金九銀十變銅九鐵十 樓市成交量同比劇減一半

????昨日上午，青島市國土資源和房屋管理局公布了10月份房地產(chǎn)市場運行情況，全市新建商品住宅共成交7427套，盡管各個樓盤都在“明折暗降”，但從全市來看成交量并沒有飄紅，反倒還比9月份少了422套，與去年同比少了近一半。至此，“金九銀十”徹底淪為“銅九鐵十”，青島全年樓市一片黯淡的行情幾乎已成定局。而與此同時，新房存量突破13萬套，可見市場之嚴峻。

????青島市國土資源和房屋管理局昨日公布的

????從各區(qū)市來看，即墨、城陽成交均過千套，黃島、膠南等成交五六百套。而在市內(nèi)四區(qū)，市南區(qū)以兩位數(shù)96套墊底，市北、四方、李滄三區(qū)成交均在四五百套，不溫不火。

????從成交面積區(qū)間上來看，面積在60-90平方米之間的成交量最大，共成交3404套；90-120平方米成交了2355套；120-144平方米成交了979套。

????二手房方面，統(tǒng)計顯示，成交量持續(xù)下跌。10月份市內(nèi)四區(qū)二手房僅成交了732套，與9月份環(huán)比減少了147套，這已是自今年3月以來連續(xù)出現(xiàn)的第6次下降，與去年同期相比更是天壤之別。其中市南區(qū)共成交225套、市北區(qū)成交247套、四方區(qū)成交171套、李滄區(qū)成交89套，均比前一個月成交要少。

????但與此同時，全市新房存量卻繼續(xù)攀升。截止到昨晚7時，市國土資源和房屋管理局“網(wǎng)上房地產(chǎn)”實時數(shù)據(jù)顯示，全市可售房源突破13萬套，達到131058套，可售項目高達1174個。

????26個新盤再戰(zhàn)11月

????10月份，龍湖滟瀾海岸悅瀾居 “起價5500元/平方米、均價6500元/平方米”的低價入市對青島樓市來說無疑是重磅炸彈，隨后青特花溪地以起價6300元/平方米的價格推出墅級電梯洋房，龍湖、青特引領(lǐng)白沙灣區(qū)域樓市低價潮。在白沙灣價格戰(zhàn)打得火熱的時候，卓越蔚藍群島棲月島10月15日低調(diào)開盤，推出三棟樓，起價7700元/平方米，全款九五折優(yōu)惠，貸款九六折優(yōu)惠。在李滄、城陽的樓盤不斷爆出低價開盤后，新房價格戰(zhàn)的沖擊波延伸到西海岸。10月27日，地處膠南濱海大道旁的全海景高層保利海上羅蘭打出 “起價6588元/平方米”的宣傳廣告，比周邊同類型住宅均價便宜兩三千元。

????面對一個又一個新盤掀起的價格大戰(zhàn)，其他區(qū)域明顯感覺到了降價的壓力。在國家調(diào)控持續(xù)加緊，開發(fā)商資金鏈緊張的影響下，計劃10月開盤入市的34個盤有近半數(shù)爽約，實際開盤的數(shù)量僅有16家，接近一半的開盤爽約率也暴露出房地產(chǎn)商信心已降至“冰點”。無疑，傳統(tǒng)的“金九銀十”已經(jīng)變成“銅九鐵十”，房地產(chǎn)市場的“寒冬季節(jié)”似乎就要到來。

????盡管10月有將近一半的樓盤爽約購房者，但是為了消化庫存，大部分的房產(chǎn)商迎難而上，全力進入最后的沖刺階段，各個片區(qū)的價格戰(zhàn)也愈演愈烈。據(jù)公開資料顯示，11月預(yù)計將有26個盤開盤銷售。其中市北、嶗山、四方分別有兩個盤新開，形成兩兩相望的局勢，上演隔空“肉搏戰(zhàn)”。市北區(qū)的良辰美景三期璟臺起價13600元/平方米，免費辦理貴賓卡享受九五折超值優(yōu)惠；嶗山區(qū)的香邑暖山均價13000元/平方米，購房享受九八折優(yōu)惠；四方區(qū)的中冶英郡和正商紅楓谷均價預(yù)計14000元/平方米。

