七部委聯(lián)手穩(wěn)首套房貸 調(diào)控或轉(zhuǎn)向支持剛需(圖)

????昨日，一份名為《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問題》的報告從“兩會”流出。該份報告今年2月份出臺，匯集了住建部、發(fā)改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監(jiān)會七部門的意見。

????值得注意的是，這份報告中提出，今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)支持居民家庭購買首套普通自住房。在堅決抑制不合理住房需求的同時，保證首套住房貸款供給。

????七部委強調(diào)保持首套房貸穩(wěn)定

????這份報告認(rèn)為，經(jīng)過去年的樓市調(diào)控，市場在調(diào)整過程中出現(xiàn)了一些新情況和新問題。如部分商業(yè)銀行提高首套住房貸款利率，居民購買首套普通自住房需求受到影響。

　　這一表述，與此前外界盛傳的首套房貸款利率將放松的傳言頗為吻合。3月7日，國家發(fā)改委副秘書長、新聞發(fā)言人李樸民兩會期間接受媒體采訪時表示，擴大內(nèi)需要健全促進消費的政策措施，包括要完善居民購買首套普通商品房貸款優(yōu)惠政策。

　　李樸民認(rèn)為，之前在常態(tài)化樓市調(diào)控的市場背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率，對于樓市成交量及需求普遍性地進行打擊，房貸政策的收緊不僅僅是投資客、改善客需求受到影響，也誤傷了一部分剛需客戶。

　　近日，全國各地多家銀行首套房貸利率已回歸基準(zhǔn)，個別銀行針對優(yōu)質(zhì)客戶已經(jīng)有九折左右的利率優(yōu)惠，首套房貸利率相對之前已經(jīng)開始松動。此次七部委的報告提出，要繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。保持首套房貸款政策穩(wěn)定性。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著未來流動性寬松格局進一步確立，首套房貸8.5折優(yōu)惠利率將重現(xiàn)市場，但預(yù)計7折優(yōu)惠短期難以出現(xiàn)。目前監(jiān)管部門房貸政策未調(diào)整，仍是首套房貸利率不得低于8.5折，首付成數(shù)不得低于30%。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策走向角度而言，信貸政策松動，銀行給出更多的房貸額度，并且有適度的貸款利率優(yōu)惠，這樣也可以帶動樓市成交。但是，當(dāng)前只是要完善居民購買首套普通商品房貸款優(yōu)惠政策。其對于市場影響程度取決于政策優(yōu)惠的幅度和范圍。

　　調(diào)控基調(diào)仍是“房價合理回歸”

　　盡管透露了對首套房貸放松的政策信息，這份七部委報告對此前樓市調(diào)控政策效果仍保持了正面評價。報告認(rèn)為，2011年以來，房地產(chǎn)市場投機投資型需求得到明顯遏制，多數(shù)城市房價漲幅回落，居民購房心理趨于理性，房地產(chǎn)市場逐步降溫。

　　事實上，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的確取得了一定成效。國家統(tǒng)計局此前公布，去年12月，全國70個大中城市房地產(chǎn)價格漲幅已經(jīng)大幅度回落，環(huán)比下降城市有50個。

　　溫家寶總理在政府工作報告中表示，房地產(chǎn)市場的投機、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。報告中進一步要求，今年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，進一步鞏固調(diào)控成果，促進房價合理回歸。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在3月7日也表示，全國七八個大城市的房價如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個百分點的增長速度發(fā)展下去，將來一旦泡沫破裂，后果不堪設(shè)想?！艾F(xiàn)在下定決心了，至少這七八個大城市的價格一定得降下來”。

????顯然，中央對于房價下降的預(yù)期依舊強烈。此次流出的七部委報告強調(diào)，今年要督促地方政府切實承擔(dān)起促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行中央的各項調(diào)控政策，切實將房價控制在合理水平。而針對此前屢屢出現(xiàn)的樓盤降價導(dǎo)致老業(yè)主鬧事，報告還特別提到：要加強市場經(jīng)濟風(fēng)險意識的宣傳教育，引導(dǎo)購房者與企業(yè)根據(jù)合同約定或通過司法途徑解決房價波動產(chǎn)生的矛盾。

????各地動向政策“微調(diào)”遭敲打

????從安徽蕪湖到上海，近期各地屢屢出招試探放松“限購令”。地方政府的蠢蠢欲動，與此前樓市低迷帶來的土地出讓急劇下降密切相關(guān)。

????統(tǒng)計局3月9日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也顯示，2012年1-2月份，全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14%；商品房銷售額4145億元，下降20.9%。全國商品房銷售面積和銷售額呈現(xiàn)一條前所未見的、陡峭的下跌曲線。

