青島炒房族編年史詳解:從眾神狂歡到夢醒時分

    逐利資金涌向商業(yè)地產

    炒房者已把目光轉向商業(yè)地產、不限購的郊區(qū)及理財產品等領域

    “不限購、不限貸”，最近市民李霞接到了不少這樣的地產短信，以市北CBD地區(qū)的商業(yè)地產最盛。“其中一個要開盤的地產經(jīng)紀人還給我打電話說，因為售樓處還沒有裝修好，想請我喝咖啡面談，態(tài)度非常熱情。”

    從年初開始，李霞一直在尋找合適的投資機會，但是由于今年1月底青島的限購令出臺

    近日，記者采訪發(fā)現(xiàn)，樓市限購令的確給炒房者來了個“五花大綁”，想鉆政策的空子炒房付出的成本直線上升，不過一向喜歡不動產的投資者，這大半年來也在尋覓不同的路徑。

    轉折： 年初遭遇限購令

    今年1月29日下午，市政府召開新聞發(fā)布會，住宅“限購令”就此出爐。業(yè)內人士認為，青島版“限購令”比濟南等城市要更為嚴格：自意見發(fā)布之日起至今年年底，在青島市區(qū)（市轄七區(qū)）實行住房限購措施，對已有1套住房的青島市戶籍居民家庭 （含包括夫妻雙方及未成年子女）的非青島市戶籍家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。擁有2套及以上住房的青島市戶籍家庭，擁有1套及以上住房的非青島市戶籍居民家庭，將暫停向其售房。

    盡管“限購令”的出臺在預料之中，然而其威力卻是炒房者始料未及的；原本被地產商譽為“金九銀十”的九十月份也在暗淡中度過。根據(jù)青島國土資源和房屋管理局網(wǎng)上房地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9月青島新建住宅成交7849套，同比去年的9503套，跌幅達到17%，樓市“金九”夢碎。10月這個傳統(tǒng)樓市旺季也沒戲?！笆弧?天長假，青島僅成交830套新建住宅，與去年同期的1504套比較，同比跌幅達45%。不難看出，島城樓市成交量急速下降已是事實，投機炒房行為受到了很大程度的抑制。

    路徑一： 轉戰(zhàn)商業(yè)地產

    當下，“限購令”無疑是套在炒房者頭上最大的一個緊箍咒，轉戰(zhàn)商業(yè)地產是不少炒房資金的主要動向。同為房產，商業(yè)地產在青島投資熱度一直沒有超過住宅性地產，此次限購并未涉及到商業(yè)地產范圍，很多住宅資金暗暗流向商業(yè)地產。

    “近期，一些商業(yè)地產項目競相開盤，有很大一部分的原因是在搶占這部分資金?！睄u城資深房產分析人士龍江說，在住宅投資受到信貸和限購等嚴格限制的情況下，非住宅類地產成為熱點之一。

    有分析說，完全的投機性資金購買目的就是快進快出，在短期內爭取高額的買賣差價。這類資金，在住宅限購之后，很大一部分會進入商業(yè)房地產。

    “這部分人就是長期投資樓市的人，此前他們從投資住宅性住房中嘗到了甜頭，并且對樓市行業(yè)比較熟悉，所以他們還是會繼續(xù)投資樓市。”龍江說。不過也不鼓勵投資者將所有的資金都投向房產，可以拿出部分錢投資。

    路徑二： 五市成新熱點

    國內一線城市的限購敲碎了炒房者的夢，但是資金的逐利性并不能讓這部分錢“消停”。隨著今年島城限購令的出臺，市轄七區(qū)成為限購區(qū)域，而五市房價則一路飆升，成為資金追逐的焦點，即墨膠南房價過萬。