????早在9月份，李滄就呈現(xiàn)出降價態(tài)勢，從原本的均價9000元一路跌至七八千元，如今又再次迎來房價新低，李滄一家新盤以折后價6000元/平方米的房價再度引起各方關(guān)注。開發(fā)區(qū)一花園洋房爆出八八折優(yōu)惠，打折后均價8200元/平方米，由此前的精裝改為毛坯，并且二次開盤重新認籌蓄客。

????降價能否一勞永逸？

????目前，樓市已經(jīng)進入到一個階段性的市場博弈期，島城價格戰(zhàn)打得如火如荼，但是以價換量能否可行，降價是否能一勞永逸？

????降幅最大的會是哪里？

????城陽龍湖滟瀾海岸的低價入市，5天吸金20億，膠州青島風(fēng)景七折開盤，開盤價僅為3500元，一個多月成交1200套房子，去化率近80%。面對嚴峻形勢，開發(fā)商紛紛選擇策略調(diào)整，而且一定程度上起到了效果。隨著房地產(chǎn)調(diào)控的繼續(xù)嚴控，全行業(yè)降價促銷亦成為大勢所趨?？梢园l(fā)現(xiàn)，在此輪調(diào)控中，核心城市的邊緣區(qū)域都出現(xiàn)了價格松動。如北京通州，在今年年中就已經(jīng)開始調(diào)整，很多項目與最高價時相比普遍下降了20%左右，有些項目的降幅甚至超過了40%。在上海，十一剛過，包括龍湖、中海在內(nèi)的多家大型地產(chǎn)商就開始了大幅降價的攻勢，“但這些樓盤全部位于遠郊區(qū)域，如龍湖、綠地降價項目所在的上海嘉定區(qū)，該區(qū)域有幾個特點：一是此前上漲過快，二是區(qū)域購買力本身就不足，同時今年以來供應(yīng)量很大。所以，此輪降價是合理回歸，還沒有對上海整體樓市帶來太大影響。”易居中國分析師指出，青島也是如此，開發(fā)區(qū)的唐島灣板塊、李滄區(qū)的東部板塊、市南區(qū)的香港路沿線以及嶗山區(qū)的前海一線板塊，均已出現(xiàn)了價格下調(diào)的趨勢，也是未來一段時間房價下降的主要片區(qū)。

????這與近日本報聯(lián)合青島新聞網(wǎng)發(fā)起問卷調(diào)查的結(jié)果不謀而合，此次問卷共有610人參加，結(jié)果顯示，有38.2%的人認為島城房價降幅最大的區(qū)域是李滄區(qū)，32%的人把票投給了城陽區(qū)、開發(fā)區(qū)，28%的人認為市南區(qū)的降幅將最大。

????購房者會買降價賬嗎？

????但一知名房企青島公司營銷負責(zé)人指出，現(xiàn)在不是簡單地調(diào)整價格，降價或許會帶來巨大的收益，但是降價是把雙刃劍，一方面可能帶來巨大的量，以量換價回籠資金，但也可能會讓購房者相信市場會出現(xiàn)大的變化，從而更加觀望。市場將進入到一個兩難的境地，一方面開發(fā)商愿意通過降價來實現(xiàn)快銷，但購房者卻不買賬，這是多年來的慣性思維“買漲不買跌”使然。但另一方面如果開發(fā)商漲價，購房者就更加不愿掏錢買房了。

????明年1月市場現(xiàn)拐點？

????還有業(yè)內(nèi)人士認為，在限購情況下，降價的先后順序可能導(dǎo)致截然不同的后果：先降價就可能先搶到需求拿到錢，后降價則效果不大。進入到四季度，隨著季節(jié)因素淡化，緊信貸和緊貨幣“雙殺”，使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)壓力進一步加大，房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模調(diào)整可能愈加明顯，因此今年四季度末至明年一季度可能是一個很重要的觀察窗口，但具體走勢如何，還要看國家政策如何變化。

????全市新建商品房成交量

????2010年

????1月： 6760套

????2月： 2905套

????3月： 6990套

????4月： 7907套

????5月： 8165套

????6月： 5264套

????7月： 6923套

????8月： 7152套

????9月： 9503套

????10月： 13517套

????11月： 11474套

????12月： 13735套

????2011年

????1月： 12888套

????2月： 2930套

????3月： 5622套

????4月： 5893套

????5月： 6416套

????6月： 7230套

????7月： 7951套

????8月： 7366套

????9月： 7849套

????10月： 7427套