青島賣存量房開征土地增值稅 對炒商鋪影響大

青島賣存量房開征土地增值稅

　　早報訊 二手房交易成本再增。近日，青島市地稅局網(wǎng)站公布《青島市地稅局關(guān)于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅若干問題的公告》，自10月24日起，對我市個人轉(zhuǎn)讓除住房以外的存量房產(chǎn)，以及單位轉(zhuǎn)讓各類存量房地產(chǎn)，均需按要求申報繳納土地增值稅。

　　面向“存量房”征稅

　　公告稱，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。個人轉(zhuǎn)讓除住房以外的存量房地產(chǎn)，以

　　根據(jù)解釋，存量房地產(chǎn)是指納稅人通過購買或自建方式取得，并已辦理了房地產(chǎn)權(quán)屬登記手續(xù)的房地產(chǎn)。

　　公告要求，納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，應(yīng)如實申報房地產(chǎn)成交價格；對于申報的成交價格明顯偏低又無正當(dāng)理由的，主管地方稅務(wù)機關(guān)依法進(jìn)行調(diào)整，確定計稅價格。

　　三種方法確定扣除金額

　　根據(jù)公告，納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，依照不同情況確定土地增值稅的扣除項目金額。

　　采用重置成本評估方式的，納稅人須提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)出具的重置成本評估報告，且須經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)，方可按評估的重置成本確認(rèn)扣除項目金額；納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目。“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。對納稅人購買房地產(chǎn)時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為 “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除；但不作為加計5%的基數(shù)。

　　此外，對既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)依法核定征收土地增值稅。計算方式為計稅價格乘以核定征收率，具體核定征收率參照《存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅分類核定征收率明細(xì)表》。

　　“關(guān)于土地增值稅的計算方法十分復(fù)雜，其中有增值額，還有扣除項目，很難幾句話講明白。”昨天，記者第一時間聯(lián)系到了青島市地稅局有關(guān)人士，對方表示，這次調(diào)整影響會比較大，因此要慎重，下一步會就此專門解釋，如果必要，還有可能展開專項網(wǎng)談。

　　對炒商鋪影響較大

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，規(guī)定中已經(jīng)明確，個人轉(zhuǎn)讓住房免征土地增值稅，對個人炒商鋪產(chǎn)生影響?！斑@對住房限購令下轉(zhuǎn)戰(zhàn)商鋪的炒房族是一個利空?！绷頁?jù)記者觀察，其實早在今年7月，市地稅局就已下文對個人轉(zhuǎn)讓非住宅開征房產(chǎn)稅，而此前并沒有房產(chǎn)稅這一項。個人自用非住宅應(yīng)繳納房產(chǎn)稅，年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×（1-30%）×1.2%。以一套購入價40萬元、現(xiàn)在售價60萬的小公寓為例，房產(chǎn)稅年繳納額=60萬×（1-30%）×1.2%=5040元，如該房產(chǎn)已購進(jìn)2年，房產(chǎn)稅應(yīng)繳10080元。

　　不僅轉(zhuǎn)讓出售時需要新增繳納房產(chǎn)稅，個人自用非住宅用于出租同樣需要繳稅。7月地稅局規(guī)定指出：“個人出租非住宅的，應(yīng)按規(guī)定繳納營業(yè)稅及附加、個人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅收。個人出租非住宅的，月租賃金額小于5000元的，綜合征收率為12%，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=租金收入×12%；月租賃金額大于等于5000元的，綜合征收率18.65%或18.7%，仍以上述房源為例，如果該業(yè)主繼續(xù)持有，但將該公寓用于出租，不光要交登記費辦理租賃證，而且要交房產(chǎn)稅，以該公寓目前市場租賃價2000元/月計算，房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額=2000×12%=240元。

