盤點2011樓市行情

市北一CBD樓盤降價

????元旦假期，集體放假。這是4年來，市北區(qū)一家中介第一次元旦期間歇業(yè)。

????從去年1月份到12月份，開發(fā)區(qū)一樓盤一共成交了 15套房子，而在限購前，他們單月就能成交77套 。

????2011年，青島七區(qū)實行買房先申住房證明政策，有“房票”才能買房，一年內(nèi)，房票發(fā)了6萬多張。

????限購、降價、中介關門、糾結……這是去年青島樓市的主旋律，房價降了，但不徹底 。在13家降價樓盤中，市南、嶗山樓盤很少涉及，開發(fā)區(qū)樓盤價格總體堅挺。

????關鍵詞 限購 從月賣77套到年賣15套

????2010年年底，青島出臺限購令。已有1套住房的本市戶籍居民家庭、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。限購令僅100余字，是個新事物。

????2011年最開始，開發(fā)商信心還是很足的。嶗山區(qū)一家樓盤的總經(jīng)理當時曾宣稱房價上漲的勢頭不會改變，買房宜早不宜遲。專家展望2011年樓市走勢，也很保守，“房價會很穩(wěn)定，買房應該在下半年?！?/p>

????開發(fā)區(qū)一樓盤成為限購前后反差最大的樓盤。該樓盤總占地面積為約34.89萬平方米，擬于地塊上開發(fā)總建筑面積約為 76.58萬平方米的住宅單位、購物商場、酒店及娛樂設施。不管是區(qū)域位置，還是未來規(guī)劃，它的優(yōu)勢都很明顯。該樓盤二期房源在2010年10月份推出了新房源，當時正是樓市火爆時，堪稱瘋狂。

????果然，樓盤當月就成交了77套新房，緊接著當年12月份成交量也有32套。

????限購實施后，買房多了一個環(huán)節(jié)，資格審查。就是這一步，砍掉了開發(fā)區(qū)的投資性需求。開發(fā)區(qū)的大部分樓盤并不承認自家房子依靠投資客。但成交量卻很赤裸裸。整個2011年，該樓盤僅僅成交了15套新房，這是青島市房地產(chǎn)交易中心的官方數(shù)據(jù)。

????而撤銷合同方面，有14筆撤銷情況。去年3月、4月、10月、11月，該樓盤均沒有成交量。

????關鍵詞 降價 7區(qū)發(fā)放6萬多“房票”

????在限購范圍的7區(qū)，購房者需要到各區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理購房證明，有了住房證明才可以進行網(wǎng)上簽約活動。限購只針對住宅，包括新房和二手房 。

????去年，全市新建住宅成交86993套，面積840萬平方米，其中，普通住宅成交82061套，面積737萬平方米。在各區(qū)的成交中，市南區(qū)住宅成交2028套，市北區(qū)成交3930套，四方區(qū)成交8369套，李滄區(qū)成交13042套，嶗山區(qū)成交3901套，城陽區(qū)成交9693套，黃島區(qū)成交6945套，高新區(qū)成交252套。二手房方面，市內(nèi)四區(qū)共成交二手房12171套，成交量較2010年下跌11906套，同比跌幅高達49.4%。七區(qū)方面，成交為1.6萬套，比去年下降了46.7%?？傮w看，7區(qū)至少發(fā)放了6萬多張“房票”。

????2011年年初用“房票”的購房者嘗到了苦果。在城陽區(qū)白沙河區(qū)域購房的朱先生忘不了價格，9000元/平方米。然而去年下半年，樓盤就調整了策略，同樣的房源降價銷售，價格成了7000元/平方米。同樣的情況也出現(xiàn)在了二手房市場上?！斑@是限購的威力?！鼻鄭u鏈家總經(jīng)理于艷介紹說。

????“外地人購房受限促使大量投資型購房者退出市場，同時也使部分外地剛需人群失去購房資格被迫觀望。此外，信貸政策使得過度依賴貸款的消費者被迫退出市場，尤其是經(jīng)濟能力較差的首套房剛需人群。短期來看，去年的調控效果明顯，當前消費者仍觀望，市場新增房源無本質轉變，低成交將至少持續(xù)至今年上半年。根據(jù)去年的成交量，考慮到后市成交空間，預計今年整體市場與去年不會有本質的改變?！?/p>

