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房企現(xiàn)金為王勒腰過日子

來源：青島新聞網(wǎng) 2012-01-19 12:18:55

資料圖片。

　　隨著2012年新年土地第一拍的爽約，房地產(chǎn)企業(yè)開始皆以“現(xiàn)金為王”。日前，位于李滄區(qū)地鐵沿線的優(yōu)質(zhì)地塊拍賣由于少有開發(fā)商競拍，拍賣會(huì)不得不被迫取消。據(jù)記者采訪了解，土地儲(chǔ)備歷來被看作是房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，但日前記者采訪多位業(yè)內(nèi)人士時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的代表紛紛表示，在如今調(diào)控市場下，企業(yè)核心競爭力不再是土地儲(chǔ)備規(guī)模的大小，而是如何保持良好的現(xiàn)金流，如何促進(jìn)銷售，如何平衡土地儲(chǔ)備和資金鏈等問題，一時(shí)間，曾一度以儲(chǔ)地為戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)，紛紛尊“現(xiàn)金為王”。

??? 新年“第一拍”爽約

　　日前，原定于本月11日開拍的位于李滄區(qū)重慶中路399號(hào)原地毯廠地塊，因無人參與競拍而將拍賣會(huì)推后。據(jù)悉，地塊拍賣取消是因?yàn)楦偱娜藬?shù)不足。根據(jù)國土部門發(fā)布的信息顯示，符合條件的申請(qǐng)人要在1月10日前發(fā)放《競買資格確認(rèn)書》，申請(qǐng)人數(shù)如果少于2人，將中止本次拍賣。

??? 開發(fā)商不敢輕易拿地

　　由于企業(yè)年底資金緊張和限購令繼續(xù)實(shí)施等因素的影響，目前房產(chǎn)市場的觀望情緒濃厚，在市場前景不明朗的情況下，開發(fā)商自然不敢輕易拿地，土地拍賣取消的事情并不讓人意外。據(jù)了解，在2011年土地拍賣市場上，因無人競拍而導(dǎo)致的流拍事件就屢屢上演。

　　據(jù)了解，在2009年和2010年，青島土地市場競爭極為激烈，現(xiàn)場拍賣過程中，企業(yè)輪番舉牌，土地價(jià)格也一路飆升，“地王”屢被刷新。然而2011年，青島自限購以來樓市成交明顯下滑，市場的存量房激增，市場前景并不明朗，土地市場是樓市的最前段，開發(fā)企業(yè)普遍看空后市，調(diào)整企業(yè)戰(zhàn)略，謹(jǐn)慎拿地。居住用地已從2009年、2010年多家企業(yè)競搶、土地多倍溢價(jià)成交的火爆態(tài)勢(shì)急轉(zhuǎn)直下。僅2011年8月一個(gè)月，就有4宗住宅用地因無人競價(jià)而被迫流拍。與此同時(shí)，2011年下半年以來，傳統(tǒng)的“金九銀十”成色不足，開發(fā)商拿地愈加理性，底價(jià)成交則成為土地市場的交易常態(tài)。

　　不單單是青島，土地市場的降溫已在全國范圍蔓延。日前，國土部表示，樓市調(diào)控持續(xù)從緊，多重手段下，房屋、土地市場熱度明顯下降，價(jià)格進(jìn)入停滯回落通道。

??? 開發(fā)商“勒腰過日子”

??? “萬科已經(jīng)進(jìn)入冬天模式?！?011年末，萬科總裁郁亮在一次媒體交流會(huì)上這樣表示。用這句話來總結(jié)2011年末和2012年初的樓市再合適不過。作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍者，萬科的判斷在很大程度上代表整個(gè)行業(yè)對(duì)樓市的研判。采訪中，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，至少在2012年上半年，“勒緊腰帶過日子”將成為房企的共同選擇。

