山東去年樓市調(diào)控政策給力 房?jī)r(jià)環(huán)比下滑(圖)

　　調(diào)控成為2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。圖為省城濟(jì)南一正在施工的樓盤。（本報(bào)記者 左慶 攝）

　　過(guò)去一年，史上最嚴(yán)厲的限購(gòu)在國(guó)家的政策層面被反復(fù)強(qiáng)調(diào)。而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，去年我省濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧4個(gè)城市，新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比出現(xiàn)明顯下滑，同比增長(zhǎng)幅度均在2%以內(nèi)。

　　正是基于上述狀況，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)楊煥彩在年底多次會(huì)議上明確宣布，山東省完全實(shí)現(xiàn)了2011年的房產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)。

　　去年樓市上漲被遏制

　　樓市調(diào)控在2011年山東政府工作報(bào)告中被這樣描述：2011年，山東將堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，強(qiáng)化城市政府責(zé)任，建立工作問(wèn)責(zé)機(jī)制，落實(shí)供地、稅收、信貸、限購(gòu)等政策措施，抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

　　2011年12月27日，距離元旦還有4天，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與省政府聯(lián)合召開了一場(chǎng)高規(guī)格的新聞發(fā)布會(huì)，通報(bào)山東城市生活垃圾處理實(shí)現(xiàn)一縣一場(chǎng)目標(biāo)。但在發(fā)布會(huì)接近尾聲時(shí)，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)楊煥彩脫稿發(fā)言，鄭重宣布，經(jīng)過(guò)一年來(lái)的調(diào)控，山東各地房?jī)r(jià)快速上漲態(tài)勢(shì)被有效遏制，房?jī)r(jià)調(diào)控實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)。

　　這一話題引起了強(qiáng)烈關(guān)注，在會(huì)后，多家媒體對(duì)這一消息進(jìn)行了縱深報(bào)道，山東已實(shí)現(xiàn)樓市年度調(diào)控目標(biāo)提前被官方披露。

　　連續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策

　　自去年年初，國(guó)家先后出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策。其中，在1月26日國(guó)務(wù)院召開的常務(wù)會(huì)議上通過(guò)了8條針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控措施，第一條明確2011年各城市要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。同年2月17日我省也出臺(tái)了《進(jìn)一步改進(jìn)和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，明確我省各地需要在一季度公布2011年房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。

　　我省各地均在一季度結(jié)束前公布了調(diào)控目標(biāo)，調(diào)控目標(biāo)基本以年度GDP增長(zhǎng)幅度或年度城市居民人均可支配收入增幅為上限。其中，濟(jì)南確定2011年新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為，新建商品住房均價(jià)漲幅低于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)水平。根據(jù)在年初濟(jì)南兩會(huì)上的政府工作報(bào)告，這一目標(biāo)被量化為：房?jī)r(jià)漲幅低于12%。

　　而青島明確的調(diào)控目標(biāo)則是，2011年度新建住房?jī)r(jià)格漲幅將“明顯低于”本年度城市居民人均可支配收入增幅，而2009年和2010年，青島市城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)幅度分別為9.3%和11.8%。

　　限購(gòu)城市房?jī)r(jià)上漲低于GDP漲幅

　　以濟(jì)南和青島為例，2011年12月國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月份，濟(jì)南和青島新建住宅價(jià)格指數(shù)與11月份相比，環(huán)比分別下降0.3個(gè)百分點(diǎn)，與2010年12月份相比，同比價(jià)格漲幅也控制在1個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)。依據(jù)上述數(shù)據(jù)與2011年一季度濟(jì)南和青島兩地公布的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)分析，濟(jì)青兩地前11個(gè)月的新建住宅價(jià)格漲幅，已經(jīng)控制在調(diào)控目標(biāo)之內(nèi)。

　　此外，根據(jù)兩地樓市調(diào)查公司的市場(chǎng)實(shí)調(diào)和行業(yè)分析，2011年6月份以后，兩地樓市受到調(diào)控政策的影響，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，濟(jì)青兩地樓市成交均出現(xiàn)同比大幅下滑，大幅度降價(jià)在兩地樓市中普遍出現(xiàn)。

　　而沒(méi)有執(zhí)行限購(gòu)政策的山東其他城市，在2011年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的趨勢(shì)也實(shí)現(xiàn)了有效遏制。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)中，煙臺(tái)和濟(jì)寧2011年12月新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別下滑了0.2個(gè)百分點(diǎn)，同比增長(zhǎng)幅度也控制在兩個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)。

　　對(duì)于樓市調(diào)控目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，2011年我省各地認(rèn)真貫徹國(guó)家和省調(diào)控政策，17個(gè)設(shè)區(qū)市、31個(gè)縣級(jí)市按時(shí)向社會(huì)公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，濟(jì)南、青島出臺(tái)了居民住房現(xiàn)購(gòu)政策，投機(jī)投資住房得到抑制，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭得到控制。

　　成交持續(xù)低迷降價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈

　　調(diào)控依然將成今年山東樓市政策基調(diào)。在全省住房保障暨城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，今年將鞏固調(diào)控成果，繼續(xù)落實(shí)好國(guó)家差別化的房地產(chǎn)稅收、信貸政策及住房限購(gòu)政策，支持自住性住房需求，抑制投資性、投機(jī)性購(gòu)房，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應(yīng)，更好地滿足群眾基本住房需求。鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)和設(shè)計(jì)單位創(chuàng)新住宅產(chǎn)品，提高中小戶型住宅空間使用率。要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，重點(diǎn)實(shí)施商品房預(yù)售資金監(jiān)管，保證預(yù)售資金用到相應(yīng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)上。

　　對(duì)于2012年山東樓市的走勢(shì)，世聯(lián)怡高山東區(qū)域顧問(wèn)事業(yè)部總經(jīng)理邱敏顯然十分悲觀，在去年12月底濟(jì)南舉辦的一個(gè)樓市論壇上，邱敏稱，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年下半年以來(lái)，包括山東在內(nèi)的全國(guó)樓市進(jìn)入了由供求力量為主導(dǎo)的階段，市場(chǎng)供應(yīng)量、購(gòu)房者預(yù)期、庫(kù)存量以及庫(kù)存消化時(shí)間成為影響量?jī)r(jià)的核心因素。

　　邱敏稱，從市場(chǎng)實(shí)際效果來(lái)看，調(diào)控近20個(gè)月以后，政策效果凸顯，絕大部分城市樓市成交低迷，部分項(xiàng)目開始降價(jià)促銷，而在這種情況下，市場(chǎng)觀望情緒濃重。此外，由于國(guó)家在信貸方面的規(guī)?？刂疲_發(fā)企業(yè)的融資渠道基本被阻，市場(chǎng)回款成為開發(fā)企業(yè)最主要的資金來(lái)源。與此同時(shí)，各地樓市商品房庫(kù)存量不斷創(chuàng)造歷史新高。

　　基于上述狀況，對(duì)于2012年市場(chǎng)走勢(shì)，邱敏給出的預(yù)測(cè)是：在政策效力、市場(chǎng)供應(yīng)量、購(gòu)房者預(yù)期、庫(kù)存壓力、資金壓力等多方面因素共同作用下，2012年上半年，“降價(jià)促銷將成為市場(chǎng)主旋律”。而這也意味著，對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)在2012年持續(xù)回落并非遙不可期。