限購令延期 樓市拐角加大
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????昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，共有65個城市環(huán)比止?jié)q，49個城市房價下降。其中，青島新建商品房價格環(huán)比下跌0.3%，同比上漲1.2%?！扒鄭u版限購令”即將到期。昨日，市政府辦公廳下發(fā)了關于繼續(xù)執(zhí)行住房限購政策的通知。通知明確規(guī)定，按照中央經(jīng)濟工作會議堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的要求，為進一步鞏固調(diào)控成果，切實促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展，經(jīng)研究決定， ????政策 ????市轄七區(qū)明年繼續(xù)限購 ????據(jù)了解，今年1月26日，國務院發(fā)布通知，明確規(guī)定各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。目前已經(jīng)執(zhí)行限購的46個城市中，通知原文中有截止時間的城市為：福州、廈門、?？?、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥、蘇州，11個城市，除南寧截止時間為2012年2月29日外，其余城市截止時間都為2011年12月31日。 ????昨日，青島市人民政府辦公廳發(fā)布通知，通知中明確規(guī)定，按照中央經(jīng)濟工作會議堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖的要求，為進一步鞏固調(diào)控成果，切實促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)、健康發(fā)展，經(jīng)研究決定，我市市區(qū)（市轄七區(qū)）住房限購政策在2011年12月31日截止期滿后繼續(xù)執(zhí)行。 ????截至11月18日，?？凇⒏Ｖ?、廈門、長春、青島等城市相關負責部門均表示將堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策，樓市限購政策將延續(xù)，貴陽、石家莊、合肥和中山市尚未明確表態(tài)。 ????五市成交易量主要支撐 ????根據(jù)市政府辦公廳發(fā)布的通知，“我市市區(qū)（市轄七區(qū)）住房限購政策在2011年12月31日截止期滿后繼續(xù)執(zhí)行”。由此可見，限制區(qū)域依舊僅限于市轄七區(qū)，五市依舊不在限購范圍內(nèi)。 ????限購令執(zhí)行期間，就目前青島的交易量來看，市內(nèi)七區(qū)受限購影響交易量下降明顯。而五市因為不受限購影響，在很長一段時間內(nèi)成為交易量的主要支撐。尤其是即墨、膠南、膠州等地，樓市交易依舊火爆，同時，在土地交易方面，其也是全市的集中區(qū)域。 ????政策延長截止日期未定 ????“如果政策松動，有可能出現(xiàn)房價反彈甚至暴漲。除非出現(xiàn)房價大幅度下降等情況使樓市崩潰，否則限購政策將繼續(xù)執(zhí)行?！?/p> ????島城限購令延期的通告中，并沒有明確地規(guī)定延期后的截止日期，據(jù)相關負責人介紹，之所以沒有規(guī)定時間，一方面是調(diào)控的效果需要實施監(jiān)控，限購的截止日期需要靈活掌握。另一方面，一定程度上，會讓市場在長期內(nèi)保持一定的警覺性，房價不降，限購難止。 ????部分業(yè)內(nèi)人士表示，限購政策要放松至少要有兩個條件：一是能有一項政策可以接續(xù)或替代限購，即便限購取消，新的政策措施也能讓市場繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，讓調(diào)控繼續(xù)見效。二是建立起房地產(chǎn)市場健康運行的長效機制。 ????【全國】 ????11月環(huán)比下跌城市首次過半 ????昨日，國家統(tǒng)計局發(fā)布11月份全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，65個城市環(huán)比止?jié)q，49個城市房價下降，環(huán)比下跌城市首次過半。 ????繼10月全國有54個城市新房價格止?jié)q后，11月這項數(shù)據(jù)進一步擴大。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比今年10月份，70個大中城市11月份新建商品住宅價格下降的城市有49個，持平的城市有16個，即共有65個城市實現(xiàn)止?jié)q，數(shù)量上比10月份增加了11個。在環(huán)比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。 ????與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有4個，比10月份增加了2個。不過，漲幅回落的城市有61個，比10月份增 了2加個。另外，11月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有61個，比10月份增加了4個。 ????從國內(nèi)一線城市數(shù)據(jù)來看，新房價格下跌跡象明顯。數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳這4個一線城市的新房價格繼10月出現(xiàn)集體下跌后，11月份新房價格環(huán)比繼續(xù)下降。其中，北京、上海環(huán)比下跌0.4%，廣州、深圳環(huán)比下跌0.3%。 ????二手房方面，與10月份相比，70個大中城市中，價格下降的城市有51個，持平的城市有12個。與10月份相比，11月份環(huán)比價格下降和持平的城市增加了13個。價格上漲的城市中，環(huán)比價格漲幅均未超過0.3%。另外，與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有21個，比10月份增加了8個。同比漲幅回落的城市有40個。11月份，同比漲幅在5.0%以內(nèi)的城市有44個。 ????數(shù)據(jù) ????【青島】 ????保持下降態(tài)勢環(huán)比再降0.3% ????11月份，青島房價也再次呈現(xiàn)出了下跌之勢。數(shù)據(jù)顯示，11月份青島新建商品住宅價格較10月份環(huán)比下降了0.3%，已經(jīng)是連續(xù)第二個月環(huán)比下降。另外，11月青島二手房價格環(huán)比降幅也達到了0.7%。值得一提的是，與去年同月相比，新房價格上漲1.2%，二手房價格上漲0.6。 ????進入11月以后，青島樓市的“大動作”明顯多了起來。早在11月下旬，李滄區(qū)萬科生態(tài)城低價開盤、春和景明直降每平方米2000元加推引起樓市震動，而后該區(qū)域其他項目跟風降價，各種優(yōu)惠活動紛至沓來，直接刺激了剛需用戶的購買欲望。接下來，芳馨園、中海國際社區(qū)又將開盤，走的也是低起價路線，年底，李滄區(qū)樓市大戰(zhàn)激烈上演，該區(qū)域的成交量也繼續(xù)攀升。 ????與此同時，降價潮逐漸波及到小高層，別墅等項目。李滄區(qū)重慶中路某新盤小高層起價僅為每平方米5880元、均價每平方米6300元，洋房起價每平方米6380元、洋房均價每平方米7000元。而周邊的在售高層住宅價格在每平方米8000~9000元左右?！罢{(diào)控威力顯現(xiàn)，房價上漲得到了有效的控制。隨著年末的臨近，開發(fā)商的銷售壓力在與日俱增，與此同時，市場競爭態(tài)勢也日益惡化。只要開發(fā)商的資金壓力還存在，價格還是會進一步松動。對于一些新盤來說，低價入市將成為普遍做法”，中國價格指數(shù)青島分院李志霞表示。 ????北京中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為，11月新建商品房環(huán)比下跌城市達到49個，首次過半，表明樓市拐點幅度加深，房價已經(jīng)開始了合理回歸的步伐，預計明年房價下調(diào)幅度將加碼。 ????影響 ????市區(qū)樓市繼續(xù)“降價潮” ????限購延期房產(chǎn)市場已然“入冬” 土地交易市場或?qū)⒀┥霞铀?/strong> ????就目前島城房地產(chǎn)市場來看，雖然部分開發(fā)商認識到現(xiàn)金流比利潤更重要，主動低價入市，但是大部分房產(chǎn)商依舊心存僥幸，繼續(xù)觀望。隨著限購令的延期，開發(fā)商還能否hold住。業(yè)內(nèi)認識分析，限購延續(xù)，未來開發(fā)商日子不好過，房價跌勢已成定局，接下來開發(fā)商要比的是“看誰跑得快”。 ????“看跌”會帶來更多觀望 ????“限購令”實施至今，青島新房交易量總體呈下降趨勢，萬元成交量不復存在。一手房市場一度跌入冰點。傳統(tǒng)的“金九銀十”含金量急速下降，成交量皆以7000多套落馬。 ????與此同時，島城房地產(chǎn)市場新房存量卻以極快的速度遞增。截止到記者發(fā)稿日期，據(jù)“青島網(wǎng)上房地產(chǎn)”網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，目前我市一手房住宅合計107995套，其中普通住宅95381套。 ????部分業(yè)內(nèi)人士表示，隨著限購政策的延續(xù)，成交量大幅攀升的幾率減少。值得注意的是，降價并不一定能帶來高成交量，有可能開發(fā)商降價10%，只能促成幾套成交，更多的人會選擇觀望。加上近期降價引發(fā)的退房、補差價等事件，讓開發(fā)商在降價決策上慎之又慎。未來交易量走勢，還要看開發(fā)商能堅持多久。 市區(qū)大多數(shù)樓盤都將難以幸免?！?