房貸再曝潛規(guī)則 浦發(fā)銀行給購房人埋雷

????銀行怠于辦抵押登記遇糾紛追討全部本息

????購房者辦理房貸后，銀行往往出于自身利益遲遲不辦房產(chǎn)抵押登記，而一旦購房者遭遇糾紛房產(chǎn)被查封，失去抵押物的銀行就會起訴購房者，要求一次性還清巨額的貸款本息，這無疑會使得購房者頓時陷入經(jīng)濟上的“滅頂之災”。

????現(xiàn)實中，貸款買房后抵押登記拖延未辦的現(xiàn)象大量存在，普通購房者根本不知情。2008年以來，本市已發(fā)生此類案件至少12起。

????專家表示，銀行怠于辦理抵押登記，無疑是給購房者“埋雷”，會給購房者帶來巨大風險，這種“潛規(guī)則”一旦被人惡意利用，故意制造惡意訴訟后申請法院查封房產(chǎn)，緊跟著銀行就會把購房人弄得“傾家蕩產(chǎn)”。

????典型案例

????一次經(jīng)濟糾紛意外帶出連環(huán)訴訟

????張林(化名)是一名商人，生活原本安逸富足。2009年夏天，他與一家公司發(fā)生經(jīng)濟糾紛。對方起訴了張林，還申請由法院查封了張林名下的一套位于朝陽區(qū)財富中心的房子。就在張林為這起官司懊惱時，他意外收到了另一張法院傳票。

????財富中心的房子是張林貸款買的，起訴他的正是放貸的浦發(fā)銀行。銀行要求張林立即償還剩余貸款的本金509萬余元及相應的利息。

????“我一直按時還著房貸，銀行起訴我是為哪門子呢！”張林之后咨詢了律師，才明白其中原委。原本，每一筆房貸的發(fā)放，銀行都需要以購房者的房產(chǎn)作為抵押。而根據(jù)法律規(guī)定，只有到建委辦理了抵押登記手續(xù)，房產(chǎn)抵押才在法律意義上生效。盡管浦發(fā)銀行早已為張林發(fā)放貸款，但一直沒辦房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

????兩家銀行起訴

????要求一次性還貸

????浦發(fā)銀行此次起訴的理由是：如今房屋被法院查封，無法再辦理抵押登記手續(xù)，這意味著法律意義上的房產(chǎn)抵押已經(jīng)無法成立，在沒有抵押物的情況下放貸，風險太大，所以要求解除貸款合同，張林一次性還清剩余貸款。

????張林說：“按一般老百姓的理解，我簽完房貸合同，銀行給我放貸，我按時還月供就行了，誰知道什么抵押登記呀！再說，即使是沒做抵押登記，也是你銀行自身工作遲緩，怎么能讓我承擔這個責任呢？”

????就在張林發(fā)牢騷的時候，第三張法院傳票來了。

????原來，浦發(fā)銀行起訴后申請法院查封了張林另一套位于朝陽區(qū)陽光上東小區(qū)的房產(chǎn)。

????而這套房產(chǎn)也是貸款買的，放貸的某銀行也一直沒辦房產(chǎn)抵押登記。這家銀行以同樣的理由起訴到法院，要求解除貸款合同，由張林一次性償還貸款134萬余元。

????接連遭遇敗訴

????購房者幾近傾家蕩產(chǎn)

????最后，兩家銀行均勝訴。法院認為，涉案房屋已不能辦理抵押登記，擔保方式不可能實現(xiàn)，銀行有權(quán)宣布貸款本息提前到期并解除合同。

????先前的經(jīng)濟糾紛案件張林敗訴，本來就要支付給對方一大筆錢款，兩家銀行的同時逼債更無異于釜底抽薪，突然冒出來的巨額支出讓張林資金鏈幾乎斷裂。

????讓他郁悶的是，銀行申請法院財產(chǎn)保全后，其期貨賬戶也被凍結(jié)，如今期貨賬戶已被強行平倉，損失巨大。

????為了償還銀行貸款，張林被迫將另外一套家人自住的三居室低價賣掉。為了繼續(xù)做生意，他只好去借高利貸維持公司運營。

????如今，張林和某公司之間的經(jīng)濟糾紛仍沒了結(jié)。他沮喪地表示，他很清楚，無論這起經(jīng)濟案的結(jié)果如何，兩家銀行起訴給他帶來的窘迫，已不可能逆轉(zhuǎn)。

????購房人：按期還月供我沒問題，讓我一次性還清貸款本息，那得要我的命！

????銀行：房屋抵押登記還沒辦呢，我能隨時要求解除貸款合同。

????原因探究

????緩辦抵押登記

????銀行旨在規(guī)避貸款風險

????對于普遍存在的銀行抵押登記辦理拖沓的問題，銀行業(yè)人士表示，原因主要在于各家銀行普遍將抵押登記辦理事宜外包給社會上的公司，“雙方的銜接問題導致拖沓”。

