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●已經(jīng)公布年報的75家房企,總庫存市值達到了9048億元,超過2009年庫存2倍以上,而全行業(yè)的庫存市值或超過5萬億元 ●從傻子也能賺錢的“上半場”,到必須拼價格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場”,年報數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型 截至4月11日,萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企發(fā)布了3月份及一季度業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示,五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元,與去年第一季度相比,下降10.7%。其中,3月樓市貢獻了一季度整體業(yè)績的43.4%。即便經(jīng)過了3月份的“小陽春”,大型開發(fā)商整體也沒有能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績的明顯增長,資金壓力大、去庫存難的局面沒有改變。 從傻子也能賺錢的“上半場”,到必須拼價格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場”,上市公司季報和年報數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型。隨著調(diào)控持續(xù)深入,房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的情況進一步凸顯。龐大的庫存、高額的負債率、嚴重分化的業(yè)績水平,再加上宏觀經(jīng)濟面和政策面的偏負面因素的綜合影響,房企要先求生而后謀發(fā)展,眼下似乎只有“以價換量”一條出路。 成交量持續(xù)低迷,今年可能出現(xiàn)降價潮 “最嚴調(diào)控”持續(xù)兩年,房地產(chǎn)上市公司2011年的年報格外引人關(guān)注。截至4月8日,境內(nèi)外上市的150余家國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中,已經(jīng)有75家發(fā)布了年報,另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報或預(yù)告。 受限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響,去年主要城市樓市成交量持續(xù)低迷。盡管如此,大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)仍然保持了銷售業(yè)績的增長,但增速明顯放緩。年報顯示,實現(xiàn)業(yè)績增長的企業(yè)約八成,而完成全年銷售目標的企業(yè)則不到三成。僅華潤置地、融創(chuàng)等不足10家企業(yè)的增速呈現(xiàn)加快趨勢。而SOHO中國、綠城、億城股份、濱江集團等企業(yè)甚至出現(xiàn)了負增長。 從營業(yè)收入看,已發(fā)布年報的房企平均增速約20%,其中一線房企增速大都超過30%。如萬科實現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元,同比增長41.6%;保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入470.28億元,同比增長31.02%。 蘭德咨詢總裁宋延慶表示,房企營業(yè)收入的增長,一是得益于房價的上漲;二是由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計入結(jié)算收入的法人會計政策,2011年的年報更多的是反映2010年的銷售收入。 盡管銷售業(yè)績?nèi)栽谠鲩L,但大多數(shù)企業(yè)的利潤都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如,萊茵置業(yè)2011年凈利潤同比下降60%—70%;陽光股份2011年凈利潤比上年同期下降50%—80%。業(yè)內(nèi)人士認為,企業(yè)之間業(yè)績分化變得更加明顯,房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時代”。 成交量的持續(xù)低迷,導(dǎo)致上市房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計,已經(jīng)公布年報的75家房企,總庫存市值達到了9048億元,同比上漲幅度達到了44.3%,比2009年的庫存4183億元更是達到了2倍以上,而全行業(yè)的庫存市值或已超過5萬億元。 “去庫存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題?!北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為,今年3月,各地成交量出現(xiàn)了一定程度的上升,主要得益于部分項目明顯降價后刺激市場回暖。