購(gòu)房者質(zhì)疑房產(chǎn)行業(yè)陳規(guī) 先收后驗(yàn)屬霸王條款

????說到交房，大家已經(jīng)習(xí)慣了這樣的流程：交錢、拿鑰匙、驗(yàn)房。開發(fā)商交房時(shí)想看房，不交錢肯定是不行的，樓市“約定俗成”的“規(guī)矩”就是這樣。然而，掏錢購(gòu)買了揚(yáng)州市江都區(qū)建盈榮域小區(qū)一套住房的徐女士，卻對(duì)此說了個(gè)“不”：“無論購(gòu)買哪種商品，消費(fèi)者都可以先看看貨。我購(gòu)買的商品房，房款早都交齊了，我想仔細(xì)查驗(yàn)一下我自己的房子，再交接簽字，為什么不允許，為什么非要先交錢簽字收房后，才能驗(yàn)房，這是什么規(guī)定呢？”最終經(jīng)過調(diào)解，開發(fā)商同意購(gòu)房者先查驗(yàn)房屋，再對(duì)存在的問題進(jìn)行整改，然后交房。

????業(yè)主質(zhì)疑 交房流程不合理

????徐女士是江都區(qū)建盈榮域小區(qū)的準(zhǔn)業(yè)主，2010年在該公司售樓處購(gòu)得小區(qū)一套商品房，并支付了全部房款。2011年11月底，小區(qū)開始交房。而她已提前得知房屋在某些方面存在質(zhì)量問題，并將影響使用功能，心急的她早早趕到了該公司售樓處，想先驗(yàn)房看個(gè)究竟。該公司售樓處一位經(jīng)理卻告訴她：驗(yàn)房可以，必須先交錢簽字收房后才能驗(yàn)房，“交了錢，這就是你跟物業(yè)的事了，具體怎么操作是你們的事，我這邊只是通知你們來收房，其余的就跟我們沒關(guān)系了。”聽到這番話，徐女士心里很不是滋味，同樣，在一旁要求先驗(yàn)房的周先生、孔先生和施先生聽到這番話，也認(rèn)為這樣的“交房流程”對(duì)于購(gòu)房者來說極不合理?！巴ㄖ覀儊斫环浚胂炔轵?yàn)一下房，還必須先到物業(yè)那交了錢，辦理了入住手續(xù)，領(lǐng)取房屋鑰匙和相關(guān)資料，才能驗(yàn)收房屋。如果房屋質(zhì)量有問題，我們也只能找物業(yè)慢慢維修了？當(dāng)初購(gòu)房是在公司售樓處購(gòu)買的，通知交房的電話也是公司售樓處打來的，交房時(shí)要驗(yàn)房卻和公司沒有關(guān)系了，是物業(yè)上的事了，難道房子有質(zhì)量問題就和房地產(chǎn)開發(fā)公司沒有關(guān)系了嗎？這程序合理嗎？”徐女士等幾位業(yè)主就此向有關(guān)方面進(jìn)行了咨詢。

　　工商 “先收房后驗(yàn)房”屬霸王條款

　　江都工商局消?？乒ぷ魅藛T認(rèn)為，在買賣合同中，“先驗(yàn)后收”是通常的交易習(xí)慣，而“先收后驗(yàn)”的交易習(xí)慣可能存在，但一定是一種非正?，F(xiàn)象，具有典型的霸王條款性質(zhì)，與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本原則相悖，也違背相關(guān)法律法規(guī)。就徐女士等人的遭遇而言，不通過驗(yàn)房，買房人的知情權(quán)無從保障，“先收房、后驗(yàn)房”的霸王條款，完全剝奪了購(gòu)房者的知情權(quán)。

　　江都中豪律師事務(wù)所蒲律師也認(rèn)為，在已經(jīng)支付了全部房款的前提下，開發(fā)商應(yīng)無條件向業(yè)主交付符合合同約定的房屋。在房屋交付以前，業(yè)主有權(quán)先驗(yàn)收房屋，發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)限期維修，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　開發(fā)商 先交錢是“行業(yè)慣例”，業(yè)主要求合理

　　經(jīng)過調(diào)解，該樓盤開發(fā)商建盈（揚(yáng)州）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人也認(rèn)為，業(yè)主要求先查驗(yàn)房屋后交房是應(yīng)該的，業(yè)主繳清了數(shù)十萬購(gòu)房款，從某種程度上講房屋已經(jīng)是業(yè)主的了，業(yè)主有先查驗(yàn)的權(quán)利，如查驗(yàn)出問題，也理應(yīng)在交房前予以解決。該負(fù)責(zé)人表示，先交錢后驗(yàn)房這只是“行業(yè)慣例”，是為了督促業(yè)主交錢，開發(fā)商才制定了先交錢后驗(yàn)房的“行業(yè)慣例”。去年底，該公司售樓處安排人員按業(yè)主要求查驗(yàn)了房屋。

　　工商提醒　房屋質(zhì)量無小事，驗(yàn)房必須“頂真”

　　江都區(qū)工商局提醒，近幾年來，樓市飄紅，業(yè)主見房就收，即使房屋存在一般性的、小的質(zhì)量或者規(guī)劃問題，業(yè)主算算價(jià)格賬，一般不會(huì)追究提出退房。而且，在實(shí)際購(gòu)房、收房的過程中，業(yè)主普遍缺乏相關(guān)知識(shí)，明顯處于弱勢(shì)地位，也不知道如何去維護(hù)自身權(quán)利。如果業(yè)主在交房時(shí)不查驗(yàn)，一旦領(lǐng)取住宅鑰匙便視為收房，就算再驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問題，開發(fā)商只需承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而不會(huì)構(gòu)成逾期交付的違約責(zé)任，業(yè)主也將錯(cuò)過最佳的維權(quán)時(shí)機(jī)。

　　工商人士“教”購(gòu)房者，在收到開發(fā)商發(fā)出的交房通知單后，要完成以下幾個(gè)步驟，缺一不可，必須“頂真”。

　　1、查看資料，資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書》；B、《住宅使用說明書》；C、《竣工驗(yàn)收備案證》；D、面積實(shí)測(cè)表；E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))。

　　2、購(gòu)房者會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，驗(yàn)房標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)《商品房買賣合同》的約定和相關(guān)法規(guī)規(guī)范，驗(yàn)房范圍包括房屋及附屬設(shè)施質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體是否超標(biāo)及小區(qū)環(huán)境等。

　　3、購(gòu)房者就驗(yàn)收中存在的問題提出質(zhì)詢、改進(jìn)意見或解決方案，物業(yè)予以認(rèn)可簽字。

　　4、開發(fā)商在一定期限內(nèi)解決驗(yàn)房中存在的問題后，再次發(fā)出交房通知單。

　　5、購(gòu)房者再次會(huì)同物業(yè)驗(yàn)房，沒有問題，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙，簽署《住宅鑰匙收到書》和《入住交接單》，商品房交付完成。