青島部分大鱷轉(zhuǎn)讓股權(quán)避險(xiǎn)

市北一地塊閑置了多年

????1992年8月，膠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)公司正式注冊(cè)，經(jīng)過20年的磨礪，扛過了2008年的低迷，卻栽倒在2011年的調(diào)控 。老房企被迫易主，轉(zhuǎn)讓了100% 的股份。無獨(dú)有偶，青島隆泰置業(yè)有限公司100% 國有股權(quán)也完成了轉(zhuǎn)讓。2月3日～5日，記者多方調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從去年到現(xiàn)在，青島有47家房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目為零。

????老房企黯然易主

????近日，北京市住建委發(fā)文稱，北京東方時(shí)代房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司等473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)證書，有效期滿后未依法申請(qǐng)延續(xù)，或工商營業(yè)執(zhí)照已注銷。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已注銷上述企業(yè)的開發(fā)資質(zhì)。這意味著這473家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將不能在北京市進(jìn)一步從事樓盤開發(fā)。

????緊接著，武漢也出來了類似的情況。實(shí)際上，早在去年的時(shí)候，青島便出現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓股份的現(xiàn)象，這里面也有外來大鱷，還有老房企。2月3日，記者從“青島市公共資源交易網(wǎng)”查詢發(fā)現(xiàn)，去年下半年，膠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司100%的國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓成功，這意味著該公司正式易主。

????公開資料顯示，膠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)公司于1992年8月在膠州市工商局注冊(cè)成立。1994年4月核定四級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資金為250萬元。1997年核定為三級(jí)資質(zhì)，注冊(cè)資金為550萬元。這幾年開發(fā)建筑面積20多萬平方米，擁有固定資產(chǎn)3500萬元，年產(chǎn)值1300萬元。年租賃收入400萬元，實(shí)現(xiàn)利稅280多萬元。

????根據(jù)當(dāng)時(shí)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告，去年9月份，該公司的負(fù)債額超過了4180萬元，評(píng)估后的總資產(chǎn)為5106.8萬元，掛牌價(jià)格僅有923.8萬元。

????膠南房企1.4億“賣身”

????西海岸的樓市，一則“青島隆泰置業(yè)有限公司100%國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓公告”激起千層浪。公告顯示，青島隆泰置業(yè)有限公司100%國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目經(jīng)膠南市國有資產(chǎn)管理辦公室批準(zhǔn)公開掛牌轉(zhuǎn)讓，經(jīng)評(píng)估總資產(chǎn)18198.48萬元，負(fù)債 4111.1萬元，凈資產(chǎn)14087.38萬元。掛牌價(jià)格14087.38萬元。該公司房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)面積為56093.1平方米，容積率不高于1.3。

????“2007年的時(shí)候，當(dāng)青島市區(qū)開始出地王，房價(jià)跳漲的時(shí)候，膠南樓盤本地銷售艱難。那時(shí)膠南當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商資金不是很足。2009年，膠南樓市的春天來了，一直到2010年年底。與膠州綠城當(dāng)了區(qū)域房價(jià)上漲的領(lǐng)頭羊不同，膠南房價(jià)上漲的始作俑者是個(gè)很低調(diào)的本地企業(yè)。在2009年，它第一個(gè)把那魯灣海景公寓的價(jià)格定在了一萬二起價(jià)，那時(shí)候幾乎沒有過萬的樓盤。而到了2010年，這些公寓已經(jīng)過了兩萬。外來的購買力一旦被阻住或者不來了，只怕目前的價(jià)格就懸在了半空，真成了空中樓閣?！睂?duì)于膠南樓市，業(yè)內(nèi)人士張百忍介紹說。

????整個(gè)2011年，膠南樓市的成交量遠(yuǎn)不如城陽、膠州等區(qū)域。

????大鱷也玩不轉(zhuǎn)

????從郊區(qū)到市區(qū)，從普通房企到外來大鱷，都有樓市慘淡的身影。當(dāng)開發(fā)區(qū)的海上嘉年華悄然完成60%股份轉(zhuǎn)讓；當(dāng)外來大鱷上實(shí)徹底退出開發(fā)區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)；當(dāng)東方銀座砸35億元進(jìn)軍開發(fā)區(qū)樓市；當(dāng)萊陽路8號(hào)地塊降價(jià)轉(zhuǎn)讓……你發(fā)現(xiàn)了嗎？開發(fā)商拿地穩(wěn)賺不賠的黃金時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返?？v然是大鱷，也要為當(dāng)初的沖動(dòng)付出代價(jià)。

????2010年1月22日，青島舉行土地拍賣會(huì)。位于前海一線的原市南審計(jì)局地塊成為焦點(diǎn)，眾所周知，綠城擊敗競爭對(duì)手，成為該地塊的主人，代價(jià)是，總價(jià)超過 40億元，地價(jià)為1.78萬元/平方米。這是當(dāng)時(shí)的地王，沒有任何懸念。

????時(shí)間到了2011年1月17日，該項(xiàng)目發(fā)布環(huán)評(píng)公示，該項(xiàng)目要成為高檔商務(wù)辦公與酒店的集大成者，適當(dāng)配套建設(shè)特色商業(yè)和酒店式公寓。商務(wù)辦公建筑面積比例約占35%，酒店建筑面積比例約占20% ，特色商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑面積占比約10%，酒店式公寓及自身配套設(shè)施建筑面積占比不超過35%。