????但朝陽法院商事審判庭庭長李有光不認同這一點。她表示，銀行怠于辦理抵押登記的現(xiàn)象，主要集中在貸款購買開發(fā)商的“一手房”。根源是銀行在打“小算盤”，沒有盡力去監(jiān)督。

????李有光庭長表示，在“一手房”的房貸合同中，有銀行、開發(fā)商和購房者三方。合同中都會約定，抵押登記辦理之前，如果購房人逾期還貸，銀行可以直接向開發(fā)商追償。

????開發(fā)商的經(jīng)濟實力顯然遠遠超過個人。在這種前提下，房產(chǎn)抵押登記之前，銀行的貸款風險反而更小。

????遲遲不辦理抵押登記手續(xù)，正是為了盡量延長開發(fā)商的擔保期限。其實從貸款合同的內(nèi)容上就能看出端倪：由銀行制定的格式化的合同，其中普遍沒有約定辦理房產(chǎn)抵押登記的期限。

????開發(fā)商不“背黑鍋”

????購房者承擔巨大風險

????專家表示，刻意加重擔保風險，這種做法對開發(fā)商來說顯然是不公平的。早年間，出現(xiàn)過大量開發(fā)商替購房者“背黑鍋”的案例。

????法院在審判實踐中漸漸意識到這一點，出于公平原則形成了新的審判共識：如果銀行在已經(jīng)拿齊材料的情況下怠于辦理抵押登記，將免除開發(fā)商的保證責任。

????在銀行訴張林的房貸案中，其實有兩個被告，一個是張林，另一個就是開發(fā)商?；蛟S銀行的起訴本意是讓開發(fā)商“扛”，但在法院新的審判思路之下，開發(fā)商“閃了”，購房者成了“受害者”。

????而在記者統(tǒng)計出的12起類似案件中，法院認定銀行“怠于辦理存在過錯”的，只有張林一案。

????但銀行承擔的過錯責任很輕，“價值”是12500元浦發(fā)銀行要求張林一次性還貸的同時還要求他賠償2.5萬元的律師費，考慮到銀行的過錯，法院為張林“減免”了一半。

????法官建議

????銀行拖延不辦

????購房者有權(quán)起訴要求立即辦

????審理過大量房地產(chǎn)糾紛案的大興法院資深法官趙玉東表示，對于正準備貸款的購房者而言，可以在簽訂合同時與銀行協(xié)商，要求簽訂補充協(xié)議，確認抵押登記的辦理期限，并約定抵押登記因銀行原因逾期未辦的違約責任。

????而對于那些正在正常支付“月供”的購房者，可通過到建委查詢，發(fā)現(xiàn)抵押登記至今未辦的，有權(quán)催促銀行盡快辦理，如果銀行仍然拖沓，購房者可就此提起訴訟，要求其立即辦理。

????趙玉東表示，辦理抵押登記，需要銀行登錄北京市房屋交易權(quán)屬管理信息系統(tǒng)辦理系統(tǒng)用戶注冊和權(quán)限分配，領(lǐng)取加密鑰匙，購房者無法自行辦理，只是協(xié)辦方。購房者的義務(wù)，是將辦理手續(xù)所需的房產(chǎn)證、身份證復印件等及時交到銀行。

????他提醒說，購房者應留下已在特定時間交付材料的證據(jù)，以備不時之需。(記者付中閆新紅)

????記者追訪

????此類案件近年來頻發(fā)涉及多家銀行

????記者從本市法院了解到，2008年至今，類似案件已經(jīng)至少發(fā)生12起，除浦發(fā)銀行外還涉及到其他多家銀行。

????雖然案件數(shù)量不多，但均是“一擊必殺”，對購房者個人影響巨大。有的人為了還債，剛40歲就已經(jīng)急得頭發(fā)花白；有的人為了躲債，被迫放棄北京的穩(wěn)定生活，逃回老家。

????“受害者”之一張紅(化名)告訴記者，她原本住在朝陽區(qū)山水文園，女兒在北京讀大學，全家生活幸福。

????突遭連環(huán)訴訟后，張紅被迫回到延吉老家躲債。她的表弟說，為了還債張紅經(jīng)常拆東墻補西墻，最窘迫時連幾十元的車費都拿不出來。

????普通購房者不懂“抵押登記”為何物

????記者還了解到，目前，房屋貸款合同簽訂后，抵押登記手續(xù)被長期拖延辦理甚至不辦的現(xiàn)象大量存在。而多數(shù)購房者根本不知道“房產(chǎn)抵押登記”這個概念，更談不上找銀行催辦。

????北京市中廣維天法律服務(wù)所主任蘆爭對這種房貸“潛規(guī)則”表示憂慮。他說，“房屋抵押登記拖延不辦”的普遍現(xiàn)象，實際上也給購房人“埋下了一顆雷”，很有可能被人惡意利用，制造惡意訴訟去坑害他人。

????“他只需要知道你的房子沒辦抵押登記手續(xù)，然后利用或制造一起標的額很大的訴訟，申請法院查封房產(chǎn)。之后他什么都不用做，銀行就會把你搞得傾家蕩產(chǎn)?！碧J爭說。