　　觀望氣氛將繼續(xù)加重

　　“前不久剛對商鋪出了一個房產(chǎn)稅，咋又出個土地增值稅？看來政策是越收越緊了??！”21世紀(jì)不動產(chǎn)青島區(qū)域市場分析師張斌聽聞此消息，略感意外。談及該政策對市場的影響，張斌表示，相對于住宅來說，青島近年來商鋪、寫字樓、公寓等商業(yè)性質(zhì)房產(chǎn)開發(fā)得較多，但商業(yè)用房轉(zhuǎn)讓交易的數(shù)量并不算多。個人投資商鋪、公寓之類的，大多數(shù)并不是通過轉(zhuǎn)手買賣賺差價，一般都是用來出租，因為出租收益很可觀，尤其是商鋪、寫字樓，公寓的出租收益相對較差。但在住宅限購的背景下，商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易再次收緊，也就意味著投資渠道進(jìn)一步縮小，那些想鉆“限購盲區(qū)”空子的投資者就得多掂量掂量了，對于手里有多套商業(yè)房產(chǎn)的投資人來說壓力就更大了。不過，他又指出，“在‘限購令’之下，有資格買房的基本上是固定的了，近一年過去了，剩下的仍有資格且買得起房的就不多了，交易量萎縮得很厲害，再加個稅種大家也沒感覺了，因此也談不上對交易的實質(zhì)性影響，但對購房者的心理預(yù)期影響不小，‘雪上加霜’是肯定的了，觀望氣氛將繼續(xù)加重?！?/p>

　　稅收調(diào)節(jié)將逐漸增多

　　另一不愿具名的樓市觀察人士指出，從近一年的調(diào)控效果來看，真正對樓市形成威力還是 “限購令”，這直接掐斷了很多人的購房可能性，因此市場大幅萎靡，無論是新房還是二手房，成交量低迷，而且房價也開始回落，如北京、上海、杭州等地已出現(xiàn)了多個新盤大幅降價的局面。但從另一方面來看，限購令也帶來了不少問題，如稅收的減少、外地人住房需求無法得到滿足等問題。另外，從日前住建部部長姜偉新等回答全國人大常委會委員詢問時釋放的信息來看，“限購令”這種純行政命令的調(diào)控政策不是長久之計，而是應(yīng)該更多地運用稅收手段調(diào)節(jié)?！耙虼司C合來看，我市地稅局剛出臺的土地增值稅新政就不能單純地談它對商業(yè)用房的影響，而更多的是傳遞出一種信號，政府部門將逐漸減弱‘限購令’，對存量房加大持有成本及交易成本，這樣一來，投資客的獲利空間就越來越小，房也就沒有炒的價值了。”（記者 劉文劍 孫靜芳）

　　存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅分類核定征收率明細(xì)表

　　類別 坐落地 房地產(chǎn)性質(zhì) 征收率

　　一類區(qū) 市南區(qū) 普通住房 5-7%

　　嶗山區(qū) 普通住房以外的住宅公寓 7-9%別墅、商業(yè)用房 9-11%工業(yè)用房地產(chǎn) 5-7%

　　二類區(qū) 市北區(qū) 普通住房 4-6%普通住房以外的住宅公寓 6-8%別墅、商業(yè)用房 8-10%工業(yè)用房地產(chǎn) 4-6%

　　三類區(qū) 四方區(qū)、李滄區(qū) 普通住房 3-5%城陽區(qū)、黃島區(qū) 普通住房以外的住宅公寓 5-7%高新區(qū)、保稅區(qū) 別墅、商業(yè)用房 7-9%工業(yè)用房地產(chǎn) 3-5%

　　四類區(qū) 即墨市、膠州市 普通住房 2-4%

　　膠南市 普通住房以外的住宅公寓 4-6%別墅、商業(yè)用房 6-8%工業(yè)用房地產(chǎn) 2-4%

　　五類區(qū) 萊西市 普通住房 1-3%

　　平度市 普通住房以外的住宅公寓 3-5%別墅、商業(yè)用房 5-7%工業(yè)用房地產(chǎn) 1-3%