　　自萬科宣布其進(jìn)入冬天模式之后，深圳、南京、上海等多地都出現(xiàn)樓盤降價(jià)的局面，而青島的開發(fā)商也緊隨其后。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，隨著年底回款和銀行催賬壓力的增加，島城開發(fā)商無奈競相降價(jià)吸引顧客，房價(jià)下降的浪潮一波接著一波，這種打折優(yōu)惠層出不窮。最先試水的當(dāng)屬存量最大的李滄區(qū)，先是萬科生態(tài)城以6885元/平方米的起價(jià)令人咋舌，成為業(yè)界熱談的話題，緊接著春和景明、芳馨園、中海國際社區(qū)、中南世紀(jì)城爭相效仿。

　　業(yè)界認(rèn)為，在限購、限貸政策下，住宅成交量已連續(xù)多月呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢(shì)，即使土地供應(yīng)量出現(xiàn)大幅增加，對(duì)成交的刺激作用也十分有限。據(jù)了解，目前青島新房“庫存”已達(dá)15萬套，而在2012年我市將有超過30個(gè)樓盤計(jì)劃開盤，面對(duì)低迷的成交量和依然從嚴(yán)的房產(chǎn)調(diào)控政策，開發(fā)商不得不“勒緊腰帶過日子”，暫別房企“儲(chǔ)地為王”，轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金為王”。本報(bào)記者 李雯

??? 市場動(dòng)態(tài)

??? 部分家居建材商提前放假降成本

??? 個(gè)別材料商兩個(gè)月未簽單 2012年或?qū)⒖紤]轉(zhuǎn)行

　　日前，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，今年受房地產(chǎn)市場不景氣影響，房地產(chǎn)的下游行業(yè)，如家裝公司、裝飾材料市場提前放假過年，而且假期也相應(yīng)延長。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，提前放假過年的主要原因就是今年樓市交易冷清，“沒有人買房子，也沒有人裝修，反正都快過年了，與其這樣耗著，還不如早點(diǎn)放假，還節(jié)省成本?！睋?jù)記者了解，今年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)及其相關(guān)行業(yè)春節(jié)假期普遍延長，整個(gè)行業(yè)正在迎來變局時(shí)刻，新一輪洗牌或許即將開始。

??? 部分材料商春節(jié)休息半個(gè)月

　　昨日，記者電話采訪了多家家居建材市場和材料商，其中大多數(shù)已經(jīng)放假了?！拔覀儚?月16日（農(nóng)歷小年）開始休，一直到2月1日（農(nóng)歷正月初十）恢復(fù)營業(yè)，可以休半個(gè)月。有的業(yè)戶休得更早，1月9日前后就有放假的，雖然2月1日恢復(fù)營業(yè)，但估計(jì)有部分業(yè)戶會(huì)推遲到2月6日（農(nóng)歷正月十五）以后才正式營業(yè)?！备呖茍@裝飾城一工作人員告訴記者。

　　據(jù)記者了解，大多數(shù)建材商農(nóng)歷小年之后就開始放假，而今年的春節(jié)假期似乎特別長，少則半個(gè)月，多則甚至有一個(gè)月的。一位地板商告訴記者，今年給員工多放了一周的假期，“從‘十一’之后市場就比較淡，進(jìn)入十二月更是冷清，與其讓大家在店里干靠著，還不如讓員工早點(diǎn)放假回家過年，車票也比較好買?！痹摰匕迳陶f。

??? 樓市低迷材料商日子難過

　　據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2011年12月，青島樓市頻頻出現(xiàn)單日成交量掛零的現(xiàn)象。12月7日，青島市北區(qū)住宅成交0套，高新區(qū)住宅成交0套，12月11日市南區(qū)住宅成交0套，嶗山成交0套，12月13日高新區(qū)成交0套，12月15日嶗山區(qū)、高新區(qū)住宅成交0套，12月18日市南區(qū)、市北區(qū)、嶗山區(qū)住宅成交0套。

　　而樓市交易量的低迷直接影響了家居建材行業(yè)，“往年年底生意雖然也淡，但從來沒像今年這么淡過?？梢哉f，今年不是淡，而是冷?！睋?jù)一品牌地板商透露，他在某家居城的店面，居然兩個(gè)月沒有簽一個(gè)單，到年底房租到期，直接閉店了。