在部分城市,10%的降價項目占據(jù)了90%的簽約,未降價項目銷售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復(fù)到2011年的平均水平,如果成交量仍然悲觀,今年仍有可能出現(xiàn)降價潮。 資金鏈進一步趨緊,預(yù)計今年資金缺口將達1.3萬億元 庫存增加的同時,上市房企的資金鏈趨緊、負債高企,使企業(yè)日子更不好過。蘭德咨詢對49家上市房企年報的研究顯示,25家公司去年貨幣資金縮水。 據(jù)了解,房企的資金來源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預(yù)收款等。過去幾年,銀行貸款占到整個房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的19%—21%,而2011年只有15%;房企自籌資金從未超過40%,而去年1—10月開發(fā)商的自籌資金比例已達到了41.2%。據(jù)央行報告,2011年房地產(chǎn)累計新增貸款1.26萬億元,同比下降38%。 市場人士普遍認為,在房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的政策背景下,2012年的銀行貸款,特別是商品房開發(fā)貸款可能不會增加很多。今年一季度以來,多家大型房企發(fā)布公告宣布融資,包括碧桂園、招商地產(chǎn)、雅居樂等等。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示,一季度多家大型房企密集融資,體現(xiàn)出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。 負債率普遍上升則進一步加劇了資金緊張的狀況。49家企業(yè)中,期末負債同比減少的只有22家,增加的卻達到55%。萬科、招商、首開、世茂四家標桿房企的總負債,較上年同比上漲41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。 債務(wù)償付的壓力,使房企資金鏈可能進一步趨緊。國泰君安證券研究報告稱,相比2008年的行業(yè)調(diào)整,2012年房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險更高、中小開發(fā)商資金壓力更大。報告預(yù)計,房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口將高達1.3萬億元,與2008年相比,增加了50%。另外,值得高度關(guān)注的是,2010年前后大量發(fā)行的房地產(chǎn)信托也開始進入償付高峰期了。從規(guī)模上來說,2012年總到期規(guī)模達到1758億元,整年兌付規(guī)模較大。 從2011年起,房企資金鏈趨緊就不再是秘密。部分企業(yè)“割肉求生”,還有些企業(yè)干脆“被收購”。統(tǒng)計顯示,2011年樓市規(guī)模股權(quán)變動超過124宗,交易金額471.76億元,同比分別上漲47.6%、185.5%。進入2012年,股權(quán)交易再度升溫。在1月份公開市場全國樓市成交規(guī)模(交易額超千萬元)股權(quán)交易達到了20宗,披露市值達到了67.8億元,相比2011年同期的9宗31億元的規(guī)模上漲了120%。 房企策略趨理性,結(jié)構(gòu)優(yōu)者得市場 壓力面前,2012年,多數(shù)上市房企調(diào)低了全年銷售目標以應(yīng)對債務(wù)償付壓力和房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀,部分企業(yè)也在不同程度地下調(diào)新開工面積指標。 “從庫存和資金的情況看,房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷最困難的日子?!彼窝討c說,大量兼做房地產(chǎn)開發(fā)的非主業(yè)上市企業(yè)很有可能會加快“脫房”速度,回歸核心主業(yè)。它們空出的市場空間將由專業(yè)房企填補。專業(yè)房企則將通過降價銷售的方式來回籠資金,再用換回的現(xiàn)金流低價拿地。 事實上,面對相同的政策、市場環(huán)境,房企呈現(xiàn)出不同的發(fā)展態(tài)勢。這不單與企業(yè)對市場形勢的判斷有關(guān),還與企業(yè)的市場結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)直接有關(guān)。 年報中實現(xiàn)正增長的房企,大多具有市場均衡布局和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相對合理的優(yōu)勢。以綠地為例,2011年,綠地集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入同比增長50%。董事長張玉良表示,調(diào)結(jié)構(gòu)是綠地發(fā)展的內(nèi)生動力。一是調(diào)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),做強做大以能源、金融為核心的綜合產(chǎn)業(yè);二是調(diào)整房地產(chǎn)項目布局結(jié)構(gòu),目前房地產(chǎn)開發(fā)項目大多數(shù)集中在二三線城市;三是調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu),在武漢、鄭州等城市推出了多個超高層綜合體,適應(yīng)了二三線城市提升城市等級的需求。 