七部委聯(lián)手穩(wěn)首套房貸 調(diào)控或轉(zhuǎn)向支持剛需(圖)

????昨日，一份名為《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問題》的報(bào)告從“兩會(huì)”流出。該份報(bào)告今年2月份出臺(tái)，匯集了住建部、發(fā)改委、民政部、財(cái)政部、國土部、央行、銀監(jiān)會(huì)七部門的意見。

????值得注意的是，這份報(bào)告中提出，今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購買首套普通自住房。在堅(jiān)決抑制不合理住房需求的同時(shí)，保證首套住房貸款供給。

????七部委強(qiáng)調(diào)保持首套房貸穩(wěn)定

????這份報(bào)告認(rèn)為，經(jīng)過去年的樓市調(diào)控，市場(chǎng)在調(diào)整過程中出現(xiàn)了一些新情況和新問題。如部分商業(yè)銀行提高首套住房貸款利率，居民購買首套普通自住房需求受到影響。

　　這一表述，與此前外界盛傳的首套房貸款利率將放松的傳言頗為吻合。3月7日，國家發(fā)改委副秘書長、新聞發(fā)言人李樸民兩會(huì)期間接受媒體采訪時(shí)表示，擴(kuò)大內(nèi)需要健全促進(jìn)消費(fèi)的政策措施，包括要完善居民購買首套普通商品房貸款優(yōu)惠政策。

　　李樸民認(rèn)為，之前在常態(tài)化樓市調(diào)控的市場(chǎng)背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率，對(duì)于樓市成交量及需求普遍性地進(jìn)行打擊，房貸政策的收緊不僅僅是投資客、改善客需求受到影響，也誤傷了一部分剛需客戶。

　　近日，全國各地多家銀行首套房貸利率已回歸基準(zhǔn)，個(gè)別銀行針對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶已經(jīng)有九折左右的利率優(yōu)惠，首套房貸利率相對(duì)之前已經(jīng)開始松動(dòng)。此次七部委的報(bào)告提出，要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，嚴(yán)格執(zhí)行二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。保持首套房貸款政策穩(wěn)定性。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著未來流動(dòng)性寬松格局進(jìn)一步確立，首套房貸8.5折優(yōu)惠利率將重現(xiàn)市場(chǎng)，但預(yù)計(jì)7折優(yōu)惠短期難以出現(xiàn)。目前監(jiān)管部門房貸政策未調(diào)整，仍是首套房貸利率不得低于8.5折，首付成數(shù)不得低于30%。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策走向角度而言，信貸政策松動(dòng)，銀行給出更多的房貸額度，并且有適度的貸款利率優(yōu)惠，這樣也可以帶動(dòng)樓市成交。但是，當(dāng)前只是要完善居民購買首套普通商品房貸款優(yōu)惠政策。其對(duì)于市場(chǎng)影響程度取決于政策優(yōu)惠的幅度和范圍。

　　調(diào)控基調(diào)仍是“房價(jià)合理回歸”

　　盡管透露了對(duì)首套房貸放松的政策信息，這份七部委報(bào)告對(duì)此前樓市調(diào)控政策效果仍保持了正面評(píng)價(jià)。報(bào)告認(rèn)為，2011年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)投資型需求得到明顯遏制，多數(shù)城市房價(jià)漲幅回落，居民購房心理趨于理性，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的確取得了一定成效。國家統(tǒng)計(jì)局此前公布，去年12月，全國70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格漲幅已經(jīng)大幅度回落，環(huán)比下降城市有50個(gè)。

　　溫家寶總理在政府工作報(bào)告中表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)、投資性需求得到明顯抑制，多數(shù)城市房價(jià)環(huán)比下降，調(diào)控效果正在顯現(xiàn)。報(bào)告中進(jìn)一步要求，今年要繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)、投資性需求的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在3月7日也表示，全國七八個(gè)大城市的房價(jià)如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個(gè)百分點(diǎn)的增長速度發(fā)展下去，將來一旦泡沫破裂，后果不堪設(shè)想。“現(xiàn)在下定決心了，至少這七八個(gè)大城市的價(jià)格一定得降下來”。