    根據(jù)市房地產交易中心的數(shù)據(jù)，今年以來，單是新建住宅，即墨便成交了6917套，位列各區(qū)市第一位。比如，7月份的成交量，即墨也是位列第一位，成交量為1149套。最近兩年即墨樓市的瘋狂也引來了外來大鱷。目前已經(jīng)有4家“大鱷”地產商在即墨開發(fā)樓盤，分別是萬科、海信、魯商、寶龍。2008年10月份萬科即墨項目四季花城開盤，由于過于火爆，現(xiàn)場不得不采取搖號方式選房；海信開發(fā)了別墅項目海信溫泉王朝；魯商開發(fā)的魯商一山一墅也是別墅項目；寶龍則在即墨推出了城市廣場。

    房價漲勢不停，即墨成了“領頭羊“，膠南房價也不示弱，單價突破1萬元/平方米；平度房價漲得快，但最高不到7000元，膠州均價6000元，萊西最高價到5000元，“限購令”無疑是催熱這部分板塊房價的原因之一。

    路徑三： 炒資轉道民間投資

    炒房受限，催熱了另外一些投資渠道，民間投資就是其中之一。今年年初，侯女士將10萬元交給做民間借貸的朋友，談好的價格是一年9000元的回報。在將錢交給朋友之前，侯女士一直在看房子，但沒看中。而且房價太高，再加上調控政策陸續(xù)出臺，讓她不得不停下看房的腳步。以前侯女士的朋友也曾找她希望融資，但是她覺得有風險?，F(xiàn)在因為首付提高，資金買房不夠，再加上信貸緊張，民間借貸利息有所增加，侯女士就將錢交給朋友打理了。

    島城一家民間借貸公司的負責人告訴記者，在今年信貸收縮的大背景下，民間拆借市場的盈利性隨之提高。因此，投機性資金的一部分也會進入民間資金市場。記者粗略計算了一下，隨著購房首付、貸款利率和交易稅費的增加，對投資者來說，目前投資住宅的話，需要3年內上漲30%以上才能保本。

    路徑四： 購買高端理財產品

    前兩天，市民華女士在某國有銀行購買了200萬元銀行高端理財產品。據(jù)了解，這款理財產品投資于協(xié)議存款、信托、企業(yè)債券等方向，通過銀行面向高端客戶銷售，100萬元起購，投資期34天，預期收益為5%。

    “本來這錢是準備買房子的，但是今年出了限購令，最近國家又要繼續(xù)保證樓市調控成果，所以一直循環(huán)短期理財產品，看下一步政策走向再決定是否買房?！比A女士介紹。

    “今年以來，購買高端理財產品的投資者明顯增加。”一家國有銀行理財經(jīng)理告訴記者。據(jù)介紹，一方面，因為國家緊縮銀根，以房地產開發(fā)商為主的很多企業(yè)貸不到款，不少企業(yè)設計收益率較高的信托產品向銀行客戶募集資金，吸引了不少資金的進入；另一方面，一些市民因為看不清未來房價走勢或因限購令喪失購房資格，繼而把手中的資金轉向銀行高端理財產品。

    記者了解到，今年以來，包括農業(yè)銀行、中國銀行、招商銀行、民生銀行、中信銀行在內的多家銀行均推出了針對高端投資者的高收益理財產品。其中，“借道”房企募集資金的信托產品投資期多在1年到3年，年化收益率在7%-9%之間，這類產品的風險相對較高；而結構型、票據(jù)類、債券類等相對穩(wěn)健的銀行理財產品，期限相對較短，年化收益率也達到了4.5%-5%；還有一部分針對私人銀行客戶推出的投資于紅酒、藝術品的另類理財產品，收益率也達到了10%左右。

    “現(xiàn)在銀行理財產品涉獵的范圍越來越廣，高端理財產品的收益率也越來越高。因此，不少投資者在找到新的、更好的投資渠道前，會將銀行高端理財產品當作資金過渡的‘避風港’。”上述國有銀行人士表示。

    相對于銀行理財產品，今年黃金、白銀、收藏品都受到了資金不同程度的追捧，炒風濃厚。（記者 景虹）