????當(dāng)大家期待該項(xiàng)目在2011年展現(xiàn)風(fēng)采的時(shí)候，綠城陷入了種種風(fēng)波。如今，該地塊拍賣已經(jīng)滿兩年了，現(xiàn)場依然是一片大坑，高樓酒店成為奢望。上海、香港媒體更是報(bào)道說，該項(xiàng)目在綠城準(zhǔn)備出售的地塊中，可能要套現(xiàn)。

????47家沒開發(fā)項(xiàng)目

????“去年，整個(gè)青島市進(jìn)出的房地產(chǎn)企業(yè)很多。有在低谷拿地的，有被迫退出的。也有轉(zhuǎn)讓名下地塊的。市南區(qū)動(dòng)作很大，萊陽路8號(hào)比較低調(diào)，拿地的時(shí)候媒體都沒有注意到。轉(zhuǎn)手的時(shí)候才知道是降價(jià)轉(zhuǎn)讓。地王是非常難操作的。在前幾年，可以靠延期開發(fā)來降低成本，到時(shí)候賣個(gè)高價(jià)。而現(xiàn)在，高端項(xiàng)目已經(jīng)有了緊箍咒！有個(gè)很奇特的現(xiàn)象：李滄區(qū)一家高端樓盤，預(yù)訂的房子很多，但成交的很少。原因就是受限購影響，要等個(gè)人購房資格網(wǎng)簽走程序。市南區(qū)就更多了，不是個(gè)例?！碧窖蠓课萆綎|區(qū)域總經(jīng)理林憲周介紹說。

????2月5日，記者查詢青島房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用檔案發(fā)現(xiàn)，有47家開發(fā)商在去年沒有開發(fā)項(xiàng)目，市區(qū)、郊區(qū)均有分布。另外，在“已完成和在建項(xiàng)目”一欄里也有不少企業(yè)掛零?！懊總€(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在新的區(qū)域拿地，需要注冊(cè)房地產(chǎn)公司。比方說，外來的大鱷，在市南區(qū)有房地產(chǎn)公司，在城陽區(qū)拿地，得在城陽區(qū)注冊(cè)個(gè)新公司。當(dāng)這個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完的時(shí)候，這個(gè)公司就會(huì)及時(shí)注銷，有很多這樣的情況?！绷謶椫芟蛴浾呓忉屨f。

????遼陽西路一地塊閑置多年，兩次易主

????在市北區(qū)遼陽西路以南，吳興路以東，紹興路以西，有塊空閑地塊。大約4年前便空著。根據(jù)最新的規(guī)劃顯示，規(guī)劃總用地面積25411平方米，規(guī)劃總戶數(shù)652戶。

????2月3日，記者到現(xiàn)場實(shí)地探訪。地塊已經(jīng)圍上了圍欄，并寫著項(xiàng)目名稱“中廣宜景灣”的字樣。地塊雖然沒有開工建設(shè)，但也有一定進(jìn)展。而去年這里還是一片荒涼。如今，土地進(jìn)行了平整，但還沒開工。記者采訪了解到，之前地塊兩次易主。

????另外，之前一直沒有動(dòng)工的市南地王工人療養(yǎng)院地塊有了進(jìn)展。2月4日，一位知情人士告訴記者，項(xiàng)目今年會(huì)開盤，之前一直在挖地下停車場。地下停車場的要求高，接下來會(huì)開工建設(shè)，項(xiàng)目定位高端，會(huì)在景觀設(shè)計(jì)等方面下工夫，不讓購房者失望。

????在限購影響下，高端地王的前景確實(shí)堪憂。昔日山東路地王項(xiàng)目的尷尬還在。根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，從去年7月該樓盤開盤到現(xiàn)在，成交量不足100套，仍有715套房源在售。

????記者手記

????“被囤”是一種痛苦

????捂盤囤地，這個(gè)詞是在樓市火爆的前幾年產(chǎn)生的。意思很簡單，捂盤就是不想銷售，等著房價(jià)上漲，好賣個(gè)好價(jià)格。囤地，就是囤積地塊，等周邊房價(jià)上漲后，再開發(fā)賺取更多的利潤。如今，捂盤、囤地還在上演，然而如今房價(jià)上漲已被遏制。上漲無望為何還要囤地？沒錢開發(fā)，銀行不給貸款，融資渠道受阻。

????正如嶗山區(qū)一家房地產(chǎn)公司的常務(wù)副總說的，當(dāng)前都是“被囤”，很痛苦?！艾F(xiàn)在開發(fā)較慢的無外乎兩種情況。一種是，開發(fā)商實(shí)力不足，地塊成本擺在那里。這不是以前了，隨便弄個(gè)售樓處，工地上弄幾個(gè)人就可以收錢。開發(fā)商融資不到位，只能尷尬等著。第二種情況是，開發(fā)商有實(shí)力，但地塊成本太高，典型的就是地王?！?/p>

????然而政策還是很明確的，囤地兩年將被無償收回。但直到現(xiàn)在，青島還沒有出現(xiàn)這樣的案例。綠城的原市南審計(jì)局地塊、工人療養(yǎng)院地塊都是痛苦地“被囤”的例子。（記者 李晨）