正略鈞策咨詢公司：2011年中國房地產企業(yè)融資報告

　　房地產開發(fā)是一個與資金籌集和運作密切相關的過程，房地產項目開發(fā)對資金的需求集中，并且貫穿開發(fā)項目、維持項目、擴大規(guī)模等整個房地產開發(fā)階段，企業(yè)融資成功與否關系到房地產項目能夠順利進行甚至整個房地產企業(yè)的生存發(fā)展。

　　在我國現(xiàn)有的市場經濟條件下，房地產企業(yè)融資主要采用銀行貸款、上市和發(fā)行債券等傳統(tǒng)融資方式。而隨著2010年國家調控政策的延續(xù)，在資金市場直接融資的房地產企業(yè)IPO和再融資受限以及銀行信貸收緊的情況下，房地產企業(yè)正在積極地探索和尋求新型融資方式。

　?。?）銀行貸款

　　銀行信貸一直是國內房地產企業(yè)的最重要融資方式，也正因為如此，信貸政策也成為了國家房地產調控的重要殺手锏之一。2010年以來，銀行針對開發(fā)企業(yè)的信貸政策持續(xù)趨嚴。銀行將二套房首付比例提升至50%。2010年4月，新國十條頒布，國家發(fā)改委提出要進一步加強房地產市場調控。2011年前后，國家接連6次上調金融機構存款準備金率和2次上調存貸款基準利率，進一步加大了房企的銀行信貸難度。今年的房地產開發(fā)貸款利率一般執(zhí)行基準利率上浮35%的政策，約8.2%。然而盡管調控以來獲得銀行授信的開發(fā)企業(yè)數量較少，但像中天城投這樣的區(qū)域龍頭企業(yè)，因其在地方經濟與房地產市場中的顯著影響力，依然能在緊縮的政策背景下取得巨額授信。

　　2010年9月16日晚間，中天城投發(fā)布公告稱，分別與交行、招行簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，兩行擬在未來3-5年內為公司提供共計300億元的高額意向授信，其中授信額度的30%采取信用擔保形式。這是中天城投近年來獲得的最大一筆銀行授信。該筆資金將用于支持中天城投及下屬成員單位在文化旅游、礦產資源與新能源開發(fā)利用及管理、城市運營、產業(yè)運營、房地產開發(fā)等板塊投資建設的重點項目。

　　由此可見，擁有明顯影響力優(yōu)勢的品牌房企，積極關注國家調控政策走向，主動進行業(yè)務戰(zhàn)略調整，仍有望在有限的銀行信貸額度競爭中贏得先機。

　　（2）上市融資

　　上市融資能降低資產負債率，改善公司的現(xiàn)金流狀況，有效降低資金成本，優(yōu)化資產負債結構，降低財務風險，促進公司持續(xù)健康發(fā)展。但自2010年4月房地產調控以來，上市融資大幅減少，2010年10月15日，證監(jiān)會宣布已暫緩受理房地產開發(fā)企業(yè)重組申請，并對已受理的房地產類重組申請征求國土資源部意見。

　　在國內監(jiān)管機構實施更為嚴格的房企上市審批程序后，企業(yè)通過IPO進行融資也面臨較大難度，僅有天山，融創(chuàng)等少數企業(yè)實現(xiàn)了在港上市。另外，通過非公開發(fā)行，2010年4月以來，保利，首開等少數企業(yè)完成融資。

