青島地王進退不得成死盤 土地閑置無人買單

????核心提示

????近日，上海實業(yè)控股有限公司發(fā)布公告，以11.83億元出售其在青島合資企業(yè)的50%權(quán)益，這意味著其從青島唐島灣項目中撤出。上海實業(yè)為唐島灣項目找到了下家，為自己贏得了資金流。而更多的開發(fā)商卻沒有如此幸運，或許沒有那么多下家愿意為他們當初的高價項目買單。眼下“地王”們的痛處在于:想開發(fā)，手里沒錢；想閑置，坐等土地升值的空間不如以前；想退地，地方政府又難舍到手的“金娃娃”……

????開發(fā)商的從容

????記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，不少“地王”地塊可以看出地面被挖成大坑，這算不算已經(jīng)開工建設呢?這算不算閑置呢?青島房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張百忍表示:在這方面界定得并不清晰。

????為此，記者查閱了山東省國土資源廳2010年7月出臺的《關(guān)于嚴格加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管工作的通知》，其中要求“土地出讓成交確認后，應在10日內(nèi)正式簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓合同須明確開工、竣工時間，約定的開工時間不得超出合同簽訂之日起6個月?？⒐て谙薏坏贸龀鲎尯贤s定動工期限之日起3年?！?/p>

????同時通知還規(guī)定，對雖按合同約定期限開發(fā)建設，但開發(fā)建設面積不足三分之一或已投資不足四分之一，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設滿1年的，將視同閑置土地依法處置。

????文件講得非常清楚，然而政策直接指向的開發(fā)商群體表現(xiàn)出來的卻是靜默，甚至說是淡漠。在采訪過程中，一些開發(fā)商被問及此事時，竟然不知道有這樣的政策出臺。因此，香港路“地王”無限擱置、工人療養(yǎng)院地塊延期開發(fā)等現(xiàn)象接茬出現(xiàn)。

????開發(fā)商的從容來自哪里?據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，開發(fā)商拿到“地王”后，如果只“曬太陽”不開發(fā)，在未達到閑置地程度時，需要損失的主要是地價款的利息，這對開發(fā)商來說，至多也只是動其毫發(fā)。另一方面，“地王”多是開發(fā)商在國家實施適度寬松的貨幣政策時拿下的，其時開發(fā)商可以從銀行處拿到貸款，不少大的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至每次可獲得上百億的授信，這也間接助長了開發(fā)商的底氣。

????但目前的調(diào)控形勢對2009年以來的高價地而言，并不樂觀。一方面由于地價款基數(shù)較大，利息跟著水漲船高；另一方面土地未來升值幾何，并不明朗。張百忍認為，這讓開發(fā)商很難受，除非退地、轉(zhuǎn)讓股權(quán)，沒有更好的辦法。

????但事實是，手握“地王”的開發(fā)商依然對后市抱有幻想，覬覦抓住“讓土地閑置，坐享增值”的救命稻草。

????地方政府的尷尬

????反思市場不難發(fā)現(xiàn)，若圍而不建的土地儲備大量累積，可能加劇未來樓市的供需矛盾，形成與當下調(diào)控指向相悖之勢。以此而論，當下只有嚴格執(zhí)行閑置土地政策，才可能規(guī)避相關(guān)隱患的爆發(fā)。

????遺憾的是，囿于地方財政與樓市間千絲萬縷的紐帶關(guān)系，相關(guān)政令一直難以在實踐中被認真落實。

????“土地招拍掛制度，使地方政府和開發(fā)商之間形成了利益關(guān)系，而‘地王’高額的土地出讓金，更讓地方政府執(zhí)法起來缺乏底氣和力度。”島城一位資深業(yè)內(nèi)人士坦言。

????從去年國土資源部公布的一份《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》可以看出，有些城市的閑置地情況竟然是零，這簡直不可思議。

????其實，現(xiàn)今的政策已經(jīng)為開放商囤地找到了“借口”。雖然國務院發(fā)布的《關(guān)于集約用地的通知》有“對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重新安排使用”的規(guī)定，但該辦法也指出，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為、或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

????對此，中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松表示，法律在明確規(guī)定了多少年不開工建設的土地就屬于閑置土地的同時，也在法律上為閑置土地開了口子。

????這就意味著，很多開發(fā)商會有很多理由來證明造成土地閑置的原因是被動的。比如開發(fā)商故意向政府報一些通不過的規(guī)劃，人為地制造一些官司，或者土地轉(zhuǎn)手買賣等。

????中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認為，不管是什么客觀因素導致的土地閑置，都必須按時開工。如果政府監(jiān)管部門一再因為客觀理由放寬對開發(fā)商閑置土地的處罰，那就不排除會有開發(fā)商制造客觀原因，坐享土地增值的情況出現(xiàn)。

????看來，若不嚴格執(zhí)行土地政策，解決“地王”閑置便無從談起。

????有關(guān)專家認為，政府要在土地拍賣上作一定的限制，首先，開發(fā)商的土地出讓金要一次性繳清；其次，限制開發(fā)商用銀行的錢拿地；最后，如果有無法繳清、無法開發(fā)等情況，政府要馬上收回土地。一旦這些政策嚴格執(zhí)行了，開發(fā)商自然就會趕緊去開發(fā)。（記者 白曉 邵方超）