　　一業(yè)內(nèi)人士告訴記者，今年一些大的品牌商還能好一些，起碼不賠錢，但一些小品牌日子就比較難過了，估計(jì)明年會(huì)直接轉(zhuǎn)行。

??? 少營業(yè)一天能省近千元

　　一位材料商給記者算了一筆賬，一個(gè)面積為100平方米左右的店面，一個(gè)月的房租12000元，電費(fèi)大概1500元左右，兩個(gè)營業(yè)員的工資不算提成大概三四千元，再加上一些雜七雜八的費(fèi)用，差不多就要兩萬元左右，算一下平均一天的費(fèi)用要六七百元。“天天不賣貨，還不如早點(diǎn)放假，一天就可以省近千元的費(fèi)用，多放一周，意味著能省下不少日常的開支?！痹摬牧仙瘫硎荆瑢?duì)2012年的上半年不抱樂觀態(tài)度，可能會(huì)考慮轉(zhuǎn)行。本報(bào)記者 辛小麗

??? □相關(guān)新聞

??? 稀缺地塊擱置土地流拍現(xiàn)象持續(xù)發(fā)生

??? 市場低迷大勢(shì)下地價(jià)有望下降

　　稀缺地塊擱置，萊陽路8號(hào)易主，李滄原地毯廠地塊拍賣因無人競拍推后……房產(chǎn)大勢(shì)的一路走低，使島城整個(gè)土地市場越來越不淡定，土地交易市場流拍、“地王”易主、稀缺地塊慘遭擱置等現(xiàn)象持續(xù)上演。業(yè)內(nèi)人士分析，房價(jià)的過高與較高的土地價(jià)格分不開，2012年，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)加深，預(yù)計(jì)土地價(jià)格的下降也將為房價(jià)的回歸提供新的契機(jī)。

??? 住宅地價(jià)環(huán)比增幅跌落至零

　　近日，國土部發(fā)布地價(jià)監(jiān)測報(bào)告。報(bào)告顯示，2011年第四季度全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平環(huán)比、同比增速分別為0.29%、5.94%，增速持續(xù)回調(diào)；全國住宅平均地價(jià)環(huán)比增速為零，同比增速6.58%。根據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)，2011年第四季度全國綜合地價(jià)環(huán)比增速較前一季度下降1.04個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)四個(gè)季度回調(diào)；同比增速較前一季度下降2.43個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)兩個(gè)季度回調(diào)。

　　報(bào)告稱，“2011年第四季度全國主要監(jiān)測城市的綜合地價(jià)環(huán)比、同比增速較前一季度呈整體放緩態(tài)勢(shì)，增長率為負(fù)的城市持續(xù)增多。其中，受房地產(chǎn)調(diào)控政策的間接影響，全國住宅平均地價(jià)環(huán)比增幅跌落至零?！?br/>
　　據(jù)中國價(jià)格指數(shù)青島分院提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年，住宅用地全市共成交住宅用地50宗，建設(shè)用地面積2780209.30平方米，推出土地均價(jià)每平方米1867.70元，推出樓面均價(jià)每平方米1224.30元。成交土地均價(jià)每平方米4497.68元，成交樓面均價(jià)每平方米2391.21元，平均溢價(jià)率僅為7.58%。而2010年，住宅用地全年共成交65宗，成交土地均價(jià)每平方米5469.68元，成交樓面均價(jià)每平方米2706.37元，平均溢價(jià)率高達(dá)42.84%。

??? 昔日“地王”今日一片荒涼

　　在位于燕兒島路與泉州路交界處的工人療養(yǎng)院地塊，深挖的大坑僅有一兩個(gè)打樁機(jī)在工作。該地塊閑置了近兩年，2010年3月12日，北京遠(yuǎn)坤房地產(chǎn)公司經(jīng)過66輪競價(jià)，最終以樓面地價(jià)1.95萬元/平方米競得該地塊。盡管當(dāng)初定位于高端社區(qū)，但調(diào)控政策似乎影響了開發(fā)商的開發(fā)熱情，時(shí)隔兩年，該項(xiàng)目仍未進(jìn)入市場。