/p> ????市區(qū)房價普降 ????事實上，自9月份開始，開發(fā)商各類促銷廣告就鋪天蓋地，但開發(fā)商所謂的“打折促銷”多為噱頭，購房者期待的實質(zhì)性降價則少之又少。到了下半年，低開和折扣的幅度實實在在地加大了。新盤項目中先是中海紫御官邸、海岸華府、世茂公園美地、青島風景等先后低價開啟，再有遠洋風景10萬元優(yōu)惠之外另送車位的大手筆促銷手段。 ????繼而，降價潮逐漸彌漫到市區(qū)，先是青島萬科在售項目聯(lián)合發(fā)起的團購風暴，同時位于李滄區(qū)的青山綠水項目打出9折的高調(diào)折扣，以及龍湖·滟瀾海岸、青特花溪地、春和景明等后期爆出的震撼價格，李滄區(qū)的芳馨園更是打出了“5000元”的價格。 ????目前來看，一部分開發(fā)商也趁機搶收。李滄區(qū)、市北仍是“搶收”主戰(zhàn)場，一些別墅項目在降價潮的波及下，降低姿勢低價入市，尤其是同質(zhì)化較為嚴重的區(qū)域，競爭更為激烈。業(yè)內(nèi)人士預測“未來限購令延續(xù)，開發(fā)商將逐漸擺脫僥幸心理，開始直面市場，普降時代來臨 ????加速房屋中介“洗牌” ????“‘限購令’延期除了對一手房產(chǎn)生影響，必將加速青島中介行業(yè)的‘洗牌’?！?1世紀不動產(chǎn)徐先生告訴記者，“限購令”執(zhí)行以來，因為入不敷出，已經(jīng)有不少中介門店關門，而“限購令”延續(xù)將會導致更多的中介公司斷尾求生甚至是退市。 ????據(jù)介紹，中介準入門檻低，抗壓能力也相對較弱，隨著限購政策的深入，低迷的成交量將使一些中小型中介無力承受門店租金等經(jīng)營壓力。部分業(yè)內(nèi)人士認為，隨著“限購令”延期的確定，市場將明朗化。這使原本持觀望態(tài)度的房東選擇降價。 ????此外，值得注意的是，今年一直冰凍的土地交易市場，將會雪上加霜，“限購令”的執(zhí)行已經(jīng)影響了土地供應市場。近期土地放量放緩，很可能使3~5年后市場商品房用地供應出現(xiàn)斷層，另外建材、家電等行業(yè)也都因限購出現(xiàn)疲軟，這些都是需要考慮的問題。雖然短期內(nèi)政策方向不會轉變，但未來“限購令”是否執(zhí)行，不僅要看樓市本身，更要綜合考慮各個相關行業(yè)的情況。 ????回顧 ????“保障房配建”“限購”雙管齊下 ????第一輪限購后樓市總體平穩(wěn)，政府加強市場監(jiān)管 ????為貫徹國務院辦公廳出臺的《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》要求，我市已經(jīng)研究部署具體貫徹意見。我市今年2月上旬發(fā)布了限購令，至今實施已超過10個月。在這10個多月中，各相關部門都積極執(zhí)行了限購政策。 ????回顧青島的限購令，共十二項細則，細則中明確規(guī)定，在市轄七區(qū)統(tǒng)一實行住房限購措施：對已有1套房的本市戶籍居民家庭，含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套房（含新建商品住房和二手住房）。 ????自2007以來，市政府通過直接劃撥土地的方式讓渡土地收益110.28億元用于保障房建設，同時將土地出讓凈收益的15%專項用于保障性住房建設。據(jù)統(tǒng)計，截至目前，我市爭取中央財政支持資金7563萬元，市、區(qū)兩級政府直接投入33.39億元，減免配套費7.2億元，連同讓渡的土地收益，已累計投入保障性住房（未含“兩改”項目）建設的財政性資金超過151億元。 ????今年，青島投資73.86億元建設保障性住房，共有33個項目、23950套房源，住房建設用地1558畝，實現(xiàn)了應保盡保。據(jù)悉，2010年，我市實施“保障性住房申請資格審核實施細則”，對申請保障性住房家庭的住房、收入、婚姻、財產(chǎn)等進行核查，已審核申請住房保障家庭23240戶。經(jīng)審核，符合條件的家庭21257戶，僅占申請家庭總量的1.5%。今年，青島市內(nèi)四區(qū)共計劃配租廉租住房1742套。 ????今年以來，我市為配合房產(chǎn)調(diào)控，積極加強房地產(chǎn)監(jiān)管力度。早在4月份，為提高房地產(chǎn)調(diào)控效果，我市實施商品房預售計劃管理，要求開發(fā)企業(yè)每年1月31日前要申報年度商品房預（銷）售計劃 ，取得商品房項目《建筑工程施工許可證》之日起30日內(nèi)要申報季度商品房預（銷）售計劃。該政策的實施，杜絕了價格暴漲現(xiàn)象的出現(xiàn)，實施商品房預（銷）售計劃管理，加強了房地產(chǎn)市場的調(diào)控，合理規(guī)劃安排全市年度和季度商品房供應，有效地把握商品房市場的供應節(jié)奏，保證了房產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。（記者 葛均艷） |
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