房貸利率上浮成普遍趨勢(shì) 房?jī)r(jià)繼續(xù)下行已難免

在二一一上海房地產(chǎn)秋季展示會(huì)上，工作人員（左一）在向觀展的市民介紹樓盤(pán)信息。

　　近日，繼建設(shè)銀行北京分行上浮首套房貸利率至1.05倍后，北京、上海、廣州、深圳等幾大一線城市，以及天津、濟(jì)南、鄭州等二線城市也隨之上調(diào)首套房貸利率。雖然上浮幅度略有差異，但基本維持在5%-10%之間不等。

　　在房?jī)r(jià)或?qū)⑦M(jìn)入拐點(diǎn)時(shí)期，本不景氣的樓市是否會(huì)因此“雪上加霜”？銀行此舉究竟意欲何為？房?jī)r(jià)下跌時(shí)代是否

　　利率上浮已成普遍趨勢(shì)

　　事實(shí)上，建行北京分行并不是首個(gè)上浮首套房貸款利率的銀行。早在今年初開(kāi)始，上海、杭州等全國(guó)十余城市的部分銀行已陸續(xù)上調(diào)首套房貸款利率，從7折、8.5折優(yōu)惠上調(diào)到基準(zhǔn)利率，目前又繼續(xù)上浮5%-30%。

　　雖然目前各城市首套房貸款利率上調(diào)幅度差異較大，但利率上浮已將成為各地的普遍趨勢(shì)。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所銀行研究室主任曾剛在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，銀行上調(diào)首套房貸款利率是和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分不開(kāi)的。當(dāng)前不僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域的利率調(diào)整，其它行業(yè)都在調(diào)，這是在大的資金背景下，緊縮情況的一種反應(yīng)。曾剛分析，其它行業(yè)資金需求的旺盛帶動(dòng)了整個(gè)貸款利率的上行。

　　北京工商大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究中心主任周清杰則認(rèn)為，盡管樓市調(diào)控政策已經(jīng)取得了一些成效，但效果還不太明顯。從這一意義上看，房貸利率的調(diào)高可以看作是對(duì)調(diào)控政策的鞏固，顯示出金融高層對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)、保障民生、保持經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的決心。另外，近期銀行存款利率不斷上升，導(dǎo)致資金成本增加，這也給銀行進(jìn)一步調(diào)高貸款利率帶來(lái)了理由。

　　周清杰認(rèn)為，隨著房?jī)r(jià)下行概率的增大，銀行提高房貸利率可以緩沖部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，擠走部分還款能力較弱的客戶，留下那些能夠承受高利率的優(yōu)質(zhì)客戶。

　　但曾剛認(rèn)為，至少?gòu)哪壳翱磥?lái)并沒(méi)有發(fā)現(xiàn)個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)上有很大風(fēng)險(xiǎn)的可能性，因此，也不能避免銀行此舉有逐利之嫌。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)寒冬期

　　行內(nèi)人士算了這么一筆賬，以目前建行北京已經(jīng)上浮的首套房貸款利率至1.05倍，也就是漲5%計(jì)算，一套貸款100萬(wàn)元20年期的房子，月供接近8000元，20年需還貸16萬(wàn)元，總利息上漲5萬(wàn)元，相當(dāng)于加息約兩次。

　　周清杰認(rèn)為，銀行調(diào)高房貸利率會(huì)直接遏制收入不高、還貸能力較弱的購(gòu)房需求，使那些資金本已緊張的房地產(chǎn)商的經(jīng)營(yíng)處境更加惡化。若無(wú)差別化房貸政策，此舉可能誤傷剛性需求的購(gòu)房者。若銀行繼續(xù)堅(jiān)持首套房貸款利率優(yōu)惠政策，則可保護(hù)首套房購(gòu)買(mǎi)者的利益。

　　據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院針對(duì)100個(gè)城市全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年9月100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為每平方米8877元，環(huán)比下降0.03%。而近期廣東佛山限購(gòu)緊急叫停，房地產(chǎn)商本以為迎來(lái)利好消息的時(shí)候，首套房貸利率上調(diào)的陰云再次籠罩在開(kāi)發(fā)商的頭頂。

　　雖然曾剛分析，資金緊張是各家銀行面臨的普遍狀況，加之目前市場(chǎng)實(shí)際利率水平高，所以銀行在其系統(tǒng)內(nèi)也有上調(diào)利率水平的需求，以增加自身利潤(rùn)等因素的影響。但是，首套房貸利率上調(diào)也再次“雪上加霜”，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是今年的寒冬恐怕要早點(diǎn)到來(lái)了。

　　“信貸疊加效應(yīng)十分明顯，對(duì)樓市購(gòu)買(mǎi)力的制約作用比較大?！敝袊?guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立對(duì)記者表示，其他銀行是否會(huì)跟進(jìn)，還取決于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的反應(yīng)以及決策層的反應(yīng)。

　　催化房?jī)r(jià)繼續(xù)下行

　　同時(shí)，曾剛也指出，目前銀行增加放貸利率僅僅只針對(duì)增量房，而沒(méi)有針對(duì)存量房，那么究竟能對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到多大作用還有待觀察。

　　“首套房貸款利率進(jìn)一步上浮至少表明樓市信貸政策并未放松，這也體現(xiàn)了樓市的整體政策環(huán)境仍然趨緊?！币辛⒅赋?，房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆主要是因?yàn)橥稒C(jī)因素導(dǎo)致的，從限購(gòu)、限貸等措施出臺(tái)后交易量大幅下降可以判斷，樓市投機(jī)成分較嚴(yán)重，但正逐漸被擠出市場(chǎng)，樓市拐點(diǎn)正逐步確立。

　　周清杰也認(rèn)為，提高房貸利率無(wú)疑會(huì)助推房?jī)r(jià)下行，但房?jī)r(jià)的走勢(shì)還受其他因素的影響，如保障房建設(shè)進(jìn)度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資能力，宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及貨幣政策變化等，持續(xù)時(shí)間還要看房?jī)r(jià)對(duì)該項(xiàng)政策的反應(yīng)程度以及高層對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的決心。

　　據(jù)中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容預(yù)計(jì)，接下來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)銀行房貸利率肯定還要提高，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之下跌。首套房貸款利率調(diào)整也為存量房利率上調(diào)埋下伏筆。

　　因?yàn)橐荒暌欢ǖ淖》堪唇屹J款合同的調(diào)整又將開(kāi)始。至于利率什么時(shí)候調(diào)整、上調(diào)多少要根據(jù)本次首套房貸款利率上調(diào)后的市場(chǎng)反應(yīng)及政策延續(xù)性來(lái)決定。