全國45市房價環(huán)比下降 止?jié)q明顯觸底反彈可能性不大

　　國家統(tǒng)計局18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,2月70個大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比,價格下降的城市有45個,持平的城市有21個,上漲的城市有4個。環(huán)比價格上漲的城市中,漲幅均未超過0.1%。

　　就在房價環(huán)比下降的同時，多地樓市也出現(xiàn)了“回暖”跡象。徘徊在低谷大半年的南京樓市，春節(jié)后成交量持續(xù)攀升，三月前兩周，新房成交2800多套,認(rèn)購量高達(dá)3500多套。此外，全國部分大城市樓市銷量也開始回升。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，多重原因?qū)е碌?月份市場復(fù)蘇的境況并沒有改變市場“以價換量”的大趨勢，在中央調(diào)控決心不變的前提下，樓市仍處于回調(diào)狀態(tài)。

　　樓市突現(xiàn)“回暖”行情

　　從最低谷時日均認(rèn)購不足100套，到近期接連跨上兩三百套關(guān)口，二手房成交量在最近一個月達(dá)到4500套，已接近常年水平，南京樓市似乎在短期內(nèi)突然“回暖”。

　　據(jù)統(tǒng)計,2月份的第四周(20日至26日),全國14個一、二線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長26.7%,同比增長15.3%,創(chuàng)造了今年單周銷量的新高。其中,北京環(huán)比增長238%,達(dá)到2700多套。天津、杭州、深圳、廈門、成都環(huán)比增長均超過30%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，與此前預(yù)期不同的是,2月房價下跌城市不僅沒有增加,反而有4個城市出現(xiàn)價格上漲。從環(huán)比跌幅來看,近三個月的數(shù)據(jù)分別為0.27%、0.15%、0.1%,即跌幅連續(xù)兩個月減小,這說明樓市已經(jīng)出現(xiàn)明顯的回暖勢頭。

　　1-2月,全國商品房成交均價同比下降8.1%,較2011年的6.9%的全年漲幅大幅下降14.9個百分點。楊紅旭認(rèn)為,商品住宅成交均價跌幅較大,說明針對住宅市場的嚴(yán)厲調(diào)控政策取得了明顯效果，但回暖趨勢也應(yīng)引起重視。

　　市場人士認(rèn)為，樓市回暖與一些地方政府鼓勵自住性購房需求有關(guān)，市場預(yù)期政策可能出現(xiàn)微調(diào)，加上部分開發(fā)商降價促銷，使得成交量在2月下旬有所釋放，出現(xiàn)樓市回暖的跡象。

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌告訴記者，2月樓市釋放了一部分剛性需求，使得部分城市成交量和成交價有所回暖。房價環(huán)比漲跌幅在0.1%-0.2%的區(qū)間內(nèi)波動都是正常的，整體來說，房價止?jié)q的趨勢很明顯。

　　觸底反彈可能性不大

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究部監(jiān)測到的數(shù)據(jù),2月十大標(biāo)桿房企供應(yīng)量環(huán)比和同比分別大幅增加126%和284%?？備N售面積約為290萬平方米,環(huán)比和同比分別增加19%和18%。但從成交量的絕對值來看,2月份的銷售面積僅相當(dāng)于2011年標(biāo)桿房企月度平均銷售面積的六成，市場依然處于低位。十大標(biāo)桿企業(yè)，在47個城市的在售項目庫存量約為2466萬平方米,相對于2011年6月底,標(biāo)桿房企的庫存量增加56%,庫存壓力仍較大。

　　中原市場研究部研究總監(jiān)張大偉表示,在庫存壓力下,自今年以來,保利、招商、恒大、富力等房企陸續(xù)啟動較大規(guī)模的降價促銷活動,新一輪降價促銷潮已經(jīng)不可避免。

　　數(shù)據(jù)顯示,截至2012年2月末,全國商品房待售面積30526萬平方米,比2011年年末增加3332萬平方米。

　　“1至2月份市場整體庫存積壓增加達(dá)到了10%左右。特別是部分二、三線城市在1-2月份庫存積壓明顯。而一線城市,由于1至2月份部分降價項目以價換量，出現(xiàn)了短暫的庫存消化?！睆埓髠ケ硎?，雖然在2月份出現(xiàn)復(fù)蘇，但實際市場依然處于冬天的溫度。剛需總量雖然龐大，但對價格非常敏感，只要價格下調(diào)到位，成交量依然比較多，最近的典型項目都是以價換量的代表。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部研究員馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，從目前來看，價格出現(xiàn)所謂觸底反彈的可能性不大。一來今年宏觀調(diào)控并未明顯放寬，政策微調(diào)的受益者也僅僅針對支付能力相對較低的剛性需求；二來去年房企高成本融資，存在較大的還貸和信托兌付壓力。調(diào)控周期內(nèi)，房企仍然施行降價跑量、謹(jǐn)慎投資的策略，未來降價趨勢仍不會改變。

　　放松調(diào)控將前功盡棄

　　“365網(wǎng)”研究院院長李智表示，根據(jù)對長三角7個城市的近期成交情況分析，這一輪回暖屬于“殺跌性反彈”，因為80%的交易與降價有關(guān)。“預(yù)計這一輪反彈只能持續(xù)到四月底，因為調(diào)控不會終止，積壓的剛需兩個月就能釋放?！?/p>

　　從今年的政府工作報告可以看到，中央堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心不變。在不久前結(jié)束的兩會記者會上，溫家寶總理再次明確提及，房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位。因此，調(diào)控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產(chǎn)市場的混亂，不利于房地產(chǎn)長期健康和穩(wěn)定發(fā)展。

　　在16日召開的國務(wù)院常務(wù)會議上，確定的2012年政府七大任務(wù)中再次明確提及要堅定不移貫徹房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

　　對此馮聯(lián)聯(lián)認(rèn)為，現(xiàn)階段中央調(diào)控態(tài)度仍然堅決，雖然限購限貸仍不放松，但新出臺調(diào)控政策的可能性不大，即便出臺調(diào)控政策也會從差異化調(diào)控和市場化調(diào)控兩個方向出臺。

　　對于后市，馮聯(lián)聯(lián)表示，成交量將由階段性的低谷復(fù)蘇期，轉(zhuǎn)為止?jié)q平穩(wěn)期，但與調(diào)控前相比仍處于明顯低位。相比去年年底的越降價越觀望，當(dāng)前部分消費者可能會開始選擇適時出手。

　　“當(dāng)前調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)已定，1、2月份房企又普遍處于冬眠的蟄伏期，預(yù)計3月份以后房企的銷售意愿將明顯加強，并加大推盤力度，緊抓二季度的春季售房時機，同時除了降價之外，營銷方式將更加多元化?！?/p>