　　土地方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積的增速從2011年1—2月的增長57.1%，直線回落至2012年1—2月的增長-0.5%，期間圖表曲線從未“抬頭”。

　　中央政府是否能夠接受房地產(chǎn)投資下滑對經(jīng)濟增長的負(fù)面影響？根據(jù)溫家寶總理的政府工作報告，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)已從去年的“抑制房價過快上漲”，確定為“促進房價合理回歸”，甚至提出GDP增速目標(biāo)為多年來最低的7.5%，似乎也顯現(xiàn)了中央政府不惜舍棄經(jīng)濟增長，也要堅持調(diào)控的決心。

　　在3月5日召開的新聞發(fā)布會上，發(fā)改委主任張平表示，政府加強對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，包括差別化的財稅政策、信貸政策，以及一些城市采取的限購政策等等，應(yīng)該說對于促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是完全必要的，也是正確的、有利的。

　　在會上，張平“敲打”了地方政府微調(diào)的試探。他強調(diào)，現(xiàn)在一些地方為了鼓勵購房采取了一些“沖動”舉動，中央政府的態(tài)度是非常明確的，就是要繼續(xù)堅持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項政策不動搖。

　　政策趨勢

　　房產(chǎn)稅試點擴大 或難替代“限購令”

　　根據(jù)張平說法，中央政府在堅持現(xiàn)行政策措施的基礎(chǔ)上，正在研究建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制。此次的七部委報告也提出，要研究制定促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長期政策，建立完善符合國情的住房體制機制和政策體系。指導(dǎo)各地區(qū)抓緊編制住房發(fā)展規(guī)劃，穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期。認(rèn)真總結(jié)上海、重慶兩市房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗，穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策或制度走向來看，全國住房信息互聯(lián)、房產(chǎn)稅試點范圍的擴大、讓更多存量房入市等方面的政策或制度有可能會在今年會全面鋪開，以此從長遠(yuǎn)角度控制房地產(chǎn)市場投資資金的流向及價格的走勢。

　　但他也表示，細(xì)察過去一年的試點落實情況，房地產(chǎn)稅作為一項單獨的政策，由于其稅率較低、征收對象范圍較窄等原因?qū)е缕渥饔梅浅Ｓ邢?，甚至?dǎo)致有些開發(fā)企業(yè)為了吸引客戶購房，打出買房送房產(chǎn)稅的口號。這一定程度上說明房產(chǎn)稅的征收稅率幅度并不是很大。

　　張宏偉認(rèn)為，從短期內(nèi)來講，房產(chǎn)稅代替限購令，由于征收稅率及范圍等原因，房產(chǎn)稅試點對于抑制投資投機性的需求影響并不大，因此，不可能通過試點房產(chǎn)稅解決樓市投資投機現(xiàn)象。此外，在土地財政不變的市場背景下，房產(chǎn)稅的征收，有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)或投資客將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，難以起到遏制房價上漲的作用。

　　“從長遠(yuǎn)角度來講，要從根源上解決房價高企的市場狀態(tài)，還要相關(guān)部門平衡土地財政與房產(chǎn)稅征收的關(guān)系，盡快找到一個合適的時間點或階段，用房產(chǎn)稅或其他經(jīng)濟調(diào)控手段代替土地財政。”張宏偉分析，考慮到調(diào)控政策對于市場的作用的連續(xù)性及穩(wěn)定性，尤其是限購對于“去投資化”及遏制房價過快上漲的實際作用，在房產(chǎn)稅試點期間，試點城市的限購令不一定會因為房產(chǎn)稅試點而取消，但有可能會因為房產(chǎn)稅試點，增加了房產(chǎn)稅政策調(diào)控市場的工具而對于限購令進行“微調(diào)”。

　　銀行回應(yīng)

　　房貸政策差異化成共識

　　首套房貸利率打折穗銀行尚在觀望

　　昨日，兩會上有消息指出，2月份住建部、發(fā)改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監(jiān)會七部委聯(lián)合出爐一份報告，指出今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機構(gòu)支持居民家庭購買首套普通自住房。

