房貸再曝潛規(guī)則 浦發(fā)銀行給購房人埋雷

????銀行怠于辦抵押登記遇糾紛追討全部本息

????購房者辦理房貸后，銀行往往出于自身利益遲遲不辦房產(chǎn)抵押登記，而一旦購房者遭遇糾紛房產(chǎn)被查封，失去抵押物的銀行就會(huì)起訴購房者，要求一次性還清巨額的貸款本息，這無疑會(huì)使得購房者頓時(shí)陷入經(jīng)濟(jì)上的“滅頂之災(zāi)”。

????現(xiàn)實(shí)中，貸款買房后抵押登記拖延未辦的現(xiàn)象大量存在，普通購房者根本不知情。2008年以來，本市已發(fā)生此類案件至少12起。

????專家表示，銀行怠于辦理抵押登記，無疑是給購房者“埋雷”，會(huì)給購房者帶來巨大風(fēng)險(xiǎn)，這種“潛規(guī)則”一旦被人惡意利用，故意制造惡意訴訟后申請(qǐng)法院查封房產(chǎn)，緊跟著銀行就會(huì)把購房人弄得“傾家蕩產(chǎn)”。

????典型案例

????一次經(jīng)濟(jì)糾紛意外帶出連環(huán)訴訟

????張林(化名)是一名商人，生活原本安逸富足。2009年夏天，他與一家公司發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛。對(duì)方起訴了張林，還申請(qǐng)由法院查封了張林名下的一套位于朝陽區(qū)財(cái)富中心的房子。就在張林為這起官司懊惱時(shí)，他意外收到了另一張法院傳票。

????財(cái)富中心的房子是張林貸款買的，起訴他的正是放貸的浦發(fā)銀行。銀行要求張林立即償還剩余貸款的本金509萬余元及相應(yīng)的利息。

????“我一直按時(shí)還著房貸，銀行起訴我是為哪門子呢！”張林之后咨詢了律師，才明白其中原委。原本，每一筆房貸的發(fā)放，銀行都需要以購房者的房產(chǎn)作為抵押。而根據(jù)法律規(guī)定，只有到建委辦理了抵押登記手續(xù)，房產(chǎn)抵押才在法律意義上生效。盡管浦發(fā)銀行早已為張林發(fā)放貸款，但一直沒辦房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。

????兩家銀行起訴

????要求一次性還貸

????浦發(fā)銀行此次起訴的理由是：如今房屋被法院查封，無法再辦理抵押登記手續(xù)，這意味著法律意義上的房產(chǎn)抵押已經(jīng)無法成立，在沒有抵押物的情況下放貸，風(fēng)險(xiǎn)太大，所以要求解除貸款合同，張林一次性還清剩余貸款。

????張林說：“按一般老百姓的理解，我簽完房貸合同，銀行給我放貸，我按時(shí)還月供就行了，誰知道什么抵押登記呀！再說，即使是沒做抵押登記，也是你銀行自身工作遲緩，怎么能讓我承擔(dān)這個(gè)責(zé)任呢？”

????就在張林發(fā)牢騷的時(shí)候，第三張法院傳票來了。

????原來，浦發(fā)銀行起訴后申請(qǐng)法院查封了張林另一套位于朝陽區(qū)陽光上東小區(qū)的房產(chǎn)。

????而這套房產(chǎn)也是貸款買的，放貸的某銀行也一直沒辦房產(chǎn)抵押登記。這家銀行以同樣的理由起訴到法院，要求解除貸款合同，由張林一次性償還貸款134萬余元。

????接連遭遇敗訴

????購房者幾近傾家蕩產(chǎn)

????最后，兩家銀行均勝訴。法院認(rèn)為，涉案房屋已不能辦理抵押登記，擔(dān)保方式不可能實(shí)現(xiàn)，銀行有權(quán)宣布貸款本息提前到期并解除合同。

????先前的經(jīng)濟(jì)糾紛案件張林?jǐn)≡V，本來就要支付給對(duì)方一大筆錢款，兩家銀行的同時(shí)逼債更無異于釜底抽薪，突然冒出來的巨額支出讓張林資金鏈幾乎斷裂。

????讓他郁悶的是，銀行申請(qǐng)法院財(cái)產(chǎn)保全后，其期貨賬戶也被凍結(jié)，如今期貨賬戶已被強(qiáng)行平倉，損失巨大。

????為了償還銀行貸款，張林被迫將另外一套家人自住的三居室低價(jià)賣掉。為了繼續(xù)做生意，他只好去借高利貸維持公司運(yùn)營。

????如今，張林和某公司之間的經(jīng)濟(jì)糾紛仍沒了結(jié)。他沮喪地表示，他很清楚，無論這起經(jīng)濟(jì)案的結(jié)果如何，兩家銀行起訴給他帶來的窘迫，已不可能逆轉(zhuǎn)。

????購房人：按期還月供我沒問題，讓我一次性還清貸款本息，那得要我的命！

????銀行：房屋抵押登記還沒辦呢，我能隨時(shí)要求解除貸款合同。

????原因探究

????緩辦抵押登記

????銀行旨在規(guī)避貸款風(fēng)險(xiǎn)

????對(duì)于普遍存在的銀行抵押登記辦理拖沓的問題，銀行業(yè)人士表示，原因主要在于各家銀行普遍將抵押登記辦理事宜外包給社會(huì)上的公司，“雙方的銜接問題導(dǎo)致拖沓”。