　　東海二路一幅“地王”地塊同樣是一片荒涼的景象。據(jù)了解，就是這塊荒地，2010年1月22日，經(jīng)過57輪競拍，某房地產(chǎn)集團(tuán)最終斥資40.4億元，以1.78萬元/平方米的樓面地價(jià)競拍成功，成為轟動(dòng)一時(shí)的“地王”，按照當(dāng)時(shí)的規(guī)劃，這里將建設(shè)300米的超高建筑群，建成后將成為青島的標(biāo)志性建筑。

??? 土地流拍底價(jià)成交成常態(tài)

　　回顧2011年土地交易市場，流拍底價(jià)成交成為一種常態(tài)，李滄區(qū)多幅地塊都因申請(qǐng)人不足而流拍，島城自8月份以來，土地流拍頻現(xiàn)，8月12日上午，四方區(qū)后海片區(qū)土地5宗國有土地進(jìn)行了拍賣，其中2塊住宅商業(yè)綜合用地遭遇流拍。成交的3塊地塊也因無人競價(jià)以底價(jià)成交。原計(jì)劃于8月25日上午9點(diǎn)半舉行的一場土地拍賣會(huì)，因沒有人遞交申請(qǐng)而取消。

　　前不久，青島新年首拍意外“爽約”，該地塊為李滄原地毯廠舊廠房地塊，算得上市區(qū)不錯(cuò)的地塊。3400元/平方米起拍，競買保證金為8026萬元。但是，因?yàn)榉细傎I資格的申請(qǐng)人人數(shù)不足而被取消。

　　就全國市場來看，土地交易市場“入冬”也是不爭的事實(shí)。今年以來，在宏觀調(diào)控不斷加碼的情況下，京、滬、廣、深這些一線城市以及一些限購比較嚴(yán)格的二線城市土地出讓金收入都不甚樂觀，不但不能延續(xù)前幾年的巨額增幅，反倒有所下降。以北京為例，相比2010年，今年前八個(gè)月的土地出讓金總額下降了6.74%。

??? 地價(jià)下降有望拉低房價(jià)

　　樓市分析人士張百忍分析，前不久流拍的李滄地塊，定價(jià)偏高，在目前的樓市行情下，拿地風(fēng)險(xiǎn)大，無人競拍在意料之中。

　　距離該地塊一站路的芳馨園僅售6300元/平方米，而該地塊起價(jià)就3400元/平方米，建成后成本也不止6300元/平方米，房價(jià)還有繼續(xù)下跌趨勢(shì)，對(duì)于一些閑置的土地，一方面房地產(chǎn)整體行情不好，另一方面開發(fā)商的資金鏈比較緊張，估計(jì)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)開發(fā)了。

　　中國土地勘測規(guī)劃院地價(jià)所所長趙松接受媒體采訪時(shí)說：“目前，對(duì)房地產(chǎn)市場預(yù)期實(shí)際已經(jīng)有所變化，這種謹(jǐn)慎的情緒我覺得還會(huì)延續(xù)到2012年的上半年，如果這一過程中沒有什么大的其他外力的反向作用的話，我覺得住宅在地價(jià)這種持續(xù)冷清的態(tài)勢(shì)可能至少還會(huì)延續(xù)到一季度。”

　　此外，地價(jià)的下降會(huì)很自然地使人們聯(lián)想到房價(jià)進(jìn)一步下降的可能。地價(jià)是房價(jià)構(gòu)成中最大的成本，一般會(huì)占到總成本的三至四成。從地價(jià)對(duì)房價(jià)的拉動(dòng)作用來看，作為一個(gè)反向的拉動(dòng)力量，如果地價(jià)下降，房價(jià)確實(shí)也會(huì)跟著有一定比例的下降。(記者 葛均艷)
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