????去年的最后一天，四方區(qū)宜陽路附近的中冶英郡開盤，起價6970元/平方米，均價8300元/平方米，其他優(yōu)惠方面，一次性付款可享受總房款 9.8折優(yōu)惠，貸款買花園洋房每平優(yōu)惠100元、高層每平優(yōu)惠50元。3年來，四方區(qū)首次出現(xiàn)單價7000元以下的房源。整個2011年，青島有13家樓盤降價，主要涉及四方區(qū)、城陽區(qū)、李滄區(qū)、市北區(qū)和開發(fā)區(qū)。市南、嶗山樓盤很少涉及，開發(fā)區(qū)樓盤價格總體堅挺。

????關鍵詞 中介關門 市場低迷，另謀出路

????今年元旦假期，集體放假。這是4年來，市北區(qū)一家中介第一次元旦期間歇業(yè)。去年，樓市低迷的情況下，青島上演了中介關門的潮流。無論是擁有100多家店面的太平洋房屋，還是青島最大的21世紀不動產(chǎn)，均出現(xiàn)了店面關閉的情況。大中介尚且如此，小中介就更不用說了。寧夏路上，昔日的房地產(chǎn)中介變成了小超市。江西路上，中介成了服裝店。曾是陽光山色小區(qū)門口一家中介店員的劉女士如今已經(jīng)成了一家網(wǎng)店的老板。

????據(jù)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的監(jiān)控，二手房樓市低迷，品牌中介紛紛通過一二手聯(lián)動謀求新契機，代理新樓盤賺取傭金已經(jīng)成為行業(yè)的另一條出路，甚至有經(jīng)紀公司將此業(yè)務擴大至三線城市，組織異地跨城看房團活動并取得了不錯的效果?！按硇聵潜P畢竟是少數(shù)中介能做到的，大部分中介日子還是很難過的，倒閉很正常。2011年政策收緊，對中介影響也很大。過戶必須是有資質的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，這個條件限制很大，夫妻店基本上可以關門了。”科威國際不動產(chǎn)總經(jīng)理孫杰介紹說。

????記者手記

????開發(fā)商，小心今年被淘汰

????2012年，限購延續(xù)，開發(fā)商日子會更加難過。業(yè)內(nèi)人士張百忍告訴記者，地段本身上漲到非常高的幅度，成為地王，而沒有房價大幅度上漲的情況下，地王是解不了套的。比如萊陽路8號地塊，開發(fā)商選擇了轉讓股份?！敖衲觊_發(fā)商資金必須要足，那種嚴重依賴銀行信貸甚至依賴高利貸的方式已經(jīng)走不通了，在下調準備金率的情況下，銀行對開發(fā)商的支持程度也是相對有限的，開發(fā)商需要自己控制資金和市場回款的速度?！?/p>

????豪宅項目、遠郊區(qū)項目，或者是配套不齊全的項目，風險性比較大一些，因為它不是剛性需求。在投資這種項目的時候，風險性會遠遠高于市區(qū)的項目，無論貶值性還是風險性，都會擴大。在投資性需求比例大大降低的情況下，資金首先是從這些樓盤撤退。你有資金，你會蓋房子，但你更要懂得市場的變化。否則，下半場，你會被淘汰。

????相關鏈接

????市北二手房價格每平米跌537元

????信報訊 1月3日，記者采訪了解到，數(shù)據(jù)顯示，去年12月份青島二手房掛牌均價環(huán)比下跌了339元。其中，市北區(qū)掛牌均價跌幅最大為4.04%，每平方米下跌537元，掛牌均價為12767元/平方米。城陽區(qū)掛牌均價跌幅為4.02%，每平方米下跌283元，掛牌均價為6753元 /平方米。四方區(qū)掛牌均價跌幅為2.87%，每平方米下跌303元，掛牌均價跌至10287元/平方米。

????李滄區(qū)跌幅為2.59% ，每平方米下跌247元，掛牌均價為9314元/平方米。開發(fā)區(qū)掛牌均價上月下跌 2.17% ，每平方米下跌194元，掛牌均價為8748元/平方米。掛牌均價跌幅最小的是嶗山區(qū)，每平方米下跌173元，跌幅為0.87% ，掛牌均價為19664元/平方米。

????供應量方面，據(jù)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的數(shù)據(jù)顯示，上月青島全市二手房掛牌套數(shù)環(huán)比增長9.29%，環(huán)比增多了911套，掛牌套數(shù)為10719套。

????元旦三天成交272套新房

????信報訊 1月3日，記者從市房地產(chǎn)交易中心了解到，元旦三天假期，青島新房成交了272套，同比去年跌幅超過了100%。今年1月1日，新房成交量為107套；1月2日，新房成交量為123套，1月3日成交量為142套。去年元旦假期，青島一共成交了779套。其中，1月1日，青島市新房成交量為219套；1月2日，新房成交量升至318套；1月3日，新房成交量為242套。（記者 李晨）