????顯然，中央對(duì)于房價(jià)下降的預(yù)期依舊強(qiáng)烈。此次流出的七部委報(bào)告強(qiáng)調(diào)，今年要督促地方政府切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行中央的各項(xiàng)調(diào)控政策，切實(shí)將房價(jià)控制在合理水平。而針對(duì)此前屢屢出現(xiàn)的樓盤降價(jià)導(dǎo)致老業(yè)主鬧事，報(bào)告還特別提到：要加強(qiáng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的宣傳教育，引導(dǎo)購房者與企業(yè)根據(jù)合同約定或通過司法途徑解決房價(jià)波動(dòng)產(chǎn)生的矛盾。

????各地動(dòng)向政策“微調(diào)”遭敲打

????從安徽蕪湖到上海，近期各地屢屢出招試探放松“限購令”。地方政府的蠢蠢欲動(dòng)，與此前樓市低迷帶來的土地出讓急劇下降密切相關(guān)。

????統(tǒng)計(jì)局3月9日發(fā)布的最新數(shù)據(jù)也顯示，2012年1-2月份，全國商品房銷售面積7004萬平方米，同比下降14%；商品房銷售額4145億元，下降20.9%。全國商品房銷售面積和銷售額呈現(xiàn)一條前所未見的、陡峭的下跌曲線。

　　土地方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積的增速從2011年1—2月的增長57.1%，直線回落至2012年1—2月的增長-0.5%，期間圖表曲線從未“抬頭”。

　　中央政府是否能夠接受房地產(chǎn)投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的負(fù)面影響？根據(jù)溫家寶總理的政府工作報(bào)告，房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)已從去年的“抑制房價(jià)過快上漲”，確定為“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，甚至提出GDP增速目標(biāo)為多年來最低的7.5%，似乎也顯現(xiàn)了中央政府不惜舍棄經(jīng)濟(jì)增長，也要堅(jiān)持調(diào)控的決心。

　　在3月5日召開的新聞發(fā)布會(huì)上，發(fā)改委主任張平表示，政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，包括差別化的財(cái)稅政策、信貸政策，以及一些城市采取的限購政策等等，應(yīng)該說對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展是完全必要的，也是正確的、有利的。

　　在會(huì)上，張平“敲打”了地方政府微調(diào)的試探。他強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在一些地方為了鼓勵(lì)購房采取了一些“沖動(dòng)”舉動(dòng)，中央政府的態(tài)度是非常明確的，就是要繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策不動(dòng)搖。

　　政策趨勢(shì)

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大 或難替代“限購令”

　　根據(jù)張平說法，中央政府在堅(jiān)持現(xiàn)行政策措施的基礎(chǔ)上，正在研究建立房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機(jī)制。此次的七部委報(bào)告也提出，要研究制定促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長期政策，建立完善符合國情的住房體制機(jī)制和政策體系。指導(dǎo)各地區(qū)抓緊編制住房發(fā)展規(guī)劃，穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。認(rèn)真總結(jié)上海、重慶兩市房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從政策或制度走向來看，全國住房信息互聯(lián)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大、讓更多存量房入市等方面的政策或制度有可能會(huì)在今年會(huì)全面鋪開，以此從長遠(yuǎn)角度控制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資資金的流向及價(jià)格的走勢(shì)。

　　但他也表示，細(xì)察過去一年的試點(diǎn)落實(shí)情況，房地產(chǎn)稅作為一項(xiàng)單獨(dú)的政策，由于其稅率較低、征收對(duì)象范圍較窄等原因?qū)е缕渥饔梅浅Ｓ邢?，甚至?dǎo)致有些開發(fā)企業(yè)為了吸引客戶購房，打出買房送房產(chǎn)稅的口號(hào)。這一定程度上說明房產(chǎn)稅的征收稅率幅度并不是很大。