????但朝陽法院商事審判庭庭長李有光不認(rèn)同這一點(diǎn)。她表示，銀行怠于辦理抵押登記的現(xiàn)象，主要集中在貸款購買開發(fā)商的“一手房”。根源是銀行在打“小算盤”，沒有盡力去監(jiān)督。

????李有光庭長表示，在“一手房”的房貸合同中，有銀行、開發(fā)商和購房者三方。合同中都會(huì)約定，抵押登記辦理之前，如果購房人逾期還貸，銀行可以直接向開發(fā)商追償。

????開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過個(gè)人。在這種前提下，房產(chǎn)抵押登記之前，銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)反而更小。

????遲遲不辦理抵押登記手續(xù)，正是為了盡量延長開發(fā)商的擔(dān)保期限。其實(shí)從貸款合同的內(nèi)容上就能看出端倪：由銀行制定的格式化的合同，其中普遍沒有約定辦理房產(chǎn)抵押登記的期限。

????開發(fā)商不“背黑鍋”

????購房者承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)

????專家表示，刻意加重?fù)?dān)保風(fēng)險(xiǎn)，這種做法對(duì)開發(fā)商來說顯然是不公平的。早年間，出現(xiàn)過大量開發(fā)商替購房者“背黑鍋”的案例。

????法院在審判實(shí)踐中漸漸意識(shí)到這一點(diǎn)，出于公平原則形成了新的審判共識(shí)：如果銀行在已經(jīng)拿齊材料的情況下怠于辦理抵押登記，將免除開發(fā)商的保證責(zé)任。

????在銀行訴張林的房貸案中，其實(shí)有兩個(gè)被告，一個(gè)是張林，另一個(gè)就是開發(fā)商?；蛟S銀行的起訴本意是讓開發(fā)商“扛”，但在法院新的審判思路之下，開發(fā)商“閃了”，購房者成了“受害者”。

????而在記者統(tǒng)計(jì)出的12起類似案件中，法院認(rèn)定銀行“怠于辦理存在過錯(cuò)”的，只有張林一案。

????但銀行承擔(dān)的過錯(cuò)責(zé)任很輕，“價(jià)值”是12500元浦發(fā)銀行要求張林一次性還貸的同時(shí)還要求他賠償2.5萬元的律師費(fèi)，考慮到銀行的過錯(cuò)，法院為張林“減免”了一半。

????法官建議

????銀行拖延不辦

????購房者有權(quán)起訴要求立即辦

????審理過大量房地產(chǎn)糾紛案的大興法院資深法官趙玉東表示，對(duì)于正準(zhǔn)備貸款的購房者而言，可以在簽訂合同時(shí)與銀行協(xié)商，要求簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)抵押登記的辦理期限，并約定抵押登記因銀行原因逾期未辦的違約責(zé)任。

????而對(duì)于那些正在正常支付“月供”的購房者，可通過到建委查詢，發(fā)現(xiàn)抵押登記至今未辦的，有權(quán)催促銀行盡快辦理，如果銀行仍然拖沓，購房者可就此提起訴訟，要求其立即辦理。

????趙玉東表示，辦理抵押登記，需要銀行登錄北京市房屋交易權(quán)屬管理信息系統(tǒng)辦理系統(tǒng)用戶注冊和權(quán)限分配，領(lǐng)取加密鑰匙，購房者無法自行辦理，只是協(xié)辦方。購房者的義務(wù)，是將辦理手續(xù)所需的房產(chǎn)證、身份證復(fù)印件等及時(shí)交到銀行。

????他提醒說，購房者應(yīng)留下已在特定時(shí)間交付材料的證據(jù)，以備不時(shí)之需。(記者付中閆新紅)

????記者追訪

????此類案件近年來頻發(fā)涉及多家銀行

????記者從本市法院了解到，2008年至今，類似案件已經(jīng)至少發(fā)生12起，除浦發(fā)銀行外還涉及到其他多家銀行。

????雖然案件數(shù)量不多，但均是“一擊必殺”，對(duì)購房者個(gè)人影響巨大。有的人為了還債，剛40歲就已經(jīng)急得頭發(fā)花白；有的人為了躲債，被迫放棄北京的穩(wěn)定生活，逃回老家。

????“受害者”之一張紅(化名)告訴記者，她原本住在朝陽區(qū)山水文園，女兒在北京讀大學(xué)，全家生活幸福。

????突遭連環(huán)訴訟后，張紅被迫回到延吉老家躲債。她的表弟說，為了還債張紅經(jīng)常拆東墻補(bǔ)西墻，最窘迫時(shí)連幾十元的車費(fèi)都拿不出來。

????普通購房者不懂“抵押登記”為何物

????記者還了解到，目前，房屋貸款合同簽訂后，抵押登記手續(xù)被長期拖延辦理甚至不辦的現(xiàn)象大量存在。而多數(shù)購房者根本不知道“房產(chǎn)抵押登記”這個(gè)概念，更談不上找銀行催辦。

????北京市中廣維天法律服務(wù)所主任蘆爭對(duì)這種房貸“潛規(guī)則”表示憂慮。他說，“房屋抵押登記拖延不辦”的普遍現(xiàn)象，實(shí)際上也給購房人“埋下了一顆雷”，很有可能被人惡意利用，制造惡意訴訟去坑害他人。

????“他只需要知道你的房子沒辦抵押登記手續(xù)，然后利用或制造一起標(biāo)的額很大的訴訟，申請(qǐng)法院查封房產(chǎn)。之后他什么都不用做，銀行就會(huì)把你搞得傾家蕩產(chǎn)?！碧J爭說。