)終于撕開(kāi)了降價(jià)的裂口。市南沿海的高檔樓盤(pán)有個(gè)共同特點(diǎn)，地價(jià)高，房?jī)r(jià)高。

????尤其是2007年以來(lái)，市南和市北出現(xiàn)了多個(gè)區(qū)域地王。如今，這些項(xiàng)目到了上市的時(shí)間，已經(jīng)是騎虎難下。即使是外來(lái)大鱷，也不得不低頭搞降價(jià)。

????正如張百忍所說(shuō)，開(kāi)發(fā)商看似風(fēng)光，其實(shí)是在房?jī)r(jià)與地價(jià)之間尋找平衡。一不小心，貪婪過(guò)大，利令智昏，算不清賬，舉牌聲中，就扛了個(gè)地王回來(lái)，千斤在肩，哪里還能卸掉？市場(chǎng)變了，很多人才如夢(mèng)驚醒，才發(fā)現(xiàn)自己身處井中，才知道有些地王其實(shí)是永無(wú)翻身之地的。因?yàn)榧词雇偷?，每年都要增加?cái)務(wù)成本，地價(jià)自動(dòng)上漲；而迅速開(kāi)發(fā)，意味著在市場(chǎng)不好資金短缺的情況下，還要再增加成本，一旦賣(mài)不動(dòng)，每年的財(cái)務(wù)成本更大。在地產(chǎn)蕭條的年代，地王如一根繩索，套住你的脖子，漸漸收緊，讓你如受絞刑，不能解套，接受這沖動(dòng)的懲罰。