　　張宏偉認(rèn)為，從短期內(nèi)來講，房產(chǎn)稅代替限購令，由于征收稅率及范圍等原因，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)于抑制投資投機(jī)性的需求影響并不大，因此，不可能通過試點(diǎn)房產(chǎn)稅解決樓市投資投機(jī)現(xiàn)象。此外，在土地財(cái)政不變的市場(chǎng)背景下，房產(chǎn)稅的征收，有可能導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)或投資客將房產(chǎn)稅的成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，難以起到遏制房價(jià)上漲的作用。

　　“從長遠(yuǎn)角度來講，要從根源上解決房價(jià)高企的市場(chǎng)狀態(tài)，還要相關(guān)部門平衡土地財(cái)政與房產(chǎn)稅征收的關(guān)系，盡快找到一個(gè)合適的時(shí)間點(diǎn)或階段，用房產(chǎn)稅或其他經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段代替土地財(cái)政?！睆埡陚シ治?，考慮到調(diào)控政策對(duì)于市場(chǎng)的作用的連續(xù)性及穩(wěn)定性，尤其是限購對(duì)于“去投資化”及遏制房價(jià)過快上漲的實(shí)際作用，在房產(chǎn)稅試點(diǎn)期間，試點(diǎn)城市的限購令不一定會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅試點(diǎn)而取消，但有可能會(huì)因?yàn)榉慨a(chǎn)稅試點(diǎn)，增加了房產(chǎn)稅政策調(diào)控市場(chǎng)的工具而對(duì)于限購令進(jìn)行“微調(diào)”。

　　銀行回應(yīng)

　　房貸政策差異化成共識(shí)

　　首套房貸利率打折穗銀行尚在觀望

　　昨日，兩會(huì)上有消息指出，2月份住建部、發(fā)改委、民政部、財(cái)政部、國土部、央行、銀監(jiān)會(huì)七部委聯(lián)合出爐一份報(bào)告，指出今年要保持首套住房貸款政策穩(wěn)定性，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)支持居民家庭購買首套普通自住房。

　　繼年初央行表示要保證首套房貸需求，到昨日人大會(huì)議上央行副行長再次表態(tài)將首套房貸利率保持在基準(zhǔn)利率與下限之間，對(duì)于不少首次置業(yè)者來說，將是重大的可喜信號(hào)房地產(chǎn)政策正在轉(zhuǎn)向保障剛需。雖然廣州市內(nèi)銀行網(wǎng)點(diǎn)沒有接到放松的通知，不過，目前已經(jīng)有不少中介透露銀行再次啟動(dòng)打折的消息。日前，有媒體援引廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜的話表示，2、3月以來，廣州銀行業(yè)開始放松首套房貸利率，部分大行可以給予8.5優(yōu)惠。

　　央行多次強(qiáng)調(diào)房貸差別化支持剛需

　　去年年底，不少銀行由于資金緊張，紛紛將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮10%-15%左右，給大部分剛需購房者帶來了較大的壓力。而這次這份七部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和加快保障性住房建設(shè)問題》，強(qiáng)調(diào)要保持首套房貸款政策穩(wěn)定性，大力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。

　　在周一人大會(huì)議上，央行副行長劉士余也表示，對(duì)于今年的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，要全面落實(shí)差別化的住房信貸政策。在信貸實(shí)行總量管理的前提下，各家銀行對(duì)個(gè)人居民首套自住普通商品住宅的貸款必須予以保證，符合條件的借款人購買首套普通商品住宅，銀行要給予貸款。