值得關(guān)注的是,央企背景的地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績增速明顯快于其他企業(yè),因為地產(chǎn)央企具有相當(dāng)?shù)馁Y源優(yōu)勢和戰(zhàn)略優(yōu)勢,同時在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整方面明顯優(yōu)于其他企業(yè)。 宋延慶認為,未來房地產(chǎn)企業(yè)要想在“下半場”競爭中實現(xiàn)健康、快速發(fā)展,結(jié)構(gòu)必須合理。企業(yè)處理好不同等級城市的市場結(jié)構(gòu)、不同產(chǎn)品檔次的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、長短線項目的周期結(jié)構(gòu)等問題,實現(xiàn)追求利潤率項目和現(xiàn)金流項目的總體平衡,才能保證持續(xù)穩(wěn)健的增長。 ????9000億高庫存重壓樓市 降價走量或?qū)⒇灤┤?/strong> ????進入4月份以來,上市房企迎來年報發(fā)布季,從各大公司的年報信息看,雖然房企在收入與利潤方面持續(xù)增長,但上漲更為迅速的庫存增幅更為嚴峻,去庫存化與資金鏈壓力日益緊張。業(yè)內(nèi)專家表示,一季度樓市交易行情讓部分企業(yè)嘗到了降價促銷的甜頭,隨著五一小黃金周的臨近,新一輪“降價走量”的策略將在全年持續(xù)上演。 ????業(yè)績普漲 ????截至4月5日,按證監(jiān)會行業(yè)分類,A股市場共有63家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公布了2011年年報。雖然遭遇持續(xù)一整年的調(diào)控,但大部分房企均交出了不錯的成績單,業(yè)績同比增長的達39家,超過已公布年報房企的6成,而同期虧損的公司只有5家。 ????從已經(jīng)公布的房企年報顯示,在樓市宏觀調(diào)控持續(xù)深化,房地產(chǎn)行業(yè)競爭呈現(xiàn)強者愈強,與中小房企相比,市場布局合理、銷售策略靈活的房企巨頭在2011年表現(xiàn)得格外突出。 ????面對市場環(huán)境的巨大變化,萬科2011年保持穩(wěn)健增長,全年實現(xiàn)銷售面積1075.3萬平方米,銷售金額1215.4億元,同比分別增長19.8%和12.4%。繼2010年銷售額突破千億后,蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍,并第二次成為行業(yè)內(nèi)唯一住宅年度銷售過千億的公司。 ????此外,另一主打民生地產(chǎn)的恒大憑借定位明確、薄利多銷,發(fā)展模式適應(yīng)當(dāng)前的市場和政策方向超額完成全年目標。恒大年報顯示,恒大全年銷售面積1219.9萬平方米,同比增長54.7%,實現(xiàn)銷售額803.9億元人民幣,同比增長59.4%,超額完成2011年全年目標。與萬科、中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、碧桂園、龍湖地產(chǎn)等國內(nèi)大型房企相比,恒大地產(chǎn)的幾項指標均表現(xiàn)突出。其合約銷售面積超過萬科,位居全國第一,其銷售額和營業(yè)額僅次于萬科,117.8億元的凈利潤則略低于中海地產(chǎn)的125.5億元。 ????上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭稱,因為房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售方式和交付后才計入結(jié)算收入法人會計政策,房地產(chǎn)公司的當(dāng)期銷售收入和當(dāng)期營業(yè)收入并不完全一致,2011年財報更多體現(xiàn)的是2010年的銷售收入。上市房企受調(diào)控政策影響有多大,要在明年財報中才能反映出來。 ????拿地疲軟 ????萬科表示,公司在拓展新項目方面會更加嚴格,堅決貫徹“寧可錯過,絕不拿錯”的方針。在拿地方面,由于萬科3月并未新增土地,這也意味著萬科第一季度出現(xiàn)“零拿地”。直到4月6日,才以一幅位于唐山市東面郊區(qū)的地塊打破了公司今年以來的“零拿地”局面。據(jù)了解,上一次萬科拿地低潮出現(xiàn)在2008年10月到2009年4月,7個月的時間只增加了兩個項目,而當(dāng)時國內(nèi)樓市正在經(jīng)受全球性金融危機的影響。此外,產(chǎn)品線集中在二三線城市的龍頭房企拿地態(tài)度也相當(dāng)謹慎。恒大地產(chǎn)去年下半年幾乎停止拿地,其董事局主席許家印也曾多次向媒體表示,謹慎購地。 ????一季度,全國土地市場開始呈現(xiàn)供應(yīng)放緩的趨勢。據(jù)相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計,1-3月全國300個城市共推出土地7052宗,環(huán)比減少39%,同比減少18%。其中,住宅類用地2131宗,環(huán)比減少47%,同比減少33%。北京市房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示,目前房地產(chǎn)市場的預(yù)期不好,開發(fā)商普遍放慢開發(fā)的節(jié)奏,土地流拍和底價成交的現(xiàn)象逐漸增多,如果政府繼續(xù)大力推地,那只會令地價越來越便宜。 ????張大偉還認為,從一季度出讓土地性質(zhì)來看,產(chǎn)業(yè)地塊占比比較多,但類似之前中服等熱門的地塊少;住宅地塊中,除來廣營住宅地塊外,其他住宅地塊位置相對比較差;商服地塊及綜合地塊,也鮮見亮點地塊。因此,土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化鮮少吸引開發(fā)商積極出手。2012年北京土地市場的出讓金收入很可能會繼續(xù)下調(diào),難以突破千億。 ????據(jù)萬科年報顯示,2011年新增開發(fā)項目數(shù)量為52個,萬科占100%權(quán)益的項目僅有14個,其他38個項目是與其他房企共同開發(fā),占項目總數(shù)量的73%。而2010年萬科合作開發(fā)項目占總項目數(shù)量的比例則為55%。意味著萬科在去年的合作開發(fā)項目比重繼續(xù)上升。 ????抱團取暖也成為眾多房企應(yīng)對之道。佳兆業(yè)執(zhí)行董事兼行政總裁金志剛表示,房地產(chǎn)行業(yè)在度過黃金十年期后,傳統(tǒng)的模式亟待改變,作為企業(yè)而言,產(chǎn)品上應(yīng)關(guān)注剛需,而合作開發(fā)將成為轉(zhuǎn)型期房地產(chǎn)行業(yè)的重要趨勢。 ????搶跑賣房 ????從新年伊始,消化現(xiàn)有的項目已經(jīng)成為主旋律,今年一季度,窗口期、小陽春成了市場熱點,而各大房企也都抓住這個難得的市場回暖期,進行各種促銷活動。保利在年報中就提及,今年將緊跟形勢,以搶為先,全力落實年度經(jīng)營任務(wù)。今年以來,首套購房按揭貸款額度緊張的情況有所緩解,為首次購房需求的釋放提供了條件。 ????保利地產(chǎn)也在今年1月1日至2月元宵節(jié)期間,就在全國40多個主要城市聯(lián)合舉行了“囍春行動”,活動共涉及100余個在售項目和兩萬套房源。據(jù)保利地產(chǎn)4月9日晚間公告顯示,2012年3月,公司實現(xiàn)簽約面積93.61萬平方米,同比增長55.08%;實現(xiàn)簽約金額97.38億元,同比增長47.27%。2012年一季度,保利地產(chǎn)共實現(xiàn)簽約面積143.89萬平方米,同比增長8.98%;實現(xiàn)簽約金額148.66億元,同比增長6.07%。來自融創(chuàng)中國方面的消息,該公司于今年第一季度累計實現(xiàn)合約銷售金額人民幣42.6億元(其中,合同銷售金額為人民幣34.4億元,預(yù)訂合同金額為人民幣8.2億元),同比增長70.4%,合約銷售面積約27.3萬平方米,合約銷售均價約15620元/平方米。 ????上海易居房地產(chǎn)研究院的最新報告顯示,截至2012年3月底,10個典型城市新建商品住宅庫存總量為5530萬平方米,與去年同期相比增長31.86%,與上月相比下降0.88%。庫存總量同比漲幅持續(xù)收窄,環(huán)比持續(xù)3個月,預(yù)計庫存已于去年12月觸頂。接下去,隨著二季度推盤量增加,庫存量變化可能還會有反復(fù),但總體上庫存量將趨于減少。 ????不過,楊紅旭表示,預(yù)計開發(fā)商積極推盤、成交持續(xù)回升的態(tài)勢會延續(xù)至二季度。在這一過程中,十大典型城市的存貨將繼續(xù)趨于緩解,存銷比步入下行通道。然而,最大的變量還在于政策,如果二季度房價止跌反漲,則不排除出臺新一輪的調(diào)控政策的可能性,那么下半年存貨量還有可能重新增加。 ????方正證券的報告顯示,隨著五一小黃金周的臨近,新一輪“降價走量”的策略將陸續(xù)上演。一季度樓市交易行情讓部分企業(yè)嘗到了降價促銷的甜頭,但是4月初成交量的滑鐵盧讓我們看到樓市“價格戰(zhàn)”背后的真相:降價的項目被追捧,未降價的項目依舊冷清。 ????庫存高壓 ????賣房速度趕不上庫存速度是不爭的事實。中國房地產(chǎn)研究會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會此前發(fā)布的報告顯示,在嚴厲的樓市調(diào)控之下,去年全國樓市銷售仍然保持了增長態(tài)勢,500強房企的銷售額創(chuàng)下2.28萬億元新高。與此同時,500強房企的庫存也達到驚人的4.9945萬億元。在政策高壓、存貨高企和景氣下行的背景下,房地產(chǎn)行業(yè)進入“去庫存時代”已成為不爭的事實。 ????在萬科年報媒體公布會上,萬科董事會秘書譚華杰披露了萬科統(tǒng)計的全國住房存量數(shù)據(jù):全國14個主要城市住宅成交面積在2011年下降19%,成交金額下降17%,但庫存水平上升了70%。據(jù)保利不久前發(fā)布的年報顯示,截至2011年末,其存貨約為1521億元。 ????北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:截至4月8日,上市房企公布2011年年報的已經(jīng)達到了75家,庫存市值達到了9048億,同比2010年的6268億元庫存上漲幅度達到了44.3%。相比2009年的庫存4183億更是達到了兩倍以上, ????按房企存貨和營業(yè)成本計算,2011年末75家A股房企整體存貨的消化周期達到4.5年,而2010年末,這些房企整體存貨的消化周期為3.8年。這意味著2011年末A股房企的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)同比足足延長了9個多月。 |