正略鈞策房地產論壇·商業(yè)地產的春天

????正略鈞策管理咨詢 市場部

????隨著國家調控政策深入以及市場的發(fā)展，房地產行業(yè)正沿著愈發(fā)規(guī)范的道路前行，商業(yè)模式與創(chuàng)新轉型成為房地產企業(yè)布局的重點。中國房地產未來之路盡管充滿坎坷與挫折，前景卻仍然光明與廣闊…

????中國的住宅地產已經告別了單邊快速上揚的發(fā)展階段。在這個節(jié)點上，出現(xiàn)了一個新的趨勢，就是商業(yè)地產的投資和消費。3月22日，清華大學-正略鈞策地產行業(yè)發(fā)展論壇在清華偉倫樓召開，正略鈞策合伙人、副總裁薛迥文發(fā)表了題為《商業(yè)地產的春天》的主題演講，與現(xiàn)場嘉賓一起分享了有關商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢的精彩觀點。

　　春天來臨，商業(yè)地產步入加速發(fā)展期

????參考發(fā)達國家商業(yè)地產發(fā)展歷程，國內整體發(fā)展水平與美國60年代的狀況相似，一、二線城市相對超前開始步入商業(yè)地產加速發(fā)展期。薛迥文指出，一個國家或地區(qū)的人均GDP在8000-20000美金的時候，商業(yè)地產會進入一個快速發(fā)展的黃金時期(如下圖所示)?！拔覀儑夷壳罢锰幱谶@樣一個階段，人均GDP大概不到6000美金，但是一線城市，比如北京2011年的人均GDP是12000美金，這就可以解釋為什么在中國的一線城市，商業(yè)地產的春天已經來臨。”

????(圖片來源：正略鈞策)

????商業(yè)地產的新進入者非常多，就目前來看，薛迥文將其分為幾種不同的類型，有的是資金背景，比如以投資者的身份介入;有的是業(yè)內資金實力、運營實力比較強的傳統(tǒng)房地產商，比如像新加坡的凱德置地，國內的萬達等。此外，還有從住宅地產向商業(yè)地產轉型的房地產商，比如萬科、華潤、富地、龍湖、綠地等等，在其三到五年規(guī)劃里，都提出了至少在20%以上的商業(yè)地產投資比例。薛迥文說，“這實際上是住宅開發(fā)商從最初的摸索到大舉進入商業(yè)地產的信號?！?/p>

????他以萬達等成功模式為例進行了分析。圈地運動、業(yè)態(tài)平衡及快速復制相互促進的良性循環(huán)，戰(zhàn)略思維指導下對路徑和節(jié)奏的準確把握，使萬達成為過去10年最成功的模式。他解釋說，萬達的三輪驅動模式，第一是圈地運動，以商業(yè)地產為由頭，去滿足地方政府的需要，快速、大規(guī)模地圈占稀缺性的地段;第二是業(yè)態(tài)平衡，不僅僅單做商業(yè)地產;第三在戰(zhàn)略執(zhí)行方面，實現(xiàn)項目的快速復制。這三點相互促進，形成一個良性循環(huán)，再加上時間段上，萬達準確把握了中國住宅和商業(yè)地產發(fā)展的黃金期。

　　春天在哪里，商業(yè)地產戰(zhàn)略機遇

????進一步細分商業(yè)地產的業(yè)態(tài)，真正的一站式購物中心占全國商業(yè)地產的比例非常低，體量大的商業(yè)項目還是社區(qū)商業(yè)。中國的商業(yè)地產不存在總量上的供求失衡，那么問題出在哪里?薛迥文認為是結構性的失衡，由兩個原因造成：第一，產業(yè)升級?，F(xiàn)在大家更喜歡去一站式購物中心，能同時滿足休閑娛樂的需求;第二，空間重構。中國城市的發(fā)展會帶來一些空間上的重構，例如輕軌交通的樞紐，就會產生新的商業(yè)機會。這種結構性缺失會給商業(yè)地產發(fā)展帶來關鍵驅動因素，符合消費升級潮流的城市綜合體和特色商業(yè)成為戰(zhàn)略機遇所在。

????從增量開發(fā)的視角來看，薛迥文認為一線城市競爭激烈且核心地段優(yōu)質資產稀缺，三四線城市缺乏快速發(fā)展動力，二線城市及軌道交通節(jié)點則處于黃金期。商業(yè)方面，一線城市新城中心和二線城市核心區(qū)綜合體是發(fā)展熱點，二、三線城市逐漸成為商業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場;商業(yè)地產里的另一個形態(tài)寫字樓，“北上廣深”一線城市，仍然是寫字樓發(fā)展的主要區(qū)域，但天津、重慶、成都等經濟發(fā)展較好的二線城市逐漸表現(xiàn)出了強勁的增長趨勢(如下圖所示)。

????(圖片來源：正略鈞策)

????從存量重組的視角來看，薛迥文提到，一二線城市不是增量開發(fā)的黃金期，卻進入存量盤活和重組的黃金時代，他認為價值判斷和價值提升者的春天將來臨。

????從金融創(chuàng)新視角來看，商業(yè)地產的金融需求會出現(xiàn)在三個階段，薛迥文解釋說，在開發(fā)階段，會有一些風險偏好比較高的PE進入，來做商業(yè)地產的開發(fā);在商業(yè)地產的培育階段，會有第二種PE負責商業(yè)地產的培育，用運營能力把別人運作不好的或者毛坯的商業(yè)地產，通過改造和招商招租，讓它煥發(fā)出新的資產價值;第三類是最后接盤的，風險偏好比較低，對穩(wěn)定的投資回報的要求比較高。這意味著不同類型的需求，可以通過不同的金融產品去解決。關鍵就在于誰能針對不同風險偏好投資者去創(chuàng)新金融產品。

????“轉型”，已經成為2012這個特殊年份里的熱議之題。不少住宅地產企業(yè)開始轉向商業(yè)地產和工業(yè)地產。轉型的前景是美好的，過程卻是漫長而痛苦的。沒有對形勢的準確研判，沒有對自身資源與能力有效的整合，沒有抱著一個堅定的信念，企業(yè)注定將在轉型的過程中失敗，看似美好的餡餅則變成自掘的陷阱。馬云曾說，今天很殘酷，明天很殘酷，后天很美好。房地產企業(yè)一定要謀定而后動，否則后天一樣很殘酷……

　　關于正略鈞策

????正略鈞策是中國最具規(guī)模、實力和影響力的咨詢公司。前身為新華信管理咨詢公司，始創(chuàng)于1992年11月11日。2005年，正式更名為正略鈞策管理咨詢。

????作為中國最具規(guī)模、實力和影響力的咨詢公司，正略鈞策業(yè)務涵蓋戰(zhàn)略、人力資源、品牌營銷、流程信息、教育培訓等多個領域。

????現(xiàn)有全職員工超過1111人，總部位于北京，在上海、廣州和重慶設有全資子公司。

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