　　繼年初央行表示要保證首套房貸需求，到昨日人大會議上央行副行長再次表態(tài)將首套房貸利率保持在基準(zhǔn)利率與下限之間，對于不少首次置業(yè)者來說，將是重大的可喜信號房地產(chǎn)政策正在轉(zhuǎn)向保障剛需。雖然廣州市內(nèi)銀行網(wǎng)點沒有接到放松的通知，不過，目前已經(jīng)有不少中介透露銀行再次啟動打折的消息。日前，有媒體援引廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜的話表示，2、3月以來，廣州銀行業(yè)開始放松首套房貸利率，部分大行可以給予8.5優(yōu)惠。

　　央行多次強調(diào)房貸差別化支持剛需

　　去年年底，不少銀行由于資金緊張，紛紛將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%-15%左右，給大部分剛需購房者帶來了較大的壓力。而這次這份七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問題》，強調(diào)要保持首套房貸款政策穩(wěn)定性，大力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。

　　在周一人大會議上，央行副行長劉士余也表示，對于今年的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，要全面落實差別化的住房信貸政策。在信貸實行總量管理的前提下，各家銀行對個人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，符合條件的借款人購買首套普通商品住宅，銀行要給予貸款。

　　劉士余表示，“利率問題，首先各家銀行是自主定價，中央銀行此前在關(guān)于個人首套房貸款利率上有一個下限，我們鼓勵各家金融機構(gòu)在央行的基準(zhǔn)利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間，根據(jù)借款人的財務(wù)狀況權(quán)衡定價。此前，央行要求各家商業(yè)銀行給予首套貸款利率下浮最低不得低于8.5折。他強調(diào)，今年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)形成了一定的共識，其中，全面落實差別化的住房信貸政策便是共識之一。

　　此前，全國政協(xié)常委、大連萬達(dá)集團董事長王健林認(rèn)為，必須調(diào)整目前信貸政策，對購買首套房和首次改善住房，包括掉唯一住宅，購買一套新商品房的換房群眾，他呼吁重新恢復(fù)房貸利率7折優(yōu)惠?！斑@樣房地產(chǎn)調(diào)控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾?！?/p>

　　進入三月信貸額度開始放松

　　政策在不斷吹風(fēng)，是否意味著首套房貸利率即將放松呢？昨日，有消息指在上海包括中行、農(nóng)行、建行等在內(nèi)的大銀行均在首套房貸政策上有明顯松動，最低可申請基準(zhǔn)利率9折優(yōu)惠。就此，記者再次走訪了廣州市內(nèi)各家銀行網(wǎng)點。目前大部分中資銀行都尚未有動靜，不過，不少客戶經(jīng)理都表示，不排除未來會有松動。

　　建行個貸中心相關(guān)工作人員對記者表示，目前建行的首套房貸利率依然依照央行制定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，沒有優(yōu)惠活動。招行個貸中心的負(fù)責(zé)人也表示，首套房貸款利率依然按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行。工行和農(nóng)行在首套房貸利率上的情況也基本如此。

　　“即便是總行出臺政策，也沒有那么快真正落到網(wǎng)點?！庇秀y行信貸人員表示。但進入三月份，銀行貸款資金寬松不少，銀行工作人員表示貸款基本上一個月左右可以放款，給首套房貸利率松動提供了基礎(chǔ)。

　　記者替首次置業(yè)者算了一筆賬，按照目前5年以上基準(zhǔn)利率7.05%來計算，購房貸款100萬20年等額還款，按照基準(zhǔn)利率需要月供7783元，若下浮10%后，月供只需7365，每月月供減少近了400多元，20年下來利息可以少交近10萬元。利率回歸正常對首次購房置業(yè)者來說非常重要。

　　學(xué)者：房價尚未合理回調(diào)

　　不過，對于這次鼓勵“首套房”政策的新動向，也有學(xué)者提出了不同聲音。中國社會科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容昨日對記者表示，現(xiàn)在的住房市場是一個以投機炒作而不是消費為主導(dǎo)的市場，如果這個住房市場沒有轉(zhuǎn)型，或者住房市場價格沒有回歸到合理水平，那此時進入住房市場的首套住房購買者，就可能成為這個巨大房地產(chǎn)泡沫最后一棒接受者。

　　“只要住房交易無利可圖，那么政府用優(yōu)惠政策鼓勵第一套住房購買者進入才有意義。否則，人們利用優(yōu)惠政策以一套住房方式投機炒作同樣會盛行?！?/p>

　　易憲容指出，利率優(yōu)惠政策不僅要考慮購買住房貸款人的利益，也得考慮銀行存款人的利益，政府不能把這種利率優(yōu)惠變成了存款人利益向貸款人利益轉(zhuǎn)移機制。這種利益關(guān)系也要平衡。