　　2010年4月以來房地產企業(yè)上市融資情況

　?。?）海外發(fā)債

　　在國內融資渠道層層被卡的情勢下，2011年國內房企密集海外發(fā)債，融資額超過了1000億元。

　　今年2月碧桂園宣布發(fā)行9億美元優(yōu)先票據，到期時間為2018年，年息為11.125%。3月世茂房地產發(fā)行5億美元的7年期國際美元債券，債券收益率定為11%。寶龍地產3月份發(fā)行離岸人民幣債券，規(guī)模為7.5億元，為期3年，票面利率在11.75%左右。而這已是寶龍地產自在香港上市以來第二次發(fā)債。2010年9月，寶龍地產就曾發(fā)行過一筆2015年到期的本金總額為2億美元的優(yōu)先票據。4月1日，龍湖地產宣布發(fā)行五年期7.5億美元票據， 2016年4月7日到期，票據的年利率為9.5%。4月11日，方興地產公告稱，擬發(fā)行5億美元10年期保優(yōu)先票據，利息為6.75%。5月13日，華潤置地宣布發(fā)行7.5億美元的五年期優(yōu)先票據，利率為4.625%。6月23日，SOHO中國發(fā)布公告稱，公司作為借款人與銀團就一筆最多6.05億美元的三年期可轉讓貸款簽訂協(xié)議。至此，幾乎所有在香港上市的內地大型房企，都完成了一輪融資計劃。

　　據標準普爾統(tǒng)計，目前房企海外融資成本多在9%至11%，最高達到13.5%。相比國內動輒20%甚至更高的信托融資或民間融資成本，海外較低的利率受到中資房企的青睞。而境外投資者目前對人民幣債券十分看好，主要是普遍預期人民幣升值。

　　但是中資房企海外舉債的目的仍是規(guī)模擴張，因此其風險也不可忽視。以國資背景房企龍頭之一的華潤置地為例，截至2010年12月31日，華潤置地擁有無限制現(xiàn)金119.7億港元與未提取的海外銀行已承諾貸款額度16億港元。華潤置地流動性用途包括85.5億港元的短期銀行借款和124.7億港元的2011年到期的未支付土地出讓金，兩者合計超過200億港元。而未來兩年，公司借款還將大幅增長。由于大量的經營資本流出，公司現(xiàn)金流可能保持疲弱。

　?。?）房地產信托

　　據不完全統(tǒng)計，2010年共發(fā)行房地產信托產品397個，共募集資金1210.62億元。2011年上半年共發(fā)行536個，發(fā)行規(guī)模1670.1億元。而房地產信托融資成本在2010年初約在7%-10%左右，到2010年底，信托融資成本已上升到12%-13%左右，而目前信托融資成本已經上升到15%以上。反映出緊縮政策環(huán)境下，信托作為房地產企業(yè)的融資手段之一，重要性越發(fā)明顯。

　　目前的房地產信托產品大致分為3種情況：項目方資質較好，抵押物充足的產品，一般采用貸款和權益投資等投資方式。而達不到“四三二”標準，或為開發(fā)某一項目的單一項目公司以及較早介入項目運作，還未獲得土地使用權來用于抵押的項目，則多采用股權投資的方式。此外，今年有部分信托公司嘗試和處于龍頭地位的房地產開發(fā)商合作發(fā)行房地產信托基金，該類產品募集資金投資于開發(fā)商的多個儲備項目，以分散單一項目風險，也給開發(fā)商更加靈活的資金使用選擇。

　　如圖所示，萬達2011年上半年和信托公司共合作發(fā)行了8個信托產品，規(guī)模達60億元，位居首位。另外，保利，綠城，新湖，恒大，萬科等也通過房地產信托獲得了大額的融資。

2011年上半年國內大型開發(fā)商信托融資統(tǒng)計

　?。?）PE/VC

　　房地產私募基金的募集活躍度自2010年起開始回升，不少基金由專業(yè)房地產企業(yè)參與設立，規(guī)模逐步擴大。國家和地方政府對PE制度建設也給予了重視，2010年5月底《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見》受到國務院批準公布，明確提出加快股權投資基金制度建設。天津、上海、北京等地已陸續(xù)發(fā)布政策文件和規(guī)定，允許設立股權投資基金和基金管理企業(yè)。PE發(fā)展為房地產企業(yè)打開了新的融資渠道，市場需求的支持和政府的政策導向，使得房地產PE發(fā)展前景廣闊。

　　2010年4月以來房地產PE/VC融資情況

　　本文首發(fā)于《樓市》

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