　　劉士余表示，“利率問題，首先各家銀行是自主定價(jià)，中央銀行此前在關(guān)于個(gè)人首套房貸款利率上有一個(gè)下限，我們鼓勵(lì)各家金融機(jī)構(gòu)在央行的基準(zhǔn)利率和首套商品普通住宅貸款優(yōu)惠利率的下限之間，根據(jù)借款人的財(cái)務(wù)狀況權(quán)衡定價(jià)。此前，央行要求各家商業(yè)銀行給予首套貸款利率下浮最低不得低于8.5折。他強(qiáng)調(diào)，今年房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)形成了一定的共識(shí)，其中，全面落實(shí)差別化的住房信貸政策便是共識(shí)之一。

　　此前，全國政協(xié)常委、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林認(rèn)為，必須調(diào)整目前信貸政策，對(duì)購買首套房和首次改善住房，包括掉唯一住宅，購買一套新商品房的換房群眾，他呼吁重新恢復(fù)房貸利率7折優(yōu)惠?！斑@樣房地產(chǎn)調(diào)控才能惠及所有中等、中低和低收入群眾。”

　　進(jìn)入三月信貸額度開始放松

　　政策在不斷吹風(fēng)，是否意味著首套房貸利率即將放松呢？昨日，有消息指在上海包括中行、農(nóng)行、建行等在內(nèi)的大銀行均在首套房貸政策上有明顯松動(dòng)，最低可申請(qǐng)基準(zhǔn)利率9折優(yōu)惠。就此，記者再次走訪了廣州市內(nèi)各家銀行網(wǎng)點(diǎn)。目前大部分中資銀行都尚未有動(dòng)靜，不過，不少客戶經(jīng)理都表示，不排除未來會(huì)有松動(dòng)。

　　建行個(gè)貸中心相關(guān)工作人員對(duì)記者表示，目前建行的首套房貸利率依然依照央行制定的基準(zhǔn)利率執(zhí)行，沒有優(yōu)惠活動(dòng)。招行個(gè)貸中心的負(fù)責(zé)人也表示，首套房貸款利率依然按照基準(zhǔn)利率來執(zhí)行。工行和農(nóng)行在首套房貸利率上的情況也基本如此。

　　“即便是總行出臺(tái)政策，也沒有那么快真正落到網(wǎng)點(diǎn)?！庇秀y行信貸人員表示。但進(jìn)入三月份，銀行貸款資金寬松不少，銀行工作人員表示貸款基本上一個(gè)月左右可以放款，給首套房貸利率松動(dòng)提供了基礎(chǔ)。

　　記者替首次置業(yè)者算了一筆賬，按照目前5年以上基準(zhǔn)利率7.05%來計(jì)算，購房貸款100萬20年等額還款，按照基準(zhǔn)利率需要月供7783元，若下浮10%后，月供只需7365，每月月供減少近了400多元，20年下來利息可以少交近10萬元。利率回歸正常對(duì)首次購房置業(yè)者來說非常重要。

　　學(xué)者：房價(jià)尚未合理回調(diào)

　　不過，對(duì)于這次鼓勵(lì)“首套房”政策的新動(dòng)向，也有學(xué)者提出了不同聲音。中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室研究員易憲容昨日對(duì)記者表示，現(xiàn)在的住房市場(chǎng)是一個(gè)以投機(jī)炒作而不是消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，如果這個(gè)住房市場(chǎng)沒有轉(zhuǎn)型，或者住房市場(chǎng)價(jià)格沒有回歸到合理水平，那此時(shí)進(jìn)入住房市場(chǎng)的首套住房購買者，就可能成為這個(gè)巨大房地產(chǎn)泡沫最后一棒接受者。

　　“只要住房交易無利可圖，那么政府用優(yōu)惠政策鼓勵(lì)第一套住房購買者進(jìn)入才有意義。否則，人們利用優(yōu)惠政策以一套住房方式投機(jī)炒作同樣會(huì)盛行?！?/p>

　　易憲容指出，利率優(yōu)惠政策不僅要考慮購買住房貸款人的利益，也得考慮銀行存款人的利益，政府不能把這種利率優(yōu)惠變成了存款人利益向貸款人利益轉(zhuǎn)移機(jī)制。這種利益關(guān)系也要平衡。